伟业_天津中心都市综合体项目营销策划提案
伟业顾问北辰小汤山项目提案营销策划报告
稀有的自然景观
水系发达，绿意纵横
温榆河沿岸，拥有天然的水景景观资源，自然景观条件优越。
众多的别墅类项目
纳帕溪谷
温哥华森林
水印长滩
汤house
依水庄园
达华庄园
在售项目竞争激烈
物业名称
占地 总建筑面积 容积率 别墅形态 开盘时间
温哥华森林 纳帕溪谷 威尼斯花园
水印长滩（橘郡二期）
汤house 依水庄园 达华庄园 麦卡伦地
亚北地区
区域特征
一水两横三纵
三纵——京承路、京昌路、立汤路 两横——北六环、顺沙路 一水——温榆河及其分支水系
京 承路
顺沙路 北六环
本 案
立 汤 路
温榆河
良好的交通可达性
东线——京承路
来自燕莎商圈的、国贸商圈的客户。
西线——京昌路
来自上地、中关村的客户。
中线——立汤路
贯通南北区域的主干线。目前路况不佳， 预计年底进行改造，改造完成后，立汤路 上下双车道，宽80米，未来可达性良好。
客户构成
项目名称 客户年龄
客户构成
认知途径 关注因素
温哥华森林
35岁至45岁 之间 ，以3 口或4口的 两代同居为 主，也有部 分三代同居
国、私企业高级管理人 员、部分海归的购买是 本案的一大特点 ，多 数成交客户已经是多次 置业，成交周期较长， 属于理性购买者
杂志、大型路 牌客户成交系 数较大
依次是交通、 户型、价格、 环境、社区 配套和物业 等
休闲配套
居住
60万
建筑 规模 39万
74万
21万
项目进展
2004年3月取得 规划意见书
2001年11月批 准立项
推荐-思源天津湾A区写字楼二期复合综合体项目营销计划 精品
48
合同面积 （㎡）
5983.38
8600.48
合同值 （万元）
5277.5449
7769.7040
• 年初制定的office本年销售任务为8294万元，截至9月30日已完成6325.8461 万元，在第四季度还要实现约2100万元的销售额才可完成本年的任务。
现场优惠方式： • 现场正常优惠为贷款1个点，一次性付款2个点。 • 代理公司掌握2个点，甲方掌握2个点 • 推出特惠房策略，特惠价格
平米价格 8145 10938 8329 9075 0
0 8536 8788 8723 8769 8596 0
0
发现 • 回款速度较慢，并且出现无
销售的月份，如2007年1-2 月、7-8月等； • 分月平均回款在300-500万 元之间； • 单价整体涨幅不明显，价格 增长缓慢；
发现：
• 从去年开盘至今，分月销售
面积仅有2006年10月以及 2007年6月成交超过1000平 米以上，且此两月分别为开 盘月，以及接近入住的月份；
• 其他月份平均销售面积主要
集中在400-600平米之间；
9
（2）分月销售回款及均价分析
2006年9月-2007年9月分月回款额（万元）对比分析
1200 1000
2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 年9 年10 年11 年12 年1 年2 年3 年4 年5 年6 年7 年8 年9 建筑面积 472.6 1101 589.5 454.5 0 0 514.8 403.4 808.8 1171 505.3 0 0
中环office总面积为20203.51㎡，可销售面积为19384.52㎡ 建筑体共8层，其中5-8层为写字楼产品 产品为5-7层为跃式结构、8层5.9米挑高处理 总套数92套 物业费16元/月*㎡ 写字楼自2006年8月30日开始销售至今累计已完成可销售面积的52
伟业顾问天津语态村地产项目分析报告
GDP（亿元）
人均（元）
亿元 2500
GDP的稳定增长促进 城建步伐加快
1997-2006年 天 津 市 固 定 资 产 投 资 增 长 情 况
按常住人口计算，06年天津 市人均地区生产总值达到 5177美元，成为继上海、北 京之后第三个人均地区生产 总值突破5000美元的城市。
2000
1500
1000 500 0
城市职能：
➢ 国际现代制造业基地 ➢ 北方国际航运中心，
航空枢纽港，区域综 合交通枢纽 ➢ 北方国际物流和会展 中心 ➢ 以金融商贸、科技信 息、文化教育为主的 区域性服务中心 ➢ 以近代史迹为特点的 国家历史文化名城
➢ 贸易金融、物流成 为未来城市发展新 兴动力
➢ 环渤海经济圈地位 显现
宏观经济指标
金厦水语花城、新都庄园、假日风景等大批大盘的同时上市使西青区05年供应 量大幅攀高。同时，多个别墅项目也纷纷入市，拉升区域价值。
多年打造使西青区成为基础优势最强，也是成长力最显著的环城区， 随着规划落实的逐步到位，西青区区域建设将持续提速。
西青区住宅发展状况
西青区被划分为七镇两街， 而随着区域的逐渐升温住宅板块逐渐裂变 为五大居住组团，各组团板块特色鲜明。
住宅发展状况
➢天津地产业经过03年井喷开发后开始 回归，目前呈阶梯性发展格局。
➢产业发展回归理性后步入盘整期，价格 持续攀升。
目前，天津房地产市场走势良 好，处于平稳上升状态。
万平方米 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
1997-2006年 天 津 市 商 品 房 销 售 情 况 统 计
90.5
元/平方米 6000
80
74.8
项目营销提案
项目紧邻的103国道，为武清区内主要出行干道，贯通城区南北、链接京津两地，通达性高。
FACTOR 4 :周边教育资源丰富，文化气息浓郁
项目地块东侧规划设有幼儿园及中小学，且周边中小学云集。
FACTOR 5 :市场需求主流户型，客户受众面广
主要面积为80-110平米洋房、小高层产品，产品市场需求面广，属于市场主流产品。
限购令对武清当地的客户购房心理还是会产生较大影响。
注：2月21日天津市限购令出台后， 各开发商在新政实施前加速推盘签约 备案，2月22-28日，天津市成交量大 涨152%,武清区成交套数环比上涨 239%,全城限购带动需求提前释放。
项目解析 大势分析 竞争市场
沪渝房产税如果在津实施，影响研判：
沪：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房
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项目解析 大势分析 竞争市场 大运河是武清区重点打造的城市景观带，沿河规划了大量的生态公 园及湿地公园。本案北侧西侧为运河公园环抱。
运河公园
双龙滨河公园
绿化苗圃
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项目解析 大势分析 竞争市场 区域生活配套十分便捷，居住成熟度高
商业生活配套： ① 大小岛商业区 ② 运通广场 ③ 京津时尚广场 ④ 君利商厦 ⑤ 友谊商厦 ⑥ 名都新天地 ⑦ 武清客运站 ⑧ 东方之珠 ⑨ 浦发银行 ⑩ 农业银行
盛世天 新城保区利上河
下
7600雅- 颂 老城区天房四
8000元
700五0元-光一73阳00季
下朱庄街 天和林溪
下朱庄街5500-6200
住总尚清湾 保利海棠湾
松江运河城
盛世天下
保利上河雅颂
天房四季 五一阳光
某商业中心招商营销全程策划提案
商业中心招商营销全程策划提案提案目录第一章、总体解决思路......................................................................................................................................................................................... - 1 -1. 前言............................................................................................................................................................................................................. - 1 -2．总体思路.................................................................................................................................................................................................... - 2 -3. 项目战略定位............................................................................................................................................................................................. - 3 -4. 项目形象定位............................................................................................................................................................................................ - 4 -5. 项目业态规划............................................................................................................................................................................................ - 5 - 第二章、市场分析................................................................................................................................................................................................. - 7 -1.