2017年湖南省房地产估价师《案例与分析》：工业房地产估价的常用方法考试试卷
2017年湖南省房地产估价师《案例与分析》：工业房地产估价的常用方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、关于假设开发法的说法，错误的是。
A：运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C：假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D：在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值E：工业用地的监测点评估价格2、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。
A．前期考核B．开发C．建设D．使用3、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，屋面防水最低保修期限为年。
A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章4、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府__提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料。
A．建设行政主管部门B．房地产主管部门C．建设行政主管部门和房地产主管部门D．房地产主管部门和土地管理部门5、在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是__的使用方式。
A．经济化B．最高最佳C．实际性D．常规6、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。
A．80%B．82%C．83%D．92%7、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。
A．移动平均法B．指数平滑法C．市场因子推演法D．简单平均法8、需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释，三者的关系为。
A：价格效应=替代效应-收入效应B：价格效应=收入效应-替代效应C：价格效应=替代效应+收入效应D：替代效应=价格效应+收入效应E：执行层的组织协调9、决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是房地产的供求状况。
A：全国本类B：本地区本类C：全国D：本地区E：工业用地的监测点评估价格10、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。
如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。
A．544.10B．555.10C．1776.32D．2109.3811、人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由__确定。
A．房地产估价机构B．人民法院C．抵押权人D．人民法院和房地产估价机构共同12、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。
A．产品质量B．产品性价比C．规模和结构D．产品档次13、下列关于房产分幅图的描述有误的是__。
A．是测绘分丘图和分户图的基础资料B．是绘制房产权证附图的基本图C．绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点D．是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图14、以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的组合来提高收益、降低风险。
A：地理区域B：时间分布C：物业类型D：收益形式E：借款合同15、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的。
A：存量规模B：租金水平C：开发成本D：资本化率E：借款合同16、如果某建筑物的±0．000=30．800，按照规定，其室内地面标高±0．000相当于绝对标高。
A：30．8B：30．80C：30．800D：30．8000E：执行层的组织协调17、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。
A．10B．20C．30D．4018、建筑密度通常以控制。
A：上限B：下限C：中限D：上、下限E：执行层的组织协调19、房地产是实物、权益和三者的结合体。
A：义务B：环境C：空间D：区位E：工业用地的监测点评估价格20、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是。
A：乙21、某可比实例实际成交价格为3 400元／㎡，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为元／㎡。
A：3 401．36B：3 398．64C：3 538．78D：3 266．67E：工业用地的监测点评估价格22、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。
A．商品房价格B．重置价格结合成新C．重置价格结合结构差价D．物价部门核定价格23、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。
A：居民收入增加B：房产税征收C：人民币升值D：居民消费价格指数上升E：工业用地的监测点评估价格24、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。
A．全部同意B．超过50%同意C．超过2/3同意D．有人同意就行25、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元／㎡，首付款为20％，余款半年末一次性支付，月利率为0．6％。
当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1％，人民币兑换美元的汇率1月30日为6．59：1，9月30日为6．46：1。
下列关于该房地产价格的说法，正确的是。
A：该房地产的名义交易价格为人民币6590元／㎡B：该房地产的实际交易价格为人民币6404元／㎡C：该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元／㎡D：该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1％E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产市场周期波动可分为__阶段。
A．复杂与发展B．繁荣C．危机与衰退D．萧条E．泡沫2、一般来说，地籍资料具有{ )三大功能。
A：土地利用管理和规划的功能B：财政税收的功能C：法律功能D：明示功能E：暗示功能3、下列职业资格中，经注册后即可从事相关业务的是__。
A．房地产估价师B．房地产经纪人C．结构工程师D．房地产经纪人协理资格E．建筑师4、对于房地产估价纠纷、诉讼等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察__是否履行了必要的估价程序来完成该估价报告。
A．房地产估价机构B．房地产估价师C．房地产估价机构和房地产估价师D．估价人员5、某房地产开发企业，注册资本2500万元，已从事本行业4年，近3年房屋建筑面积累计竣工12万平方米，连续3年建筑工程质量合格率10%，上年房屋建筑施工面积10万平方米。
拥有专业管理人员35人，其中中级以上职称人员11人，持有资格证书的专职会计人员3人。
该企业符合__级房地产开发企业资质。
A．一B．二C．三D．四6、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。
A：替代原则B：谨慎原则C：合法原则D：估价时点原则E：最高最佳使用原则7、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于__。
A．不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B．市场法中交易情况调整C．比较相同类型不同期限价格的高低D．不同类型房地产不同使用年限价格的高低E．直接用于测算价格8、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。
若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为__元/㎡。
A．5362B．5374C．5532D．57029、下列说法正确的是__。
A．购买年是利息率的倒数B．购买年法是地租资本化的另一种表现C．购买年法实质是一种收益法D．购买年实际是预计的可获收益的年限10、对于拍卖，下列说法错误的是__。
A．拍卖的当事人有三方，且三方缺一不可B．拍卖中价格的竞争是在卖方中间展开的C．拍卖商品的出售价格由买方定价D．拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其实身份11、市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取未来房地产的价格，通常把市场法求得的价格简称为__。
A．市场价格B．比准价格C．理论价格D．评估价格12、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。
A：边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律B：是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增C：当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减D：超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少E：即可变生产要素投入增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段13、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指__。
