经济法基础理论案例分析

经济法基础理论案例

案例1：亚洲金融风暴及香港政府的应对

这场风暴发端于泰国，席卷整个亚洲，搅得周天寒彻。在扫荡了东南亚各国之后，“金融大鳄”们流着口水将手伸向香港。1997年至1998年间，“大鳄”先后对香港发动四次猛攻。特区政府坚决捍卫联系汇率，抵御炒家，打响港元保卫战。

1998年夏日一役，惊心动魄，双方杀得天昏地暗，数家欧美投资银行和对冲基金同时向香港汇市、股市和恒指期货市场发动车轮战，疯狂抛售港元和恒指期货，恒生指数很快直线暴跌到6660点。据称，当时外汇储备已损失了80亿美元，金管局有官员分析，“大势已去”，如果不采取行动，香港很可能在5天之内“断气”。8月7日，董建华发表谈话表明特区政府捍卫联系汇率的决心：“我们一定做得到！维持联系汇率将能确保香港的长远经济活力与利益，短期的痛苦可以接受”。其言语颇为悲壮。

世纪大战击退炒家

照索罗斯等国际炒家的如意算盘，香港金管局会采用扯高利率的老套子，并借此打压股市。利率抬高，股市势必下跌。恒指期货也会同步下滑，然后炒家便可在期货市场以较低的价格沽空恒指期货，汇市股市双双获利。但在生死关头，特区政府一改策略，董建华花了半个钟头做了一个他上任后最重要也是极富争议的决定：在8月14日

至28日两周时间内，特区政府共动用近1200亿港元的外汇基金入市干预，在股票、期货市场与大炒家们展开了一次“世纪豪赌”，将恒生指数上拉1169点。特区政府在期指市场获利约20亿港元，最终成功击退炒家，投机者损失估计为12亿港元。

1998年8月11日，经过10天的权衡，曾荫权决定入市：“如果任人肆意冲击联系汇率藉以图利，结果令香港600万人的经济利益受损，那便是我失职。在接受经济调整这事实之余，我有责任将调整带给市民的痛苦减到最低。”

“当时‘老板’(董建华)问我，这一决定是否在我权力之内？我回答道：是，我来承担！。”半个小时之后，董建华拍板同意。

在做出决定的当日，曾荫权“夜晚静静地哭过两三次”，担心自己不小心输掉香港人的钱，就算“跳楼”也无法挽回损失。

8月14日，特区政府动用1200亿元外汇储备基金，与外国炒家在外汇市场、股票市场和期指市场同步炒作。这一动作在当时引起广泛争议，学者、市场人士纷纷指责特区政府破坏了香港一贯自由市场运作体系，开了“坏先例”，曾荫权更是成为众矢之的。

曾荫权回忆：“政府在股票和期指市场有所行动，是迫不得已的决定。但我和同事，却因这政策决定而被判了破坏自由经济的罪名。面对种种指责，我当然感到不好受。看到一叠叠的剪报，既有精辟持平的分析，但也有极尽挖苦之能事的讽刺文章和漫画，虽然有些人可能以为我不会看批评我的文章，但我的同事都深知我的脾性，越骂得厉害的越要第一时间让我细读。”

8月28日，在一场惊心动魄的世纪金融大战中，特区政府成功击退外国炒家，当日港股创出了790亿元的惊人成交纪录。特区政府将入市炒作赚到的钱，以出售官股盈富基金方式，还富于民。

曾荫权凭借此战声名大振，由“败家子”形象摇身一变成为港人心目中的“民族英雄”。

曾荫权还说过：“在那段危急日子里，中央没有下达文件与电话指示，中央领导那么放心让港人来应对危机，实在显示了国家领导人对特区政府班子的信心和实行‘港人治港’的坚决。对此，我不能不写一个‘服’字。”

挑战还来自内部

杀敌一万，自伤三千。在金融风暴的吹袭下，特区政府挺了过来，没让香港出现“崩盘”，然而这一胜利实在来得惨烈——从1998年第1季度起，经济持续5个季度衰退，为战后最严重的一次；股市从1997年8月最高峰的16673点急跌至1998年8月最低谷的6600点，一年间跌幅超过60％。数以千亿计的财富瞬间蒸发，香港似乎一夜之间变为一座危城。在香港特别行政区成立一周年庆典大会上，行政长官致辞号召港人“拿出前所未有的勇气”去战胜困难。