区域经济分析 ............................................................................................................................................................................................ - 7 -1.1 番禺的战略位置............................................................................................................................................................................... - 7 -1.2 番禺GDP情况................................................................................................................................................................................... - 8 -1.3 项目区域经济分析........................................................................................................................................................................... - 9 -2. 消费形态分析.......................................................................................................................................................................................... - 10 -2.1 消费群来源..................................................................................................................................................................................... - 10 -2.2消费心理.......................................................................................................................................................................................... - 12 -2.3消费价值观...................................................................................................................................................................................... - 14 -2.4 消费行为......................................................................................................................................................................................... - 15 -2.5消费方式.......................................................................................................................................................................................... - 15 -3.区域商圈分析 .......................................................................................................................................................................................... - 16 -3.1 番禺四大商圈................................................................................................................................................................................. - 16 - 第三章、项目分析............................................................................................................................................................................................... - 31 -1. 项目概况.................................................................................................................................................................................................. - 31 -1.1项目区位图...................................................................................................................................................................................... - 31 -1.2项目交通.......................................................................................................................................................................................... - 32 -1.3 项目环境......................................................................................................................................................................................... - 35 -2. 项目SWOT分析........................................................................................................................................................................................ - 38 -3. 竞争对手分析.......................................................................................................................................................................................... - 39 -3.1 奥园广场......................................................................................................................................................................................... - 41 -3.2 圣鑫广场......................................................................................................................................................................................... - 57 - 第四章、项目定位............................................................................................................................................................................................... - 64 -1. 购物中心类型定位.................................................................................................................................................................................. - 64 -2. 商业市场定位.......................................................................................................................................................................................... - 65 -2.1目标客户群定位.............................................................................................................................................................................. - 65 -2.2 档次定位......................................................................................................................................................................................... - 67 -3. 