A．使用价值B．交换价值C．理论价值D．评估价值14、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。
A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值15、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。
A：动态投资回收期大于静态投资回收期B：动态投资回收期等于静态投资回收期C：动态投资回收期小于静态投资回收期D：动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期E：借款合同16、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。
A．3.57%B．4.00%C．6.56%D．10.56%17、建筑安装工程费由__构成。
A．直接费B．间接费C．施工企业利润D．税金E．人工费及福利费18、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。
A．税前现金流=有效毛收入一经营费用B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息C．税后现金流=税前现金流一所得税D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税19、某商品住宅于1999年1月10日竣工并验收使用，2002年1月10日交付给买受人。
开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。
A．2002年1月10日B．2004年1月10日C．2005年1月10日D．2007年1月10日20、在中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。
2016-2017年房地产估价师案例与分析考试真题及答案
2016年房地产估价师案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1. 假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题一、单项选择题（共35题）1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断参考答案：D参考解析：本题考查的是房地差估价的特点。
房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
参见教材6-7页。
2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。
A.征用期间导致房屋损毁的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。
征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。
例如，房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
参见教材20页。
3. 下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务参考解析：本题考查的是房地产估价职业道德。
2002-2017年房地产估价师考试《估价案例与分析》真题及答案
2002年房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3题，每题10分）。
（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。
估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500，总建筑面积为4500 ，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/㎡。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/㎡，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 ，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。
（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。
B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。
C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。
湖南省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：价值时点考试题
湖南省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：价值时点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。
A．国家房地产管理局B．国家土地管理局C．市、县土地管理部门D．市、县房地产管理部门2、关于房屋转租，下列表述错误的是__。
A．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为B．房屋转租合同不用办理登记备案手续C．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期D．转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止3、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。
A：《国有土地所有证》B：《国有土地使用证》C：《集体土地所有证》D：《集体土地使用证》E：房地产估价机构必须加盖公章4、对于，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。
A：居住物业B：商用物业C：工业物业D：特殊物业E：借款合同5、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在__年以上。
A．30B．25C．20D．156、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__年。
A．40B．42C．48D．5d7、按照目前我国土地登记制度的规定，属于国有土地的核发。
A：《国有土地所有证》B：《国有土地使用证》C：《集体土地所有证》D：《集体土地使用证》E：房地产估价机构必须加盖公章8、下列对工程建设定额的理解有误的是__。
A．工程建设定额是工程造价计价的重要依据B．工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系C．工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平D．工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律9、是房地产权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。
2017房地产估价师案例与分析练习题及答案
2017房地产估价师案例与分析练习题及答案2017房地产估价师案例与分析练习题及答案案例分析题甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h ㎡综合用地的土地使用权。
该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。
商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。
该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。
假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。
乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。
在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。
第 1 题该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应( )。
A.采取人工加固措施B.降低地下水位C.用大型土石方修筑地基D.按条形基础砌筑【正确答案】： A,B第 2 题该综合楼住宅部分每层的建筑面积为( )㎡。
A.2916.67B.3250.00C.3437.50D.3500.00【正确答案】： B【参考解析】：1h㎡=15亩=10000㎡。
该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。
根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。
该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。
该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。
该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。
2017年上半年湖南省房地产估价师《理论与方法》：估价结果考试试题
2017年上半年湖南省房地产估价师《理论与方法》：估价结果考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。
A．20%B．30%C．40%D．50%2、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是__。
A．确定建设施工的各种图纸准备就绪B．完成全体工作人员的筛选工作C．获取土地使用权D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资3、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。
