房屋买卖合同解除权纠纷案例
合同解除条件未成就，卖方无权解除房屋买卖合同
作者：北京市正海律师事务所涛
房屋买卖合同解除权纠纷案例
【案情介绍】
2009年4月，姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室房屋一套。房屋总价款人民币108万元。
同日，双方签订《补充协议》，主要内容如下：姜卓以商业贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付张升定金2万元，于房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万元，其余购房款73万元，由姜卓所申请的贷款机构支付。贷款期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支应于2009年5月31日前，支付全部购房款。张升在2009年5月31日前将房屋交付姜卓。
协议签订后，姜卓依约于2009年4月22日向张升支付了购房定金2万元；于2009年5月11日向张升支付了购房首付款32万元，同日，张升将房屋交付姜卓，姜卓对房屋进行了装修。
此后，贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由，不予办理商业贷款。姜卓为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措资金改由现金形式支付，并于2009年6月25日电话通知张升，张升表示同意。
2009年7月13日，姜卓通知张升办理收款、过户事宜。但张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。2009年8月28日，张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》，以姜卓延期付款为由再次提出解除合同。
鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，姜卓委托北京市正海律师事务所韩涛律师，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件提交
【仲裁庭意见】
仲裁庭经过审理，认为：
1、姜卓因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于2009年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。
2、张升请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。
【裁决结果】
1、双方应当继续履行房屋买卖合同。姜卓于仲裁裁决书送达之日起五日内，向张升支付购房款74万元，张升拒不接受的，姜卓应立即办理提存公证。张升配合姜卓办理房屋过户登记手续。
2、姜卓向张升支付违约金4800元。
3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。
【法律分析】
就本案而言，张升认为姜卓迟延履行付款义务，但是合同未约定在此情况下张升拥有合同解除权；故张升只能依据《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定行使法定单方解除权。
该条规定的单方解除权必须满足以下条件：
1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；
2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务；
3、经另一方催告；
4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债务。在满足上述行使解除权的条件后，张升还要依据《合同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。
本案中，鉴于张升在双方变更付款方式后，并未明确向姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务，不符合《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定的单方解除权的条件，故张升不享有合同解除权。
三、姜卓收到张升解除合同的通知后，提出异议的期限。姜卓收到张升发出的解除合同通知后，如果不在三个月内及时提起仲裁申请，有可能导致合同解除的法律后果，丧失胜诉权。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同
法》若干问题的解释（二）》第二十四条规定，在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权，解除合同通知到达对方当事人后，对方当事人行使异议权的期限有两种情况：（一）双方约定解除合同的异议期限。如果一方当事人在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
（二）当事人没有约定异议期间。在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
通过上述简要分析，我们不难看出合同法立法目的是维护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格，当事人不能随意主张解除合同，否则构成违约行为。
买卖合同纠纷代理词_买卖合同原告的代理词范文
深圳市XXXX有限公司诉湖北XXXX有限公司买卖合同纠纷一案 代理词 尊敬的审判长、审判员 我接受原告深圳市XXXX有限公司的委托，参加了原告诉被告湖北XXXX有限公司买卖合同纠纷一案（下称“本案”）的诉讼，开庭前我认真核实相关证据、查找法律依据，通过2014年X月X日的开庭，对本案事实已有清楚了解，现结合事实与法律发表如下代理意见 一、原告在2011年X月X日前将设备运至第三人公司（本案第三人锡林郭勒盟XXXX有限公司）的事实清楚、证据确凿，应依法予以认定。 第一，从原告提交的证据来看，《民事调解书》中明确要求原告在2011年X 月X日前将设备运至第三人公司，如未能按时履行的，被告可以向法院申请强制执行。如果设备真如被告所述没有按时送到目的地，那么被告缘何既没有申请强制执行，也没有向原告催货，更没有提交原告设备未按时到达以及其向原告催货的证据？可见，被告所述与事实不符。 第二，原告提交的《XXXX运输协议》中，原告明确要求物流公司在2011年X月X日将设备送至第三人公司，并且约定了严厉的逾期送达惩罚措施，目的
