关于《物权法》生效之前不动产所有权变动规则的梳理
2019龙岩事业单位考试：物权变动知多少
2019龙岩事业单位考试：物权变动知多少生活中我们常常会思考一个问题，如果我买了一栋房子或者一辆车子，那么我什么时候能够享有所有权呢?这个问题就会涉及到我们事业单位考试中的一个重要的知识点，物权变动。
这个知识点比较的简单，只要掌握了精髓就能成功解题。
一、物权的变动的概念物权变动是指物权的发生、转移、变更和消灭。
二、物权变动的标志(一)动产的公示：交付《物权法》第六条规定：“动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。
《物权法》第二十三条更加明确地规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生法律效力，但法律另有规定的除外”。
动产物权变动的公示方式是交付，交付是指移转标的物的占有，依据我国《物权法》的规定动产交付有如下四种方式：现实交付：是指将标的物的占有直接移转给对方当事人简易交付：是指受让人已经占有动产，例如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。
占有改定：即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有。
这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。
指示交付：即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。
(二)不动产的公示：登记《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
”根据物权变动的标志，牢牢掌握不动产登记，动产交付就能够正确做出答案，接下来，我们可以做一道题目来小试牛刀一下。
【例题】甲乙双方签订房屋买卖合同后，约定一个月内交付房屋和房款，共同办理所有权转移登记，后来，双方按照约定交付了房屋和房款，但一直没有办理登记。
按照物权法：A.房屋已经交付，所有权已转移B.买卖合同生效，所有权没转移C.买卖合同不能生效，所有权没有转移D.买卖合同生效，所有权也已转移【答案】B。
浅谈我国《物权法》的物权变动模式
数 派之争 源于《 物权法》 条文规 定之模糊 我 国关于物 权变 动模 式 的选 择是 不可 能让 人 信服 的了 ， 那 我 国《 物权法》 中关 于物 权 变动 模式 的规 定 的 主要 条 么我们到底 如何确 定我 国物权 的变 动模 式 呢？ 文有 ：物权 法》 ９ 第 １ 规 定 “不 动 产物 权 的设 立 、 《 第 条 款 二、 在传统 的 民事 立法 的土壤 中萌生 的《 权法》 物 变更 、 转让 和消灭 ，经依法 登记 ， 生效 力 ， 发 未经 登记 ，不 （ ） 一 以债权 形 式主义模 式为主 发生效 力 ， 法律 另有 规定 的除外 ” 第 ｌ 但 ， ４条规 定 “不 动 我国债权形式主义模式是基 于合 同行为 发生物 权变 动
２１ 年 第 １ ０１ 期 （ 总第 ２６期 ） １
・
世 纪桥
Ｎ ． ２ １ ｏ １， ０ Ｉ
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（ ｅｅａ Ｎ ．１ ） Ｇ ｎｒｌ ｏ２ ６
பைடு நூலகம்
法律研 究 ・
浅谈我 国《 物权法》 的物权变动模式
付 丽
（ 哈尔滨商业大学 研 究生学院， 黑龙江 哈尔滨 １０ ２ ） ５ ０ ８
题 ， 不要求有移转所 有权 的独 立物 权 行为 存在 ， 并 在一 般 情形下 ， 债权合 同加上交付行 为 ， 即可发生所 有权 的移转 ， 这一 民事基本法所采认 的物权 变动 模式 ， 是债 权形 式 主 就
