导致当前房价快速上涨的原因分析
导致当前房价快速上涨的原因分析
随着住宅商品化的逐步推行，
住房问题己越来越成为普通
百姓关注的话题，其中房价更是成为各类
新闻媒体、公众密切关注的焦点问题。近
年来，我国部分地区商品房价格出现持续
大幅上涨，一些城市的房价可以用飙升来
形容，如宁波房价在连续三年涨幅位居全
国３５个大中城市之首后，２００３年房价涨
幅又达到１６．６％；杭州房价涨幅从１９９９年
开始一直以两位数攀升，２００３年底全市平
均房价达到每平方米５８９８元，同比又上涨了１４．２％，同样情况的还有上海，苏州…
因此，找出房价大幅上涨的原因，进而找
到降低房价的对策己成为当前各地政府、理论学术界一个亟待解决的课题。
一、地价上涨过快导致房价
大涨
２００２年５月，国务院国土资源部颁布
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规
定》，要求从２００２年７月１日起，商业、旅
游、娱乐和商品住宅用地必须以招标、拍
卖或挂牌方式出让。根据这一规定，我国
许多城市陆续实行了土地储备制度，即经
营性用地由政府下属的土地储备中心收
购、储备，然后再公开进行招标、拍卖或
挂牌出让，出价高的开发企业获得土地开
发权。经营性用地出让采用招标、拍卖和
挂牌等市场化操作模式，不仅使土地资源
得到了合理的使用，也使政府的土地出让
收益大幅度增加，同时杜绝了以往在土地
出让过程中存在的腐败现象，净化了社会
风气，并使一部分缺乏资金实力的中小开
２６浙ｉ１螂卉２００ｑ、０８发商退出市场，房地产市场得到了有效整合。
随着政府对土地一级市场的垄断，土
地出让面积得到相应控制，但是，在房地
产业高额利润的诱惑下，大量社会闲散资金涌入房地产市场，争夺有限的土地资
源，再加上有些地方政府在认识上存在偏
差，片面追求土地经济效益的最大化，土
地出让实行“上不封顶”的招、拍、挂方
式，导致开发商为了取得开发用地，相互
竞争，各地的土地价格被炒得越来越高。
浙江省统计局的最新数据显示，进入２００３
年以来，全省各地土地交易价格涨幅不断
加快，一季度全省土地交易价格比上年同
期上涨１８．２％，其中杭州市上涨２４．７％，四
季度全省土地交易价格比上年同期上涨
２０．６％，杭州的土地交易价格则上涨４１．７％。
与浙江土地市场一样，全国各地土地
市场价格也在持续大涨，不断传来土地拍
出“天价”的消息，如２００３年１２月，在
北京第一次大宗国有土地拍卖会上，天津
顺驰房地产开发公司以９．０５亿元的价格，
取得了首都南郊一块近５００亩土地的开发
权，比４．３亿元的起拍价整整高出４．７５亿
元；１２月９日，位于南京鼓楼区小粉桥地
块，平均每亩地拍出１４６８万元，创下南京
的土地价格之最；１０月２６日，苏州市国土
部门公开出让１７幅（面积共为１２２万平方
米）土地的使用权，吸引了来自上海、浙
江、南京及苏州市等７６家房地产企业及个
人前来参加竞卖，１７幅土地，无论是大地
块还是小地块，无论是住宅用地还是商业
用地，竞买异常激烈，所有土地的平均涨■文／张建华
幅高出底价１０２．３５％，每平方米的均价达
到３３７１元，比去年同期拍卖的土地平均价
格每平方米上涨了４００多元。
对房地产开发商而言，房价主要由土
地出让金、建安成本、财务成本、税费和
利润五部分组成，其中对房屋价格影响最
大的因素就是土地出让金，一般占房价成
本的３０％～４０％，因此土地出让价格的持续
大幅上涨，已成为当前各地房价飙升的一
个主要原因。
二、炒房者大肆哄抬房价
综观房价持续大幅上涨的城市，可以
发现这些城市的房地产市场中都存在着一
个数量庞大的特殊购房群体……投资购房
者，这群投资购房者买房并不是为了自
用，而是通过恶意炒作抬高房价，转手倒
卖以获取高额利润，所以又被人们戏称为
“炒房者”。这些炒房者集中大量涌入各地
的房地产市场，使当地楼市的需求被虚假
放大，混淆了市场对客观需求的正确判
断，造成了楼市旺盛的假象，此时如果土
地、楼盘的供应量少，就会造成暂时的供
不应求，房价也就被人为地大幅抬高，如
业内名声显赫的“温州购房团”，自２００１
年开始携巨资涌入上海楼市，短短几年时
间，将上海市中－心６０００元的房价炒到９０００
元，南京路上的商铺价格从每平方米２万元炒到８万元；同样由于炒房者的大肆介
入，杭州每平方米的房价也以每年接近
１０００元的速度上涨，３年翻了一翻，市中心的房价已突破每平方米万元大关。有理
由相信炒房者的大肆哄抬也是这些城市房
万方数据价持续大涨的一个重要原因，上海、南京
等地房地产主管部门的调查数据也证实了
这一结论。
据上海市统计局、上海市房地产协会
携手上海房地产交易中心所做的“关于投
资者购房”的课题调查显示，目前上海投
资购房的比重达到１６．６％，接近国际公认
的２０％警戒线，调查还发现上海房产市场
中单价７０００元以上楼盘，其投资购房的比
重占３９％，而精装修公寓房的投资购房比
例则更高。
近年来，杭州房价涨幅一直名列全国
３５个大中城市前三位，２００３年初曾因房价
涨幅过高，受到建设部、国土资源部联合
调查组的调查。虽然缺乏官方公布的有关
投资购房比例具体数据，但据相关资料，
业内人士估算目前杭州投资购房的比重应
在２０％以上。２００３年８月中旬，杭州市长
茅临生在向全城市民发出的题为《让杭州市民居者有其屋》的电子邮件中写道“房
子一出来就被‘黄牛’拿走……就好象春
运期间倒卖火车票的情况一样”，认为杭州房地产市场确实存在一定的投机炒作行
为。
三、降低房价应采取的措施
房地产价格是由当地经济发展水平及
广大居民现实购买力等因素决定的。土地