就是确保设备能按时到达目的地。根据汽车运输一般常识，从深圳到内蒙古锡林郭勒盟的汽车运输时间在5到6天，从汽车发车时间来看，运输设备的汽车在2011年X月X日从深圳出发，最迟一周时间就能到达目的地，即在2011年X 月X日可到达第三人公司，这个时间与协议约定相吻合，也与调解书中要求时间相吻合。 第三，上述两份证据再结合原告提交的《发货函》、《物流结算凭证》、《物流发票》等证据来看，该五份证据形成了一个牢不可破的完整证据链，虽然不能明确原告 设备具体在哪一天到达第三人公司，但足以证明原告在2011年X月X日前已将设备运送至第三人公司。被告在庭审中一再强调原告无证据证明设备在2011年X月X日前送至第三人公司，是不顾事实的狡辩，且被告也未提出任何证据来反驳。因此，原告提出以2011年X月X日作为设备抵达第三人现场的时间，并以此为依据计算18个月设备质保期，应属合情合理合法，请法庭依法采纳。 第四，退一步来讲，即便不以2011年X月X日作为设备到达的时间，那么根据庭审来看，由于被告均认可原告提交的两份《工作联系函》，如果以上述函件中列明的时间作为设备到达现场的时间（即2012年X月X日），并以此来计算18个月质保期的话，那么质保期的到期时间为2014年X月X日，此时质保期也早已过期，被告同样须向原告支付质保金。因此，无论以2011年X月X日还是以2012年X月X日作为设备到达现场的时间，被告均应按合同约定向原告支
合同纠纷案例分析
案例 一、甲软件开发公司与乙房地产开发公司购买办公楼纠纷案 要点：缔约过失 案情：2009年8月上旬，甲软件开发公司决定在较为繁华的地段为公司购买一座大型的办公楼。经过调查，发现有3 家卖主所提供的大楼在环境、位置、价格上可以选择，其中一家为乙房地产开发公司。8 月下旬，该公司派出有关人员同时和3 家卖主联系，准备择优选择卖主订立合同。在洽谈过程中，乙开发公司的人员一再表示愿以低于另外两家的价格出售楼房。9 月中旬，当甲软件公司同另外两家价格谈到每平方米8000元时，乙开发公司的业务员王某多次表示，若另外两家的价格真能降到每平方米8000元，则乙开发公司愿以低于8000元的价格与甲软件开发公司签订合同。经过近一个月的协商，10月中旬，在甲软件公司准备签订合同时，乙开发公司却提出，公司内部文件明确规定了业务员不得在8000元以下同客户签订合同，王某作为公司的业务员，明知有此规定，却擅自答应以低于8000元每平方米的价格签订合同，其行为是越权行为，对此公司概不负责。由于市场房价已有回升，此时甲软件公司若要购房，必须在每平方米8100 元以上才能签订合同。当甲软件公司再次找到原来洽谈的另外两家公司时，两家公司的楼房均已卖完。后来，甲软件公司查知乙开发公司的王某，在谈判过程中把所获得的甲软件公司有关产品的销售情况以及该公司固定的客户名单，泄露给另外一家软件公
司丙，致使丙软件公司拉走了甲软件公司的一部分客户，为此，甲软件公司损失近10 万元。甲软件公司于是向法院提起诉讼。 问题： 1、乙公司能否援引内部规定拒绝承认王某行为的效力？ 乙公司不能援引内部规定拒绝承认王某行为的效力。 2、8 月下旬，如果乙开发公司不与甲软件公司签订楼房买卖合同，其是否需要承担责任？为什么？ 乙开发公司不需要承担责任。因为此时双方的合同尚未成立。 3、10 月中句，甲软件公司是否有权要求乙开发公司必须签订楼房买卖合同？为什么？ 不能。因为合同是双方当事人意思表示一致的结果，一方无权强迫他方签订合同。 4、10 月中旬，若甲公司被迫以高价另行购房，对于差价，甲公司是否有权要求乙房地产公司赔偿？ 甲软件公司有权要求乙房地产开发公司赔偿差价损失。因为乙房地产开发公司违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任。 5、由于王某的泄密，甲软件公司损失近10 万元，甲软件公司能否要求赔偿？为什么？
二手房买卖合同纠纷典型案例(上)
案例一 循环走账虚构付款事实 房屋买卖合同被撤销 【案情】 2016年7月，法院判决徐甲夫妇向魏某支付股权转让款117.5 万元。判决生效后，魏某申请法院强制执行，却发现债务人徐甲夫妇为躲避债务已将原在其名下的别墅、店面房转移至其妹妹徐乙夫妇。魏某遂起诉要求撤销债务人徐甲与徐乙夫妇之间的房屋买卖合同。徐甲、徐乙夫妇认为双方的房屋买卖合同真实有效，已经办理了过户登记，不能撤销该买卖行为。法院审理后查明，徐甲夫妇约定以450万元的价格将一套别墅、二处店面房卖给了徐乙夫妇，以徐甲夫妇欠徐乙夫妇的150万元债务抵房款，同时徐甲通过孙子及其他案外人的帐户，将100万元资金从徐乙帐户到徐甲帐户流转了3次，形成了徐乙已支付300万元的银行流水。法院最终判决撤销双方的房屋买卖合同，将房产登记恢复至徐甲夫妇名下。 【点评】 部分债务人为恶意逃避债务规避执行，在债务发生后，将其名下财产以放弃、赠予或低价转让等方式转至他人，为法院执行设置障碍，意图使债权人的合法债权落空。本案中，债务人签订房屋买卖合同并将房屋转移登记给他人，而事实上，交易相对人未支付合理对价，
也明知该买卖行为会削弱债务人的偿债能力，此类房屋买卖合同损害了债权人的权利，有违公平、诚实信用原则，故债权人可以申请撤销该房屋买卖合同，将房屋权属登记恢复至原始状态。 案例二 房屋借名登记被查封 实际权利人要求过户被驳回 【案情】 2009年6月，张某与A房产公司签订了《商品房买卖合同》1份，由张某从A房产公司处购买建筑面积为60平方米的商品房一套，房屋成交价为22万元，付款方式为现金加贷款。后李某向法院提起诉讼，主张其系涉案房产的实际购房人，当初为了能多贷款，便借用了张某的名义购房并办理了贷款，实际上首付款、按揭贷款、物业费、水电费等均由其支付，并提供了其与李某借名购房协议，现诉请判令张某协助过户，且在其一次性还清结欠银行的贷款本息后，由银行协助将涉案房屋上的抵押权予以注销。本院经审理后认为，本案虽符合借名登记的情形，但因涉案房屋被另案查封，查封期间不得办理过户、抵押等登记手续，故对于李某的诉讼请求，本院不予支持。【点评】 基于不动产登记的公信力，法律上一般推定不动产权属证书上载明的登记人为所有权人，但在借名购房案件中，实际购房人能提供
论业主撤销权诉讼相关问题(一)
