2019年定西市岷县向阳国际项目物业发展定位报告
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附图1项目地理位置图
文化、休闲娱乐为主要职能的综合性、生态性城市新区。新区作为阳朔县的新行政中心， 将容纳阳朔县的主要县级行政管理机构，从而疏解老城区的这部分职能。 项目具体地理位置图见附图 1，项目周边敏感目标分布见附图 2。
2、工程概况
本项目位于阳朔县新城区，地块原编号为 C11-1-1 和 C11-1-2，项目总投资 92000
日起施行），本项目属于第三十六大项“房地产”第 106 小项“房地产开发、宾馆、酒
店、办公用房等”中的“建筑面积 5 万平方米以上；涉及环境敏感区的”，本项目总建
筑面积 164747.43m2，在 5 万平方米以上，因此本项目应编制环境影响报告表。受阳朔弘
彰房地产开发有限公司委托，我公司承接了该项目的环境影响评价工作，并在接受委托后
容积率 1.2，建筑密度 35%，绿地率 30%，商业用地小于 20%。
公共设施配建要求：
（1）建筑面积≥2‰（总建筑面积）且≥80m2 物业管理用房；
（2）按照 1.8m2/人配置居民体育健身场地和设施；
（3）建筑面积≥600m2 社区综合社区服务中心（含文化活动中心、老年活动中心、
社区医疗卫生保健等）；
批准文号 2019-450321-70-03-007826
建设性质
新建■改扩建□技改□
行业类别 K7010 房地产开发经营
及代码
占地面积 (平方米)
102307.1
绿化面积 (平方米)
31142.3
总投资 (万元)
92000
其中：环保投
环保投资占
537
资(万元)
总投资比例
5.8%
评价经费 (万元)
/
阳朔·十里澜山
一、建设项目基本情况
2019芜湖市华强城R05地块项目定位及物业发展建议263P
➢地块规模中等，不占有优势 R05地块占地5.88万平米，总建约12万平米，在整体项目中属于中等规 模
➢容积率较高，项目排布难度较大 R05地块容积率为2.04，学校占地较大，项目排布难度较大
➢缺乏优势资源 R05地块位于项目中部，远离长江及方特公园，地块内部有水景可利用 ，但非强势资源
第一部分 报告思路
经济走势
芜湖市宏观经济持续快速发展带动了房地产业的 发展，房地产市场向平稳发展期过渡
04年-08年芜湖市历年GDP走势
800
749.65 25.00%
700 600 500 400
19.70% 581.12
345.0174.60%400.6156.20% 479.72
16.50%
300
20.00% 15.80%15.00%
15% 150
75.82.7%97.2
142.9 171.9
10%
0 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
南京 镇江 句容
马鞍山 巢湖
100Km
芜湖
沿江城市带
城镇发展轴
城市定位
长江中下游重要的综合交通枢纽、区域性经济文化 中心，先进的制造业基地，滨江特色旅游城市
芜湖是长江重要口岸，著名的鱼米之乡，与无锡、长沙、 九江并称为全国四大米市； 由于芜湖较早地辟为通商口岸，安徽最早的一批民族工业 在芜湖建立，进入21世纪，芜湖快速发展，先后建立了芜湖 经济技术开发区、芜湖长江大桥综合经济开发区、芜湖鸠江 经济开发区、芜湖南陵工业园、芜湖高新技术产业开发区等 11家重点园区，成为区域性经济中心； 芜湖旅游资源优越，早有“芜湖八景”，近有方特欢乐世 界，已发展成为滨江特色旅游城市。
➢容积率较高，项目排布难度较大 R05地块容积率为2.04，学校占地较大，项目排布难度较大
➢缺乏优势资源 R05地块位于项目中部，远离长江及方特公园，地块内部有水景可利用 ，但非强势资源
第一部分 报告思路
经济走势
芜湖市宏观经济持续快速发展带动了房地产业的 发展，房地产市场向平稳发展期过渡
04年-08年芜湖市历年GDP走势
800
749.65 25.00%
700 600 500 400
19.70% 581.12
345.0174.60%400.6156.20% 479.72
16.50%
300
20.00% 15.80%15.00%
15% 150
75.82.7%97.2
142.9 171.9
10%
0 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