义的物权变动模 式 。《 同法 》 第 １３ 的规定 ， 表 明 合 ， ３条 也 了同样 的立 法 态度 。在 其 他综 合性 的法 律 、 规 中 ，凡 涉 法 也采 取债 权形 式主 义 的物权 变 动 《 物权法》 的规定多澄清的是公示在物权变动中的作用 ， 而 及物权 变动模式 的规定 ， 基本 闭 口不谈 物权 变动 的意志要素 方面 ， 学者们 在 关 于 模式 ， 城市房地产管理法》 《 而 如《 、最高人民法院关于适用中 物权 变动模式 的确定 上无不 涉及意 志要 素 ， 里 的意 志要 华人民共和国合同法若干问题 的解释一》 这 等。以上条文在 素显 然不是从 物权法 的法条 中直接 得 出的 ， 而是学 者 们基 不 与《 物权法》 相抵触 的前提下 ， 采 取 了债权 形式 主 义 的 都 于不 同的角 度 作 出 的不 同理 解 。葛 云松 老 师 基 于 《 权 物权变 动模式 ， 以在 物权 法规 定模 糊 的前 提下 我 们认 为 物 所 法》 这样的现象在其论文中这样表达 ：从文义解释的立场 物权法在 物权 变动模式 的选择上 沿袭 了传统 民事 立法 的规 “
意思主义的不动产物权变动——《物权法》第74条第2款简析
法》 ２ 第 ９条 ） 因合 法建 造 、 除房 屋 等 事 实 行 为 “ 拆 设 立或 者 消灭 物权 的 ， 自事 实行 为成 就 时发 生 效 力 ”《 （物权 法》 ３ 第 ０条 ） 。
上述 非 基 于法 律 行 为 而 取得 （ 有 ） 动 产 物 享 不 权 ， 经登 记 即发 生效 力 。其原 因在 于 ， 方面 是 不 一 为了弥 补登 记 生效要 件 主义 过 于严格 ，不能 完 全
法》 ７ 条第 ２ 第 ４ 款显得相当另类 ， 令人顿生疑惑。 二 、物 权法 》规 定 的 自合 同生效 发生 的不 地承包经营权 自土地承包经营权合同生 效时设立。县级 以上地方人 民政府应 当向土地承 包经 营 权人 发放 土地 承包 经 营权证 、 权证 、 原 林 草 使用 权 证 ， 登 记造 册 ， 并 确认 土地 包 经 营权 。 ” （物权 法 ）２ 《 ） ７条 ） １ ，就农 村 土 地承 包 经 营权 的设 立 而言 ， 国亦实 行纯 粹 的意 思 主 义。“ 我 承包 方 案 经村 民会 议 或村 民代 表会 议讨 论 同意 ，集体 经 济 组织 成 员相 互熟 悉 ， 承包 的地 块人 所共 知 ， 这本 身 就 能起 到 相应 的公 示 作用 ”［＇） 一 ， 国农 村 ，ｉ６第 ２ｚ“ １３ ｆ 我 地 区基 本上仍 属 于典 型 的熟 人社会 ，土地 承包 经 营权 这样 重 大 的物权 变动 ，人 们 可 以经 由非制 度 的方 式 获取相 应 信息 ，从 而减 少 了 以登 记作 物 权 ‘ 公 示 的必 要 ； 二 ， 第 土地 承 包经 营权 的取 得 与集 体 经济组 织 成员 的社 员权 有 密切 联系 ，交 易相 对人 亦 可通 过 某人 是 否具有 成 员资 格 ，而在 一定 程 度 上 了解 其 是否 享有 土地 承 包经 营权 ； 三 ， 村 地 第 农 区 尚无完 善 的土地 登记 制 度 ，如要 求 土地 承包 经 营权 以登 记为 设立 要件 ， 制度 缺乏 物 质基础 ， 则 亦 难 以实施 ， 且农 民观 念 上 亦很 难 接 受 ； 四 ， 第 如果 以登记 为 设立 要件 ，则 势 必使权 利 取得 程序 复 杂 化 ， 重农 民负 担 ” 目前我 国 的农 村 在 很 大 加 。Ｉ 程 度上 仍 然属 于熟 人社 会 ，哪块 土 地发 包给 谁家 通 常是 众所 周知 的 ，况 且发 包程 序 本身 就是 由生 活共 同体所有成员参与的 ， 一般不会 出现“ 一地两 包” 的现象 ， 农村土地承包经营权的没立没有必要 另行通过登记进行公示 。 相反 ， 建筑区划 内停放汽
不动产物权变动模式的理解与适用
权法实践增添灵 活性 的同时 ， 由于立法规定较为简单 ， 也增
加 了理解与适 用的难度 。本文现就不动产 物权 变动模式 的 有关问题作些探讨 ，以期司法实践对 不动产登记制度能够
正确 理解 和准 确 适用 。
一
共 同完成物权变动使命 。因此 ， 就登记而言 ， 其不具有绝对