论业主撤销权诉讼相关问题(一) 摘要：《物权法》创设了业主撤销权，但现有法律规定的笼统使得业主撤销权适用存在较大误区。从阐明业主撤销权概念入手，分析业主撤销权性质，认为业主撤销权是一种侵害排除请求权，业主撤销权制度是对物业管理小区业主自治制度可能发生缺陷的一种弥补；撤销权的行使范围既包括侵权的决定，也包括违反法定程序的决定，通过诉讼方式行使时应当以业主大会或业主委员会为诉讼对象；撤销权的效力及于业主、业主大会、业主委员会及其他利益相关人；并非所有业主均可以行使业主撤销权，并具体区分了不同情形下享有业主撤销权的主体，明晰了实践中行使业主撤销权的诉讼对象、诉讼标的、诉讼程序等内容。 关键词：业主，业主大会，业主委员会，业主撤销权，业主撤销权的主体和客体、业主撤销权的诉讼程序 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十八条规定“业主大会或者业主委员会(以下简称业委会)的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该条款确立了业主自治机构的决定（决议）在规制业主内部关系中的法律地位及业主大会决定（决议，以下统称决定）撤销制度的基本概念，但实践中该制度如何以诉讼的方式运作，具体程序如何设计，均缺乏完善的实体法和诉讼法法条作为依照，理论界少有论述，实务界的案例也较为少见。 为保障业主合法权益，《物权法》创设了一种新型的撤销权制度——业主撤销权。业主撤销权制度创设之后，全国各地相继出现业主行使业主撤销权要求撤销业主大会或业主委员会（以下合称“业主团体”）决定或者物业服务合同的案例。 在北京，万通新世界广场业主王女士认为业委会委托物业公司召集业主大会、统计票权程序违法，导致此次会议形成的决议存在虚假问题，其起诉业主委员会，请求法院撤销这个决议1]。 北京市海淀区健翔园小区业主于景梅、周景平、郑溶溶诉北京市海淀区健翔园小区业委会业主撤销权案请求法院撤销健翔园业委会于2007年10月30日与天适德信物业公司签署的物业服务委托合同2]。 王敏诉北京市海淀区太月园小区业主委员会业主撤销权纠纷案。王敏请求法院撤销业委会于2005年9月25日公告的《太月园小区第一届第二次业主大会决议》、2008年4月5日公布的《太月园2008年业主大会临时会议决议》以及业委会与北京众服信达物业服务有限责任公司签订的物业服务合同3]。 北京市大兴区创兴公寓物业管理小区业主郭洪荣诉其业委会和北京大宽物业服务公司，请求撤销之间的物业服务合同案4]。 在广州市，海鑫花园业主作为原告向法院提起诉讼，将海鑫花园业主委员会与鑫河物业管理公司告上法院，要求法院判令撤销业主委员会与物业管理公司签订的《物业服务合同》案5]。 在泉州，某小区的九位业主状告业主委员会要求业委会撤销向业主收取小区车辆停放费的决定6]，等等业主撤销权案件。 业主撤销权诉讼已成为一种物权法的新型案件，但关于业主撤销权，现有的法律及司法解释仅有三条规定，即《物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权的解释》）第十二条，法律规定的原则笼统使得业主撤销权相关的法律问题在理论和实务中存有较大争议和误区，对业主撤销权的性质及其如何行使，目前并无具体明确的规定，这无疑会在实践中带来一些问题。笔者试图结合司法实践，对业主撤销权的性质、撤销权诉讼主体和客体、行使范围、行使方式、行使期限、撤销业主团体决定判决效力等问题进行分析，以期能对司法实践中业主撤销权的适用提供一些有益的借鉴。
无权代理合同纠纷案例分析
无权代理合同纠纷案例分析 案件实例 关某原为成都某公司的业务员，2009年7月被公司解聘。2011年8月，关某伪造该公司的公章。同月，以该公司的名义与绵阳一公司订立买卖合同。合同约定，该公司向绵阳公司购买价值300万元的货物一批，货到付款。该合同订立后，绵阳公司积极组织货源，并发函成都公司询问有关交货事宜。该成都公司遂答复称其不知该合同，并要求绵阳公司不要向其发货。绵阳公司接到该成都公司的答复后，认为其与该成都公司的合同有效，并按合同的约定交货。但该成都公司拒绝接受，绵阳公司遂诉至法院，要求该成都公司履行合同，支付货款。 案件经过审理，法院认为该成都公司的公章是关某伪造的，关某以该成都公司的名义签订合同系无权代理。该无权代理合同签订后，绵阳公司向成都公司询问相关发货事宜时，成都公司明确表明成都公司没有签订该合同，这意味着成都拒绝追认该无权代理合同，该合同为无效合同。绵阳公司向法院请求成都公司履行合同的诉讼请求没有法律依据，遂法院不予支持。 律师讲解 无权代理是指行为人无代理权而以他人名义做出法律行为。需要注意的是这儿的无权代理不包括表见代理(表见代理是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。)合同一方当事人无权代理而与对方签订的合同为无权代理合同，这类合同为效力待定合同，需要经过被代理人追认，合同才发生效力。 无权代理合同主要指以下几种：①根本无代理权限而签订的合同，是指签订合同的人根本就没有经过被代理人的授权，就以被代理人的名义与他人签订合同的情形。②超越代理权限而签订的合同，指代理人与被代理人之间是有真实的代理关系存在的，但是代理人超越了被代理人的授权，而与他人签订了合同。③代理关系终止后签订的合同，指行为人与被代理人之间原来有代理关系，但行为人在代理关系消灭后，行为人仍然以被代理人的名义与他人签订代理合同的情形。 《合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《合同法解释(二)》第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。
著作权许可使用合同纠纷
著作权许可使用合同纠纷 在我们国家大力鼓励知识产权和原著以及对于知识产权和著作权的保护当中，越来越多的人也有了对于著作权的保护意识。如果在生活当中发现了其他人侵犯我们的著作权，是可以拿起法律武器来对自己进行保护的。 当然，很多人也以自己的智力和才华为收入来源，可能会签订一些关于著作权的合同，那么如果在合同进行顺利的情况下，双方当然皆大欢喜，如果合同进行的不顺利，产生了合同纠纷的话，我们应该如何拿起关于著作权的有关法律来做自己的武器维护自己的合法权益呢? 首先，我们需要介绍一下什么是有关著作权的合同，著作权的合同纠纷就是指当事人关于著作权的归属问题以及转让及转让金额的问题和是否可以许可他人使用的问题。对于这些问题，双方没有达成共识，使合同没有办法继续进行下去而产生的纠纷。 由于著作权是属于一种权利，而不是一种实际的财产或者是人生方面的课题，所以关于著作权的保护是非常特殊的中国人民最高法院对于著作权有关的合同纠纷作出的比较特殊的规定。并且单独出台了一个司法解释来规定著作权有关的内容。 在与著作权有关的民事纠纷案件属于民事管辖范围，且必须是由中级以上的人民法院管辖。也就是说，初级人民法院是没有办法管理著作权的纠纷案件的。人民法院之上有高级人民法院各个高级人民法