南京 镇江 句容
马鞍山 巢湖
100Km
芜湖
沿江城市带
城镇发展轴
城市定位
长江中下游重要的综合交通枢纽、区域性经济文化 中心，先进的制造业基地，滨江特色旅游城市
芜湖是长江重要口岸，著名的鱼米之乡，与无锡、长沙、 九江并称为全国四大米市； 由于芜湖较早地辟为通商口岸，安徽最早的一批民族工业 在芜湖建立，进入21世纪，芜湖快速发展，先后建立了芜湖 经济技术开发区、芜湖长江大桥综合经济开发区、芜湖鸠江 经济开发区、芜湖南陵工业园、芜湖高新技术产业开发区等 11家重点园区，成为区域性经济中心； 芜湖旅游资源优越，早有“芜湖八景”，近有方特欢乐世 界，已发展成为滨江特色旅游城市。
合富辉煌2019年6月东莞富盈地产常平板石的项目定位回顾及物业发展建议-PPT课件
27109 25413 14252 530套
东田丽园
10月
洋房
21863
160套
合计——Βιβλιοθήκη ————88638
690套
目前洋房库存除了已经取得预售的1264套之外，已取得开工许可证约为8.8万平米，690 套，估计在2019下半年-2019年上市。
潜在供应楼盘－规划开工
规划开工的洋房供应约101.5万平米约9355套
世博项目—— 占地：约8.5万平米 建面：约25.4万平米 容积率：2.9
项目属性回顾 项目产品定位 项目客户定位
项目规划设计概念
地块价值分析 规划排布建议
项目物业打造建议
项目物业发展战略 建筑立面建议 社区园林设计建议 公共空间打造建议 户型设计建议 户型空间尺度建议
鉴于本项目整体定位已经汇报，本报告的重点将集中在第三部分:项目物业打 造建议
项目名称 月份 工程名称
2019-2019年常平洋房潜在供应预测表 （已取得开工许可证）
产品类型 建筑面积 套数
7月 星汇广场 7月 7月
星汇广场1#(框剪21层) 星汇广场2#(框剪21层) 星汇广场3#(框剪21层) 东田丽园领豪坊1、2栋(框剪20层1座 2幢)（富田居20－21栋）
洋房 洋房 洋房
报告内容结构 项目定位与发展战 略回顾
项目规划设计概念
项目物业打造建议
1
项目定位与发 展战略回顾
项目属性 项目产品定位 项目客户定位
项目属 性回顾
地块规划指标 占地 容积率 限高 地块整体概况
项目总占地6.7万平米，中高容积率，昭示性好，有限高要 求 建面14.2万平米
6.7万㎡ 3.0 60米
2019年崇左市扶绥项目整体定位及物业发展建议
扶绥项目 整体定位及物业发展建议
本报告是严格保密的。
扶绥项目组 2019年7月13日
报告结构图
1
目标梳理
2
核心问题界定
3
战略选择
4
项目定位
5
规划建议
6
经济测算 本报告是严格保密的。
宏观大势 本体分析 市场分析 客户分析 产品定位 客户定位 形象定位 总体规划 首期推售建议 重点展示区域
项目 区域属性：项目位于扶绥县城新城区，西临扶绥大 背景 道，接驳南友高速，周边市政、商业配套不成熟。
中学、桂林理工大学分部等；
本报告是严格保密的。
地块 四至
地块现状：地形方正，土地平整，西临扶绥大道， 其他三面为规划路，周边无高大建筑或山体，视野 开阔。
北
本报告是严格保密的。
南宁后花园·空港要道·大社区
城市价值——首府后花园， 离南宁仅52公里，是扶绥 县城进入南宁，南宁市到 崇左市的必经之地；
中国人民银行行长周小川5月17日说“为了使宏观经济稳定增长，抑制通货膨胀，我们 不排除任何的可能性更往前走一步。使用包括提高存款准备金率、提高利率甚至其他工具
在内的货币政策工具。”
经济调控制度频出 ：
1、 5月18日傍晚，央行一气宣布了三条政策：扩大人民币汇率浮动区间至5％； 分别提高存贷款基准利率0.27%和0.18%；从6月5日起提高存款准备金率0.5个 百分点至11.5%。 2、从2019年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分 点，这已是央行年内第六次上调存款准备金率。至此，大型金融机构的存款准 备金率已达到21.5%的历史最高点。 3、 6月23日，上海银监局局长廖岷表示银行被要求减少房地产贷款，要求对 有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。 4、7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基 准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金 贷款利率相应调整
