浅析我国商品房预售制度之完善
我国商品房预售制度存在问题及完善对策_吴晅
第06期2011年3月企业研究Business researchNo.06MAR.20111.商品房预售制度商品房预售制源于香港，1954年由香港立信置业公司首创。
我国对于商品房预售的法律定义出现于国务院颁布的《城市商品房预售管理办法》规定：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
”房地产预售这一新兴的交易制度被引入内地后便迅速地得到了广大房地产发展商的接受和推崇。
据统计，我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%~90%。
究其原因：（1）对房地产开发企业来说，采用预售的交易方式，不仅使企业可以在施工过程中获得部分建设资金，加快资金回笼，减轻借贷压力，而且大大地推动商品房的销售，有助于风险转移。
（2）对于预购人而言，预售楼价与正式竣工时的房价之间可能形成差价，该差价也促使人们积极参与商品房预售。
2.商品房预售制度存在问题2.1预售制度本身的缺陷法律关系繁杂。
商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人间的“买卖”关系，还涉及开发商与施工承包人间的建筑工程承包关系，承包人如转包、分包还涉及承包人与次承包人、分包人等关系。
其中，任何一法律关系不履行债务或者违约，均可能影响开发商与购房人之间交易合同的履行。
交易标的规格详情变动。
通常情形，在订立合同时，购房人据以参考的仅为开发商提供的图纸、模型或者开发商兴建的“样品房”。
至于房屋完成的实际面积、建筑材料的品质、公共设施的有无等等问题，购房人无法预测，而这些往往是购房人决定是否交易的重要因素。
履行周期长。
在预售交易中，从订立合同到房屋竣工需相当时日。
在房屋建造过程中，开发商本身的履行能力容易受多方因素发生变化。
因此，购房人处于不利地位。
造成不平等或低效率竞争。
商品房预售制度降低了房地产业的门槛，只要能够获得廉价土地和低成本贷款就意味着项目成功，进而大量的中小房地产企业集聚，具有实力、品牌的企业竞争优势并不明显。
试论商品房预售制度之完善
试论商品房预售制度之完善【摘要】商品房预售制度是世界房地产市场的通用制度，我国自引入以来其在促进房地产业发展和房地产市场繁荣方面发挥了重大作用。
但不可否认的是，商品房预售也存在着很多问题，尤其是给承购人和银行带来了风险，究其原因不在这个制度本身，而在于房地产产业的许多相关配套机制不健全，如没有完善的信息披露制度、预收款监管不力、风险分担机制不平衡等。
我们应当在完善商品房预售制度的同时完善相关制度，建立良好的信息披露制度和预收款监管制度，完善房地产市场的准入与退出机制，强化开发企业的违约责任，切实发挥预告登记的作用，从整体发挥商品房预售制度的优势。
一、我国商品房预售制度概述（一）我国商品房预售制度的现状商品房预售制度指的是房地产开发企业，将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
我国的商品房预售制度肇始于20世纪80年代，1986年上海市房产管理局发布了《关于商品房预售的几点通知》；1989年深圳市政府公布了《关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》，该规定的第三章对商品房预售制度作了专门的规定。
[1]可见，我国的商品房预售制度在二十多年前就已经在东南沿海出现了。
1994年7月施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》标志着商品房预售制度在内地建立，这项制度在之后颁布的法律法规中不断得到完善。
到目前为止，各主要城市的商品房预售比例在80％以上，一些城市甚至达到了90％。
[2]可以说商品房预售制度的建立与房地产市场的繁荣是分不开的。
（二）我国商品房预售制度带来的风险二十多年的实践表明商品房预售制度促进了房地产市场的不断成熟和房地产业的发展，商品房预售制度的建立不管对房地产企业还是承购人都是有利的，但是在实践中也存在着很多严重的问题。
2005年8月15日，中国人民银行房地产金融分析小组在《2004年中国房地产金融报告》中指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度。
完善商品房预售制度的研究