院是可以根据自己当地地区的具体情况来确定一些基层人民法院管理。民事纠纷案件有关于著作权的第一审案件。 对于具体的法律英雄来讲，中国很多的法律都对于著作权进行了明确的保护，主要的法律是著作权法，其中第十条和第二十四条对于著作权的保护进行了明确而又详细的规定。在现实生活当中，通常是依照这两条法律来进行著作权的保护的。 著作权的保护当中一般不仅仅包括著作人的权利，也包括一些邻接权作为邻接权就是在作品传递和发表的过程当中，相关人员所产生的一些权利。一般在民事诉讼案件当中，著作权和邻接权是可以并行诉讼的。一般都会同时提出，其中包括了录音录像或者是发行出版方的权利。 在现实生活当中，关于著作权合同的纠纷通常是指著作权是否可以许可他人使用，以及在复制，出版的过程当中所产生的关于使用人和著作权人对于名义上的纠纷，在这种情况下，双方一般是可以进行协商的，如果协商成功，就可以私下解决，如果协商不成或者是有一方的情况比较特殊，双方没有办法私下解决的话，就可以提求人民法院进行诉讼，由法院进行判决。 关于著作权保护的完善表明了我们国家和人民对于著作权的意 识在不断的提高，对于自己权利的保护也在不断的重视，对于新兴事物也越来越接受了，这种情况是应该大力提倡的，同时面对一些我们没目前没有办法解决的问题，也要随着时代的演进，不断的加强我们对它的理解以及解决的效率和完善度。
二手房买卖合同纠纷案例分析
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 二手房买卖合同纠纷案例分析 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
案情 原告：徐某某 被告：周某某 2002年8月2日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司（以下简称“宝鼎公司”）签订《上海市商品房预售合同》，被告购买位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套， 合同约定“宝鼎公司”于2003年10月31日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。 2003年5月26日，被告与上海广达房地产经纪有限公司（以下简称“广达公司”）签订《房地产居问合同（出售）〉〉，约定被告委托广达公司居问出售401室房屋。同年5月27日, 原、被告通过“广达公司”居问，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币114,000元暂 存于中介方“广达公司”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付活所有房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款22.8万元。 开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金114,000元。此外, 原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。 签约当日，原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元, 广达公司出具收条。同年10月31日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因 不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。 另，系争房屋于2003年6月2日经查核准登记的权利人为被告，同年12月16日“宝鼎公司”办理
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二手房买卖合同律师详解 ——以《上海市房地产买卖合同》为例 二手房并不是一个法律概念，是房地产产权交易二级市场的俗称。它是相对于开发商新建的商品房而言的，新建的商品房第一次交易时称为“一手房”，再次上市交易时就称为“二手房”。二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、拆迁房、自建房、经济适用房等。 在上海市进行二手房买卖必须签订专门的网上备案合同，即由上海市房屋土地资源管理局制定和上海市工商行政管理局监制的《上海市房地产买卖合同》。即使买卖双方私下签订了二手房买卖合同，也得到房地产交易中心重新签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》。买卖双方在二手房买卖之前要对《上海市房地产买卖合同》的各条款进行详细的了解，只有在详细了解各条款的基础上才能最大限度的规避风险，签订符合己方利益的合同。 一、《上海市房地产买卖合同》的组成 该示范合同由：特别告知（一）、特别告知（二）、上海市房地产买卖合同正文、补充条款（一）、补充条款（二）、附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六共11个部分组成。这11个部分并不是同等重要的，就签订合同本身来说，最重要的是补充条款（一）和附件三，补充条款（一）约定了合同正文之外其他需要约定的事项，
附件三是付款条款，涉及到双方付款的条件及期限等当然很重要，其他的组成部分基本都是格式性的，直接填或者直接选就可以了。 二、《上海市房地产买卖合同》各组成部分详解 2.1 特别告知 特别告知一、二就是示范合同文本中对签订合同的一些常见风险及其预防以及注意事项的特别提醒。买卖双方在签订合同前要仔细的查阅，并知悉其内容。 2.2 上海市房地产买卖合同正文 该合同正文的各条款都是固定格式的，条款本身是不能更改的，只可在需要填空的内容上根据实际情况及双方协商一致的结果来填写。如果是委托房产中介来买房的，对于合同正文每个中介公司都有固定的表达格式，网签的时候根据本次交易的具体情况直接填写就行。如果没有委托中介而是自行交易的，在到房地产交易中心网签时，房地产交易中心对于合同正文也会提供一些固定的格式。现就合同正文的一些条款详解如下： 2.2.1 合同第1条买卖标的基本情况条款 在该条款中要填写清楚居间方房地产经纪公司的名称以及执业经纪人的姓名和执业证号码。将来一旦发生纠纷，涉及到中介公司责任的，可以作为投诉及诉讼之用。其他内容根据房地产权证上登记的信息如实填写即可。 2.2.2 合同第4条腾房条款 在该条款中腾房的时间一定要根据具体情况匡算出一个宽裕的
