房地产企业税务筹划浅析

房地产企业税务筹划浅析 摘要：房地产企业税务筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，实现企业财务目标的对策与安排，是房地产企业的一项重要财务管理活动。根据房地产行业的特点，分别从房地产企业税务筹划的概念及可性性入手，对筹划的现实意义、筹划中应注意的问题以及筹划发展方向进行探讨，对房地产企业的发展具有较强现实指导意义。 关键词：房地产企业；税务筹划；财务管理 成本的高低直接影响企业的利润，而影响生产经营成本高低的因素有多个，税收是其中非常重要的因素。根据国家建设部房地产业司的资料统计，各种税费占商品房成本的30%—40%，所以通过安排自己的涉税活动来合法规避或减轻自身税负，采取各种措施防范和化解纳税风险，是房地产企业财务管理方面需要做的重要工作。 一、房地产企业税务筹划的概念及特点 房地产企业税务筹划包括避税、节税、转税等多方面的内容。避税是利用税法的漏洞或缺陷，规避或减轻税收负担；节税则主要是依据税法规定的优惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用优惠条款，以达到减轻税负的目的；转税是通过提高或降低价格等方法将税收负担转移出去的方法。房地产行业涉及的税种主要包括：营业税及附加、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税等，所以税务筹划工作应主要围绕这些税种展开，其特点在于： （一）合法性 税法是处理征纳关系的共同准绳，税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，房地产企业做出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。 （二）筹划性 经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在前期通过充分了解现行税法和财务知识，结合房地产企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻、经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性。 （三）目的性 房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标。直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。 （四）多维性 筹划过程的多维性从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的 安排需要税务筹划，而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型；从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。 二、税务筹划对房地产企业财务管理的意义和可行性 （一）有利于提高企业财务管理水平，增强企业竞争力 资金、成本和利润是企业经营管理和会计管理的三要素。税收筹划作为房地产企业理财的一个重要领域，是围绕资金运动展开的，目的是使企业整体利益最大化。首先，企业在进行各项财务决策之前，进行细致合理的税收筹划有利于规范其行为，制定出正确的决策，使整个企业的经营、投资行为合理、合法，财务活动健康有序运行，经营活动实现良性循环。其次，筹划活动有利于促使企业精打细算、节约支出、减少浪费，从而提高经营管理水平和企业经济效益。第三，税收筹划是一项复杂的系统工程。税收的法规、政策在一定时期内有其一定的适用性、相对的规范性和严密性。企业要达到合法“节税”的目的，必须依靠加强自身的经营管理、财务核算和财务管理，只有如此，才能使筹划的方案得到最好实现。因此，开展税务筹划也有利于规范房地产企业会计核算行为，加强财务核算尤其是成本核算和财务管理，促进企业加强经营管理。 （二）有助于企业财务管理目标的实现 房地产企业也以营利为目标，所以追求税后利润成为房地产企业财务管理所追求的目标。房地产企业增加利润的方式有两种：一是提 高效益；二是减轻税负。前者在投资一定的情况下，虽有所作为，但潜力是有一定限度的。企业税务筹划正是在减轻税负、追求税后利润的动机下产生的，通过企业成功的税务筹划，可以在投资一定的情况下，为企业带来不少的“节税”效果，更好地实现财务管理的目标。此外，节税筹划有助于企业在资金调度上受益，无形中增加了房地产企业的资金来源，使企业资金调度更加灵活。 （三）现行税制为房地产企业税务筹划提供了广阔的空间 首先，从理论上讲，只有一部完善而又全面的税法细则并认真的加以实施，才有可能避免或消除纳税人的节税行为。然而事实上，在现行税收政策中涉及房地产行业的税种有十几种，都在不同程度上存在问题：各经营环节税负分布不合理；各税种交叉重叠，如土地增值税与营业税的重复，即由于土地增值税是在房地产的转让环节征收的，每转让一次就征收一次土地增值税，因此，土地增值税除了具有所得税的特征外，还存在着流转税的特点。这就使得在房地产产品转让过程中，既要以销售收入、转让收入、租金收入和服务费为计税依据征收营业税，又要以因转让房地产而取得的增值额为计税依据征收土地增值税，造成了重复征税；税收优惠政策的制定缺乏系统性和规范性；优惠标准模糊，不利于执行等等。