房地产中介行业发展与服务拓展研究(1)

关于房地产中介行业发展与服务拓展的调查报告 一 房地产中介的内涵 房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务；狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。 房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年，仍属于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分为1988-1995年的萌芽阶段，1996-1999年的起步阶段和2000至今的快速发展阶段。 房地产中介服务行业在我国发展近20年来，已经成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。2007年，中国房地产中介服务行业在国家宏观调控中进行了整合。国家对房地产行业宏观调控，使得不正规或者小规模企业纷纷关门，另一方面，大型企业却利用强大的资金和品牌实力进行规模化扩张。虽然中国房地产中介服务企业仍然参差不齐，但竞争的马太效应已经开始加速推进行业的集中和整合。2007年，中介之间的跑马圈地与网点争夺愈演愈烈。外资向中介行业的渗透也在加快。外资机构在对中国一手房市场集中火力一番猛攻后，现在又开始将触角伸向了尚不甚发达的二手房中介市场。 中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额，通过规范的服务，更低的成本和更多的房源更好地满足消费者的需求，从而重新分割庞大的“蛋糕”。一方面通过不断发展连锁的数量，抢占房源；另外一方面也不断地圈占客户资源，抢占市场份额。 中国二手房的交易规模正在逐年上升，二手房市场结构也在进一步优化。以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。金融服务、连锁经营发展迅速，成为百强企业扩张的重要方式。2006-2008年国家出台了一系列法律法规调控市场，房地产经纪行业面临一轮较大的洗牌。政府通过完善相关税收环节管理，增加二手房的交易成本，打击炒作。市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。国内5万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间，加速了市场的优胜劣汰，一大批中小型企业被迫退出市场。建设部、国家发改委以及工商总局三部委联合发布了《房地产交易秩序整治方案》，首次明确房产中介在代理买卖二手房时，将禁止赚取差价。此举也意味着房产中介行业大洗牌即将到来。 城市化进程加快为房地产行业发展提供了更广阔的市场空间；城镇个人住房拥有率迅速提升为房地产中介服务行业发展带来机遇；存量房交易量正迅速增长，并将逐渐成为房地产的主导市场。 未来中国二手房市场的发展前景广阔，二手房市场终将取代新房市场成为房地产市场主流。2009-2010年，内地二手房市场的总体交易量将会达到10000亿，如果某个公司能够在全国取得领先地位，占据其中10%的份额，那么按照这个行业平均按房产成交价2.5%收取中介费的收费水平和其中15%的利润率来计算，该公司单二手房交易每年的利润就能达到接近4亿，再加上租赁业务和其他金融增值服务的利润，全国有可能出现年纯利6亿的经纪公司。

二 本地房地产中介行业现状及主要问题 (一)发展无序,企业生存率低 房地产中介的需求逐步放大 ,房地产中介尤其是普通中介市场 ,由于投资成本低 ,管理不规范 ,准入制度不完善 ,企业间存在恶性竞争 ,因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰;另一方面 ,近年来 ,由于政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展 ,房地产市场的潜力在不断释放 ,苏州的中介业务成倍上升 ,有许多投资人看好这一巨大的市场 ,不断地涌入。原本是一些大小中介门店的聚集地 ,生意红火时有20多家中介门店 ,现在只剩下 10 家左右了。据房产业内人士透露 ,一般的小中介 ,每个月收入要16 000 元左右才可以保本 ,就是说一个月要成交 4套 40 万元的房子 ,但在目前来说 ,对一些中介只是个“奢望”。而大型连锁中介 ,由于运营成本巨大 ,每月起码成交两三百套房子才能维持收支平衡;另一方面 ,大型中介公司也纷纷“逆市”抢滩市场 ,从而大大加快房地产中介业的洗牌速度。 (二)企业规模较小,抗风险能力差 由于房地产中介行业兴起时间不长 ,房地产中介机构大多规模较小 ,一些房地产中介机构的工作人员一般在 10 人左右 ,少的则只有 2～3 人 ,甚至还有一定数量的兼职人员 ,导致企业实力薄弱据统计 ,目前苏州房地产中介服务企业中从业人员数在 10 人以下的占 80 %;超过 50 人的占 4. 9 %专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门 ,绝大部分机构业务范围狭窄 ,没有实行专业分工 ,缺乏自身的业务强项 ,由此带来的结果是为数不少的企业在竞争中被逐渐淘汰。目前 ,多数中介公司把二手房销售作为主营业务 ,只负责给买卖双方“牵线”,却很少为他们提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一 ,经营范围狭窄 ,也造成了企业抵抗风险能力的不足. (三)从业人员良莠不齐,整体素质亟待提高 房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。在市场上 ,目前 ,只有少数几家大公司像我爱我家、顺驰不动产、中广置业等招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验 ,其他一些小中介企业都没有学历限制 ,一般的高中学历都可以去任职。