在1998年的那场动荡中，董建华及特区政府的挑战不仅来自外部炒家，还来自因金融风暴而引起的内部矛盾。英国人离开香港时留下两个难题：高地价、高楼价政策和联系汇率政策。特区政府成立后，本来应该着手解决，不料金融风暴袭来，令董建华陷入两难的困局。金融风暴使香港不仅不能改变联系汇率，反而要死守下去。再加上此

前的“八万五”政策已令楼市低迷，香港股价、楼价一时双双暴跌。一个两难的局面出现：一方面仍有许多人无力买楼，另一方面有越来越多人因楼价暴跌、利息上升而蒙受损失。于是，许多人诟病政府政策。董建华后来被迫发表声明：“由于1997年和1998年经济环境发生重大变化，在1998年的施政报告中，我们相应调整了房屋供应措施。故此，每年兴建85000个单位的目标不再存在。”1998年6月政府停止卖地，目的是稳定楼价。

另一波批评之声由特区政府动用外汇基金入市干预引发。学者、商界纷纷指责特区政府破坏了香港一贯的自由市场运作体系，西方传媒的批评更为强烈。一场经济领域的战争，政治硝烟四处弥漫。为此，曾荫权在夜晚静静地哭泣；为此，金融管理局总裁任志刚撰文与反对者论战；为此，特首发表谈话呼吁，“要成功克服我们目前面对的困难，社会团结十分重要”。

思考：1、香港政府是否有权力将其掌握的外汇储备基金投入香港的股市以及汇市进行盈利型炒作？

2、港英政府以及此后的特区政府在金融风暴前后的一些既有政策法规该作何评价？

3、在风暴中，自由金融体系出现了一些什么样的问题？

案例2：我国对房地产市场的法律调控以及其它国家的经验

埃及帮助低收入者购房

埃及住房、建设和新社区部长苏莱曼最近说，去年下半年埃及政府出台新的房地产抵押法，以及为保证该法律的成功实施而成立首家房地产金融企业塔米尔公司，将激活埃及长期低迷的房地产市场，并有利于低收入人群购房。

最近几年，埃及房地产市场基本处于停滞状态。在新的房地产抵押法出台之前，银行只能为购房者提供无抵押贷款，而埃及法律禁止银行在借款人无法还清贷款的情况下没收住房。为保护自身利益，各家银行都规定了一系列繁琐的购房贷款程序，实际上是不愿提供这项服务。

目前埃及每年有50万到60万对新婚夫妇，其中80％属于低收入阶层，非常需要贷款购房。自埃及政府1994年采取措施鼓励私营部门投资房地产项目以来，埃及住房供应量明显增加，但因银行不愿提供住房贷款，许多房地产买卖无法顺利交易。为此，埃及有关各方要求房地产经营方式多样化的呼声越来越高。

正是在这种背景下，埃及政府推出新的房地产抵押法并成立了塔米尔公司。根据新的法规，在借款人无力偿还贷款的情况下，银行可将其房产公开拍卖，这就为银行提供了利益保障。这一法律的实施已开始推动银行提供住房抵押贷款。塔米尔公司注册资金为5亿埃镑（1美元约合5.8埃镑），将为购房者提供多种服务，其中包括贷款买房、土地出售和修缮房屋等。同时，该公司还将负责评估申请贷款人的财务状况，以及为其量身定制分期付款和抵押贷款的方式。

据埃及政府所属的房地产抵押管理机构负责人介绍，抵押贷款购房的具体运作方式是：购房者可以向该机构授权的55家房地产经纪商中任何一家提出申请；经纪商必须向购房者申明各自的权利和义务，以及申请抵押贷款所需的各种条件，并代表购房者同银行及房地产商打交道。塔米尔公司的调研部门将对埃及的房地产企业进行认真调查，然后为房地产经纪商们提供真实的资料。该公司的有关专家将根据房屋所在的位置、大小和其他因素确定其真实价值，然后为房屋的买卖双方确定一个合理的价格。

