旧城改造的浅析
旧城改造现状及涉税问题浅析
旧城改造现状及涉税问题浅析青岛市地税局黄岛分局| 作者：兰正青刘瑜随着城市化进程的不断加快，当前各地旧城（村）改造的推进速度也不断加快。
以城市旧居住区的大规模拆迁改造为主的旧城（村）改造，有利于城市基础设施的配套建设，对于改善城市居住条件，缓解城市住宅、用地、环境、交通等问题，以及改变城市面貌等，在城市化建设过程中起到了明显的促进作用。
国务院于2001年出台了《城市房屋拆迁管理条例》，同时配套出台了各地《城市房屋拆迁管理办法》，2009年12月，国务院法制办确认，新的《征收与拆迁补偿条例》修改草案不久将向社会公开征求意见，以此来为旧城（村）改造提供法律和政策依据，规范和协调其中的利益关系，确保旧城（村）改造实现提升城市品位，促进城市发展的目标。
随着房地产价格的不断攀升，旧城（村）改造项目的不断增加，旧城（村）改造项目涉税问题也越来越突出。
旧城（村）改造项目与一般的房地产开发项目相比较，涉及的部门和利益方都较为复杂，在此，就旧城（村）改造项目的涉税问题，作一浅入探讨和分析。
一、旧城改造的概念、潜力以及利益分配分析（一）旧城改造的概念以及潜力分析从意义上看，旧城（村）改造是政府为了更新老城区的生活环境，局部或整体地、有步骤地对原有建筑进行改造和更新的一种方式。
旧城（村）改造过程中，往往蕴藏着巨大的需求和增长潜力。
以黄岛区旧城（村）改造项目为例，随着青岛海湾大桥和海底隧道的建设，黄岛区和青岛市区之间的距离将大大缩短。
四个街道办事处25个旧村（居）项目的有序推进建设，不仅将极大地改变居住地群众的居住条件和生活环境，而且黄岛区整体的公共服务设施、基础配套设施、生活质量、文化品位、社会服务等方面也将得到改善，村（居）民收入将稳定增加。
因此，旧城（村）改造项目，不仅是为了改善发展条件，更重要的是增强地区吸引力，加快城市化的推进，以促使青岛和黄岛之间的城乡差别逐步缩小，有效破解城乡二元结构的矛盾，最终实现城乡统筹发展。
调研城镇老旧小区改造存在四方面困难三篇
调研城镇老旧小区改造存在四方面困难三篇调研城镇老旧小区改造存在四方面困难三篇改造，汉语词汇，改变；打造。
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结合起来的意思为变更原有的制作方法。
今天为大家精心准备了调研城镇老旧小区改造存在四方面困难三篇，希望对大家有所帮助!调研城镇老旧小区改造存在四方面困难一篇城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，涉及到建筑、设计、历史文化保护等多个领域，与城市居民的生活以及城市未来发展息息相关。
12月10日，由成都市节能及新材料产业协会既有建筑改造与城市更新专业委员会主办的成都市既有建筑改造与城市更新专委会20XX年度技术交流论坛在成都召开。
此次论坛以焕新城市聚焦新时代城市既有改造与(有机)更新发展之路为主题，聚焦国家相关政策发展趋势、成都市既有建筑改造与城市（有机）更新现状等话题。
城镇老旧小区改造存在四大方面的问题：一是改造内容碎片化；二是资金来源单一化；三是政策支持分散化；四是组织工作被动化。
住房和城乡建设部科技与产业化发展中心住宅工程示范处处长田灵江在会上表示。
田灵江认为：改造更新的内容应坚持先民生后提升再配增的原则，从问题出发，顺应群众期盼，满足居民安全需求和基本生活需求。
近年来，随着规划设计的注意力逐渐从增量规划转为存量规划，城市更新特别是有机更新越来越引起重视。