出让不断创出的天价和人为的大肆哄抬已
经使各地房地产市场出现了过热，有的地
方甚至已经存在价格泡沫。为了保持我国
房地产业的可持续发展，各地政府应该进
一步完善现行的土地出让制度、加大对投机炒房者的政策干预力度。
１．严管土地入市、稳定一级市场供
应。各地政府的土地主管部门应从土地供
应的规模和增长速度上搞好宏观调控，既
不能放松管理，使土地供应处于无序状
态，又要防止土地供应过少，造成地价飙
升。要在保持总量平衡的前提下，根据当
地经济的长远发展战略，确定土地供应的
长期规划，并向社会公开，增加透明度，以
克服土地供求中的投机现象，避免房地产
市场的频繁波动，确保房地产行业的健康
发展。
２．优化招标方式，稳定土地出让价
格。根据国土资源部颁布《招标拍卖挂牌
出让国有土地使用权规定》，国有土地出
让具体可以采用招标、拍卖和挂牌三种方
式。在拍卖与挂牌方式出让国有土地时，
往往采用的是“价高者所得”的评定标准，
这样极易造成开发商为了取得土地使用权而盲目竞价，导致地价虚高的后果。为了
稳定土地出让价格，防止“三外”资本迫
切进入房市、草率举牌，各地政府在土地
出让时，应尽量采用招标方式，通过“综
合评定”来确定最终中标单位，所谓“综
合评定”是指在土地招标过程中，除了考
虑投标企业的报价外，还要成立由专家、
学者组成的评标委员会，对参与投标企业
的开发资质、历年开发量、土地竞标方案、
楼盘的规划、设计、品质进行综合评判，拒
绝没有房地产开发经验、却不惜以重金获
取土地的企业进入市场，以此抑制地价上
涨，并使有限的土地资源向高素质的大型
房地产公司集中，促进大型房地产开发集团的形成，提升房地产市场的专业化水平。
３．加大干预力度，限制房市的投机炒
作。大量炒房者的出现，虽然可以给当地
的房地产市场带来短暂、虚假的“繁荣”，
但是作为炒房者主要是以获利为目的，他
们没有、也不可能将促进楼市的健康、可
持续发展作为己任，当房价被炒到一定高度后，就会集中抛售、套利，从而引发当
地房地产市场的大起大落，造成无法弥补的损失。因此，对于那些投资购房比例过
大，房地产市场已经出现供需失衡、局部
过热的城市，当地政府应加大干预力度：
首先，增加经济适用住房的开发量，同时
严格控制经济适用房的建筑面积、销售价
格和销售对象，保证开发建设的经济适用
房真正销售给城市中广大的中、低收入家庭，满足其改善住房条件的需要其次，对
新二手房交易征收交易税，增加炒房者的
成本。杭州市政府决定２００４年开始对二手
房交易征收２０％个人所得税的消息出台
后，二手房市场上房源明显增加，说明新
政策已对炒房者产生了威慑作用；第三，
规范房地产开发商的销售行为，取消诸如
“内部订房”、“发放贵宾卡”、“预交订金”
等种种不符合商品房预售的行为；第四，
房产主管部门应定期公布商品房开发面积
等市场资料，提高房地产市场信息的透明
度，使炒房者无法利用不对称的信息来人
为哄抬房价；第五，制定期房不得转让的规定，以限制炒家的短期炒作行为。ｏ
（作者单位：浙江省嘉兴学院）
，２７ 万方数据导致当前房价快速上涨的原因分析
作者：张建华作者单位：浙江省嘉兴学院刊名：浙江经济英文刊名：ZHEJIANG ECONOMY年，卷(期)：2004(8)
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引用本文格式：张建华 导致当前房价快速上涨的原因分析[期刊论文]-浙江经济 2004(8)
试用经济学原理分析我国当前的房价
试用经济学原理分析我国当前的房价
【摘要】从这十几年房地产价格走势看，房价确实呈现持续上涨的态势。但是，房价上涨并不构成社会对房地产业和房地产政策进行谴责的理由，房地产市场也是经济发展的一个晴雨表，经济持续增长，房价没有理由停滞。
【关键词】房价 需求 低利率 “泡沫性”虚高
长期以来，中国人都渴望“居者有其房”。而近年我国房地产很热门，房地产价格持续高涨，搞得政府焦头烂额，百姓叫苦连天，已产生了一定的负面影响。房地产价格上涨太快，房地产需求释放过于迅速，容易使房地产业透支下期需求，影响其持续健康发展，还容易导致部分低收入群体住房困难和银行及社会资金不合理地向房地产倾斜，加剧金融风险和社会的贫富分化，影响社会稳定。因此，调控房价很必要，国家也出台了一系列的调控政策，旨在压制不正常的房价。然而，根据国家发改委、国家统计局最新调查显示，2007年5月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，着实在令人吃惊。深圳的每平方米均价超过14，000元，而上海则高达每17，000以上。可以说5月创下了18个月来的新高，但房价仍是“没有最高，只有更高”，像一匹脱缰的野马。
一、土地出让招拍挂政策
各地政府代行土地拥有者之权，土地由地方政府所垄断。近些年来越来越多的采取纯粹价高者得之的拍卖方式来向开发商出让土地，这就造成土地价格的突飞猛进，进而使得很大程度上基于土地价格的房产价格也就随之扶摇直上。杭州是最早实行土地出让招拍挂牌政策的城市之一，也正是杭州，最先拉开了房价快速上涨的大幕。加之土地在二级市场上的疯狂炒作，如何不使土地的价格更上一层楼呢？所以，房价永远上涨源自土地资源的稀缺性。随着人均占用的土地逐步减少，土地价格便会呈现上升趋势。现在中央为了保住18亿亩耕地的红线，要求地方政府必须采取一切措施集约、节约用地。在城市尤其是中心城市，这一趋势更加明显。
用经济学的供求曲线进行分析，这一原因带来的土地价格的上升导致房产成本的上升，使得房产市场的供给曲线s左移到s’。而下面二点是需求的原因，需求的增加，导致房产市场的需求曲线d右移到d’，这样两支曲线的同时移动就造成了房价p的上升，而同时房产交易数量（即均衡时需求或供给的数量）并未缩水。