【实用文档】管理人的撤销权个别清偿债权人的撤销权诉讼时效无效行为取回权的一般规定他人财产被违法转让的
第五单元撤销权 考点01：管理人的撤销权（★★★）（P322） 1.人民法院受理破产申请前1年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销： （1）放弃债权的； （2）无偿转让财产的； （3）以明显不合理的价格进行交易的； （4）对没有财产担保的债务提供财产担保的； （5）对未到期的债务提前清偿的。 【解释】债务人的上述五种行为，只要发生在法定期间内（人民法院受理破产申请前1年内），即可撤销，至于该行为实施时债务人是否存在破产原因、债务人与第三人主观上恶意还是善意，原则上不影响撤销权的行使。 2.对没有财产担保的债务提供财产担保的行为 对没有财产担保的债务提供财产担保的，是指对原来已经成立的无财产担保的债务事后补充设置担保，只要补充设置担保的行为发生在人民法院受理破产申请前1年内，就可以撤销；但不包括债务人在可撤销期间内设定债务的同时提供的财产担保。（2018年案例分析题） 【例题·单选题】人民法院于2012年5月16日受理了债权人甲公司申请债务人乙公司破产案。管理人在对乙公司的债权债务进行清理时发现，乙公司曾于2011年9月11日为所欠丙公司的一笔原本没有财产担保的债务提供抵押担保。根据企业破产法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。（2012年）
A.若管理人能够证明丙公司知悉乙公司在为其债权提供担保时已濒临破产，则有权请求人民法院撤销该抵押担保行为 B.管理人无须证明丙公司知悉乙公司在为其债权提供担保时已濒临破产，即可请求人民法院撤销该抵押担保行为 C.若甲公司能够证明丙公司知悉乙公司在为其债权提供担保时已濒临破产，则有权请求人民法院撤销该抵押担保行为 D.甲公司无须证明丙公司知悉乙公司在为其债权提供担保时已濒临破产，即可请求人民法院撤销该抵押担保行为 【答案】B 【解析】该担保属于对原来已经成立的无财产担保的债务事后补充设置担保，只要补充设置担保的行为发生在人民法院受理破产申请前1年内，就可以撤销。至于该行为实施时债务人是否存在破产原因、债务人与第三人主观上恶意还是善意，原则上不影响撤销权的行使。 3.以明显不合理的价格进行交易的行为 人民法院根据管理人的请求撤销涉及债务人财产的以明显不合理价格进行的交易的，买卖双方应当依法返还从对方获取的财产或者价款。因撤销该交易，对于债务人应返还受让人已支付价款所产生的债务，受让人请求作为共益债务清偿的，人民法院应予支持。 【解释】转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价70％的，可视为“明显不合理”的低价；转让价格高于交易时交易地的指导价或市场交易价30％的，可视为“明显不合理”的高价。 考点02：个别清偿（★★★）（P323） 1.破产程序开始后的个别清偿 人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。但是，债务人以其财产向债权人提供物权担保的，其在担保物市场价值内向债权人所作的债务清偿，不受上述规定的限制。
13.赢在二审：房地产开发经营合同纠纷最高院公报案例改判三则
赢在二审：房地产开发经营合同纠纷 最高院公报案例改判三则 文／原云鹏整理观策民商团队 一、公报案例一：四川省聚丰房地产开发有限责任公司诉达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案【案号：（2013）民一终字第18号】 （一）改判理由 1.合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 2.一方解除合同既不符合约定解除条件，又不符合法定解除条件的，不适用《合同法》第九十六条和《合同法解释二》第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不发生解除合同的效力。 3.认定不动产权属，应以不动产登记簿的记载为依据，政府公告注销国有土地使用证的行为不能起到改变土地权属的效力。 （二）一审四川省高级人民法院认为 1.关于合同性质及合同效力应如何认定问题。电大财校与聚丰公司签订的《合作开发协议书》符合合资、合作开发房地产合同的法律特征，合法有效。 2.关于双方签订的《合作开发协议书》是否应当继续履行，是否能够继续履行的问题。电大财校以因政府拟对合作开发的土地重新进行拍卖，无法履行合作协议向聚丰公司发出《解除函》。聚丰公司在《解除函》到达之日起三个月内并未向人民法院确认能否解除合同，根据《合同法解释二》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第
九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，《解除函》到达聚丰公司时就已发生法律效力，《合作开发协议书》已经解除。况且达州市政府已公告注销了双方合同项下土地的《国有土地使用权证》，在法律上或事实上也不能继续履行合同。因此，合同已经解除，不能继续履行。 （三）二审最高级人民法院改判认为 1.涉案合同虽然冠以“合作开发协议书”之名，但合同中明确约定电大财校只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，《合作开发协议书》性质为土地使用权转让合同。一审法院关于合同性质的认定有误，本院予以纠正。合同并不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效。 2.电大财校所主张的政府拟对合作开发的土地重新拍卖、无法履行合作协议的解除合同的理由，并非合同约定的可以解除合同的条件，也不属于《合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形。《合同法》第九十六条和《合同法解释二》第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案电大财校通知解除合同的情形。电大财校以《解除函》通知聚丰公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。一审判决根据《合同法》第九十六条和合同法解释二第二十四条的规定认定《合作开发协议书》已经解除，适用法律错误，本院予以纠正。