在中国建筑西南设计研究院有限公司院副总建筑师、中国建筑学会建筑改造及城市更新专业委员会副主任委员刘刚看来：城市更新不只是保留空间和场所这样的物质样本，延续城市记忆和培育新的城市生活也是城市更新的核心议题，更需要关注的是如何理清生活活力存续的基础架构并以此构建合理的策略和机制。
来自日本芝浦工业大学大学院客座教授、华南理工大学土木与交通学院兼任教授吴东航重点围绕日本既有建筑的更新改造，包括日本住宅的现状、既存住宅的现状、住宅建设以及维持管理的模式、公共住宅的改造、民间住宅的改造等多个方面，为中国的城市更新提供了不同的思考角度。
探讨当前城市旧城改造中存在的问题及对策
探讨当前城市旧城改造中存在的问题及对策摘要：近几年，我国的现代化城市建设速度越来越快，许多老城区存在着环境老化、功能衰退等问题，必须通过科学的方式进行更新，以适应现代都市的发展，并推动城市整体的发展。
然而，从现实的角度来看，旧城改造中的问题很多，严重地影响了城市更新的质量和效益，这要求有关部门对此予以关注，并明确问题，根据实际情况，制订科学、合理的改进方案解决这些问题，加速旧城更新，促进城市发展。
关键词：旧城改造；存在问题；改善措施引言大部分的老城区都是一座城市的历史，也是一座城市的历史和文化的缩影，在城市化的进程中，许多城市的历史和文化都在逐渐消失，这是老城区改造中的一个重大问题。
有关部门在进行老城改造时，要做好相应的规划，注重对老城的历史和文化记忆的保护。
对其它问题要有一个全面地认识，要根据实际情况采取适当的改造措施，科学地解决有关问题，提高整体的城市形象。
1、旧城改造中建筑规划的必要性在现代都市建设中，旧城区的更新与改造，是指运用现代科技手段，对原有建筑及其相关设施进行更新与完善的过程。
在老城区改造中，要充分考虑居民利益、建筑风格和生态环境的损害问题，同时，要充分考虑到城市更新规划的开放性和包容性，避免和解决这些问题，提高城市更新的质量和效益，保障城市建设前后的稳定与和谐。
2、城市旧城改造规划需要遵循的原则第一，保障老城区改造的利益，以达到最大效益为目标，而非单纯的经济效益；从环境效益、社会带动效益、发展传承效益等方面进行论述。
所以，在进行老城区的更新时，要从整体上分析当前的环境，合理地整合现有的资源，妥善处理各种环境和资源之间的关系，从而使各要素之间的协调一致，获得最大的利益。
第二，突出老城区改造的重点，工程的改造牵涉到多种因素，如何协调好各方面的关系，直接关系到老城区的规划质量。
若将全部规划一起整改，将不能确保老城区改造高质量地完成，故在规划、设计中要突出重点。
通过对老城区的重点问题进行规划、设计，解决了主要问题，然后进行小问题的规划与设计，从而提高老城区的工作效率，降低因资金短缺而造成的老城区更新难度。
旧城改造特点重难点分析
改造项目特点（1）工期紧、任务重，交通干扰严重。
旧城改造项目由于在老旧小区施工，各小区同时施工，导致工序交叉量大、工期紧。
施工中要解决好原有住户的经济矛盾，将施工影响降低到最低；道路交叉口出入口较多、穿越闹市区，临街商铺较多，且片区较分散且施工过程所有道路仍需进行保通，车辆及行人对施工干扰较大。
（2）现场原有管线定位不准。
小区改造提升，在施工过程中必须进行道路、水、电、管线的保通工作。
而由于原地下管线无统一规划，埋设混乱，各管线单位不能准确定位线路的位置、深度，因而要采取人工开挖；而在项目总工期要求下，必须进行机械开挖施工，以保证施工进度，这导致施工安排上的矛盾。
（3）施工文件不完善。
在改造项目实际运行过程中，由于前期工作不充分，造成设计文件不完善，往往出现在招标之前没有完成施工图设计的情况，增加了项目投资控制的难度。
（4）现场施工变化大。
由于原有建筑、管线布置不规则，施工图纸上未能适用于所有部位，因而需现场确认具体做法的部位较多。
另一方面，本工程协调部门较多，统一意见周期长，会严重影响项目施工进度。