浅析我国住房市场房价高涨的原因及其影响
・产经・ Ｅ—ｍａｉｌ：ｚｆｓｄｚｚｓ＠１２６．ｃｏｒｎ ｗｗｗ．如ｄｚｚｓ．ｃｏｍ 浅析我国住房市场房价高涨的原因及其影响 口刘 芳 中南财经政法大学经济学院 摘要：我国商品住房市场的房价经过这几年疯狂上涨后，已经到了令人难以接受的地步，引起社会的广泛关注。过高的房价不 仅影响经济的发展，而且会带来一系列的问题。该文试图对当前高房价的形成进行探究，并剖析其带来的影响。 关键词：高房价；原因；影响 一、前言 随着我国经济的快速发展，房地产市场也在迅速发展。房地 产市场的发展不仅体现在住房市场急剧增加的成交量上，更体 现在Ｅｔ益高涨的房价上。当前的高房价问题已经成为社会各界 关注的焦点。 当前我国正面临着房价与人民收入水平不相协调的局面。 房价过高、增长速度过快、而人民收入水平增长缓慢以及房地产 市场制度不健全、法规不完善都是政府亟需解决的问题。深入探 讨高房价的形成原因有助于加深对房地产经济的认识，更有助 于解决此过程中遇到的各种难题。 二、商品住房高房价产生的原因 经济学基本原理告诉我们，价格取决于商品的需求和供给。 商品住房也是一种商品，也符合经济学的基本规律。因此我们可 以从供给和需求两个角度来分析商品住房房价高涨的原因。 １．供给所导致的房价上涨 ’ 在商品住宅的成本中，地价是住宅开发成本的重要构成部 分。目前在我国，地价占房价的１５％至３０％，平均是２３．２％。一方 面，由于土地资源的稀缺性，另一方面，由于土地供给的垄断性及 地方政府收入的土地出让金导致地价上升，进而导致了房价开 发成本的增加，从而带来房价的上涨。 此外，由于房地产业的高利润率，使得开发商竞相拿地。一 方面，从开发商的角度来看，“价格者得”，其最终结果是不断抬 高地价，这也是近几年来“地王”频出的主要原因。而另一方面， 从政府的角度分析，由于我国土地供应实行政府垄断制度，并且 从１９９４年开始，土地出让金不再上缴中央财政，因此土地出让 金收入成为地方政府收入的重要来源。地方政府为筹措更多的 土地出让金以加速城市建设的步伐，在房价上涨或预期上涨时 提高土地价格，在需求降低时则暂时减少供地，而不是采取降价 的措施来提高需求，使得土地价格呈现只涨不跌的局势。 ２．需求导致的房价上涨 可以从住房的刚性需求和投资需求两方面来讨论需求的增 加带来的房价上涨。 （１）住房需求的高涨所导致的刚性需求的增长 我国从１９９８年开始正式取消福利性实物分房，取而代之的 是消费者自主购买商品住房，这也是我国房地产市场全面启动 的重要标志。住房制度改革之后，以前被抑制的住房消费需求得 政策戳破资产价格泡沫时又显得有些操之过急，“硬着陆”措施。 结果泡沫倒是破了，但宏观经济陷入持续的低迷和萧条。我国当 前的货币政策趋于紧缩，但要防止紧缩过度，使宏观经济“软着 陆”。 （二）客观评价经济指标，实现经济的可持续发展 长期以来，日本政府一直奉行“生产第一，增长至上”的观 念。追求增长数字、以增长率高低论政策成败的观念根深蒂固。 为了避免日元升值造成的经济下滑，日本政府将资金注入了大 批公共工程。实行扩张性的货币和财政政策无可厚非，但是一味 的追求经济的华丽指标，忽视了股市和房市所酝酿的风险，无疑 是短视的做法。 （三）加快转变经济增长方式 日本经济多依赖出口，日元升值，必将对出口型经济造成沉 重打击。中国企业也应该在扩大出口的同时加快扩展国内市场。 尤其是现在全球金融危机爆发，世界经济滞胀局面已经出现，这 使我国将难以维持长期以来出口主导型的经济增长模式。因此， 中国也应尽快改变经济增长方式，拓展国内市场。 四、结束语 日本的泡沫经济时期和当前的中国有着极其相似之处，通 过分析日本泡沫经济的发生背景及成因，解决措施，我们应吸取 教训。不应该刺破泡沫，应坚持稳健的货币政策，通过多种途径 来消除泡沫。比如发展实体经济，通过自主创新，改善管理方式， 提高效率等打造自己的品牌企业，鼓励中小企业发展，增加就业 机会，提高人民生活水平。 参考文献： ［１］杜艺．日本泡沫经济的再回顾与启示Ⅱ］．金融与经济，２０１０， （０４）． 【２］罗建华．日本泡沫经济剖析及对我国的启示叩．企业经济， ２００８，（１）． 【３］师家升．日本泡沫经济及其对中国的启示Ｕ］．经济理论研 究，２００８，（３）． ［４］徐锐．关于日本泡沫经济的思考Ｕ］．商场现代化，２０１０，（６）． ［５］王乐陶．日本“泡沫经济”的原因、影响和思考Ｕ］．商情（教育 经济研究），２００８，（１）． ［６］魏加宁．日本的教训：日元升值与泡沫经济Ｕ］．西安金融， ２００６，（１）． ［７］门晓红．日本泡沫经济的教训卟国际问题研究，２００９，（１）． ［８】周超．日本泡沫经济对中国经济的启示Ⅱ］．现代商业，２０１０， （３）． ［９】９焦琳．日本泡沫经济及其对中国的启示Ｕ］．科学情报开发 与经济，２００９（１２）． ［１０］俞肃婷．日本泡沫经济对中国的启示Ｕ１．大众商务，２００９， （８）． （编辑：ＺＬＬ）
浅析房价上涨的原因