本报告是严格保密的。
扶绥项目组 2019年7月13日
报告结构图
1
目标梳理
2
核心问题界定
3
战略选择
4
项目定位
5
规划建议
6
经济测算 本报告是严格保密的。
宏观大势 本体分析 市场分析 客户分析 产品定位 客户定位 形象定位 总体规划 首期推售建议 重点展示区域
项目 区域属性：项目位于扶绥县城新城区，西临扶绥大 背景 道，接驳南友高速，周边市政、商业配套不成熟。
中学、桂林理工大学分部等；
本报告是严格保密的。
地块 四至
地块现状：地形方正，土地平整，西临扶绥大道， 其他三面为规划路，周边无高大建筑或山体，视野 开阔。
北
本报告是严格保密的。
南宁后花园·空港要道·大社区
城市价值——首府后花园， 离南宁仅52公里，是扶绥 县城进入南宁，南宁市到 崇左市的必经之地；
中国人民银行行长周小川5月17日说“为了使宏观经济稳定增长，抑制通货膨胀，我们 不排除任何的可能性更往前走一步。使用包括提高存款准备金率、提高利率甚至其他工具
在内的货币政策工具。”
经济调控制度频出 ：
1、 5月18日傍晚，央行一气宣布了三条政策：扩大人民币汇率浮动区间至5％； 分别提高存贷款基准利率0.27%和0.18%；从6月5日起提高存款准备金率0.5个 百分点至11.5%。 2、从2019年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分 点，这已是央行年内第六次上调存款准备金率。至此，大型金融机构的存款准 备金率已达到21.5%的历史最高点。 3、 6月23日，上海银监局局长廖岷表示银行被要求减少房地产贷款，要求对 有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。 4、7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基 准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金 贷款利率相应调整
2019年6月广州荔湾区“动感小西关”项目物业发展建议及系统定位报告
11
1 方向
方案一
容积率 住宅 裙楼商业 总建筑面积
数值
3.0 约71000 约15000 86860.65
租/售
单价
小计
总租金/销售收入
0/71000
28000
约19.9亿元
0/15000
43000
约6.5亿元
开发费用（不含取地成本）：4亿元
静态下总利润额
26.4亿元 22.4亿元
假设： 1.项目的容积率为3.0，总建筑面积为86860㎡； 2.假设项目的建设成本单价为：4500元/㎡，则总建筑成本约为4亿元； 3.在不计算取地成本的前提下，本项目静态下利润总额为22.4亿元。
Ø动感：时尚、潮流、娱乐、 休闲的聚集地
Ø员工宿舍、如家酒店等
Ø银行、写字楼、汽车修理厂
Ø秦妈火锅、水疗会、梵桦瑜 珈馆、日本料理等
Ø羽毛球馆、篮球馆等
重新自我定义+赋予新的功能
6
项目策略思考
[关键洞察一] 核心问题不是操作的问题，而是重新自我定义，清晰核心属性的问题。 [关键洞察二] 小西关的功能定位必须置于“城市发展”与“区域人文”两个前提下来考量。 [关键洞察三] 由于小西关的空间结构与各经济指标的不确定性，所以必须在不断比较中论证落实。
所在区域
黄沙大道8号 荔湾区逢源路 荔湾西华路30号 荔湾区康王中路
大德路 光复北路 （陈家祠）
中山七路 文昌北
长寿路与康王中路交界 龙津东路
均价
26000元/M2 25000元/M2 18500元/M2 24000元/M2 24000元/M2 24000元/M2 26000元/M2 24500元/M2 18000元/M2 19000元/M2
1 方向
方案一
容积率 住宅 裙楼商业 总建筑面积
数值
3.0 约71000 约15000 86860.65
租/售
单价
小计
总租金/销售收入
0/71000
28000
约19.9亿元
0/15000
43000
约6.5亿元
开发费用（不含取地成本）：4亿元
静态下总利润额
26.4亿元 22.4亿元
假设： 1.项目的容积率为3.0，总建筑面积为86860㎡； 2.假设项目的建设成本单价为：4500元/㎡，则总建筑成本约为4亿元； 3.在不计算取地成本的前提下，本项目静态下利润总额为22.4亿元。