A．城市环境保护规划B．控制性详细规划C．城市总体规划D．修建性详细规划4、某国家2001～2006年的基尼系数分别为0.27、0.32、0.36、0.39、0.43和0.47，则说明该国__。
A．居民收入分配趋于平均化B．居民收入呈现出上升的趋势C．居民收入分配越来越平均D．居民收入分配两极分化越来越严重5、在总产量曲线上，边际产量达到最大值的点为__。
A．该曲线由向上凸转为向下凹的拐点B．该曲线由向上凸转为向下凸的拐点C．该曲线由向上回转为向下凹的拐点D．该曲线由向上回转为向下凸的据点6、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收__万元土地闲置费。
A．100B．150C．160D．2007、关于投资组合理论的说法，正确的是__。
A．投资者应选择毫无风险的投资组合B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消8、下列不属于管理费用的是。
A：管理人员工资B：职工教育经费C：广告宣传费D：技术开发费E：借款合同9、注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报建设部登记备案。
2017年房地产估价师(房地产估价理论与方法)考试试题
2017年房地产估价师（房地产估价理论与方法）考试试题一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.关于房地产互补品的说话，正确的是（）。
A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与链接它和市区的高速公路收费是互补品2.某办公楼的建筑面积为150㎡，土地面积为1000㎡，目前的房地产市场价值为5000元/㎡，同类土地的市场单价为2200元/㎡。
在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/㎡；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/㎡；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/㎡，旧建筑物残值为50元/㎡，新建筑物重置价格为3800元/㎡，新建后的房地产市场价值可达8000元/㎡。
该房地产的最高最佳利用方式为（）。
A.维持现状B.装修改造C.拆除建筑物作为空地转让D.新建较高标准的办公楼3.谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。
A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值4.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该科比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。
A.630.0B.650.0C.661.5D.682.54.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样6.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000㎡的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡（建筑面积）。
该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（）万元。
湖南省2017年房地产估价师《理论与方法》：房地产实物状况描述试题
湖南省2017年房地产估价师《理论与方法》：房地产实物状况描述试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是。
A：建筑高度B：建筑间距C：建筑密度D：建筑后退红线距离E：执行层的组织协调2、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。
若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元／㎡。
A：5362B：5347C：5532D：5563E：工业用地的监测点评估价格3、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。
后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为__万元A．500B．1000C．2250D．30004、下列关于地籍图的表述中，不正确的是。
A：地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图B：城市地籍图比例一般为1：500C：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图D：宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：500或小于1：500 E：执行层的组织协调5、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用。
A：减少B：增加C：不变D：可能增加也可能减少E：执行层的组织协调6、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补__与实际情况不符的缺点。
A．成本投入的数量B．成本投入的数量和时间C．支出与投入的数量和时间D．销售收入的数量7、短期信用工具不包括。
A：本票B：汇票C：支票D：股票E：执行层的组织协调8、房地产开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是__。
湖南省2017年上半年资产评估师《资产评估》：房地产的特性考试试卷
湖南省2017 年上半年资产评估师《资产评估》：房地产的特性考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系分析计算项目直接发生的__，考察项目的盈利能力、清偿能力和外汇平衡能力等财务状况，据以判断项目财务可行性。
A •财务费用B. 财务效益C •财务效益和费用D.成本费用和效益2、出卖人分批交付标的物的，出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就____________ 解除。
A :该批标的物B:以后其他各批标的物C:该批以及以后其他各批标的物D:该批以及已经交付的标的物3、曙光企业的股东大会作出决定，将企业的销售部门和生产部门分离出去，组建A销售公司和B生产公司，曙光公司以前欠红星公司货款100万元，现在红星公司要求偿还该笔到期货款。
按照《合同法》的规定，该100万元货款的偿还办法是__________A:由曙光企业单独偿还B:由A销售公司单独偿还C:由曙光企业、A销售公司、B生产公司按照一定的比例偿还D:由曙光企业、A销售公司、B生产公司按照承担连带责任的方式偿还4、当轴与孔要靠配合面传递载荷时，应该选用______ 。
A •间隙配合B. 过渡配合C. 过盈配合D •紧密配合5、某住宅建筑各层外墙外围水平面积均为400m2,共5层。
中间设置宽为350mm 沉降缝一条，缝长10m。
有顶盖的室外楼梯两层，每层水平投影面积8m__，则该建筑的总建筑面积应为__m2。
A. 1998.5B. 2019.5C. 2016D. 20086、某服装公司于2007年5月10日已在国外申请商标注册，并准备就该商标在我国申请注册。
该国与我国签订了相互承认优先权的协议，根据商标法的规定，该公司应在___ 以前，向我国商标局提出，否则丧失优先权。
A：2007年10月10日B: 2008年5月10日C：2007年8 月10日D：2007年11 月10日7、冷弯性能指钢材在常温下承受弯曲变形的能力，它表示钢材承受的_________ 能力。
2017年湖南省房地产估价师《理论与方法》：基准地价修正法考试试卷
2017年湖南省房地产估价师《理论与方法》：基准地价修正法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，规费为180万元，企业管理费为120万元，利润为50万元，该建筑安装工程间接费为万元。
A：50B：170C：230D：300E：执行层的组织协调2、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】A：通货膨胀影响B：投资利息因素C：资金时间价值D：投资风险补偿E：工业用地的监测点评估价格3、房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少名专职注册房地产估价师签字。
A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调4、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。
那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。
A．18%B．20%C．15%D．25%5、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。
A．时点指标B．相对指标C．时期指标D．平均指标6、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让的对象。
A．《协议出让国有土地使用权的规定》B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》D．《城市房地产管理法》7、下列对房地产最低保修项目和保修期限表达错误的是__A．屋面防水3年B．管道堵塞1个月C．灯具、电器开关6个月D．卫生洁具1年8、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。
A：折价发行B：平价发行C：溢价发行D：逆价发行E：执行层的组织协调9、高尔夫球场属于__。
A．居住物业B．商用物业C．工业物业D．特殊物业10、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。