改造工程的重点与难点分析（1）施工人员人员是施工的主体，施工者的技术水平、安全意识等对于施工质量尤为重要。
在旧城改造过程施工者主要涉及施工作业人员、施工管理者、施工监理单位人员等。
而且各级各类人员的专业技能、管理经验和施工作业方式等，比如安全意识淡薄、施工技能差，甚至故意偷工减料等行为都会都可能给施工质量造成或大或小的影响。
而且不科学的施工现场管理也会直接给施工进度造成拖延甚至造成施工事故。
（2）施工材料与设施施工材料与设施是确保工程正常进行的物质基础，在施工过程中占据重要的位置，随着我国城市化进程的不断加快，旧城改造工程施工以及建设中所需要的材料以及设备也越来越先进、对材料的质量以及设备的功能需求也越来高，但是因为旧城改造工程的承接部门有时为了降低施工成本，致使在材料以及设备方面难以满足实际的施工需求，同时因为旧城改造工程的实际情况不一样，所需要的材料以及设备也存在差异性，有些旧城改造施工部门不重视实际的施工情况，为了降低工程造价通常是使用质量参差不齐的施工材料为不同的工程进行施工。
旧城改造特点重难点分析
旧城改造特点重难点分析旧城改造是指对城市历史遗留区域进行整体规划和改造，以提升城市功能和品质，促进经济发展和社会进步的一项重要工作。
旧城改造的特点和难点主要有以下几个方面。
特点：1.历史遗留和文化保护：旧城改造区域通常拥有悠久的历史和独特的文化价值，改造需要同时保护历史遗产和传统文化，使得新的建设与原有环境和谐共生。
2.创新与传承的平衡：在旧城改造过程中，需要兼顾传统文化和现代化建设的平衡。
要在保护城市历史遗产的基础上，引入新的设计理念和技术手段，使得旧城焕发新的活力。
3.社会经济发展：旧城改造是促进城市经济发展的重要手段。
通过改善旧城的交通、商业、住房和公共服务设施，吸引更多的投资和人才，提升城市的竞争力和吸引力。
4.环境保护和可持续发展：在旧城改造中，需要注重环境保护和可持续发展。
通过推进节能减排、提升生态环境、合理规划用地等手段，实现城市的绿色发展和可持续发展。
难点：1.利益平衡：旧城改造涉及到多个利益相关方，包括居民、开发商、政府等，每个利益相关方追求的利益可能存在冲突。
如何协调各方利益，确保改造过程的公正和公平，是旧城改造的难点之一2.资金筹措：旧城改造需要大量的资金投入，包括土地征收、建设费用、社会保障等。
如何筹集足够的资金，并合理使用这些资金，是旧城改造的难点之一3.社会管理和民众参与：旧城改造涉及到很多居民的生活和利益，需要做好社会管理工作，保障居民的基本权益，并争取居民的支持和参与。
如何平衡不同群体的利益，并提高民众对旧城改造的认同度，是旧城改造的难点之一4.技术创新和应用：旧城改造需要运用先进的技术手段和设计理念，实现旧城的功能和形象的升级。
如何运用科技手段，提高旧城改造的效率和质量，是旧城改造的难点之一总之，旧城改造是一项复杂而重要的工作，需要在保护历史文化、促进经济发展、实现可持续发展等多个方面进行平衡和权衡。
只有充分考虑各方利益，科学规划和实施，才能实现旧城改造的目标，提升城市的品质和竞争力。
浅谈旧城改造存在的问题及对策
浅谈旧城改造中存在的问题及对策摘要：目前我国的旧城改造在城市建设中占有非常重要的地位，但是在其运作过程中，出现很多了问题，针对这些问题，提出解决的建议和方法。
并处理好新旧建筑之间的关系，促进城市发展。
关键词：旧城改造；问题和现状；城市再开发；建议与方法1.引言城市的发展战略是以推动经济社会进步，改善人居环境为目标。
而旧城改造就是通过改造旧城区中那些落后的、不利于城市经济、社会发展的环境结构，重新构建城市发展的合理化空间布局，恢复旧城区在城市发展中的固有活力，发挥其应有作用，以达到改善生活质量与环境、振兴城市经济、推动社会进步的目的。