三、 登记 对 抗 主 义 的适 用 动 效 力 模 式的 适 用 规则
从表述用语看 ， 国《 我 物权法》 采取 的是登 记要件主义 为主、 法律例外 规定为补充的原则。根据例外规 定优先适用
的规则 ， 当优先适用法律的例外规定 ， 应 即凡是法律对不动
产物权变动效力有特别规定 的， 则适用特别规定 ， 没有登记 即发生不动产物权变动 的效力 。否则无论 法律对某 种不动
吕东 明
（ 赤峰 学院
摘
社会 科 学部 ，内蒙古
赤峰
０４０ ） ２００
要 ： 国《 我 物权 法》 明确 确 立 了登 记 要 件 主 义的 不 动 产物 权 变 动 效力 模 式 ， 同时 ， 也规 定 了其 他 不动 产 物权 变动模 式 。
正 确理 解 和适 用登 记要 件 主 义 与 登记 对 抗 主 义具 有 重要 的理 论 与 实践 意 义 。
要件主义的不 动产物权变动效力模式 ，即不动产物权的变 动必须经过登记 ，不登记不产生物权变动 的法律效果 。同
时， 也规定 了其 他不 动产 物权变动模式 ， 具体体现在《 物权 法》 ９条第二款（ 第 自然资源 国家所有权 ）第 ２ 、 ８至第 ３ ０条
（ 非依法律行为取得 不动产物权 ） 以及第 １９条（ ２ 土地承包 经 营权 ）第 １５条 （ 、 ５ 没有登 记的宅基地使用权 ）第 １８条 、 ５ （ 地役权 ） 等规定之中。也就是说 ， 有些不动产的物权变动完 全取决于法律的规定或者 当事人的合 意 ，不需要采取登记 这种公示方式 。这种多元化的物权变动模式在为复杂 的物
《物权法》上物权登记规则之(下)
《物权法》上物权登记规则之探讨(下)中图分类号：d923.2 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2010）12-267-02一、形式主义与实质主义之争（一）我国学界关于登记生效与登记对抗之争在我国物权法的立法过程中，学者对是否采用德国的物权行为理论、是否需采物权登记一体化制度展开了激烈的论战，同时也对是否要采用法国的登记对抗主义模式展开了讨论。
郭明瑞教授从物权变动的根本原因、物权公示公信原则、社会现实生活实际、统一登记效力、降低交易成本等方面论证了我国应当在原则上采用登记对抗主义的合理性①。
而大部分的学者以及物权法两次草案均接受了物权登记生效规则。
因而，可以看出我国在不动产领域原则上采纳了登记生效主义，但在地役权、农村土地承包经营权这两类不动产以及船舶等不动产的大型动产的物权变动却采纳了登记对抗主义。
因此，我国物权登记制度可以说是融合了德国不动产物权登记生效主义和法国不动产物权登记对抗主义两种模式。
此种混合式立法是否构建了一个完善法律逻辑体系？是否与我国当下的国情相适应？登记对抗主义是在特定历史背景情况下出现，相比较而言德国登记生效主义更符合我国现代经济要求。
下面主要针对登记对抗主义本身的法律缺陷，结合法国物权法的实践，论证不动产登记对抗主义不适合我国物权法的原因。
（二）登记对抗主义潜在缺陷之分析1．法理角度：登记对抗主义下的逻辑混乱在对抗主义立法模式下，物权变动实际上有着双重标准：意思表示+交付或登记②，且赋予后种来源的物权更强的效力。
从法理角度看，登记对抗主要存在以下三个潜在缺陷：例如：a与b就某处房产签订合同以转移房产所有权，b因合同获得合法的所有权；之后a又将房屋售予c且办理登记，c因合同也获得合法的所有权。
这样在同一个物上同时存在两个合法的所有权，此点首先违背了物权法“一物一权”原则。
第二点要思考的是，赋予一个不具排他、对世效力的物权是否有意义？由于c的登记可以对抗a，此时a虽然获得了法律上合法的所有权，却不能真正实际的占有、使用、处分这个物，其物权则名存实亡。
《物权法》上物权登记规则之探讨(上)
２１ ０ ０年 ８月（ ） 上
｛占 Ｉ 缸会 ； Ｉ
《 权法 》 物 上物 权 登记 规 则 之探 讨（ ） 上
杨 新 星