卖践・思考 民营科技２０１２年第１期 浅析房价上涨的原因 霍长琦 （黑龙江八一农垦大学，黑龙江大庆１６３０００） 摘要：主要从房地产的贡献、房地产供求关系、房价走势方面简单分析一下中国的房地产市场。 关键词：房地产；市场经济；发展 １房地产市场简介 房地产包括房产和地产两个分支，是二者的综合，主要是指土地、 建筑物和与土地、建筑物拥有密切联系、不可分割关系的附属物的综 合财产权益。房地产的独特之处在于位置的固定『生和不可移动陆，从 经济学的角度考虑就是不动产。广义上的不动产一般有三种形态，分 别是：土地、建筑物、房地融合。如果从拍卖的角度再次考虑房地产，其 拍卖活动的标的物也有三种存在形式，分别是：土地（主要指土地使用 权，而不是所有权），建筑物和房地综合形式上得的物质综合和法律权 益。１）保管眭。保值性，主要是指房地产也是一种间接投资的商品，就 好像黄金，拥有保值增值的特点。２）一７欠Ｉ生。一次陛，并不是传统意义 的一次使用，而是说房地产的所有人只是拥有房产、地产的使用权（一 般情况下是７０年），而没有其所有权。３）联动ｌ生。在经济学界，行业与 行业之间、公司与公司之间都拥有一定的联动陛。在２ｌ世纪经济高速 发达、行业联系日益紧密的今天，甚至国家与国家之间都有很强的联 动陛。也就是说—个房地产公司倒闭了，会波及银行信贷系统、公司员 工工资、水泥混凝土制造产业。当—个房地产公司倒闭了，也会影响到 其他的房地产公司。 ２房价上涨的原因 ２．１需求增长。在经济学中，有一条铁的定律：从长期考虑，供不应求， 必然导致商品的价格升高；供过于求，商品价格必然下降。经济学认 为，价格往往并不是取决于商品的实际价值，而更在与人们对待商品 价值的判断和供求关系是否平衡。 进入２１世纪，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就：２００１年， 中国加入了国际世贸组织（ＷＴＯ）；从１９９８年至今，中国的ＧＤＰ增幅 每年都保持在８％以上；２００５年，中国的年度总ＧＤＰ首次超越日本， 成为世界第二的ＧＤＰ大国，仅次于美国。经济环境好了，就决定了居 民、企业的日子都好过了。工人的工资提高了；企业家有—个良好的经 商氛围；企业步人高速发展的轨道。这一切外部因素，直接导致了人们 生活富裕，有多余的钱去买房，甚至炒房。 当居民的工资提高，储蓄达到一定的规模之后，由于通货膨胀的 原因，定期储蓄已经不能满足于当前的房产、生活。于是，大部分人都 换新房、买第二套房，有的是第三套。２００８年由美国信贷危机而引发 的金融危机，导致股市、楼市短期缩水。一些有商业眼光的人（温州炒 房团，山西煤老板是其中的中间力量）发现机会来了，他们去北京、上 海、广州买房，有的甚至是买一层、一栋。 ２．２信贷过大。２００８年的国际金融危机发生之后，国务院出台了４万 亿的投资，还有一系列适度宽松的货币政策和积极的财政政策。这些 政策所产生的连锁效应，使房地产市场在短期内起死回生。根据中央 人民银行和国家统计局的数据显示，７月份，房地产开发新增贷款增 加１０００亿元，同比增长１２７亿元；公民购房贷款增加５５８亿元，环比 增加３亿元。据央行某为工作人员解释：“受部分省、直辖市地产价值 增高、开发商对未来房价的预期良好等因素影响，地产开发贷款规模 呈阶梯型上升。” 还有一部分信贷是来自于居民购房贷款。国家富裕，政策升级， 一系列惠民利民措施确实是好事。不过，部分商业银行对居民在购房 贷款的审批过程中却审核简单、一笔带过，对有些走后门的居民，银行 工作人员甚至给出０首付的优惠。由于银行所提供的信贷政策，导致 生活不太富裕的居民提前实现了买房的梦想，这— 点值得肯定。不过， 还有一点，就是让另外一些没有一定的经济基础、不完全具备还款能 力的居民也提前购房，确实是不够理智的。它不仅会导致信贷危机的 产生，甚至可能促使整个银行、地产系统产生剧烈动荡。 ２．３税收比例。房地产行业，是地方政府的功臣，也是财政部门的纳 税大员。据有关部门统计，国家的总税收之中，来自于房地产的就占了 １１％；２０１０年统计年鉴显示，２０１０年的国家财政总税收比２００９年增 加了１０％，而房地产市场的税收同期增加了２０％。税收增加了，地方 政府就有更多的钱投入到制造业和实体行业，像对中，Ｊ、企业的扶持、 对民营企业的税收照顾、对城市的建设等等。 总而言之，房地产行业为国家和政府作出了突出的贡献。政府不 希望房地产市场萎靡、萎缩，而是鼓励地产开发商扩大规模，并给予他 们资金支持、贷款打折等优惠。如此这般，一些城市的楼王、地王相继 产生；开发商贷款买地、开发、建筑，大规模的营运房地产，房价怎能不 长？ ３如何遏制房价过快上涨 ３．１严禁投机炒房。居民买房，一般有两种用途：１）自用。２）投机。对 于第一种用途，国家政府不能强加干涉，因为，这是个人合理的需求。 居民正常生活，安居乐业是必须的。而对于投机，有关部门就不能坐视 不理。从马太效应的强者越强，弱者更弱的理论来看，长期的投机必然 导致房地产市场价格的不合理，使其偏离正常运行轨道。另一方面，长 期的投机，必然会引发羊群效应，导致更多的社会上层人士去投机。长 此以往，只能加剧贫富差距，出现有的人好几套房，有的人买不起房的 可怕情形。 ２０１０年，国务院住房办下发了《关于控制信贷规模的通知》。通知 指出：１）每户家庭只能贷款购买—套房产，对于特殊家庭，在购买二套 房产时首付比例调整为３Ｏ％；２）在京、津、沪、渝四市，实行本地认购方 案。凡是再这四个城市开发的楼盘，必须卖给持有本地身份证的居民， 严禁外来人员炒房。 ３．２缩小信贷规模。基于美国信贷危机的始作俑者—美国雷曼兄弟 银行的前车２．－ｇ，国家房地产、银行有关部门应该极力控制信贷规模， 并做好对地产开发商、贷款购房居民的征信、调查工作。银行工作人员 要做到对开发商、居民的情况了解清楚的基础上，再向银行信贷部门 提出建议，使其给予贷款规模。 银监会和央行也联合下发通知，严厉指示四大国有银行和城市 商业银行缩小信贷规模。并详细指出每年对房地产市场的贷款规模不 得超过总规模的２０％，季度贷款规模不得超过同期总规模的２５％。 ３．３拿出组合方案。房地产市场是—个一本万利的行业，其对经济发 展和政府工程的贡献我们有目共睹。不过，建设—个和谐的社会和控 制房地产市场稳定发展才是重中之重。１９世纪的美国房地产市场崩 盘，２０世纪日本、韩国的楼上泡沫等都值得我们深思。世界万物，只有 正常、适度，才能得来发展；超速发展，只能使其自毁其身。 政府部门充分意识到了这一点，最近两年，国家有关部门下发了 一系列文件、通知，其目的就是稳定发展房地产，使中国的房价回归理 性。其文件、通知如下：１）中华人民共和国城市房地产管理法。２）居民 住房销售管理办法。３）国务院房地产办公室下发的《合理发展房地产， 极力限制开发量》的通知。４）最高人民法院关于规范房屋买卖合同的 通知。５）十七届三中全会重点讨论中国房地产大势，并提出稳定房地 产、兴建保障房的主张。 参考文献 ［１］唐建超，郑明琪．黑龙江省房地产市场研究 ．民营科技，２０１１（１１）． ［２】刘宇星．房地产市场宏观调控法律难问题研究ｌＤ１．南昌：江西财经大 学，２００９．
中国当前房地产价格快速上涨的原因分析和对策研究
热点分柝ＩＩ ■ｔ＇■ ■＇■ｔ ，．＿，０一 中国当前房地产价格快速上涨的原因分析和对策研究 一张峰 何跃文红星 四川大学工商管理学院 ［摘 要］房地产业在国民经济中至关重要，它的价格快速上涨将对我国经济的进一步发展带来很大的冲击，研究房地产价格快 速上涨的原因无疑具有重要意义。论文从房地产价格的影响因素出发，结合我国现实，对房地产上涨主要原因进行了认真分析，并 提出了一些对策建议。 ［关键词］房地产价格房地产经济周期 土地储备制度 中国当前房地价格快速增长，将会严重影响了国民经济的发 展．为了防止金融危机的出现．必须适当控制房价增长的速度。 同时，控制房地产价格已成为政府的重要工作部分，各项政策陆 续出台．但效果不是很明显。论文主要从成本和供求关系两个方 面出发．结合房地产价格的影响因素和中国当前的房地产现状．得 出房地产价格的快速上涨的主要原因，并提出了一些对策建议。 一、中国当前房地产价格上涨的基本情况 自２００１年起，中国房地产市场进入了新一轮增长周期，房地 产开发．投资．销售均以２０％以上的速度高速增长．远远高于同 期ＧＤＰ的增长速度。伴随着此轮增长周期．全国房地产价格迅速 攀升。据国家统计局的数据．２００２年全国商品房平均销售价格为 ２２２６元／平方米，２００３年则迅速增长到２３７９元．增长了６．９％。 ２００４年．全国房地产价格一路飙升．全国商品房平均销售价格高 达２７１４元／平方米．比２００３年上升１４．ｏ８％，与２００２年相比．上涨 幅度达２１．９２％。２００５年．办公楼平均销售价格同比增长１３．２％； 商业营业用房平均销售价格增长１ ５．２％。２００６年继续快速增长． ６月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．８％．环比 上涨０．７％．同比和环比涨幅均与上月持平。 二．中国房地产价格上涨的主要原因分析 影响房地产价格的因素多而复杂，其中．经济因素包括经济 发展状况、物价．居民的收入水平．银行利率。社会因素包括人 Ｅｌ状态、家庭结构、社会福利．城市化。政策因素包括土地政策 住房政策 规划政策、房地产价格政策．税收政策、特殊政策。 价值决定价格．商品价格又受到供求的影响．成本和供不应 求是导致商品价格快速上涨的主要因素。结合房地产业的特殊性 和我国现实情况．可以知道．房地产价格快速上涨主要原因如下。 １．城市化高速推进导致刚性需求的增加 目前，我国的城市化水平保持在每年提高１个～１．５个百分点 的水平上．是改革开放以来城市化演进速度最快的时期。据世界 银行统计．我国２００５年底城市人Ｅｌ达到５．６２亿，城市化水平达 到４３％．２０１０年我国城市化水平将达到５０％左右，城镇人Ｅｌ会 达到６．５亿人左右。如果新增城镇人Ｅｌ中有６０％需要解决住房， 人均居住面积按２８平方米计算，（６．５人～５．６２人）・６０％・２８—４， 得出２００５年～２０１０年共需住房面积１４亿平方米．年需住房２．８ 亿平方米。 ２．房地产经济周期 房地产价格是由客观经济规律决定的，我国所处房地产业经 济周期注定房地产价格的快速增长。我国房地产第一个波峰是 １９９３年．当时在局部地区出现了过热现象．１ ９９３年下半年．国家 Ｏ 商场现代化 ２００７年２月（下旬刊）总第４９５期 对房地产市场进行宏观调控．房市跌入波谷。相隔四年．到１ ９９８ 年又进入复苏与增长阶段。这就可以解释１ ９９５～１ ９９９年左右房地 产市场一直低迷．当前我国处于房地产增长阶段．客观经济规律 决定了房地产价格的增长。 ３．土地储备制度实施和“经营城市 观念的偏差 土地储备制度实施以后．通过拍卖．竞标获取土市场上最高 价的土地。而政府为了获取更多的建设资金．一味公开拍卖土地． 加上政府对住宅用地拍卖最高价不加限制，使得房地产商竞相争 抢住宅用地．造成土地价格的飞涨．但开发商作为一个商人不愿 意自己的预期开发利润因此而降低．加之．开发商争相 圈地 进一步抬高了地价，加剧了土地供应紧张的矛盾。 ４．按揭售房方式的推出与大量运用 这些年国家在金融信贷上对房地产业给予极大的支持．房地 产信贷业务规模逐年增大．种类不断增加。就全国来讲，房地产 信贷从１９９８年的８００多亿．猛增到２００３年的１．２万亿．２００４年 上半年更达１．７万亿，净增长２１．２５倍。 按照需求是购买欲望和购买能力的统一的说法．按揭购房其 实是将潜在的购买能力转化为现实购买能力的过程．