伍和家诉中国政法大学著作权合同纠纷案一审民事裁定书
伍和家诉中国政法大学著作权合同纠纷 案一审民事裁定书 原告伍和家，男，汉族，1958年12月24日出生，中国政法大学继续教育学院在职研究生课程进修班XX级1班学员，北京市同昊林律师事务所律师，住北京市朝阳区建国门外郎家园16号5层516室。 委托代理人舒春秋，男，汉族，1977年12月6日出生，北京市同昊林律师事务所律师助理，住北京市通州区天成桥甲D号。 中国政法大学，住所地北京市海淀区西土城路25号。 法定代表人徐显明，校长。 委托代理人刘卫，男，汉族，1962年10月8日出生，中国政法大学继续教育学院在职研究生课程进修班XX级1班班主任，住该校宿舍。 原告伍和家诉被告中国政法大学（以下简称政法大学）著作权合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伍和家、被告政法大学的委托代理人刘卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告伍和家诉称：我是政法大学在职硕士研究生班XX 级1班学员。XX年初，政法大学下属的继续教育学院下发通知，要求XX级研究生班学员提供一篇论文，学院委托出版社编辑成书，公开发行，提供的论文可作为硕士毕业论文。
原告收到通知后，按要求交纳了论文出版的费用，政法大学出具了收据。XX年2月15日我向政法大学交付了论文《海城豆奶案留下的法律思考》，政法大学将我的论文收入了学院电子信箱，并进行了电子排版。XX年6月，班主任刘卫给我打电话，认为论文很优秀，中国水利水电出版社的责任编辑已审核通过。但在出版前，该出版社总编认为出版这篇文章风险很大，可能导致出版社受到处罚，要求去掉这篇论文。政法大学要求我另报一篇论文或另写一篇其他方面的论文，该书出版日期可后推几天，被我拒绝。后出版社强行将我的论文从《蛹思——来自中国政法大学的法学报告》一书中除去，并于XX年7月中旬出版发行。同年7月中旬，政法大学将我的论文公开发表在该校网络学堂上。政法大学的行为侵犯了我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、政法大学继续履行出版合同，将《海城豆奶案留下的法律思考》编入中国水利水电出版社出版的《蛹思——来自中国政法大学的法学报告》一书中；2、政法大学就单方违约，剥夺我作品发表权的行为赔礼道歉；3、政法大学承担证据保全费1000元及诉讼费。 被告政法大学辩称，双方不存在出版合同关系，通知并非我校所发，上面没有我校以及我校继续教育学院的署名或盖章。收据也不是我校开具的，上面的收款人刘某（刘蔚）虽是我校工作人员，但同时也是该班学员，收取的款项也未
广告合同纠纷案例分析
广告合同纠纷案例分析 云南省楚雄市人民法院民事判决书 (2000)楚经初字第315号 原告楚雄电视台传播中心. 法定代表人周美玲,主任. 被告牟定县朝钦葛业有限公司. 法定代表人杜朝钦,经理. 原告楚雄电视台传播中心(以下简称传播中心)诉被告牟定县朝钦葛业有限公司(以下简称葛业公司)广告合同欠款纠纷一案,本院受理后,依法由审判员张开云独任审判,公开开庭进行了审理,原告的委托代理人,被告的法定代表人杜朝钦和委托代理人庭参加诉讼.本案现已审理终结. 原告诉称,1997年、1999年度,原告与被告共同签订了两份广告发布业务合同,合同约定由原告在约定的时间和节目里为被告制作发布葛根汁饮料广告,合同签订后,原告已按合同约定为被告发布了广告,1999年度制作发布费一万元,被告承诺于1999年8月20日前分两次付清,1997年度制作发布费五万三千六百元,经原告多次催交,被告拒不履行,1999年2月1日,双方协商,原告减免1997年度广告费三千六百元,被告承诺在1999年3月25日前付一万五千元,1999年6月25日前付一万五千元,同年9月25日前付一万元,2000年1月20日前付一万元,但至今被告未履行付款义务,为维护原告合法权益,起诉请求判令被告立即支付拖欠的广告费六万元和逾期付款违约金八千五百元. 被告辩称,原告起诉我拖欠六万元广告费不实,我公司于1997年委托原告制作电视广告,所欠广告费五万三千六百元,1999年6月双方订立的协议中,已明确免去三千六百元,实欠金额应为五万元.1998年9月至1999年8月,原告所属商贸部向我公司购进价值七千三百
六十五元葛根汁,扣除此款外,尚欠四万二千六百三十五元.另外,对起诉要求我公司承担违约金八千五百元缺乏根据,1999年7月6日,双方签订的协议约定五万元广告费,每月从经销商杨建波处收取五千元,至付清广告费为止,但由于广告未达预期效果,未能收到广告费,这是客观原因造成的,协议第四条约定,如在7月中旬原告未能收到第一次广告费,原告即可停播甲方广告,这是我方承担违约责任的方式,不存在承担违约金,故原告起诉的欠款数额不实,违约金诉讼请求缺乏根据,由此增加的诉讼费只能由原告承担. 本案在审理过程中,原、被告双方对以下事实明确表示无异 议,1999年2月1日,传播中心与葛业公司签订了一份还款协议,协议约定,传播中心为葛业公司在1997年至1998年所做广告,欠广告费五万三千六百元,免去三千六百元,应付广告费五万元,至2000年1月20日前分四次付清.对以上事实,本院予以确认. 本案在审理过程中,原、被告双方对争议的事实进行了举证和质证,本案争议事实如下:传播中心与葛业公司签订的广告发布业务合同是否应予以认定,合同约定的广告费一万元是否应予认定.为此原告提交了1999年6月28日的广告业务发布合同予以证明,被告不认可此广告发布业务合同和所欠的一万元广告费,为此提交了1999年7月6日协议,协议除对已认可的五万元广告费确认外,还对还款方式和违约责任进行了约定,其中,还约定双方各投资五千元用于被告产品的广告促销,并特别约定广告合同另行签订,但该合同未提交法庭.从原、被告双方所提交的合同来说,被告提交的合同签订在后,原告提交的合同签订在前,双方所涉及的广告发布,从时间上看不是同一内容,原告提交的合同的广告发布首次时间是7月5日,次数一百次,而被告提交的合同的内容仅仅概括约定了广告发布各投五千元,具体内容另行约定,因此,被告提交的协议并不是对原告提交的广告发布业务合同的变更,两个合同在广告发布上没有联系,因此,对原告提出的广告发布业务合同予以认定,欠广告费一万元予以认定,对被告提交的合同对欠款的偿还方式约定予以认定；二、被告是否有违约的事实,原告认为被告未及时给付广告费,属违约行为,被告认为不违约,本院认为,原告所提交双方认可的五万元广告费不存在违约事实,原告提交的1999年2月1日的协议约定了还款时间,但被告提交