再者 ,房地产市场波动大、变化快的特点 ,造成中介行业人员流动频繁 ,不利于中介人员积累经验和提高素质。此外 ,受社会环境和行业风气的影响 ,许多从业人员随波逐流 ,降低了自己的职业操守。 (四)法律法规尚须健全和完善。 对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件已初步形成了一个框架 ,但还不健全和完善。由于全市中介管理机构多数是近几年才成立的 ,工作程序和管理机制缺乏规范性 ,相当一部分企业和单位还没有真正走向市场化。目前 ,对于苏州房地产中介组织存在管理体制不合格、管理 制度不健全 ,体制制度上存在着多头管理和政企不分的突出问题;而且无论是政府部门的直接监管 ,还是由房产中介行业协会进行的自律性监管 ,都存在监管不力的问题。由政府直接监管 ,面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷 ,难以到位 ,同时还存在着寻租空间。另外 ,政府部门中 ,除作为行业主的房地产管理部门行使监管职能外 ,其他城建、工商、质检、物价、人事、司法等部门也都从各自角度 ,以各自的依据和方式参与监管 ,会造成政出多门 ,企业无所适从 ,且易产生许多漏洞 ,而行业协会监管同样存在诸多问题。 （五)信息化程度低 完善的企业信息管理系统 ,可增强市场信息的敏感度 ,及时准确地感受市场的变动 ,以便采用应变经营策略;网络技术的应用可提高运作效率、节约企业成本等。目前在苏州市场上 ,实行计算机信息化和网络化管理 ,并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少 ,多半是那种门面店的经营模式;大多数中介机构是租一间房子 ,靠一张桌子、一部电话、一张嘴在进行原始操作 ,除少数大的中介公司外 ,一般都没有像样的设备 ,因此被人们称之为“皮包公司”。 三、房地产中介行业发展趋势——连锁经营 (一)大中型中介注重品牌影响力,调整自身规模效应。 在市场经济发达的今天 ,品牌已超越纯经济的范畴 ,成为企业竞争力、增值力、后续力的体现。要树立正确的品牌意识 ,建立品牌发展战略管理体制 ,完善品牌发展的市场环境 ,重视知识管理、知识决策以及实施与品牌理念相配套的系统教育培训等。 (二)中介经营中大量运用网络技术,与传统方式密切结合。 众多企业拥有自己的企业网页,并且利用网络发布房源信息,一些企业网站已经在客户中拥有了很大的影响力,这些企业通过网络信息服务平台同客户建立虚拟通道。 从商业发展的形态看,大量的终端客户对企业经营起到至关重要的作用。房地产中介企业生存和发展的两个源头就是房源和需求。房子是一件特殊的商品,只作为中间媒介,两端的客户——出售方和承购方最终是直接接触。客户的资源对于房产中介来说是一笔财富,对客户传达的信息的把握和分析,有利于中介商提供更好的服务。因此可以说,中介连锁经营有两个网络,一个是门店,另一个是网络技术平台。两者的有效结合,更能拓展房产中介的新型经营模式。 (三)中介市场竞争加剧,企业提倡特色服务。 随着房地产中介市场发展的成熟,中介企业面临着大浪淘沙,连锁经营的企业都在寻找做大做强的途径,企业间竞争必然加剧。企业竞争比拼的就是经营水平,而服务是房地产中介企业的根本,房地产本身就属于第三产业——服务业。 提倡诚信经营,开展个性化服务,促使服务向专业化方向发展,都需要提升中介人员的素质。房地产作为不动产,交易的性质是产权交易,涉及到众多的法律法规,而且还需要有相当的专业知识。连锁中介趋向系统化的发展,人员的从业形象、业务操作能力、服务的方式等,都对其有重要的影响。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额,中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。总体而言,就是要形成一批具有德才兼备的从业人员,成为房地产连锁中介经营的中坚力量。 四，房地产中介行业服务拓展 房地产中介服务业的成熟将为自身带来更大的市场空间，其成熟表现为行业专业化程度逐步深化，发展模式日益成熟，行业价值的逐步显现，行业地位日渐提高。 房地产开发商在发展初期往往采取全职能、整个产业链渗透的经营模式，自行包揽房地产开发销售的整个环节，但随着市场竞争程度加剧以及房地产中介服务企业的专业化提升，房地产中介服务行业参与的房地产开发价值链环节越来越多，由销售环节向上拓展到调研、设计、企划等环节，形成了目前所谓的全程代理概念，向下端则拓展到物业管理、存量房交易等环节。同时，房地产中介服务企业的发展模式也在逐步完善与成熟。易居中国服务内容涵盖住宅消费产业链的诸多领域，，世联地产则形成了“咨询+实施“的独特业务模式。 随着市场专业化程度的不断提高，主流开发商纷纷将非核心业务外包，万科、保利、恒大等开发商的楼盘几乎全部均由房地产中介服务企业代理销售。08年策划代理百强企业销售额超过7000亿元，占全国商品房销售额的比重达到了历史的最高水平32.1%，而05年此比例不到20%。另外，全国商品房代理销售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理销售业务，08年的房地产市场重大调整使得行业的顾问策划业务得到快速发展，百强企业的策划收入增长率同比达到了56%。 虽然我国房地产中介服务行业在近几年取得了长足的发展，但与国外成熟市场相比仍有巨大的差距。如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的，而即使在我国房地产开发行业发展时间早、市场化程度高，经济发达的珠三角和长三角地区，由中介代理的新增商品房的市场份额也才刚刚达到50%；在房地产开发行业发展相对不成熟的其他区域，由中介代理的新增商品房的市场份额约10%-30%，由此可见，房地产中介服务行业未来业务具有