在谈到出台新的房地产抵押法和成立塔米尔公司的目的时，苏莱曼说，这些举措旨在激活房地产市场，帮助低收入者买到住房。房地产专家也一致认为，这些措施将给停滞的房地产市场带来活力，促使埃及低收入人群开始购房，从而为保证社会的和谐稳定发挥积极作用。金融政策失误扩大信贷规模大量投机炒房日本三大祸手酿成房产泡沫

日本国土交通省最近发表的今年1月1日的地价统计表明，尽管东京等一些大城市部分地段的地价出现了上涨，但全国的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5％，商业用地价格同比下跌了5.6％，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低点。

这些数据表明，日本不动产市场虽然经过了长达14年的艰难调整，但使日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响至今依然存在。

上世纪80年代后期，日本经济摆脱了“石油危机”的影响后，开始快速回升，生产和需求十分旺盛，出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。据日本国土厅公布的数据，1985年，东京的商业地价指数为120.1（1980年为100），到1988年就暴涨到了334.2，在短短的3年间暴涨了近两倍，其中中央区地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫，给日本经济埋下祸根。

1991年，日本房地产泡沫破灭致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。据统计，在日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6％。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1/3以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。

房地产价格暴跌还重创了日本金融业，成为日本经济衰退的“罪魁祸首”。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行的贷款，只能破产。房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，使得日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降，不良债权大量增加导致日本金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下。部分金融机构甚至还出

现了资金周转失灵等问题，日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能均遭到重创。

许多专家学者认为，日本房地产泡沫生成的主要原因有三。首先，金融政策失误。日本一再放松银根，使利率创下了历史新低，导致过剩资金大量流入股市和不动产市场。其次，各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。第三，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产，造成房地产业虚假繁荣。（乐绍延）

抑高保低政策到位墨西哥低价住房庇“寒士”

鉴于墨西哥城市化步伐加快，大量农村人口进入城市，中低收入人口的住房问题已成为关系社会稳定的大问题。与此同时，多数开发商选择建造面向社会中上阶层的高价豪华住宅，使得社会福利房的开发不能满足需要。为此，墨西哥政府最近采取了向低收入阶层倾斜的住房政策。

今年初，为抑制高档住宅的开发，墨西哥政府上调了此类住宅土地使用许可申请费和抵押贷款利率，控制贷款规模，同时提高产权评估等行政收费和税收标准。此外，银行和全国性抵押贷款机构也根据房屋预定售价规定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，以减少高价房的开发。

与此同时，墨政府还通过全国劳动者住房基金机构推动低价房的建

设。对于每套房价在15.5万比索（1美元约合11比索）以下的房地产项目，该机构可以低于市场利率两个百分点的利率为开发商提供贷款；中央政府和各州政府降低甚至免除其获得土地使用许可的费用，同时由政府拨款在项目周围兴建道路、学校及医疗机构等配套设施。为了防止投机商炒房，政府规定只有在全国劳动者住房基金机构注册的正式职工才可以申请购买此类房屋，同时对申请人的资格进行严格审查。

该机构社会联络部主任比森特?罗德里格斯说，政府干预措施刚出台3个月就出现了明显效果。截至3月底已有600多个低价房开发项目向该机构提出贷款申请，预计今年墨西哥城新增低价房至少10万套。提高利率增加房源英国双管齐下降房价

英国房价自2001年初进入新的上涨周期后，3年多时间里连续以每年超过20％的速度增长。为了抑制房地产市场的过分火爆，政府和中央银行从供需两方面入手，采取“双管齐下”的政策和措施，并取得初步成效。到去年8月，房地产市场开始降温，多家抵押贷款银行预计今年英国房价增速将降低至10％左右。

房地产市场是支撑英国经济稳定增长的主要支柱之一。为防止房地产过热给经济发展带来风险，英国央行和政府主要从两方面为房地产降温：一是发挥利率的杠杆调节作用，通过提息对购房热进行“釜底抽薪”；二是为增加房源提供政策扶持和引导，以缓解供求矛盾。

从“釜底抽薪”方面看，英国主要采取通过央行提高利率导致借贷成本增加的措施。在没有通胀担忧的前提下，为了遏制房地产市场和消

费信贷过热的现象，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，把利率从3.5％这一48年来的最低水平提高至4.75％，导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情。