完善商品房预售制度的研究商品房预售制度是指房地产开发商在开发过程中，未将新建房屋全部建设完毕前，先将计划建设的房屋按照一定的时间段预售给购房人的制度。
商品房预售制度在保障房地产开发商从中获得收益的同时，也为广大购房者提供了更多的购房机会和选择。
然而，在现实实践中，商品房预售制度也暴露出了一些问题。
为了更好地完善商品房预售制度，本文将就其存在的问题以及解决办法进行分析和探讨。
1.存在的问题（1）布局方面：由于工程建设过程的拖延、规划变迁等原因，导致部分已经预售的房屋在未来可能会存在质量问题或未能在规定期限内交付，这给购房者带来了很大的困扰和不安。
（2）价格方面：某些房地产开发商在预售房屋时，会对房屋的价格进行波动调整，从而使购房者难以获得稳定的购房价格。
而且，由于楼盘推出时间的不同，不同时间段购房价格可能会存在较大差异，这对购房者不公平。
（3）购房合同：对购房者来说，购房合同是保障自身权益的重要法律依据。
但是，由于某些房地产开发商在出售商品房时，没有为购房者提供清晰明了的购房合同，使得购房者在出现纠纷时难以维权。
2.解决办法（1）规范开发商预售行为。
加强房地产开发商的监管，严格审批预售许可证的范围和期限，规范开发商的预售行为。
同时，要求房地产开发商在预售过程中要及时向购房者公布相关信息，尽可能减少隐瞒或误导。
（2）完善购房投诉渠道。
购房投诉渠道对于购房者的维权至关重要。
应及时建立完善的购房投诉渠道，并制定相应的解决方案，以保障购房者的合法权益。
（3）加大合同审查力度。
为保障购房者的合法权益，应加大房地产开发商合同的审查力度，确保购房合同的合法性、合理性和公平性。
同时，要求房地产开发商给购房者提供清晰明了的购房合同，保障购房者合法权益。
3.总结商品房预售制度为广大购房者提供了更多的购房机会和选择，但在实践中也存在一定问题。
为了更好地完善此制度，应加强对开发商的监管和规范，同时在规范预售行为、完善投诉渠道和加大合同审查力度等方面进行探索和创新，以推动商品房预售制度的规范化和完善化。
我国商品房预售制度的完善
２引入 企业 信用 评级 体系 ， ． 实施 差异化 按揭 管理 。 不同信 对
者 定金 ， 并在 以后确定 的时间将 预售 的房 屋及所 有权 转移给 买房 用等 级的房 地产 商 实行 不 同的按揭 贷 款政 策 。对 开 发商 的违规 人 的一 种法律 行 为 。 。 行为 ， 降低 信 用评价 等级 作为 惩罚 。 于信用 等级 不够 条件 的 以 对
房屋 “ 层售卖 、 分 分期付 款 ” 的销 售行 为， 屋分 批分 期卖 给广 大 房
２ ．商品房 预售 市场 ， 发 商和购 房者 掌握 的信息 严重 不对 开
买房人 ， 这种 销售模 式一经推 出， 在香港流 行 ， 为香 港房地 产 称 ， 大 了购房者 的 风险 。当开 发商 提前 拿到预 收款 ， 前 收回 就 成 加 提 市场 销售 的一个 创新 。 然而 ， 在商 品房预售 时 ， 由于 预售 合 同履 大 部分乃 至全 部成本 之后 ， 他们 就没 有 了后顾之 忧 ， 便通 过 囤积 行期 限长 ， 发因 素多 ： 突 同时， 房者和 开发 商在 了解信 息 、 买 经济 居奇 等方式 步步推 高房 价上涨 ， 而房价 的上涨 又为 开发商更方 便 实 力的差 距 ， 决定 买房者 在预 售合 同中处于 弱势 地位 ， 都 其权益 地 收取下 一个 项 目的预 收款创 造 了条件 ， 推动 房价屡 创新 高 。 容 易受 到侵 害 。因此 ， 我们应 立足 国情 ， 鉴海 外主要 经济 体管 借 理预售 制 的成熟 措施 ， 对现有 预售 制进行 改革 ， 以探索 适合 我 国
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论商品房预售制度的完善——以强化消费者保护为视角的开题报告
论商品房预售制度的完善——以强化消费者保护为视角的开题报告一、研究背景和意义商品房预售制度是我国房地产行业的常规管理制度，它是指建设单位在取得土地使用权或拥有建筑物在建工程的所有权后，在其建设未完工时，向购房人签订预售合同，约定在房屋竣工后交付房屋。
这种预售制度在房地产市场上具有显著的经济效益，它可以使房地产企业获得足够的资金来继续投入新的工程建设，并且可以在销售前就预测市场需求和价格，从而降低企业风险。
然而，商品房预售制度在实践中也存在一些问题。
一些不良的开发商利用预售合同漏洞，违规收取定金、刻意拖延交付、以次充好等行为，导致购房人权益受损。
此外，一些开发商涉嫌虚假宣传、强迫搭售、恶意涨价等行为，也给购房人带来了很大的经济和精神负担。