研究旧城改造对我国经济建设具有更重要的现实意义。
2•旧城改造与新区开发的关系问题我们在进行新区开发建设时，首先要进行投资较大的基础设施建设，因此其建筑综合造价要比旧城区高得多。
这就无形中造成新区建设进展缓慢，而旧城改造却热火朝天。
比较典型的如沈阳市的旧城改造，在过去十几年中，住宅建设几乎全都是旧城中,只在城市边缘地带建了少量的住宅。
当涂县从1996年开始进行大规模的城市建设，当初计划先在城东开辟一新区，并率先进行了新区主干道的建设。
然而，由于资金不足中途停了下来，恰在此时,有一港商有意对县城中心区黄金地段的旧城区进行开发改造，而不愿到新区进行开发。
为了引进外资，县政府改变了原有计划，转而开始了大规模的旧城改造。
由于这几年来旧城的大规模改造，抑制了新区的发展，新区至今未形成气候。
越集中在中心改造新区就越发展不起来，形成一种恶性循环，影响了整个城市的发展。
通过对这几年城市建设经验教训的总结，根据事物发展的客观规律，在确定是着重旧城改造还是开发新区的时候，应该首先重点发展新区，然后再回过头来对旧城进行逐步改造。
发展新区与旧城改造并不是相互对立的，而是相辅相成的' 先进行新区建设使新区建设形成一定规模和面貌，从而吸引开发商去开发，吸引和转移旧城区的部分人口，并积累城市建设经验和资金，为旧城改造创造有利的条件，然后再进行旧城逐步改造。
老旧小区改造难点分析
老旧小区改造难点分析一、前言随着城市化进程的不断推进，很多城市的老旧小区正面临着改造的问题。
老旧小区改造既是城市更新的需要，也是提高城市居民居住环境的需要。
然而，老旧小区改造面临着诸多难点，需要综合考虑各方面因素并采取相应措施，以确保改造的顺利进行。
本文将从多个层面对老旧小区改造的难点进行分析。
二、政策难点老旧小区改造涉及到多个政策层面的难点。
首先是土地使用权问题。
在部分老旧小区改造的过程中，由于土地使用权的问题，导致改造进展缓慢。
其次是资金支持问题。
老旧小区改造需要大量资金的支持，但中央和地方政府的财力有限，如何解决资金缺口成为一个亟待解决的问题。
第三是法律法规问题。
在老旧小区改造过程中，需要进行拆迁和补偿工作，涉及到土地使用权、产权归属等法律法规问题，需要完善相关法律法规以确保改造的顺利进行。
三、技术难点老旧小区改造还面临着技术层面的难点。
首先是建筑结构问题。
一些老旧小区的建筑结构存在着严重问题，包括基础设施老化、墙体开裂、楼层下沉等，如何进行改造需要经验丰富的建筑专家进行论证和设计。
其次是能源消耗问题。
老旧小区的能源消耗普遍较高，改造需要应用先进的节能技术，如太阳能、地源热泵等，提高建筑的能源利用效率。
第三是管网改造问题。
老旧小区的水、电、燃气等管网多为老旧，存在安全隐患，改造过程需要对管网进行完全更新，确保居民的用水、用电、用气安全。
四、社会难点老旧小区改造还涉及到社会层面的难点。
首先是居民意见不统一。
在改造过程中，居民由于种种原因对改造存在着疑虑和抵制，如何统一居民的意见、引导居民的积极参与成为了改造的一大难点。
其次是社会稳定问题。
改造过程中可能会涉及到居民的迁移和拆迁，这可能引起社会的不稳定因素，需要加强社区管理，维护社会稳定。
第三是文化保护问题。
老旧小区中可能存在着一些具有历史、文化意义的建筑，如何在改造过程中保护好这些文化遗产成为了需要综合考虑的问题。
五、经济难点老旧小区改造还涉及到经济层面的难点。
浅析城市更新改造及规划建设中存在的问题及对策
浅析城市更新改造及规划建设中存在的问题及对策摘要：近年来，越来越多的农民涌入城市，这对城市发展提出了更高的要求。
基础设施不足和环境污染严重已成为制约城市发展的重要因素。
