房地产金融与投资期末论文

课程名称：房地产金融与投资期末论文

论文题目：政府金融政策对房地产市场的影响学院：土木工程学院

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任课教师：李猛

摘要：近几年来，随着我国经济的快速发展，人民的生活水平不断的提高，物

质产品也越来越丰富，从而房地产业也持续升温，为了保证房地产市场稳定快速的发展，抑制房地产市场泡沫日益膨胀，国家有关部门通过采取有关的经济政策对房地产市场进行规范，其中包括财政政策的调控、货币政策的调控等，这一系列政策的出台从宏观上调控了房地产市场的过快发展，缓和了社会生活矛盾，维护了房地产市场正常的竞争秩序，使房地产市场的稳步发展，和谐运行，使房地产市场与国家经济的发展相和谐，对构建和谐的房地产行业起到了非常重要的作用。本文首先列出最近几年政府颁布的调控政策并对其进行简要分析，接着分别阐述财政政策的调控、货币政策的调控的含义及其对我国房地产业的影响,最后简要分析了调控政策未来趋势。

关键词：政府金融政策、房地产市场、影响

由于房地产经济的复杂性，本人在房地产行业的综合经验还不足，论文中有较多的论述还有疏漏的地方，相信通过在以后的工作中的不断摸索，对房地产经济发展的看法会有进一步的提高，也希望在以后的学习中老师给予指导。

一、近年来房地产相关调控政策

2003 年，先出台的“121”文件收缩房企的信贷，但“18 号”文件又明确房地产的支柱产业，让人解读出政府调控另一层含义。当年在短暂的销售停滞后，房价又开始飘红。

2004 年，国家在通过信贷抑制个人投资需求同时，又减少了土地的供应量，提高了土地的价格。结果依然是调控后房价继续上涨。

2005 年，国务院先后下发了“老国八条”与“新国八条”抑制房价上涨。然而贯彻时，随着房价与社会固定资产投资总额双降，部委之间的利益博弈日趋激烈。二手房个税的开征难以施行，商品房预售制度无法取消。与此同时，地方政府在执行时也大打折扣。这都使得当年房价在上半年短暂的回稳后，下半年开始补涨。

2006 年国家继续出台众多政策调控房价，其中包括了“国六条”，九部委“十五条”等文件的推出。文件中涵括了房地产企业所得税改变、征收二手房营业税、增加经济适用房的供给、防止囤地炒地、上调房贷利率、控制土地的供给、限制新建住房面积、限制外资炒房以及规范房产交易秩序等政策。制定政策的出发点是为了抑制房价，但一些政策在实践中操作性较差流于形式。而一些政策的施行提高了房屋的建造成本，又被房地商转嫁到购房者身上，结果是当年的房价呈现出越涨越快的情势。

2007 年依然是政策年，这一年有针对房地产开发领域的“一费二税”调整政策，提出提高二套房首付的措施，进行了土地市场的严格调控，对外资进入房地产市场进行了进一步的限制，增加经济适用房的供给。然而政策中土地供应的减少，费税的转嫁，政策施行不力都使得房价快速上涨的势头依然无法被扭转。

2008 年上半年 1 月，中国人民银行与中国银行业监督管理委员会联合印发《经济适用住房开发贷款管理办法》通知，2 月建设部发布《关于做好住房建设

规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》，3 月温家宝作了《政府工作报告》。这些文件都对建立保障性住房，抑制不合理投资需求起到了一定作用。在此期间，房地产的需求量收缩，出现了有价无市的情况。这一年年是个非常特殊的一年，受国际金融危机的影响，所有政策在当年的9 月出现了急转。房地产业的政策也不例外。 9 月16 日后，央行5 次下调人民币基准利率，3 次下调存款准备金与利率，刺激了企业信贷。针对房地产信贷，10 月，12 月央行两次下调了个人住房公积金贷款利率，11 月税务总局下调房地产交易环节税收，12 月国务院出台了“国十三条”，通过降低住房转让环节营业税的期限门槛，放松二套放贷等一系列措施来鼓励普通商品房的消费。

2009 年延续了2008 年的轨迹，年初，各商业银行制定细则推出了7 折贷款利率优惠。各地政府也在解释二套房上采用了宽松的标准；年中，政府加大土地供给，调整固定资产投资项目资本金比例。这些举措极大刺激了人们购房需求与房地产商的信心。12 月9 日国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5 年，12 月14 日，国务院常务会议又提出国四条，明确提出“遏制”房价过快上涨。然而房地产的高温并未因此而退，房价依然快速上涨。

2010 年，国家再出新政，通过提高二套房首付及利率，打击炒房者和投机行为；同时重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题提出监管措施；之后要求国资企业退出房地产行业并提升土地供应量。然而，尽管推出了诸多政策，房价依然快速上涨，3 月全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。这种情势促使政府在4 月频出新政，进一步控制需求市场。

2011年国家又出台了两项房价调控措施。2月17日，国务院办公厅印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容，简称“国八条”。4月27日，温家宝总理在主持国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出了八项措施引导和调控房地产市场。

二、政府金融政策、房地产市场、影响

1、财政政策调控对房地产市场的影响

财政政策是国家有关部门以变动税收和支出的形式影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。通过在房地产比较火爆的时候，提高相关的税率，增加相关的税收，减少政府支出等财政政策，减少相关的投资者的利润率，增加房地产投资的成本，从而影响到房地产市场的发展，抑制了潜在进入者的进入，从而缓和了相关的市场矛盾，从间接的角度，影响房地产的相关行业的发展，防止和预防房地产行业过快发展而引发的附加问题，最终影响到国民经济的发展。以房产税为例进行简要分析。