这些问题说明现有的商品房预售制度存在一些缺陷，需要进行改革完善。
因此，本研究拟以强化消费者保护为视角，从制度设计、法律监管、政府检查等多方面探讨商品房预售制度的完善，旨在深入了解其现存问题和存在的原因，提出合理有效的改革方案，为实现房地产市场健康稳定发展和保障广大购房人权益提供有益的参考。
二、主要研究内容1.商品房预售制度的概念和运作流程分析，重点介绍预售合同、定金收取等关键环节。
2.当前商品房预售制度存在的问题及原因分析，包括预售合同规定不明确，定金收取不规范，交付滞后等。
3.强化商品房预售制度中消费者保护的对策措施，主要包括：加强法律法规的制定和完善，严格规范交易程序，完善定金收取和违约责任制度，加强政府监管和行业自律等。
4.以国际经验为参照，总结和借鉴国外先进的商品房预售制度并适当引入，以期进一步提升我国商品房预售制度的现代化水平。
三、研究方法本研究将采用文献研究法、抽样调研法、访谈法等多种研究方法，综合运用定量分析和定性分析手段，全面深入地解析商品房预售制度的问题和改善方向，具体方法包括：1.对国内外有关商品房预售制度的理论与实践文献进行全面归纳总结、综合分析。
论我国商品房预售法律制度的完善
论我国商品房预售法律制度的完善论我国商品房预售法律制度的完善摘要商品房预售制度因为其独特的销售方式得到了长足的发展，它不仅减少了房地产开发商的资金压力，促进了金融机构的发展，同时也减轻了购房者的压力。
这些优势给房地产市场不断注入新的活力，对我国的经济发展起到了良好的推动作用。
但是因为我国商品房预售法律制度并不完善，加之一些房地产开发企业不诚信的经营行为，导致在商品房预售环节中出现了很多的问题，严重损害了消费者的利益，甚至一度引起了是否应当废除这一制度的争论。
从促进房地产业健康有序发展来看，我国商品房预售制度主要应从资金监管、市场准入与退出机制、加强商品房预售中法律后果的制度设计等方面加以完善。
关键词商品房预售法律机制作者简介：何江，镇江市住房和城乡建设局政策法规处，研究方向：物權法和房地产法。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.20XX.02.13220XX年9月21日，广东省房产协会向副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，提出逐步取消预售，全面限售，一时激起千层浪，关于取消商品房预售的声音此起彼伏，这其中以新闻类的标题党居多。
实事上，对于法律制度还不健全的我国房地产市场来说，这一制度的贡献还是有目共睹的，盲目废除不可取，形成完备的商品房预售机制才是解决之道。
一、我国商品房预售制度概述（一）商品房预售制度的产生商品房预售制度源于香港，1953年，香港人口暴增，住房短缺，香港政府和开发商的储备金严重不足，无法满足市场高额需求。
香港立信置业有限公司率先提出了分层出售建筑和分期付款的支付方式，后被引入大陆，并成了商品房销售的主要方式。
我国商品房预售制度的建立，推动了我国房地产企业的发展，从制度价值方面来分析，商品房预售制度以其独特的优势而存在于房地产市场当中，为我国的住房商品化发展做出了重要贡献。
（二）我国商品房预售制度能够存在的原因我国商品房预售制度能够长期存在的主要原因是房地产开发企业开发建设资金不足，在资本市场没有形成之前，开发商融资多是通过银行贷款，资本市场建立之后，国家逐渐允许个人贷款买房，因为融资渠道少，房地产开发商只能通过资金回笼等手段来融资，先让消费者交完房款再交房；另一个原因是商品房的供应小于需求，我国人口众多，城市化进程加快，市场上商品房需求与日俱增，通过预售能有效解决；此外，预售房价相对比较优惠，对大多数的家庭来说，一次性交付全部的购房款难度还是很大的，预售房比现房的价钱要低，还可以贷款，满足了很多家庭的实际需求。
浅论我国商品房预售制度的完善
浅论我国商品房预售制度的完善作者：刘淑华来源：《中国经贸导刊》2010年第13期一、我国商品房预售制度形成的历史背景商品房预售制度,俗称卖期房、卖楼花,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。
该制度1954年首创于香港。
当时香港立信置业公司最先推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式。
1956年,香港政府出台了《预售楼花同意书》,正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。