正是这些问题的存在，才为企业避税提供了理论依据。 其次，由于税法除了组织稳定的财政收入职能外，还拥有宏观调控等效应，政府就把实施税收差别政策作为调整房地产产业结构、扩大就业机会、刺激国民经济增长的重要手段加以利用，制定了不同类 型的税收政策，使得无论多么健全严密的税制，税负在不同纳税人、不同纳税期和不同地区之间总是存在差别。对某一业务往往有多个纳税方案，这就给纳税人寻找降低税收成本、进行税务筹划提供了极大的可能和众多的机会。 最后，由于立法技术上的原因，房地产企业在缴纳税种的选择上并不是唯一的。即便同一个税种，其税制要素的规定也不是单一的。此外，现行的财务制度中的有些核算方法具有选择弹性，不同的处理方法将形成不同的纳税方案。由税收政策的这些差别所带来的选择性，为房地产企业理财活动中开展税务筹划提供了较为广阔的空间。 三、房地产企业税务筹划中应注意的问题 （一）考虑经济环境配套性 当地的房地产经济越发达，竞争就越激烈，企业就必须想方设法降低成本，对纳税筹划的需求就越大，从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励，这牵涉到政府各个职能部门，因为真正决定企业是否符合一定优惠政策所规定标准的，往往不是税务部门，所以房地产企业还要充分利用其他职能部门的审批权，以获得享受减免税的资格。此外税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。 （二）遵循成本效益原则 任何一项筹划方案都有其两面性，随着某一项筹划方案的实施，房地产企业在获取部分减轻税负利益的同时，必然会为该方案的实施付出额外的费用，以及放弃其他方案所损失的相应机会收益。当新发 生的费用或损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，当费用或损失大于取得的利益时，该筹划方案就是失败的方案。一项成功的纳税筹划必然是多种方案的优化选择，不能简单地认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案。 （三）税法和会计制度的分离 由于会计与税法的目的、基本前提和遵循的原则不同，房地产企业在税务筹划上必须考虑到税法与会计制度适度分离的必然性。一是目的不同。制定企业会计制度的目的就是为了真实、完整地反映企业的财务状况、经营业绩以及财务状况变动的全貌，为报表使用者提供决策有用的信息。因此，根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。而税法的目的主要是取得国家的财政收入，对经济和社会发展进行调节。由于目的不同，二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求。二是由于会计制度与税法的目的不同，使得二者的基本前提不尽相同。会计主体是根据会计信息需求者的要求进行会计核算的单位，可以是一个法律主体，也可以是一个经济主体。纳税主体是指依法直接负有纳税义务的基本纳税单位（或自然人），也就是税法规定的独立纳税人。因此，会计主体与纳税主体有时是一致的，有时是不一致的。由于会计制度与税法的目的不同，对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同，从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异——时间性差异和永久性差异。三是遵循的原则不同。由于企业会计制度与税法所服务的目的不同，导致二者为实现不同的目的所遵循的原 则存在较大差异。税法也遵循一些会计核算的基本原则，但基于税法坚持的法定原则、收入均衡原则、公平原则、反避税原则和便于征收管理原则等，在诸如稳健性或谨慎性原则等许多会计核算基本原则的使用中又有所背离。上述的这些区别都需要在房地产企业税收筹划方案中加以考虑。 四、房地产企业税务筹划的发展方向 房地产企业应设置专门的税务会计，除具备财务、会计知识外，尤其是要精通税法，这样才能在企业税务筹划中发挥显著作用。税务会计的职责：一是根据税收法规对应税收入、可扣除项目、应税利润和应税财产进行确认和计量，计算和缴纳应交税金，编制纳税申报表来满足税务机关对税务信息的要求。二是根据税法和企业的发展计划对税金支出进行预测，对税务活动进行合理筹划，发挥税务会计的融资作用，尽可能使房地产企业税收负担降到最低。 税务筹划作为一种综合的管理活动，所采用的方法是多种多样的。从环节上看，包括预测方法、决策方法、规划方法等；从学科上看，包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等，因此，房地产企业税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智力的活动，需要周密的规划、广博的知识。近年来，房地产企业税务筹划活动领域的专业化现象越来越明显，随着房地产税制的日趋复杂和完善，仅靠企业自身进行税务筹划已显得力不从心，房地产企业应当有选择的引进高素质的专业税务代理、咨询机构为企业做量身服务，依靠专业化的税务筹划人员为企业经济活动出谋划策。同时，由