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对房产征收的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。

2．货币政策调控对房地产市场的影响

货币政策的调控主要是通过中央银行对货币供给量的控制影响利率，从而影响相关的需求的政策。下面以存款准备金政策和再贴现率政策为例进行简要分析。

存款准备金政策。国家通过提高或降低银行的存款准备金率，从而减少或增加银行的货币供给量，从而影响利率进而影响投资的策略。如最近国家为了抑制房价的过快增长，通过提高存款准备金率，增加了银行在中央银行的存款，可以减少银行中的贷款份额，从而提高了银行的利率，减少了投资者的贷款，从而缓和了房地产市场的过度激烈的竞争，减少相关问题的出现。

再贴现率政策。再贴现率是中央银行对商业银行及其他金融机构的放款利率。中央银行通过调整再贴现率，调整商业银行对外的货币供给量，从而影响了利率的升降，影响房地产市场投资者的资金流动，从而最终影响到房地产投资进而影响到总需求，从而对房地产贷款等进行控制，收紧银根，抑制房地产市场的过热发展，进而对房价进行间接调控，从而为人民解决相关的民生问题。

3、政府金融政策对对房地产企业的影响

加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。

4、政府金融政策对房价的影响

房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。

三、调控政策未来趋势

从目前的情况来看，房地产商和二手房东中依然是以观望为主。也就是说，在这种情况下，需求市场未来的趋势仍然可以得出结论，即：短期内房地产价格将会下跌，但长期来看房地产上涨的势头依然不变。其原因在于：首先，对自住房的供给调节主要通过结构调整与增加适宜房屋的供给来进行的。就前者而言，调控的着眼点在于抑制投资需求，将现有房屋在投资与自住消费中调节。后者主要通过鼓励多建普通的商品房、经济适用房、廉租房来实行。这两者在短期需求稳定的情况所起的房价调节作用巨大，但长期来看，城镇化是中国未来发展的趋势，随着越来越多的人进入城镇，即便刨去投资需求，房市上的消费需求依然旺盛。在此情势下，政府对于房地产暴利的政策都有可能被售房者通过价格的上涨转嫁给购房者。

另外，从地方政府的态度来看，正如之前所述，大部分的地方政府尚未制定出实施细则，依旧持观望态度，而出台的地方实施细则中，除了北京是从严执行外，其他政府出台的新政细则或多或少都存在暧昧。因为对房价的遏制势必造成地方财政收入的减少，从这个意义上讲，新政的强力施行直接影响地方政府的利益。可以说在这场房价博弈中，地方政府既是监管者，又是参与者。因而我们认

为，在不切断这条利益共存链的前提下，新政很难会有长期的效果。

最后，追寻房地产发展历程，不难发现，房地产对GDP 的影响在逐年上升，每年房地产完成投资额与GDP 的比例就在不断增加， 1998 年起该值为4.02%，到2009 年该值已上升至10.8%。这其中还未涵括相关产业的投资额。可以说对房地产业的调控是牵一发而动全身。目前新政实施后对总体经济的效应还未显现出来，如果后期的经济负效应过大，中央政府也不得不权衡，新政在未来的施行也会打折。如此，则以往的调控结果也有可能再次重演。

因此，分析当前的新政，不难发现新政并未解决隐藏在房价上涨之后的一些深层次问题，短期政策的实施会遏制房价的上涨。但长期来看，如果没有配套相关措施，政策很难长期施行，一旦政策的威慑力减弱，房价可能出现补涨。然而，在对房地产市场进行投资时仍要看清现状，不要随大流、盲目投资。

结语：房地产作为资金密集性行业的特性，使其在GDP的贡献上始终占据着支柱

地位；同时，作为产业链的顶端行业，房地产的发展直接的影响着钢铁、建材、装修等一大批相关行业的发展，以及各行业对就业的拉动。所以，房地产行业已经成为地方经济的支柱行业和主要的经济增长点。房地产又是市场经济环节中的一项重要的商业性行为，在这个条件下，房地产的经营和发展应该符合特定的商业规律，应该体现商业活动中市场的自我调剂作用。但于此同时，我们必需要看到的是，在中国几千年来形成的意识形态中，“家”的概念对房子的依赖始终占据主要地位。所以，房地产作为民生经济的主要组成部分，是一切经济活动的基础和载体，是关系到社会稳定和民生的基本要素。所以，基于房地产既属于市场经济的重要组成部分，又属于民生经济的重要组成部分，同时还是国民经济的重要组成部分这一综合特性，它对经济发展具有高度敏感性和超前性。可以说，在十年来，中国经济的高速增长是以房地产行业的高速发展为主要内容。同样，中国经济的高速增长也必然带动了房地产行业的高速发展。然而，房地产对经济增长的不可替代性并不代表它在发展过程中具备良好的健康性和稳定性。相反，正因为国民经济增长对房地产业的依赖，使得它的发展在一定程度上出现过度增长带来的不良效应，其重点就体现在通货膨胀方面。对此，政府在房地产发展之初就不断的采取措施，以抑制它的过度增长带来的通胀压力和可能出现的市场泡沫对经济的平稳发展带来的不良影响。总之，政府出台的金融政策对房地产市场的调控是必要的，当然，在这些政策的调控下，房地长逐步稳定发展，但是依旧存在不少的问题。

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