商品房预售制度在我国的确立与我国房地产市场发展进程有着紧密的联系,随着土地有偿转让制度在我国的实施,房地产市场得以迅速发展,商品房预售作为一种售房制度也由之产生。
1988年全国人大修订《中华人民共和国土地管理法》、1994年颁布的《城市房地产管理法》将该制度确立下来。
同年,建设部发布第40号令,在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》,对商品房预售条件做出了明确规定,并于2001、2004年进行了两次修订。
这一制度最初的宗旨在于解决我国住房制度改革初期房地产开发企业资金不足、商品房供应不足的问题,以加快城镇住房建设。
二、我国商品房预售制度存在的问题商品房预售制度的确立,在促进我国房地产健康发展,保障购房者合法权益等方面起到了积极作用。
但也存在着房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,甚至出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。
2005年中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中称“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”建议“考虑取消房屋预售制度”,改期房销售为现房销售。
在2007年3月召开的全国“两会”期间,33位人大代表联名提交了一份取消期房预售制度的议案。
今年初广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布2010年将选择在南宁市进行取消商品房预售的试点,今年两会期间,民革中央向政协会议提交的集体提案内容,即建议加快修订《城市房地产管理法》,并全面取消预售商品房制度,建立商品房竣工入市销售制度。
浅谈商品房预售的立法完善(一)汇总
浅谈商品房预售的立法完善(一) 近年来，我国的房地产业正以惊人的速度与规模迅猛发展，在此过程中，由于我国的不动产立法还不完善，市场机制尚不健全，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，再加上房地产开发工期长、施工过程中会面临不确定的、复杂的因素等原因，商品房预售合同纠纷层出不穷，严重损害了购房者的合法权益。
一、商品房预售过程中存在的几个较为突出的问题 由于我国商品房市场仍处于发育阶段，相关市场主体的一些经营行为极不规范，加之我国相关法律还不完善，未能给予严格有效的法律监督，以致行政管理未能对商品房的预售形成恰当地法律定位、及时的动态跟踪、完善的惩处机制等等，相关问题也就应运而生。纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题，主要可归纳为以下几种：
1、房地产开发企业重复预售商品房，或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押，使得一部分购房者的权益无法得到实现，给购房者造成巨大损失。
2、房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金，而后席卷预售款项或逃或匿，给购房者留下一幢“烂尾楼”。
3、房地产开发企业在预售商品房后，未能将预售款项用于在建工程，而是挪作他用，导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工。
4、房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格，甚至出现豆腐渣工程，给房屋安全问题埋下巨大隐患。
5、房地产开发企业在预售房屋时作出虚假广告，与实际建设情况不符，欺骗购房者，引发诉讼纠纷。
二、涉及商品房预售相关法律法规的缺陷 由于现行法律法规存有缺陷，难以真正体现商品房预售机制对购房者的保障功能，使得房地产开发企业与购房者处于极不平等的地位，购房者的合法权益一次又一次地遭到侵害。其主要缺陷有：