其实质是将 未来几年乃至几十年的购买能力提前释放．由此激发出来的自然 是对商品住房的爆发式的需求。 ５．投机炒作 我国近几年股市持续低迷．民间投资渠道的单一．银行利率 不断下降．而经商投资又有一定的风险．对比各类投资的收益率． 部分民间资本和居民把住房当作保值增值的良好的投资品．投资 性购房大增。在上海．投资比例达到１６．６％，长沙市的住房投资 比例为１６％写字楼则高达４Ｏ％。 温州炒房团 的出现，就是这 种投机性住房投资现象的集中体现。 市场投机炒作导致房价上涨幅度和周期长度增加。房地产投 机炒作尽管不属于对房地产的真实需求（居住需求或投资需求）． 但它依然是市场需求的重要组成部分。更重要的是，它构成了巨 大的宣传效应．特别是经过媒体和房地产开发企业的宣传．其对 人们的心理预期的”雪球效应 来强化这一过程，增大了供需矛 盾，造成了价格的上涨。 ６．钢材、水泥等原材料的涨价 ２００３年．我国的钢材市场快速升温，供需增势强劲．价格高 位攀升．钢材的平均价格比上年同期相比增长３０％－４ｏ％．水泥 平均价格上涨１ ０％左右。进入２００４年后，这两种材料的价格仍 继续攀升．特别是居高不下的钢材价格并没有出现市场预期的回
浅析近年来我国房价上涨的原因
宏观管理 浅析近年来我国房价上涨的原因 张庆玲 摘要：随着我国经济的发展，特别是自１９９８年实行房地产新 政以来，我国的房地产事业快速发展，极大地提高了人们的住房 质量，改善了人们的住房条件。但是，房价的不断上涨，成了政 府和民众普遍关注的焦点。就是因为房价的不断上涨，社会上 普遍存在着买房难、住房难的问题，越来越多的人被戴上“房奴” 的称号。一套房子就像一座大山，压在人们的身上，使许多人难 以呼吸。但是中国人的安全感就是源于一个“家”，而房子也普 遍成为这个“家”的象征，使人们无论如何都得有这个“家”。为 什么房价就是居高不下呢？现在以北京市为例进行研究。 关键词：房价上涨；房地产业；影响因素；应对措施 中图分类号：Ｆ１２３．１６文献标识码：Ａ 文章编号：ＣＮ４３—１０２７／Ｆ（２０ｔ３）０６－－０１９－－０２ 作者：德州学院经济管理学院；山东，德州，２５３０２３ ● 一、房价波动的趋势分析 首先，房地产经济是我国经济的基础性和先导性产业；有利 于优化产业结构，实现产业结构的升级，房地产业是第三产业的 重要组成部分，而大力发展第三产业是我国目前经济发展的要 求。因此发展房地产业，可进一步优化产业结构。其次，有利于 优化城市的空间结构，提高城市的集聚效益。房地产业进行良 好的发展，生态环境和投资环境进行良好的建设，有利于增强对 国内外投资的吸引力，促进城市经济的良性循环发展。最后，也 是最重要的一点，人们的住房质量提高了。为了调查房价上涨 的因素，本文制作了调查问卷来研究。 曳葛【■蕾圭癸 ｜ｔ，●一似ｌ一貅
从上图可以看出，北京市的房价居高不下，且持续上涨。到 底是什么因素，影响房地产，使房价居高不下。以下我们来共同 探讨几个因素。 二、我国房价持续上涨的背景分析 （一）通货膨胀率的持续上升 近年来经济持续发展，人们的工资愈来愈高，但是物价也是 越来越高，纸币的发行量增多，使得社会存在一定的通货膨胀， 在一定出程度上纸币贬值，而纸币贬值又会使得房地产价格上 涨，反过来说，房地产价格的上涨或下降又影响着货币发行量的 增加或减少。 （二）房地产开发商疯狂囤地的行为 据说在２００９年年底，全国有１万公顷闲置土地。其中，在 杭州，开发商在一级土地市场上投入１０５４亿元，占全国第一位； 在上海投入１０４３亿元，占第二位；北京投入９２８亿元，占第三 位；第四位是天津也有７３２亿元；广州投入４８９亿元，占第五位。 （三）官员受贿赂、地方政府对“土地财政”的依赖 众所周知，房价是由房子土地和建筑成本、政府税费、开发 商利润三大块构成的。据有关资料统计，它们分别占５Ｏ 、 ２ｏ 和３ｏ 左右，政府官员利用手中的批地权收受开发商的贿 赂。虽然比例小，但影响不容小觑。土地出让金已成为地方政 府的重要收入来源，房地产业与地方政府结成了“共同利益体”。 （四）中国人传统观念的根深蒂固 中国五千年的历史文化影响，使人们相信：租房不如买房。 因为有房才有家，有家人们才能安心。 三、影响我国房价上涨的因素分析 １．社会因素： （１）近年来消费者的收人水平随着经济的发展有了很大的 提高，收入的提高使人们更有实力购买房子来满足自己的需求， 正是人们对提高住房条件的欲望，使得房地产行业火爆，为投资 商和开发商趁机提价提供了机遇。 （２）人们对房价的预期。房价的持续上涨使消费者们产生 了这样的观念，晚买房不如早买房，因为在人们观念里房子的价 格是不会下降的，虽然房价很高，但人们还是排着队购买，原因 在于人们预期以后房价还会再涨。如果在房地产不景气的时 候，人们则会产生相反的预期，反而不去购买房子。 （３）自身的利益。许多人购房除了自身使用外，还有一点就 是租赁，取得报酬。我个人认为。如果租赁行业火爆的话，带给 人们收入较高的话，这会导致投机性购房需求的上升，进而导致 房价的上升，如果租赁回报率较低的话，则会导致购房的机会成 本增加，投机性购房减少，房价下降。虽然是这样，但现状是人 们不买房子就会租赁，这两者是替代关系。 ２．经济因素。随着社会的发展，经济越来越好，社会越来越 发达，人们生活水平越来越越高，工资上涨，物价上涨，房价也跟 着上涨，但物价和房价的上涨远远超过人们的承受范围。 四、应对我国房价持续上涨的措施 （一）深化房地产税收体制改革 从土地源头人手，建立健全土地市场，保障土地交易公开、 公正、公平和普通住宅的用地；提高政府部门服务意识，并运用 土地政策、税费政策调节住宅市场。 （二）三大措施控制房价。第一是增加有效供给。第二是要 下决心毫不动摇地抑制投资和投机性住房需求。采取经济和法 律手段，以及必要的行政手段，主要是用差别化贷款利率、税率 企业家天地・Ｏ１９ 肿 ¨ ＂ 托 ¨