业态定位.................................................................................................................................................................................................. - 70 -3.1 业态布局种类................................................................................................................................................................................. - 70 -3.2 项目业态规划建议......................................................................................................................................................................... - 71 - 第五章、项目规划............................................................................................................................................................................................... - 76 -1.室内商业街及动线规划 .......................................................................................................................................................................... - 76 -2. 业态规划.................................................................................................................................................................................................. - 78 - 第六章、租金评估及招商计划........................................................................................................................................................................... - 89 -1. 租金核算方式建议.................................................................................................................................................................................. - 89 -2. 租金评估测算.......................................................................................................................................................................................... - 91 -3. 分铺位租金定位及租金收益.................................................................................................................................................................. - 92 -4. 招商政策及策略..................................................................................................................................................................................... - 103 -5. 招商时间节点建议................................................................................................................................................................................. - 104 - 第七章、营销模式及资金回笼计划................................................................................................................................................................. - 108 -1. 可售货量及商铺分布............................................................................................................................................................................. - 108 -2. 价格定位及资金回笼目标.................................................................................................................................................................... - 114 -2.1 价格定位....................................................................................................................................................................................... - 114 -2.2 资金回笼计划............................................................................................................................................................................... - 115 -3 五年返租经营方案.................................................................................................................................................................................. - 116 -4. 合同条款及法律风险规避.................................................................................................................................................................... - 116 - 第八章、营销策略及推广计划......................................................................................................................................................................... - 117 -1. 营销思路................................................................................................................................................................................................ - 117 -2. 营销策略................................................................................................................................................................................................ - 119 -3. 营销招商部署........................................................................................................................................................................................ - 120 -4.1 广告费用预算方案：................................................................................................................................................................... - 123 -5. 