1、商品房预售登记不是商品房预售合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，该登记的效力远低于经登记生效的房地产抵押合同，在这种情形下，处于弱势地位的承购人的房屋期待权难以得到切实有效的保护。当商品房预售登记对合同的效力并不产生实质影响的时候，它的意义便可想而知。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押就不足为奇了。这样，承购人的合法权益遭受房地产开发企业的不法侵害也就在所难免了。 2、对于如何保证监督商品房预售款项专款专用的问题，由于目前尚无明确法律规定，导致商品房预售款项的使用处于混乱无序且无人监管的状态。商品房预售款项管理的空白，使得我国相关法律法规对房地产开发企业预售商品房的多重限制和约束只剩下市场准入，而一切事后调整的规定在丧失对预售款项的有效监管下，显然难以奏效。因为，本应由房地产开发企业承担的投资风险已经转嫁到购房者身上，这无疑为房地产开发企业解除了后顾之忧。
商品房预售制度的改革与完善
商品房预售制度的改革与完善随着我国经济不断发展，房地产市场已成为一个相当庞大的产业。
在房地产市场中，商品房预售制度已经成为了主流，占据着重要地位，为购房者提供了更好的购房方式。
但是，商品房预售制度也存在许多问题。
本文将探讨商品房预售制度的改革与完善。
一、现行商品房预售制度的问题商品房预售制度主要存在以下问题：1. 计价标准不透明目前，商品房预售计价标准存在不透明的现象，购房者无法得知开发商实际成本和利润情况。
一些开发商会通过虚高成本，来抬高房价，也会通过攀比地价，来压缩自己的利润，使购房者缺乏判断房价真实性的依据。
2. 销售过度依赖预售为了迎合市场需求，大量的开发商采取预售的方式来销售商品房，这使得商品房销售过度依赖预售，给市场带来了不稳定性。
一旦市场出现波动，就会给大批量的购房者带来不可预期的风险。
3. 开发商占用购房者资金在预售过程中，开发商会对购房者资金进行占用，这会使购房者面临资金流动性不足的风险。
如果购房者需要退房或者延期交房，开发商则有可能不予办理退款，导致购房者资金的流动性降低。
4. 经济风险承担不均衡在商品房预售制度中，购房者和开发商的经济风险无法得到平衡。
开发商在市场波动时拥有更多的风险控制手段和资源优势，而购房者则完全无法掌控市场变化而承担了更大的经济风险。
二、为了解决以上问题，需要进行商品房预售制度的改革与完善。
1. 加强对开发商的监管为了保障购房者的利益，需要加强对开发商的监管。
通过加强监管，可以对开发商的资金和流程进行监管和约束，避免开发商占用购房者的资金，提高购房者的资金流动性。
2. 建立透明的计价标准建立透明的计价标准可以有效地解决商品房预售制度中计价标准不透明的问题。
通过建立透明的计价标准，可以让购房者真实地了解开发商的实际成本和利润情况，从而更好地判断房价的真实性。
3. 多元化销售渠道应当鼓励开发商多元化销售渠道，减少销售单一化，从而降低销售的过度依赖预售的现象。
浅谈商品房预售法律制度完善
摘要：商品房预售，又称“期房买卖”、“楼花买卖”。
由于买卖双方在签订商品房预售合同时，该房屋尚不存在,因而容易引发一系列法律问题和可能出现的风险。
从商品房预售登记备案制度这一视角，分析商品房预售登记备案的相关法律规定、性质、缺陷及其完善措施，以便减少商品房预售风险，完善我国的商品房预售制度。
关键词：商品房预售；登记备案;预告登记一、我国现有法律对商品房预售登记的法律规定随着土地有偿转让制度在我国的实施，房地产市场得以迅速发展，商品房预售作为一种售房制度也由之产生.为规范商品房预售市场,目前我国相关商品房预售的法律规定主要如下：《城市房地产管理法》第44条第2款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。
”《城市商品房预售管理办法》第10条规定:“商品房预售,开发企业应当与预购方签订商品房预售合同.预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
”第13条还规定：“开发企业未按本办法预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得,并可以处以已收取的预付款1%以下的罚款。
”《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款也规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