浅谈房地产价格上涨原因及对策
浅谈房地产价格上涨原因及对策
郭宝洁，张鹏
（山东大学管理学院，山东济南２５０１００）
【摘 要】住房已成为困扰我国当前经济发展的主要问题之一。房地产价格持续走高，房价已远远超出了普通居民 的购买力。文章针对这一问题，从五个方面深刻分析了房地产价格上涨的原因，并提出了相应的减缓房价上涨的措施。
【关键词】房地产；供给；成本；心理预期；考评机制
【中图分类号】Ｆ＇２９９．２３３ 【文献标识码】Ａ 【文章编号】１００４—２７６８（２０１０）０７－０１５４—０２
当前，住房已成为困扰我国经济社会发展的主要问题之
一。１９９８年我国房地产市场开始全面改革后，许多的居民通过
购买产权拥有了自己的住房。然而近年来，房地产价格持续走
高，房价已远远超出了普通居民的购买力，房价太高和涨速过
快不仅关系到房地产业的可持续发展，而且直接影响到国计民 生，事关经济、社会的发展，深刻分析导致房价上涨的原因和有
效措施具有重要意义。
一、房地产价格上涨原因
（一）房地产市场的供求分析
１．从需求方面看。城市化进程加快：城市化率的提高必然
会引发大规模的居住需求。由于我国城市化进程还将会持续较 长的一段历史时期。所以，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大
的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，
提高住房水平。家庭规模与住房价格变化方向相反，随着经济
发展和人们生活观念的改变，逐渐从大家庭中分散出来，出现
家庭小型化趋向，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价
不断上涨。 社会心理因素：当房地产价格上涨时，消费型购买者预期
将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会
带来更大的增值，于是争相购买，推动价格继续上升。
投资性需求：随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上 升，投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和
期货风险相对较高，需要大量的操作经验，人们的了解和接受 程度还相对比较低，加上金融市场的不健全，打击了潜在投资
房价飙升的原因分析
理论研讨 中国市场２０１０年第２２期（总第５８１期）
房价飙升的原因分析
陶新桂
（上海大学，上海２００１３５）
［摘要］在市场经济中，任何商品价格的涨跌应该都能从市场供求中找到其原因。２００９年房价增长之快速，让房 产商自己也诧异。影响房价上涨的因素很多，学者专家们也是众说纷纭。到底是什么因素导致这次房价的疯涨，本文从
最基本的供求关系入手，结合国家政策进行分析，认为预期和银行贷款是这次疯涨的重要原因之一。
［关键词］房价；预期；银行贷款
［中图分类号］Ｆ０６２．９ ［文献标识码］Ａ ［文章编号］１００５—６４３２（２０１０）２２—０１２８—０２
１ 影响房价的需求因素
从需求角度来看，影响因素主要有以下几种：一是商
品本身的价格；二是消费者的偏好；三是消费者的收入，
四是其他替代商品的价格；五是人们对未来的预期；六是
消费者人数等。
现阶段房价的一路高歌猛进，在房产商和有些专家看
来，主要由消费者人数的持续增多支撑着，而消费者人数 的持续增多又是由我国正处于城镇化加速发展阶段所导致
的，并且这一阶段至少会持续二三十年。笔者并不否认城
镇化加速发展带来的城市人口膨胀会加大对住房的需求，
但是在这次的房价疯涨中，很显然这不是主要因素。因为
在这短短的一年内，农村人口转移到城市的人数并没有明
显增加，而且即便是人数增加了不少，他们也还没有实力
去购买这动辄几十乃至上千万元的房产，另外，银行一般
也不会贷款给他们。所以在上面列举的六个影响需求的主 要因素中，笔者认为人们对未来的预期是这次房价上涨最
主要的因素，其次是消费者的收入。
对于一般商品的需求而言，商品本身的价格应该是最 主要的影响因素。然而，如果人们对这种商品价格预期是
上涨的话，那么人们就有忽略商品本身价格购买这种商品
的意愿。当然，光有意愿还是不行的，要将意愿变成实际 的行动，还必须具备的一个条件就是购买的能力。为了解
决购买力，我国银行做了很大的贡献。现阶段，就购买房
当前房地产价格过快上涨的深层原因分析
《经济师》２０１０年第４期 ●经济观察
摘要：文章针对当前我国大城市房地产
（特别是住宅类房地产）价格持续上涨的现
象，分析了其产生的主要原因，并从房地产宏
观调控的角度对各种可能抑制房价上涨的对 策提出了相关的建议。
关键词：房地产价格宏观调控土地制
度 中图分类号：Ｆ２９０ 文献标识码：Ａ
文章编号：１００４—４９１４Ｉ２０１０）ｏ４—０４７—０１ 当前房地产价格过快上涨的深层原因分析
２００９年，在国家应对全球性金融危机、全
力保经济促发展的大背景下，中国大城市的房地产市场受益于楼市政策
的刺激和大量消费需求的释放，一举摆脱２００８年下半年的短暂颓势，迅
速重返ｕｒ｛通道，并刨下历史新高，呈一发而不可收拾之势。房价攀升幅
度！－Ｊｒ一大中低收入群体收入增长速度的背离，使得当前房地产的过热已 超出经济问题范畴，成为关系国计民生的社会问题．抑制房价的过快上