摘 要 不动 产领域 的物 权登记规 则主要 存在 登记 生效 与登记对 抗 两种模 式， 本文通 过对登 记制度 的 法理基础介 绍 、 国 各 相 关立 法模 式对 比分析 、 国立法现状 分析 ， 出登记对 抗主 义 为特 定历 史背景 下物权 变动模 式 的选择 ， 我 得 登记 生效主 义更 加适 合我 国经 济 与法律现状 。 同时针对 物权 法上地役 权 与农村 土地承 包经 营权的登 记对 抗规 则进 行探讨 ，认 为在继 受德
一
体 处理 所有不 动产 物权 ，均 以登记 为不动 产变动 效力 发生要
件。 由于德 国公 示的一 体性与 连续性 ， 所有 不动产 权属拥 有形式
（ ） 制度 与物权 变动模 式的 关系 二 登记
系 。 国法 的物权行 为理 论得其 必然 采取登 记生 效主义 ， 德 一个 物权 的变动 在法律上 的生效要 件为： 债权合 意＋ 权合意＋ 物 物权 登
与实质上 的一致 性 ， 也无对抗第 三人和 第三人范 围等问题 的 因而
三 、 国《 我 物权 法》 记规 则概述 登 根 据我 国物权 法第 ９条 ，不动 产物权 的设立 、 更 、 “ 变 转让和
不 同 国家 的物 权登记 规 则与其物 权变 动规 则有 着密切 的 关 发生 。
经依法登记 ， 发生效 力： 不经 登记 ， 不发 生效力 ， 法律另有 但 记， 即在交 易过程 中法 律上认 定存在 一个抽 象 的物 权行 为 ， 物权 消灭 ， ， ３条 “ 动产 物权 的设立 转让 ，自交付 时发生效 生 效必须 以物权合 意且赋予物 权变动 公示外观 为要件 ， 权合 同 的规 定除外 ” 第 ２ 债 但 ， 与传 统 民法相 同， 国物 我 瑕 疵是不 影响物 权效 力 的， 谓物权 行为 的无 因性 ， 此 与其 直接 衔 力 ， 法律另有规 定的除 外”可 以看 出 ， 接 的便是 物权 登记 生效 。 权 合意可 以直接 发 生物权 变动 的效果 ， 权与物 权具 有一 体性 。 债 权登记规 则的主 要调整对 象为不动 产物权 ，不动产 登记生效” “ 体 以交付 为 生效要件 ， 在特 殊动产 以登 记作为 对抗要 件， 仅 这里 的 而在 法 国， 因其物权 变动理 论采 “ 债权 意思主 义 ” 即一个债 现 了不 动产物权 变动 的形 式主义登 记模式 ， ， 而在动产物 权变动 则 ４ 因此 ， 权生效 当然 不需其他 形 式要件 。 物 然而 在法 国民法 典建 立 特殊动 产是指 是指第 ２ 条规 定 的的船舶类物权 变动 以登记为 对
2016司考物权法：物权的变动的原则
2016司考物权法：物权的变动的原则。
法律教育网为考生整理了司法考试名师讲义，希望能够给考生带来一些帮助。
祝大家学习愉快！物权是对于物进行直接支配的权利，具有优先权和物上请求权的效力。
基于物权这样的性质，如果不以一定的可以从外部查知的方式表现物权的产生、变更、消灭，必然纠纷不已，难以保证交易的安全，因此民法上对于物权的变动，就需要有公示原则和公信原则。
（一）公示原则公示原则要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。
否则，因为物权具有排他的性质，如果没有通过公示方式将物权的变动表现出来，就会给第三人带来不测的损害，影响交易的安全。
例如，在房屋上设定抵押权，如果不以一定的方式表现出该抵押权的存在，那么，不知该抵押权存在的购买该房屋的第三人就可能蒙受损害。
因此，民法上关于物权的变动，以“登记”为不动产物权的公示方法，以“交付”为动产物权的公示方法。
对于基于不同法律事实发生的物权变动，公示原则具有不同的意义。
对于基于民事行为发生的物权变动，原则上非经公示不发生物权变动的效果。
而对于基于民事行为以外的原因发生的物权变动，不经公示虽然可以发生物权变动的效果，但是在公示完成之前，当事人不得处分之，如因继承、法院判决、事实行为等发生的物权变动。
以登记为不动产物权变动的公示方法，从各国立法例考察，始于抵押权制度。
不动产登记制度，虽然要受到地域的限制，其记载的内容也未必全然翔实，更由于现代社会商品经济的发展，物权的变动频繁，且地域范围越来越广，登记制度未必能充分起到公示不动产物权变动的作用。