”上述这些条款是我国法律对商品房预售登记备案的相关规定，面对新兴的房地产业，法律法规之所以如此规定，毋庸置疑是为了规范房地产交易市场，保护预购人的合法权利，因为在商品房预售买卖中，预购人和预售人因信息不对称而导致地位的不对等，预售方向来处于强势地位，预购人则因信息的缺乏而处于弱势地位，因此为保护预购人免遭预售房“一房二卖”、“一房多卖”、预售后抵押等侵害预购人权利的现象出现,法律法规规定了商品房预售登记备案制度,但是对商品房预售登记备案性质如何、以及预售登记备案到底对预售合同双方当事人权利义务有何影响并未作出明确规定，这使得在现实的房地产交易中，预售方“一房二卖”、“一房多卖"、预售后抵押等违约现象并未减少，预购人的权利从而也没有充分得到保护。
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浅析我国商品房预售制度之完善
摘要：商品房预售制度最早出现于香港，又称“炒楼花”，二十世纪末引入我
国。在我国商品房预售制度的广泛适用有其必然性。但是，随着我国城市房地产
市场的高速发展，加大对商品房预购人的保护力度势在必行。本文旨在探讨我国
商品房预售制度的主要问题，并提出完善我国商品房预售制度、加强对商品房预
购人权利保护的法律构想。
关键词：商品房预售制度；预购人；完善立法
Abstract: commodity house opens to booking system first appeared in Hong
Kong, say again “fry corporation”, introduced into China in the twentieth century. In
our commodity house opens to booking system widely used the inevitability. But, as
our country city the high speed development of real estate market and intensify the
commodity house of pre protection is imperative. This article aims to explore China
commodity house opens to booking system problems, and puts forward to perfect our
commodity house opens to booking a system, to strengthen the protection of human
rights purchased commodity house legal conception.
Keywords: commodity house to open to booking system; Pre people; Improve
legislation
根据建造商品房所处的权利状态，通常将商品房分为现房和期房两种形式。
[隋卫东，王淑华.房地产法.山东：山东人民出版社，2006:127.]我国的房屋预售
也称商品房预售，最早出现于香港地区，又可称作“楼花买卖”、“期房买卖”，是
指房地产开发商与购房者通过合同约定，由购房者预先支付定金或预付款，在未
来一定日期将有权拥有现房的房地产交易行为。如今，商品房预售与现房的买卖
已成为我国商品房交易市场中两种主要的房屋销售模式。在早期，我国只有实际
应用上的预售制度，而未对其进行法律规制，直至1994年，中国出台了《城市
房地产管理法》，该法在总结各地经验基础上，明确规定建立了房屋预售许可制
度，并对预售准入条件、监管方式作出了原则性规定。
我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售在我国的市场经济体制下，具
有以下特征：
首先，预售的商品房必须是处于一种特定状态的房屋，排除了尚未开工的商
品房项目、已竣工交付使用的现房、已停工无法继续施工建设以及无法预计或确
定准确竣工时间的商品房项目。这是商品房预售最显著的特征。
其次，预售的商品房必须是作为商品房项目工程而建设的房屋，出售此类房
屋以营利为目的，而不是政府批准的社会福利性住房或社会保障、社会救济等性
质的住房，也不是单位内部自建自用的集资房等非社会化、商品化房屋。[1 陈
文.房地产开发经营法律实务.北京：法律出版社，2005:230.]1因此，此类房屋具
有明显的社会性、商品性、营利性和公开销售的特征。
最后，商品房预售的准入与过程必须依照法律有关规定，尤其是商品房预售
许可证的取得必须公示，而且我国法律对于商品房预售的准入条件及程序作了明
确规定，即商品房预售制度具有较强的国家干预性。
预售制度从诞生的那一天起，目的就是为了解决商品房建设资金不足的问
题，因此，预售制度必然地成为了房地产开发商的重要融资渠道，为房地产市场
