按揭买房的程序和注意事项

按揭买房的程序和注意事项 房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。为此，记者专门走访了一些有过购房经历的“过来人”，他们的实际购房经验，可能对将要购房的您有一定帮助。

第一阶段：准备 ——无数遍地问自己：为什么要买房？ ——无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？ 1、买房的资金准备——您准备用多少钱买房？ 一定是有一笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。

您要根据自身家庭的积蓄、可以获得的各类贷款数额、以及可以从亲戚朋友处得到的货币支持，或者其他项资金来源，来估算出自己能拿出多少钱，用来投入到买房这么大的一项投资行动中，以此决定自己的实际购房能力。无论您准备了多少资金数额，在目前北京500多个住宅项目中，都可以找到适合自己的楼盘。

2、买房的目的——自住还是投资？ 在决定了投入多少资金的时候，您一定同时也作出了购买住房的目的：这一次买房，是用来自住，还是用来投资？ 这两种类型的房屋，有一些共同点，但本质还是不同的。自住型的房屋，一定要适合自己以及家人的居住需求，生活方便成为最先考虑的问题。投资型物业，一定要能够租出去，租赁前景至关重要。

3、买哪一种住房——商品房还是经济适用房？ 确定了是自住还是投资这件大事之后，就要决定购买何种类型的物业。从北京目前的房地产市场来看，主要分为两大类：商品房和经济适用住房。

商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等。 经济适用住房是北京市政府为了照顾中低收入阶层的老百姓能够改善居住条件，而通过减免土地出让金、控制开发商的利润等方式给咱北京的普通老百姓专门建造的住房，相对商品房来讲，价位偏低。

商品房和经济适用房不同的地方有两个方面：一是价格，商品房的价格确定是市场行为，每处商品房的价格由开发商自行确定，经济适用房的价格由北京市政府统一确定。第二个不同是房屋所有权，商品房的业主拥有房屋的所有产权，可以随时上市交易，经济适用房的业主拥有部分产权，在上市交易的时候，要补交一定的地价款。

4、确定大方向——东西南北中，您想把家安在哪儿？ 根据自己的资金实力，以及自己买房的实际目的，接下来要确定更加具有可操作的细节。北京的购房者一般都有地域的偏好，东西南北中，北京城不同的方位都有喜好者。

这种居住方位的选择，主要基于几方面的考虑。对自住的买房者来讲，位置的选择一定要结合家里人员的主要需求，主要劳动力在哪个方位上班，小孩上学、老人生活在哪个方位更方便，一切以自己和家里人的生活习惯为主。而对投资型买房者来讲，位置的选择一定要结合物业及周边的从业人员情况，不一定要适合自己和家人的生活习惯，只要物业的租赁情况比较看好就行，一切以能否把房子租出去为主。

5、决定价位——买一平方米两三千的还是买七八千的？ 确定了资金数额，确定了买房目的，确定了房屋类型，确定了房子位置，接下来，就要确定房子的大致价位了。这是非常关键的，因为，任何产品，不同的价格决定着不同的品质，尤其是房屋。现在北京的房地产市场上，几乎什么价位的楼盘都有。

6、决定何时入住——期房还是现房? 期房和现房哪个好呢？行家认为，这主要还是根据购房者自身的经济状况，以及改善居住条件的迫切程度来决定。期房的优点是开盘价位较低，购房者可以得到一些折扣，而且，有些开发商还可以根据您的具体要求改变房型的格局。缺点是如果看走眼，开发商实力不足，不能按时交房，也有可能实际的交房面积和当初严重不符，也可能会有承诺的配套设施不能马上兑现，甚至会有烂尾房的可能。

现房的优点是购买后，马上可以入住，而且，在购买的过程当中就可以对楼盘的现状进行实地考察。缺点是，有可能价位比期房高，另外，在户型、朝向等方面的选择余地小，等等。

买期房还是买现房关键看您自己的需求。 在一些过来人的介绍中，记者发现，以上的几个大决定几乎是差不多同时决定的，互相制肘，丝丝相扣，缺一不可。

在这些大的框架确定下来之后，您打算要买的房屋的大致轮廓就基本上定了。按照这个关于家的描述就可以去房地产市场“淘”到一套属于自己的“窝”了。

第二阶段：市场考察 从现在开始一直到选中某一处物业为止，作为买房者的您来说，都将是一个非常特殊的体验，兴奋、焦虑、反复、欣喜等等，各种复杂的情绪您都有可能碰到，因此，在开始我们这一阶段之前，您一定在心里面让自己成为一个理性、客观、具有判断性的买房者，千万不能冲动和感情用事，毕竟，买房不是一件小事，而是一件可能非常重要的事情。