在城市发展中，有必要通过完善规划来改善基础设施，并充分利用土地资源。
然而，我国大多数城市在更新规划和建设方面仍存在许多问题，缺乏合理的规划和文化资源保护意识，不利于城市的可持续发展。
本文研究了城市规划、建设和更新中存在的问题，为城市规划、建设和更新提出了解决对策。
关键词：城市更新改造；规划建设；问题；对策一、引言城市建设在发展中发挥着重要的作用。
从规划到建设，有许多重要问题需要解决。
首先，在城市规划中，有必要对相关因素进行整体分析，收集基础数据，了解城市旧建筑数量、确定城市交通等基础设施需求、调查相关商住规划内容、合理利用城市土地资源等。
其次，要明确城市更新的重要性、城市发展的现状和要求，了解社会经济水平和改善人居环境的要求。
在此基础上，合理的规划设计城市发展，制定切实可行的规划方案，有利于进一步开展各种基础设施的建设和维护，提高城市更新水平，为城市更新奠定良好的基础。
二、城市规划建设及更新改造的重要意义随着城市经济水平的提高和人口的逐加，对居住空间、排水管道、交通设施等基础设施的需求也提出了新的要求。
改造可以给城市带来新的面貌，增加许多实用、美观的设施，为人们的生活提供便利，保证人们的生活质量。
相关部门必须提高规划、建设和改造的质量，确保城市的健康可持续发展。
三、城市更新改造及规划建设存在的问题（一）总体规划和专项规划存在缺陷在城市建设过程中，城市规划重视经济发展而忽视了生态环境。
环境污染严重，导致经济发展与生态环境不平衡，限制了城市的发展。
此外，由于缺乏城市规划，中国大多数城市都一模一样，没有自己的特色。
专项规划的不平衡导致了城市专项规划的不协调发展，影响了整个城市的规划和建设。
（二）未结合城市发展实际在城市更新过程中，没有根据实际情况进行规划设计。
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8 城市周刊 CHENGSHIZHOUKAN 2019/17
城乡规划
中心区；在我看过的旧城改造案例中，菊儿胡同也好，上海新天地、798艺术街区等都是把重点放在了历史建筑的保护和延续上，对区块的街道形状及尺度、节点与水文地貌的联系、标志以及组织模式进行分析和规划，从而在后续的工程中打造了独具历史风格的区块特色；在旧城改造规划时，要达到可持续发展，需将功能与区位相匹配，同前文关注区位地理因素同理，每次改造的功能置换都是为了各因素间的有机配合，塑造一个城市的生生不息。
旧城改造需要有机更新。
吴良镛先生提出，有机更新最主要的特色是尊重历史，反对大拆大建。
在改造方式上，有及更新是一种通过维护性的改造逐步将旧城区中已不能适应现代经济社会生活的用地性质、建筑形式、基础设施等进行更新改造，从而实现可持续的城市发展。
在经济投入方面，可通过开发商的介入，以该地区优化升级后创造的经济效益来填补前期改造的投入，即是一种经济上自给自足的更新方式。
这种方式对缓解政府财政压力、改善当地居民生活条件和提升城市环境品质等方面有积极意义。
有机更新进一步论述了我上文所提及的，旧城改造需从人民、区位条件、历史条件以及可持续发展的角度探索。
四、实例应用
身边近期正有一个旧城改造项目——麓山南路两厢的有机更新。
麓山南路曾给万千学子留下美好记忆，但它近日给附近学生的印象就是想逃离那里......麓山南路上的建筑都太老，质量欠佳，住房太矮，建筑密度过大，违章建筑太多，且住房间距又过于“亲密”；麓山南路两厢商业用地太少，大多数被旅馆与培训机构所占领，其余的商业多为零售业与餐饮，连一个像样的购物广场都没有；除此之外麓山南路还有个最大的隐患，它的道路曲折，在湖南大学路段车道突然从四车道转为二车道，且道路边卫生太差，整条街上不是小摊小贩就是拥挤的人群。