撤销婚姻纠纷案例——胁迫
撤销婚姻纠纷案例 ——夫妻一方受胁迫结婚 原告肖某某诉称：原、被告于2003年自行相识，2010年国庆节时，原告因感情问题心情不好，被告借机陪同原告到杭州旅游，期间两人发生了性关系，被告还拍了原告的裸照、性爱视频。之后被告便以公开裸照、视频为由胁迫原告，原告不情愿的情况下于2011年2月28日与被告登记结婚。2011年8月21日，原、被告签订协议，约定被告不得强迫同居，被告删除裸照、视频等。现原告认为双方并无感情基础，登记结婚后也未共同生活过，并且是受被告威逼强迫才登记结婚，故请求法院撤销婚姻关系。 被告商某某辩称：对原告所述事实没有异议，2011年8月21日，原、被告签订协议后，被告已当场删除了裸照、视频。现被告同意撤销婚姻。 经审理查明：原告肖某某与被告商某某于2003年自行相识。2010年国庆节时，原告因感情问题心情不好，原、被告一起到杭州旅游，期间两人发生了性关系，被告拍摄了原告的裸照、性爱视频。之后被告以公开裸照、视频为由向原告提出要求结婚。2011年2月28日，原、被告在上海市黄浦区民政局登记结婚，婚后双方未共同生活，也未生育子女。2011年8月21日，原、被告签订《协议书》，主要内容为：双方于2011年2月28日在黄浦区民政局领取结婚证书，但双方一直没有共同生活，现就领取结婚证后的生活、财产等达成以下协议：1、男方不得强迫女方与其同居；2、男方承认在和女方领取结婚证时，曾经以公布女方裸体照片、性爱视频到网上胁迫过女方，登记结婚女方是不愿意的，由于女方已与其登记领证，男方应将所有照片、视频永久删除，也不得对女方采取暴力或其他恐吓手段；3、女方提出解除婚姻关系，男方应当无条件同意；4、双方各自财产与对方无关，女方不能主张男方给钱给物。现原告起诉至法院，坚决要求撤销婚姻。 以上事实，有原、被告当庭陈述；原告提供的结婚证、协议书、证人傅维伟证言证词等证据证实。 李律师对本案分析：婚姻自由是法律赋予公民的权利，婚姻关系的建立应以感情为基础。因胁迫结婚的，受胁迫的一方可以向婚姻登记机关或人民法院请求撤销该婚姻。受胁迫的一方撤销婚姻的请求，应当自结婚登记之日起一年内提出。本案原、被告之间的婚姻关系，根据原、被告当庭陈述，双方签订的《协议书》，及证人证言等证据显示，被告以公布裸体照片、性爱视频等威胁手段，强迫原告与其登记结婚，系违背原告的真实意愿，应属无效。
建材供应商诉工程承包人买卖合同纠纷一审民事判决书
建材供应商诉工程承包人买卖合同纠纷一 审民事判决书 作为建设工程中，经常发生的案件之一是材料供应商与工程的承建商(或总承包人)的买卖合同纠纷，材料供应商常见的是承包人的项目部签订买卖合同，进行建材买卖交易，而纠纷的起因是承建商的项目部管理混乱，或者推卸责任的承担，导致建材供应商诉至法院，而如何证明责任承担主体，证明交易是否真实和合法，这是该类案件的关键。项目部作为承建商的临时部门，更多的对外行使项目的权利，其项目部经理和副经理，作为项目的一把手、二把手，作为承建商的职工，履行的是职务代表行为，并不是一般的表见代理或无权代理，其职务代表行为由所在单位承担，是法律明文规定的;对于职务的授权不明或者违反权利约束，法律明确规定都应该由所在单位承担。中国裁判文书公开的这类案件，可以为建材供应商维权提供更好的思路和方法的借鉴。 中国裁判文书网执行案件首页湖南省高级人民法院湖南省株洲市中级人民法院 民事案件株洲大余贸易有限公司诉湖南岳麓山建设集团有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书 提交时间：2015-06-23 湖南省株洲市中级人民法院 民事判决书 (2014)株中法民二初字第93号
原告株洲****有限公司，住所地湖南省株洲市石峰区建设北路*号玉兰阁*号。 法定代表人雷大智，董事长。 委托代理人**，湖南**律师事务所律师。 被告湖南**建设集团有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区金牛路**号。 法定代表人吴建平。 委托代理人***，湖南***律师事务所律师。 原告株洲**有限公司(以下简称大余公司)诉被告湖南***建设集团有限公司(以下简称岳麓山公司)买卖合同纠纷一案，于2014年8月29日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭审理了本案。原告大余公司的法定代表人雷大智和委托代理人唐辉、被告岳麓山公司的委托代理人王阳、刘研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大余公司诉称，2012年11月，原告与被告“福鑫南郡一期项目部”签订建筑钢材购销合同，合同约定：1、被告钢材用量约7000吨，全部由原告组织提供;2、钢材为天贸网价格表中所公示的钢厂产品，价格为送货当日《天贸钢材网》长沙市场钢材价格行情中相应钢厂的钢材报价作为基础，遇市场行情涨跌，基准价同步同幅涨跌;3、交货地点：供货将货送到需方株洲市芦淞区庆云山路鸟树下工地;4、供方提供垫资2500吨，垫资期最长为十个月(自2012年11月13日起至2013年9月13日止)。垫资期限内，在本合同约定
运输合同纠纷典型案例 (4000字)