从增加房源方面看，英国政府主要采取了两项措施。一是通过政策鼓励增加住房建造。受财政大臣布朗委托，英国央行货币政策委员会成员之一凯特?巴克对英国房地产情况进行全面调查后于去年3月初提交报告建议，为满足需求和抑制房价，每年必须再多建造7万所住房。根据巴克的建议，布朗在2004－2005年度的财政报告中宣布，政府将建立房地产投资基金，并对这种投资予以免税，使零散投资者更容易投资房地产开发。二是对城市改造中夷旧建新给予政策扶持。在这方面，政府拿出更多公共土地用于房屋建筑，并增加对废旧建筑进行除旧布新的贷款。

英国政府于去年底通过了《住房法2004》，就如何确保建造足够的低收入群体买得起的“社会性”住房、创建更加公平和良好的住房市场以及加快实现政府关于2010年“体面”住房目标等作出一系列切实可行的规定。

此外，政府部门对用于住房建设的公有地皮从批准到开工的时间都有严格规定，以防地皮被搁置或挪作他用。政府监管部门对房地产市场进行严格的监督，防止人为扭曲市场正常运作和哄抬价格的现象发生。

党中央、国务院高度重视房地产市场的发展。去年以来，国务院把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。今年5月9日，国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)，进一步明确了对房地产市场进行调控的政策措施。建设部有关负责人日前向记者介绍了调控的有关情况。

房地产市场问题凸显

据国家统计局数据，2004年商品房平均价格同比增长14.4%，其中商品住宅价格同比增长15.2%，首次出现两位数增长，首次超过居民收入增长。今年一季度，商品房、商品住宅平均价格同比又分别增长12.5%和13.5%。从全国看，房价过快上涨呈蔓延态势，由东部部分沿海地区向其他地区扩展。同时，二手房价格上涨加速。据40个重点城市市场监测数据，约一半城市的二手房价格涨幅超过了新建商品住房。

部分地区房地产投资规模过大。2004年房地产开发投资增长28.1%；今年一季度增长26.7%，增幅比去年同期回落13.5个百分点。但今年的投资增长，是在去年同期较高增幅基础上的增长，并高于全社会固定资产投资增幅。个别地区房地产开发投资超过全社会固定资产投资的50%，是推动当地全社会固定资产投资膨胀的重要因素。今年一季度，13个省(区)房地产开发投资增幅超过30%，其中有6个超过50%，最高的达到115%。40个重点城市中，有13个超过50%，其中有4个城市超过100%，最高的达到172%。

与此同时，商品房结构性问题进一步凸显。表现为中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。据对北京、上海、天津、沈阳、西安、南昌、成都、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，120平方米／套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，中低价位普通商品住房销售面积，占总销售面积的比例呈下降趋势。2004年全国经济适用住房投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%。今年一季度，经济适用住房完成投资60亿元，同比下降13.8%，占房地产开发投资的比重进一步下降到2.6%。

在市场秩序方面，房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。如房地产广告虚假，商品房面积“缺斤短两”，购房合同欺诈，物业管理质价不符等，扰乱市场秩序，损害群众利益，影响房地产市场健康发展。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构利用市场信息不对称，误导市场预期。通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等不正当手段，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。

房地产市场调控的特点

针对当前房地产市场存在的问题，全国十届人大三次会议《政府工作报告》提出，把抑制房价过快上涨势头，作为今年宏观调控的一项重要任务。5月9日，国务院办公厅转发的建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出了“坚持积极稳妥、把握力度，

突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管”的原则。根据这个原则，这次调控有以下特点。

一是，把解决当前问题与长远的制度建设相结合。调控中的大部分措施，既针对当前市场存在的问题，也涉及到房地产市场发展的制度环境的改变，从体制上、机制上为市场的持续健康发展奠定良好基础。如为保证中低价位、中小套型普通商品住房建设的供应，把规划设计条件、房价、套型等作为土地出让的前提条件。为遏制投机，禁止了期房转让，等等。

二是，统一政策和因地制宜相结合。国家的统一政策解决或防范普遍性问题，地方的调控措施要针对当地市场发展中的特殊问题。国家的统一政策紧紧围绕两个主题：从供应上增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房比例，健全廉租住房制度；从需求上遏制投机性购房、控制投资性购房、引导合理的住房消费。