建筑方面，为了应和该地的文化特色，建筑应带有“大学红”，建筑高度可根据用地性质或不同商业类型来控制地高低起伏一些。
如前文所说的第四种情况，结合当地居民不愿离开麓山南路居住的人占大部分，居住区的房屋应建较小户型为宜，让暂时搬迁的原住民还可以回到故里并可增加住房产权面积，保障人们生存空间最基本的要求。
此处不应建设高档住宅，此处住民身份比较复杂，不利于房屋的出售以及该地区文化的传承。
另外由于长沙土地权属的规定，土地经批准确定给中南大学该单位后，居民在单位征用或划拨的土地上可兴建住宅用地。
这就注定了麓山南路两厢居民区的特殊性，他们若建造造价太高的房屋，会因为房价问题被高校机构导致亏损。
改善人居环境，完善城市功能，优化产业结构，推进能源、资源和土地的集约利用，促进社会的可持续发展，是我们作为规划者进行旧城改造的必须要达到的目的。
抓住人民、区位条件、历史文化以及持续发展几个要点，将旧城改造做的更加人性化，规划先行是各种理论运用的良好基石。
一、案例阐述
深圳华侨城于2004年由开发商公益开发改造。
本次以保留为主，退二进三，以填空式进行更新。
在旧厂房的氛围下，将酒吧、书店、创作室等填充到厂房间空地内，待地价升值后再将锈迹斑斑的厂房置换为新的建筑，最终形成新的社区。
长沙朝阳二村于2006年在市政府的决策下建设起了第一批安置小区。
长沙这次最大的旧城改造项目在于增加迁居民的住房产权面积，以旧房换新房，住房面积最小51平方米，特困户还可或物业补贴，所有公共生活设施一应俱全，开创“朝阳模式”建成现代化花园大厦。
中国建筑设计研究院受某国资企业委托于2011年常德市老西门综合片区进行改造。
为了实践提出的100%非异地回迁的策略，此次设计制定的每户面积控制在40、60、80平方米内，采取最为集约的方式，不拘泥于正南正北，使得老住户有机会回到老西门社区，避免绅士化现象的发生。
二、案例解析
若改造目标是具有休闲元素的社区，可参照第一个案例。
在老旧悠闲的氛围中，引入新兴的符合时代发展的元素，营造休闲浪漫的社区氛围并增加此地区的吸引力，待市民视线逐渐聚集到此地时，再将厂房或原居民楼改建为现代化高楼，逐渐吸引外资与住民。
若想打造历史文化社区，可参照第二个案例。
在建筑形式上以保留建筑风格为主，通过保留建筑的形态和符号，来传承老城区的建筑文化。
对于特殊建筑和文保建筑则采取保护修缮的方式，并作为旅游观光或商业行为的节点。
不能脱离当地的文化以及旧城所在的区域环境，并以文化为主线来表达商业主题。
如此这片地区的原住民不能太多，且用地性质将会改变。
居民可选择不搬迁，在原址扩建并以前店后宅式居住在原址，抑或获得补偿款后原房屋用作店面，所属权归开发者。
若想发展为区块中心社区，可借鉴第三个案例，从多元化、可持续发展的角度探索。
中心地块是一个区块的空间节点，应融合多种元素，充斥形形色色的人和事物。
就建筑而言可以有形态、高度、色彩等的多元化，可以利用参数化表达公众的想法，正是这种多元化的中心，引导了其可持续发展的本质。
三、观念阐述
旧城改造大致是产权、政策和居民生活状态的维持，还需解决反绅士化问题，在我看来，旧城改造要成功，必须抓住人民、区位条件、历史文化以及持续发展几个要点。
为人民服务很显而易见，以上五个旧城改造的例子对于保护居民实际利益方面是愈加强烈。
旧城的主体是人，所有的设计起点都应源于关于“人（原住民）”的生存空间最基本的质疑和探讨；善于利用改造地区的区位条件能更好的确定改造方向。
如上海新天地改造前便离著名景点较近，还紧邻上海的商业中心淮海中路，这样的区位便直接引导新天地成为现在的上海的商业繁华
旧城改造的浅析
蒋皓琛 中南大学建筑与艺术学院。