Ø动感：时尚、潮流、娱乐、 休闲的聚集地
Ø员工宿舍、如家酒店等
Ø银行、写字楼、汽车修理厂
Ø秦妈火锅、水疗会、梵桦瑜 珈馆、日本料理等
Ø羽毛球馆、篮球馆等
重新自我定义+赋予新的功能
6
项目策略思考
[关键洞察一] 核心问题不是操作的问题，而是重新自我定义，清晰核心属性的问题。 [关键洞察二] 小西关的功能定位必须置于“城市发展”与“区域人文”两个前提下来考量。 [关键洞察三] 由于小西关的空间结构与各经济指标的不确定性，所以必须在不断比较中论证落实。
所在区域
黄沙大道8号 荔湾区逢源路 荔湾西华路30号 荔湾区康王中路
大德路 光复北路 （陈家祠）
中山七路 文昌北
长寿路与康王中路交界 龙津东路
均价
26000元/M2 25000元/M2 18500元/M2 24000元/M2 24000元/M2 24000元/M2 26000元/M2 24500元/M2 18000元/M2 19000元/M2
2019年3月安徽合肥蔚蓝国际项目启动区定位与物业发展建议185p
✓ 地方可限定购房套数 .
政府决心：中央和地方双管齐下，政策合肥更中原彻物业底顾问，有限措公司施更坚 决，市场进入一个理性发展时期。
1、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下
放地方，是有因可循的，代表着一个理性市场的来临。
2019年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给不 足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上涨， 也是导致本轮调控的主要原因。
25 20 15 10
5 0
1976
ห้องสมุดไป่ตู้
1979
1982
1985
1988
1991
1994
1997
新增人口（万） 出生率(%)
2000 2003 2006
2000 1500 1000 500 0
城市化加速——2020年新
增城市人口将达3亿，带来140 亿平米的新增需求
收入的结构性增长——
麦肯锡预测，到2025年中上资 产阶级人均可支配收入将增加 12万亿， 按照国际15-20%的 住房消费比，可新增住房消费 1.8-2.4万亿
✓ 即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两 成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。
✓ 对合肥房地产广告进行全面检查；
✓ 执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳 合同现象；
✓ 国家八部委联手查中国房价暴涨因素 ，合肥市13个部门联合 开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；
2009年经济稳步复苏，房地产市场“报复性反弹”， 稳定房价成为政府保证民生的重要工作。
2019年的调控关键词----“民生”
Q：在保证民生为目的的本轮房地产调控周期多长？
调控周期与国内经济基本面相关：08合年肥中经原物济业顾形问有势限公的司 逆转 导致房地产政策实现了从调控到提升。
政府决心：中央和地方双管齐下，政策合肥更中原彻物业底顾问，有限措公司施更坚 决，市场进入一个理性发展时期。
1、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下
放地方，是有因可循的，代表着一个理性市场的来临。
2019年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给不 足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上涨， 也是导致本轮调控的主要原因。
25 20 15 10
5 0
1976
ห้องสมุดไป่ตู้
1979
1982
1985
1988
1991
1994
1997
新增人口（万） 出生率(%)
2000 2003 2006
2000 1500 1000 500 0
城市化加速——2020年新
增城市人口将达3亿，带来140 亿平米的新增需求
收入的结构性增长——