涨成＿『当前的房地产宏观调控的主旋律ｊ
但真正有效的对策，显然必须建立在对本轮房价上涨主要因素的深 入分析之上。本文提出“公共品供给不足”、“自主创新体系不完善”、“政
绩考核机制短期化”，不仅是本轮房地产过热、也将是房地产市场长期失
衡的深层 因，并给出ｒ相应的对策
一、公共品供给不足
“居者有其屋”，保障广大中低收人群体的基本住房需求，是政府执 政的基本义务之一，这也决定ｊ，应对这部分需求的土地或住宅供应的
“公共品”色彩 但在我国现实中，属于公共品范畴的基本保障型住房及
其用地的供给严厦不足。其结果是将大量中低收入者逼人房地产市场交
易，增加了刚性需求。这部分购房者存在典型的无房恐慌和买涨不买跌
的心理，很容易被开发商与投机者利用，从而逐波推升房价。 统计数据显示，２００９年】～１２月份房屋销售面积为９．３７亿平方米，同
比增长４２％；房屋竣工面积是４．４２亿平方米，同比增长２１．１％，销售面积
远远大于竣工面积。既有的研究多注意到了其中体现的住房和土地的有
我国高房价成因及对策
提要我国房价过高，对房地产行
业自身的运营以及国民经济的健康发展
及整个社会的和谐稳定，都产生了一定负 面影响．造成高房价的原因是复杂的、多
方面的，其中供需矛盾是根本原因．抑制
高房价必须从体制、机制、政策等方面采
取有效措施，通过多种手段，使房价真正
回归理性．
关键词：高房价；住房供给；土地出让
中图分类号：Ｆ２９３．３文献标识码：Ａ
一、我国房价现状
一般而言，房地产市场的调整呈现以
下规律：首先以成交量的下降为先兆，但
此时房价依然坚挺，出现“量跌价升”阶
段；接着价格和成交量双双下降，即为“量
价齐跌’’阶段：随着价格的下跌，需求开始
增加，成交量回升，进入“量升价跌”阶段；
最后随着宏观经济的好转，投机需求活
跃，进入“量价齐升”阶段。根据行业发展
周期，可以把２０００年以来我国房地产发
展过程分为三个阶段：
第一阶段【２０００￣２００２年）：“价跌量
升”阶段。如表１数据所示，这一阶段全国
房价涨幅较小，３年期间房屋销售价格指
数年均涨幅为２．Ｏ％；市场成交量则大幅
增加，年均增幅２０％以上。（表１）
第二阶段（２００３￣２００７年）：“量价皆
升”阶段。从２００３年开始，受经济景气周 期上升影响，全国商品房销售成交量继续
增加，年均增幅２４％左右；同时，全国房价
也步入快速上涨通道，房屋销售价格指数
年均涨幅超过７％。
第三阶段（２００８年至现在）：“价升量 我国高房价成因及对策
口文／林莉
跌”阶段．市场进一步活跃，投机活动增
加，房价攀升，大部分自住购房者无力购
房而挤出市场，再加上国家宏观调控的抑
制和金融危机的冲击，该阶段市场成交量
急剧减少。但２００８年的这次国家调整仅
持续不到１年时间，是不充分的调整。进
入２００９年后，房地产市场受国家经济刺
激政策，尤其是货币政策的影响重返“量 价皆升”的上升周期。前期价格上涨的背
景下，购房者多持观望态度，２００９年８月
份以来全国部分城市房地产交易量开始 减少，表明当前我国房地产市场正处在由
阿拉尔房价过高的成因
阿拉尔房价过高的成因，危害与对策
专业：[农林经济管理]
小组成员：[殷宪友，郑桂萍，舒适
高延超，马海龙，唐晓菲
杨旭]
完成时间：2014年7月27日
目录
1、 摘要与前言
2、 调查背景
2、1针对全国房地产的研究
2、2针对新疆房地产的研究
2、3针对阿拉尔房地产的研究
3、 调查对象
4、 调查方法
5、 研究的目的和意义
6、 调查的分析结果
6、1 取得的成绩
6、2 存在的问题
7、分析原因
8、提出有可行性的措施
9、结束语
参考文献
摘要
随着我国综合国力的增强,我国经济也迅速发展，这无疑导致房价的快速攀升，近年来,我国大部分城市房价持续走高,引发房价虚高与人民购买力不足,商品房供应结构与社会需求相脱节,以及房地产短期繁荣与长期可持续发展不匹配等矛盾现象。并且房地产的持续过热以及房地产的投资性和投机性需求不断增长,已经使我国的房地产市场开始呈现出泡沫化的倾向,这不仅威胁着房地产市场的安全,也深刻影响了广大人民群众的住房需求以及国家经济的健康运行。我组成员立足于阿拉尔的现实情况，采取实地走访和问卷调查相结合的方法，展开一系列的调查工作，把阿拉尔本地的房价与东部、中部房价作对比，通过对调查结果进行整理、分析的方法来说明我们论文的主旨—阿拉尔房价过高的成因，危害与对策。分析阿拉尔房价过快增长的原因，以及对这种现象提出我们自己认为有可行性的一些解决措施。
一、关键字
中文：阿拉尔、房价高、原因，危害、对策
英文：Alar、High prices、Reason、Harm、Countermeasure
1、前言
房地产价格是指房地产市场上由供需双方形成的价格。房地产作为一种特殊的商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政府政策的应先大。因此，房地产价格的频繁涨跌就是受到多种因素影响造成的结果。 近几年来，阿拉尔市的房地差投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高、经济的持续健康发展和本地社会的稳定。阿拉尔市房价上涨过快不仅关系到本市的经济发展，更是关系到普通老百姓的生活成本。在这个背景下，笔者尝试通过对本地房价的研究，再对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，理清自己的理论逻辑，力求发现一些造成阿拉尔市房价过高的原因，以及提出一些笔者认为可能有可行性的措施。