发展发挥的积极作用，主要表现在商品房预售制度的确立是与我国房地产市场发
展进程密不可分的。商品房预售加速了整个建设进程。所以说，商品房预售制度
是适应我国社会现状的。商品房预售制度还解决了购房者的资金一次性筹集困
难。使消费者得以对购房款进行分期支付。但与此同时，在房地产交易市场暴露
出了不少问题，其中商品房预购人权利受损日益严重便是其中最为突出的一项。
商品房预购人权利遭受侵害的主要情况有以下几种：
第一，房地产开发商在土地或房屋权属问题上，隐瞒重大事实销售房屋。主
要表现为开发商隐瞒自己不具备预售资格、无商品房预售许可证的事实；隐瞒其
不具有土地使用权的事实，如在集体土地上建造商品房；隐瞒已将在建的商品房
上设定抵押权的事实等。[ 2 凌学东.房地产法案例评析.北京：对外经贸大学出
版社，2010:179.]2* }# D! W( {6 y# F$ |( A2( ?* |; @/ D+ |* M: I第二，逾期交房或
逾期办理产权证书。
第三，虚假宣传广告纠纷，即开发商通过虚假或夸大的售楼广告欺骗消
费者。如开发商擅自在出后房屋后、建筑过程中变更建筑设计，将草坪、花坛、
游泳池变成办公房、停车场等，这种行为不仅违约，而且违反了法律的强制性规
定，开发商须同时承担违约责任和行政责任。
前文提到了商品房预购人权益受损的诸多情况，要做到彻底的解决必须
了解其出现的深层次根源，我国在立法体系上存在重大缺陷。消费者权益受损害
的原因众多，笔者试从以下几个角度来分析造成我国商品房预购中消费者权益受
损害的原因。
首先，从商品房预购人自身的角度来说，预购人本身具有弱势性。房地
产开发商的交易关系是非专业对专业的，开发商从资金、技术等各方面都处于明
显优势地位，购房者处于弱势地位，购房者大多风险防范和处理能力不足，合法
权益更易受到侵害。
其次，从开发商的预售资格角度来看，现行商品房预售市场的准入门槛
过低，允许进行房地产开发经营的资格标准过低。对于动辄上亿元的房地产项目
而言，仅要求开发商具有100万元以上的注册资本，这一低标准会使很多不具备
大型房地产项目开发能力的开发商采取欺诈手段来实现自己对利益的追求。
再次，我国的预售合同登记备案制度不足，现行商品房预售合同登记备
案制度不完善。因为这一制度有重大缺陷，现行法律规定，进行预售合同登记备
案只是预售人的一般义务，但是其责任承担方式以及怠于履行义务的后果并未在
法律中明确规定。
另外，我国的房屋预售款资金监管制度存在缺陷。在我国，预售制度实
行的早期，预付款一般直接交给房地产开发商，没有第三方对预售资金进行监管。
[ 符启林.房地产法.北京：法律出版社，2009:242.]
我国的商品房预售市场在对房地业起到了积极的推动作用，但由于我国
现行预售制度存在缺陷，由此引发的风险和纠纷频频出现。因此，我们应立足国
情，借鉴外国成功的预售市场管理模式，对现有预售制度及相关措施进行改革、
完善，以保证我国商品房预售市场健康、有序的发展。
我国现行法律尽管通过一系列司法解释和地方法规的规定逐步赋予了预
售商品房预售登记一定的法律效力，但是由于有关规定散见于不同的司法解释或
地方性法规中，目前，在广州、上海、北京已经先后出台规范，开始实施预购商
品房预告登记制度。但是，预告登记制度的确立仍需要法律赋予其最高的效力[]，
以此对我国的商品房预售进行统一标准化的管理。
结论
笔者认为，我国商品房预售制度固然问题重重，但其价值是不容忽视的，我
国商品房预售制度的弊端并不在预售这一制度本身，不应轻易废除。针对其产生
的问题，应当从制度层面加以完善，我国法律应进行适当的调整，通过建立起有
效的风险分担机制，加强对预售资金的监管，统一资金监管方式，规定严格的商
品房预售市场准入和退出机制，加大信息披露力度，严格管理商品房广告，并适
当加强执法监管力度。以保障商品房预售中预购人等主体的合法权益，消除我国
预售制度目前存在的各种问题，真正有效的发挥预售制度的作用。
只有构建起一个完善的商品房预购人权益保护机制，才有可能从根本上保护
预购人合法权益，规范商品房预售行为，促进我国房地产市场持续、稳定、健康
的发展，构建一个和谐、有序的社会。
参 考 文 献
[1]隋卫东，王淑华．房地产法．山东：山东人民出版社，2006：127-128.
[2]陈文．房地产开发经营法律事务．北京：法律出版社，2005：230.
[3]凌学东.房地产法案例评析.北京：对外经济贸易大学出版社，2010：179.
[4]符启林.商品房预售法律制度研究.北京：中国政法大学出版社，2002：242.