普遍撒网，才能抓住重点。 一看：首先是收集对自己有用的信息。看媒体的广告：报纸、杂志、电视、广播上的广告、户外路牌广告，以及其他各种宣传广告。在这些介绍中，您大致可以确定下来您要购买哪几个项目。

二听：朋友推荐、专家介绍，另外还可以和入选的几个楼盘的业主聊一聊，知道的情报越多，对您下理性的判断越重要。

三学：这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”，因为您要学的东西比较多，而且，您所学的一切，对您买到一处满意的住房，至关重要。

根据“过来人”的经验，您要学的大致有四部分 ——一是关于房子的基本常识。 这里面，您一定要弄明白的常识比较多，比如：什么是住房买卖？目前，买房自住或者投资，有哪几类房子可以买？什么是商品房？商品房销售有哪几种类型？现房销售和预售有什么不同？现房和期房怎么判断其合法性？房屋的结构有几种形式？什么是多层住宅、小高层住宅和高层住宅？什么是单元式住宅？什么是公寓式住宅？什么是花园式住宅？什么是跃层式住宅？什么是复式住宅？什么是住宅的层高、净高、进深、开间？什么是户型？什么是小区的规划建设用地面积、建筑面积？什么是建筑容积率、建筑覆盖率？绿化率和绿地率有什么区别？什么是使用率、实用率？什么是房屋的建筑面积？什么是房屋的销售面积？什么是套内使用面积？什么是套内墙体面积？阳台面积怎么算？哪些公用建筑面积可以分摊给住户？商品房的价格由什么构成？楼书中或者广告中提到的“起价”是什么意思？定金和订金有何不同？等等等等。

——有点晕了吧？还有呢！您要学的第二部分内容是：与房屋相关的法律知识，学好了这部分内容，可以让您在购房过程中的行为受到法律保护，从而最终买到一套合法的住房。关键吧！

先来看一看都要学习什么：哪几种房子不能买？购买手续不全的商品房会有什么风险？看中一套商品房并准备购买，一定要交定金或订金吗？交定金或者订金时，应该注意什么？定金或者订金可以退吗？怎么查验开发商的合法证件？查验“五证”、“二书”，都看哪些具体内容？怎么签认购书？怎么签合同？签订商品房预售或者销售合同前以及签合同时要了解并注意什么？哪些内容应该签署到商品房买卖合同中？怎么在签署的合同中，保护自己的合法权益？解决房屋买卖纠纷的方式有几种？购房人与开发商之间产生纠纷时，应具备什么条件才能起诉？什么是房地产仲裁？哪些房地产纠纷不能申请仲裁？买房人在什么情况下可以退房？等等。

这是购房过程中比较专业的一环，尤其是如何才能签署一份能够最大化保护自己合法权益的购房合同。目前北京的房地产市场已经培养出一批比较成熟的律师，他们可以为您提供您在购买住房时需要的所有的法律帮助，但是可能需要您付出一些费用。

——购房技巧也是一门比较重要的“功课”，有了技巧，您才能和销售人员讨价还价，买到性能价格比都比较合理的房子。这一招就像去菜市场买菜，谁家都不宽裕，为什么当“傻大头”，被人“宰”呢。

买房技巧是仁者见仁、智者见智的，即使一家人去讨价还价，可能方式方法都不一样。人们常说：知己知彼，才能百战不败。买房实际上也是和开发商之间进行的一场“斗智斗勇”的游戏。在掌握了以上那么多房屋常识和法律知识之后，销售人员可蒙不了您了，也许您比他懂得还多呢。这里面的招数实在比较多，您可以选用古老但是百试不爽的“三十六计”，您也可以运用自己发明的独特招数，总之，各种招数使用的目的是让您掌握主动，在心理和实战中都占据有利形势，直到买到您又喜欢、又可以接受的好房子。

——还有一项也比较重要的学问，就是资本操作。几乎所有买过房的人都说，这实在是一门高深的学问。

其实这里面包括两个方面的涵义，一方面是如何使您手里的钱最大化地使用，也就是一分钱怎么当两分、三分钱花；另一方面是，您花了一分钱，怎么让它产生出两分钱、三分钱甚至更多的钱。

第一个方面是怎样合理花钱，如果能够合理和科学地设计好如何利用银行或者住房公积金的贷款，或者运用其他的资金使用方式，结合自己和家人的预期能力，就可以做到。

第二个方面是如何使花出去的钱保值和增值。什么样的楼盘会保值和增值呢？这里面就不仅仅需要懂得房地产知识和法律常识，还需要有经济头脑和准确的判断。

不论是自住还是投资，其实买房本身就是一个投资行为，谁都希望自己买的房子能够保值和增值，但是对房地产资本价值的判断是个很复杂的问题，很多因素都会影响判断的准确性，