招商中心布置及现场包装.................................................................................................................................................................... - 124 -5.1 总体原则....................................................................................................................................................................................... - 124 -5.2 功能分区说明............................................................................................................................................................................... - 124 -6. 营销团队及培训计划............................................................................................................................................................................ - 127 -6.1 营销团队架构............................................................................................................................................................................... - 127 -6.2 营销团队人员配备....................................................................................................................................................................... - 128 -6.3 销售团队培训计划....................................................................................................................................................................... - 129 -7. 营销物料设计及制作............................................................................................................................................................................. - 132 -7.1 销售物料........................................................................................................................................................................................ - 132 -7.2 相关法律文书文件........................................................................................................................................................................ - 132 -8. 招商流程及现场管理............................................................................................................................................................................. - 134 -8.1 招商标准流程................................................................................................................................................................................ - 134 -8.2 现场管理制度................................................................................................................................................................................ - 135 - 附件：品牌商家名录......................................................................................................................................................................................... - 136 -第一章、总体解决思路1. 前言首先非常感谢广州市金豪房地产开发有限公司（以下简称“贵司”）对于大好房地产咨询有限公司（以下简称大好或“我司”）的信任和支持，作为一间全国首个具有“全案策划与顾问”能力的地产运营机构服务企业，我司对于此次能够有机会与贵司合作进行商业地产开发招商代理策划的工作而感到荣幸。
2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案
室内部位
酒店式公寓优化调整
➢灯具、排风扇及开关、电气面板 1、筒灯 厨房及卫生间配雷士高级筒 灯(不含主灯） 2、换气扇（艾美特高级换气扇） 3、开关、电气面板（德国西门子经 典系列）
室内部位
➢橱柜： 古典白造型门板配高级五金件，象牙白人造石台面 美国摩恩水槽及龙头，意大利华伦帝烟机、电磁炉、烤箱
公共部位
酒店式公寓优化调整
供电系统：每户采用独立电表，不少于10(40)A，大户型(复式)20 (80）A 保安系统：可视对讲系统、周界报警系统/闭路监视系统/电子巡更系统/一卡通系统/背 景音乐系统/室内LED系统/停车场管理系统 火灾自动报警系统：设烟感、疏散广播等 空调：中央空调（VRV系统）制冷及采暖，其余均为预留空调机位 燃气：电磁炉 给水：室内卡式水表计量（分为中水/生活用水及直接饮水） 生活热水：市政24小时热水供应，室内热水管暗埋，卡式水表计量
8层(含A区) 合计
建筑面积(㎡) 2412.28 3573.18 4269.75 4308.11 4284.05 10877.41 29724.78
商业定位目标
商业调整建议
1、借地铁人流和本区域高端消费群等优势， 使本项目成为本区域消费者的首选购物目的地。
2、引进高端知名品牌商家和精致舒适的购物环 境，打造本项目成为天津一线商业阵营高端品牌聚 集地。
以下为品牌示意，具体品牌落位将根据中后期招商 工作启动时，与走访商家后最终确定。
5F，业种概念性定位
夜总会KTV
酒吧
商业调整建议
酒吧夜总会
6F，业种概念性定位
夜总会KTV
商业调整建议
夜总会KTV
7F，业种概念性定位
大型主题餐饮
商业调整建议
伟业-沈阳国际贸易中心营销推广方案
第一部分: 项目整体营销推广策略第二部分: 项目阶段性营销推广策略整体营销推广策略总体原则：坚持“高端项目形象”的定位坚持挖掘“沈阳国际贸易中心”的品牌价值坚持挖掘“沈阳国际贸易中心”的生活和文化价值总体策略：定位：准确定位——突出卖点营销：精确制导——圈层营销推广：拔高形象——提升价值项目定位1、形象定位沈阳国际贸易中心.世界城⏹国际：强调项目国际配套、生活方式⏹世界城：突出项目大气磅礴气势生活与世界同步沈阳高端奢侈品公寓引领者⏹立足于沈阳最高端的公寓、写字楼行列；⏹项目拥有目前沈阳高端项目绝无仅有的生态水资源；⏹开发商具备打造高端公寓、写字楼的实力；⏹综合以上特质，通过项目准确的定位，后期产品的精雕细琢，现场氛围的营造，以及营销推广的包装，项目具备成为沈阳高端公寓、写字楼引领者的机会。
以沈阳为主的省内高端客群⏹项目初期以沈阳区域为主，包括沈阳市区周边县、市客户的城市塔尖人群；⏹后期通过项目影响力的塑造，“由内往外”逐步辐射省内二级城市乃至西南地区；⏹主要面向以上地区的私企业主、国家企事业单位高管等。
⏹营销及推广的渠道选择、客户资源拓展方面重点面向沈阳市场；⏹通过省内二级城市巡展等方式，辐射辽宁重点二级城市（如鞍山、本溪、抚顺等）；⏹待项目形象及影响力提高后，吸引少量省外客户及海外客户。
区域职业置业目的沈阳70％企业主企业高管政府高官追求居住品质、偏好享受愿意购买服务的塔尖人群。
省内二级城市20％企业主辽宁二级城市企业主，兼具投资和准沈阳人省外客户8％投资客省外投资客，经常来沈办公或居住海外客户2％投资客海外华侨，考虑投资、养老或未来定居项目核心卖点提炼沈阳未来核心商圈接壤多个城市未来文化交流地生态环境，水资源未来服务品质的极致产品品质、地标建筑未呈现影响力较弱浙商品牌影响力较强：核心卖点推广诉求点销售周期预估⏹销售目标：销售额4亿、回款结算3.5亿⏹总体销售速度：2010年3-12月公寓销售70%，写字楼销售达到60%，商业销售50%主要结点：2月底项目硬件包装完成并对外开放3月-7月份消化公寓部分7月-12月份消化写字楼部分10月推出商业部分销售周期阶段业务目标起止时间时间销售目标备注封盘期项目整改、户外及媒体推广、全层营销2010年1－2月2个月封盘期主要通过活动等小众途径吸引一期销售期二期销售期主推公寓，代销写字楼，商业招商启动2010年3－7月5个月 2.5亿外部、内部改造完成，现场感染力增强。