运输合同纠纷典型案例 成都高新区人民法院 民事判决书 原告金桥公司诉被告张克、被告荣祥公司运输合同纠纷一案，于2002年9月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员杨善和独任审判，分别于2002年10月17日、11月18日、12月13日公开开庭进行了审理。原告金桥公司委托代理人肖世敏、程睿、被告张克、被告荣祥公司委托代理人刘国军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2002年3月23日，原、被告签订了货物运输协议，由被告为原告从上海运输货物到成都及其他地区。被告在运输途中，因发生交通事故，致使原告托运的货物受损。其后，被告未依法进行赔偿，遂请求判令被告赔偿由此造成的经济损失及原告因在处理事故中所支付的费用和可得到利益共计270198.90元，并承担本案的诉讼费用。 被告张克辩称，原告所述合同的签订及因交通事故造成货损的事实属实，但赔偿金额应照实计算。 被告荣祥公司辩称，荣祥公司未与金桥公司签订任何运输合同。事实是张克与金桥公司签订的运输合同，但张克现不是荣祥公司人员，荣祥公司也未对其授权。故金桥公司的起诉与荣祥公司无关。荣祥公司不应承担本案责任。 经审理查明，2002年3月23日，被告张克与金桥公司签订了货物运输合同一份。合同约定，托运货物为化工原料、家用电器、五金配件等货物。始发地为上海，收货地为成都、乐山、重庆、绵阳等地，运输费用为10440元。金桥公司上海分公司预付4000元。运输期限为5天，如迟到一天扣运费500元。在全程运输中，造成货物破损、受潮、短缺、被盗，均由承运方按货物价值赔偿。运输车辆为川c05466，车辆户口登记地址为自贡荣祥汽贸有限公司。合同签订后，金桥公司预付运费4000元给张克，张克经清点货物后并在承运单上签字。上述合同内容及承运单、运费等事实，张克均不持异议。张克在运输途中，当行至安徽省桐城市与另一货车发生碰撞，致使金桥公司托运的货物严重受损。事故发生后，金桥公司邀请安徽省桐城市公证处对货损情况予以公证。2002年3月28日，该公证处出具了公证文书及物品清单。该清单按照现场尚有的货物名称及数量进行了清点。同年3月30日金桥公司与荣祥公司(张克)就货损处理问题与中国人民保险公司自贡大安区支公司、中国人民保险公司南昌市定损中心、江西银轮汽车租赁服务有限公司达成了协议(以下简称五方协议)。该协议主要约定，五方对张克承运的货物进行了清点，对公证书中所列完好物品清单共计20项清点数量完全予以认可，均无异议。对损坏货物由金桥公司提供原始货价进行计算，损坏货物残值处理按8%计算由金桥公司处理。计算依据仍依金桥公司原始货价计算，从货物价值中直接扣除。上述公证文书及五方协议，原、被告均不持异议。 庭审中，金桥公司提供了已对托运客户进行了赔偿的证据共计262171.9元，其中包括公证文书所列货损180696.3元，公证文书未列货损81475.6元。对上列两项赔偿的金额，质证中，荣祥公司认为，其一，按照五方协议，金桥公司应提供原始货物价值，金桥公司对客户所作出的赔偿不能作为赔付依据。其二，公证文书中未列出的货物即表明金桥公司未交与被告张克承运。故公证文书以外的货损不能作为赔偿请求。对此，金桥公司反驳认为，托运的货物是经张克清点无误，但在清点货物中，却短缺了部分货物，因在处理事故中，当地农民抢走了许多货物，由此造成短缺的货物理应由被告赔偿。庭审中，对金桥公司已对客户赔偿的金额逐一进行了核实。核实中，荣祥公司对金桥公司的部分赔偿证据及金额提出异议，但未提供反驳证据。此外，金桥公司在处理事故中花去了8601元的费用，被告张克及荣祥公司经质证后认为公证费属实，机费虽属实，但应按火车硬坐费计算。 另查明，张克驾驶的运输车辆是在荣祥公司按按揭方式购买且挂靠在荣祥公司经营运输活动，且荣祥公司按月向张克收取管理费。
代理词(二手房买卖合同纠纷)
代理词 尊敬的审判长、审判员： XX律师事务所接受被告（反诉原告）王某的委托，指派我作为其代理人，依法出庭参加诉讼活动。通过开庭前对本案的调查了解并结合刚才的法庭调查，现针对本案争议的问题，结合相关规定，提出以下代理意见，供合议庭参考： 一、原、被告于2010年11月14日签订的《二手房买卖合同》真实有效。 从合同签订的主体、内容、标的及意思表示来看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反诉被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反诉原告）系具有完全民事能力的自然人，对标的房屋的买卖意思表示真实，合同条款的约定不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，而且在合同签订的当日被告即交付定金50万，说明合同成立生效后已经开始履行。 二、关于对《二手房买卖合同》变更的认定。 合同当事人可以通过协商一致的方式对合同的内容进行变更，包括但不限于标的数量的增减、价款的变化、履行时间、地点、方式的变化等。在本案中，《二手房买卖合同》存在两次重大变更： （一）2010年12月6日原、被告双方签订的《二手楼交易资金监管协议》应当认定为对原合同中购房资金监管条款的变更。 原合同中约定2010年11月30日前监管首期款500万，但是原告（反诉被告）提供的证据《二手楼交易资金监管协议》签订的时间为2010年12月6日，金额为100万，该协议签署的主体为原、被告双方。原告（反诉被告）签署协议的行为即是对首期监管行为的认可，虽然时间、金额与原合同约定不符，但是这
份协议是原被告双发共同签署的，可以认定为对原合同的协议变更。（案例中原告提供的《关于限期履行合同义务的通知函》具体的时间不详，如果在2010年12月6日前则对前述行为认定不造成影响，若在2010年12月6日后由于是单反变更也不具变更效力） （二）2011年3月1日原、被告双方签订的《二手楼交易资金监管补充协议》应当认定为对原合同中购房款支付方式的变更。 原合同约定的购房款支付方式是首期款加银行贷款，2011年3月1日原、被告双方达成一致签订《二手楼交易资金监管补充协议》，变更购房款支付方式为一次性现金支付，并且将监管的首期款100万的截止日期由2011年3月6日修改为2011年4月6日。这一系列行为足以认定为对原合同履行方式的变更。 三、被告（反诉原告）按照约定履行了相应的合同义务。 合同签订后，被告（反诉原告）于2011年11月14日交付定金50万，于2010年12月3日取得截止日期为2011年1月31日的银行贷款授信1850万，2010年12月6日监管首期款100万。截止2010年12月6日前述三项金额正好等于标的房产的转让价格2000万元，至此合同义务履行完毕。 在2011年3月1日原、被告双方对原合同进行变更后，被告（反诉原告）于2011年3月3日又向银行监管购房资金550万，此时监管资金共计650万，当日原、被告双方签订《垫资赎楼业务合同》，由小额贷款公司借款1300万给被告（反诉原告）。小额贷款公司在情况说明（见证据X）中也明确表明愿意为被告（反诉原告）垫资1300万，并按照行业惯例在原、被告双方签订《深圳市二手房买卖合同》的同时进行放款。由于买卖合同具有双务和同时履行的特征，所以被告约定在签订《深圳市二手房买卖合同》的同时支付购房尾款合乎交易习惯，