三是，实行供应和需求的双向调节。已经出台的各项调控措施，既调节供应总量、供应结构，也调控各类需求。双向调节适应供求关系的基本规律，既最大程度地发挥市场的自我调节作用，又可以控制市场规模的过度扩张，从而稳定房价、调整结构、防止投资过快增长，促进调控综合目标的实现。

四是，突出重点，区别对待。针对当前普通住房供应不足，普通居民家庭住房困难问题，调控的各项措施，突出了保护普通居民的住房消费，维护低收入家庭的住房权益。针对部分地区不合理需求旺盛问题，重点加强了对需求的调节，尤其着重遏制房屋投机，消除了市

场发展中最具破坏性的因素。

五是，注重各项调控措施之间的协调配合。包括各项经济措施的协调，经济和法律手段的配合，以及各级政府调控措施的合理组合，确保调控方向的一致性，形成政策合力。

调控是为了更好的发展，决不是打压房地产。国家出台的统一政策着眼于解决普遍性的问题，同时强调因地制宜，分类指导。《意见》的贯彻落实，有利于促进房地产市场可持续发展，防止市场出现大的起伏，巩固和发展宏观调控的成果；有利于保障城镇中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促进社会主义和谐社会的建设。《意见》的发布实施，是政府对房地产市场调控能力进一步增强的重要标志。

调控效果开始显现

国务院关于稳定房价的各项部署，得到了社会各界的广泛支持和拥护。根据国务院的决策部署，各地区结合本地实际，深入分析当地房地产市场形势，研究制定贯彻落实国务院宏观调控决策的具体措施，在规定时间内出台了享受优惠政策的普通住房标准，落实了加强税收征管的有关规定；整顿规范市场秩序，加强市场形势分析和监测；加强了土地和规划调控力度，增加普通商品住房和经济适用住房供应量；强化了住房保障制度建设，加快建立廉租住房制度。随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，一些调控效果开始显现，房地产市场正朝着预期目标发展。

当前全国房地产市场运行的主要特点是：一、房地产投资增幅继

续回落。据国家统计局统计快报，1—6月份全国房地产投资增长23.5%，其中商品住宅投资增长21.3%，增幅呈逐月回落趋势。房地产开发投资增幅比一季度增幅回落3.2个百分点；增幅低于同期城镇固定资产投资增幅3.6个百分点。二、供求关系有所改善。据国家统计局数据，1—6月份全国商品住宅销售面积增幅，5年来首次低于竣工面积增幅(低3.9个百分点)，供求关系有所缓和。三、商品住房交易结构有所调整。商品住宅成交总量下降，高价位、大套型住房成交量下降较大，中低价位、中小套型住房成交量较为平稳。四、投机性购房得到初步遏制。根据各地交易情况监测，禁止期房买卖和营业税政策的调整等，使短期投机性住房需求得到遏制，住房交易行为渐趋理性。一些投机、投资性购房以及空置的二手住房，开始转向长期出租，租赁市场房源供应量明显增多。五、商品住房平均价格涨幅趋稳。据国家统计局统计快报，1—6月份，全国商品住宅平均价格2783元／平方米，同比增长11.9%，增幅比一季度回落1.8个百分点。六、房地产信贷增速放缓。据人民银行统计，截至5月末，我国银行业金融机构房地产贷款余额2.81万亿元，比年初增加1779.16亿元，比去年同期增长22.27%，增幅回落33.38个百分点。其中住房开发贷款余额4595.8亿元，比年初增加263.2亿元，同比增长13.13%，增幅回落69.24个百分点。4月份当月住房开发贷款余额首次出现下降。个人住房消费贷款新增额也呈现逐月减少趋势。

建设部有关负责人提出，尽管当前房地产市场调控有了一些效果，但应当看到目前的成效只是初步的，市场发展中的问题依然突出。部分

地区房地产投资增幅仍然较大；住房价格还处于高位，投资、投机冲动依然存在；住房供应结构性矛盾仍然突出；住房保障制度建设相对滞后；一些地区对房地产市场调控的认识不到位，工作不得力；房地产市场秩序还比较混乱，囤积土地现象尚未消除；市场观望心态较浓，房地产市场运行中仍存在许多不确定因素。为此，必须坚定不移地贯彻落实好已经出台的各项宏观调控措施，稳定政策，狠抓落实，解决好突出问题；坚定不移地把房地产业作为支柱产业，促进其健康发展。