但是，人们毕竟可以通过登记了解物权变动的事实，不动产登记制度在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。
交付为动产物权变动的公示方法，这是因为动产物权变动不仅容易而且频繁，无法以登记的方法公示，只能用移转占有这一手段来表现动产物权的变动。
而且，在现代社会经济发展的条件下，时间和效率成为经济发展的一个重要因素，为保证交易的迅速进行，物权法上还有简易交付、占有改定、指示交付等方法作为现实交付的补充。
2019年法考必背之物权变动的基本类型
2019年法考必背之物权变动的基本类型物权变动的基本类型(一)基于法律行为的物权变动基于法律行为的物权变动进一步分为两大模式：登记/交付生效主义(债权形式主义)与登记对抗主义(债权意思主义)，其依据是公示方式的不同。
我国立法原则上采用登记/交付生效主义模式，例外采用登记对抗主义模式。
1.原则：登记/交付生效主义基于法律行为(主要指合同行为)的物权变动，必须以该法律行为的有效为前提，否则物权不发生变动。
该模式称为“债权形式主义”。
登记，是不动产物权变动的生效要件，是不动产物权变动的公示方式。
简化为：有效合同+登记=不动产物权变动。
交付，是动产物权变动的生效要件，是动产物权的公示方式。
简化为：有效合同+交付=动产物权变动。
对于船舶、航空器、机动车等特殊动产的物权变动，仍然遵循交付生效主义原则，但其还有一项特殊规则，即非经登记不得对抗善意第三人——登记对抗要件。
简化为：有效合同+交付=特殊动产物权变动+登记>第三人。
(1)不动产物权变动登记，是不动产物权变动的生效要件，属于一般规定。
地役权、土地承包经营权等属于例外情形，不以登记为生效要件，仅以登记为对抗要件。
自然资源属国家所有，豁免登记。
《物权法》第9条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权能够不登记。
注意，不动产登记设立：建设用地使用权，自登记时设立(物权法第139条);不动产抵押权自办理抵押登记时设立(物权法第187条)。
权利质权的设立仍适用于这个原则：以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立;以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自办理出质登记时设立;应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。
(2)动产物权变动交付，是动产物权变动的生效要件，属于一般规定。
机动车、船舶、航空器等特殊动产，交付仍然是物权变动的生效要件，但登记对抗善意第三人(登记对抗要件)。
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关于《物权法》生效之前不动产所有权变动规则的梳理在《物权法》生效之前，不动产所有权变动的规则主要依据《民法通则》以及其他相关法律法规。
以下是关于不动产所有权变动规则的梳理：
1. 不动产物权变动的基本原则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需要遵循依法登记的原则。
未经依法登记，不发生物权变动的效力。
但是，法律另有规定的除外。
2. 不动产物权变动的程序：当事人之间首先应当依法签订不动产转让合同，然后向不动产登记机构提出申请，进行不动产所有权变更登记。
只有完成登记程序后，不动产所有权才会发生变动。
3. 不动产登记的效力：不动产登记具有公示和公信力，可以对抗第三人。
如果当事人之间完成了不动产所有权变更登记，则即使未交付不动产，也可以对抗善意第三人。
4. 不动产所有权变动的其他规定：如果不动产涉及抵押、查封等限制措施的，必须依法办理相关手续后，才能进行不动产所有权的变动。
总的来说，《物权法》生效之前，不动产物权变动主要依据的是《民法通则》等法律法规，其核心原则是依法登记。
而《物权法》的生效，进一步完善了不动产物权变动的规则，使得不动产物权变动更加规范、透明和有法可依。