麦肯锡预测，到2025年中上资 产阶级人均可支配收入将增加 12万亿， 按照国际15-20%的 住房消费比，可新增住房消费 1.8-2.4万亿
✓ 即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两 成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。
✓ 对合肥房地产广告进行全面检查；
✓ 执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳 合同现象；
✓ 国家八部委联手查中国房价暴涨因素 ，合肥市13个部门联合 开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；
2009年经济稳步复苏，房地产市场“报复性反弹”， 稳定房价成为政府保证民生的重要工作。
2019年的调控关键词----“民生”
Q：在保证民生为目的的本轮房地产调控周期多长？
调控周期与国内经济基本面相关：08合年肥中经原物济业顾形问有势限公的司 逆转 导致房地产政策实现了从调控到提升。
发展战略-卓越南桥新城地块项目战略定位及物业发展建议报告二稿 精品
根据规划，整个南桥新城将形成“五心五片区”的总 体布局结构，即：老城区——公共活动中心；北部新 区——商业服务中心；东部新区——现代服务业集群 副中心；西部新区——商务及文化副中心；东北新 区——景观休闲中心。
区域规划
本案所在城东区域作为重点建设区域，已经成为南桥新城的热点区域， 近期内存在住宅供应空白、居住需求难以满足的现状
卓越南桥新城项目 南桥新城28万㎡商办住综合用地项目
小众、高端别墅项目，定位为高 端产品品牌标杆项目
大众、城市综合体项目，定位为 企业品牌落地、利润项目
公司战略分析
位于奉贤区中心南桥新城，区域为相对中性成熟型市场，房地产开发比 较成熟，适宜定位为现金流项目
圣安德鲁斯庄园 赵巷国际别墅区，容积率0.3纯独栋别墅项目
卓越上海世纪中心项目 上海南站现代交通商贸服务区、27万㎡城市综合体项目
卓越南桥新城项目 南桥新城28万㎡商办住综合用地项目
小众、高端别墅项目，定位为高 端产品品牌标杆项目
大众、城市综合体项目，定位为 企业品牌落地、利润项目
稳定型 现金流项目
项目目标
在风险可控、有一定利润保障的前提下，实现项目的快速去化
南桥新城近期重点建设区域主要包括东部新区9、10、 11号地块和东北新区7、8号地块和北部新区的4号地块。
本案
南桥新城11单元控制性详细规划： 上海市推动的20个现代服务业集聚区之一，是奉贤区 近期建设的重点地块 南奉公路与育秀路之间以商业、居住功能为主，育秀 路与环城南路之间以商务、商业、办公功能为主，环城 南路与A30告诉公路之间以居住、商务、办公功能为主 规划总人口规模2万人，总建筑面积约257万㎡
全面进入上海市场
三大项目各司其职
在风险可控、有一定利润保障的 前提下，实现项目的快速去化
区域规划
本案所在城东区域作为重点建设区域，已经成为南桥新城的热点区域， 近期内存在住宅供应空白、居住需求难以满足的现状
卓越南桥新城项目 南桥新城28万㎡商办住综合用地项目
小众、高端别墅项目，定位为高 端产品品牌标杆项目
大众、城市综合体项目，定位为 企业品牌落地、利润项目
公司战略分析
位于奉贤区中心南桥新城，区域为相对中性成熟型市场，房地产开发比 较成熟，适宜定位为现金流项目
圣安德鲁斯庄园 赵巷国际别墅区，容积率0.3纯独栋别墅项目
卓越上海世纪中心项目 上海南站现代交通商贸服务区、27万㎡城市综合体项目
卓越南桥新城项目 南桥新城28万㎡商办住综合用地项目
小众、高端别墅项目，定位为高 端产品品牌标杆项目
大众、城市综合体项目，定位为 企业品牌落地、利润项目
稳定型 现金流项目
项目目标
在风险可控、有一定利润保障的前提下，实现项目的快速去化
南桥新城近期重点建设区域主要包括东部新区9、10、 11号地块和东北新区7、8号地块和北部新区的4号地块。
本案
南桥新城11单元控制性详细规划： 上海市推动的20个现代服务业集聚区之一，是奉贤区 近期建设的重点地块 南奉公路与育秀路之间以商业、居住功能为主，育秀 路与环城南路之间以商务、商业、办公功能为主，环城 南路与A30告诉公路之间以居住、商务、办公功能为主 规划总人口规模2万人，总建筑面积约257万㎡
全面进入上海市场
三大项目各司其职
在风险可控、有一定利润保障的 前提下，实现项目的快速去化