土地估价理论与方法第六章剩余法章节练习(2014-08-28)
剩余法_真题-无答案
剩余法(总分50,考试时间90分钟)一、判断题1. 剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。
( )A. 正确B. 错误2. 剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。
( )A. 正确B. 错误3. 剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。
( )A. 正确B. 错误4. 剩余法估价中隐含着这样一个假设：预期的房地产租金或价格将随市场的变化而变化。
( )A. 正确B. 错误5. 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的建设规模。
( )A. 正确B. 错误6. 调查土地利用要求，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等，为确定建筑物的规模、造型等服务。
( )A. 正确B. 错误7. 采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。
( )A. 正确B. 错误8. 剩余法中不用计算利息的项目是地价。
( )A. 正确B. 错误二、单选题1. 在剩余法评估中，下列成本中计算利息的周期最长的是( )。
A. 购地款和购地税费B. 购地费和不可预见费C. 建筑费用和专业费用D. 专业费和不可预见费2. 房地产开发项目和投资决策常常运用剩余法求取的是( )。
A. 投资者获取开发场地所能支付的最高价格B. 预期利润C. 开发项目中的最高空置成本费用D. 以上都是3. 剩余法评估中，在选择最佳的土地使用方式中，最重要的是选择最佳的( )。
A. 容积率B. 覆盖率C. 土地用途D. 建筑高度4. ( )一般不作为剩余法评估中计算投资利润的办法。
A. 计算不动产总价一定比例B. 计算全部预付总资本的一定比例C. 计算年利润折现D. 计算建造费用的一定比例5. 某公司通过拍卖取得一块土地的综合开发权，设土地开发周期为2年，分两期进行，建筑物建造周期为3年，分3期进行，则第2期建筑物开发费的计息期为( )。
估价理论与方法
2014年土地估价师《估价理论与方法》考试大纲[大] [中] [小]根据国土资源办公厅《关于组织2014年全国土地估价师资格考试工作的通知》得知，2014年土地估价师考试大纲仍继续沿用《全国土地估价师资格考试大纲（2010年）》。
《估价理论与方法》科目大纲详情如下：第一部分地价理论第一章土地价格的概念考点1：土地价格概念考点2：土地价格的主要特征考点3：土地价格的类型考点4：我国现行地价体系考点5：我国土地价格的主要类型考点6：我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1：一般因素考点2：区域因素考点3：个别因素考点4：主要地价影响因素的作用规律考点5：不同用途地价影响因素的特点第三章地租理论考点1：地租概念考点2：级差地租考点3：绝对地租考点4：垄断地租考点5：矿山地租考点6：建筑地段地租考点7：新古典城市地租理论考点8：地租与地价的关系考点9：地租理论在土地估价中的作用第四章区位理论考点1：区位概念考点2：区位的影响因素考点3：农业区位论考点4：工业区位论考点5：中心地理论考点6：区位理论在土地估价中的作用第五章土地报酬递减规律考点1：土地报酬递减的含义考点2：土地报酬递减的基本原理考点3：土地报酬递减规律在土地估价中的应用第六章土地市场理论考点1：土地供给考点2：土地需求考点3：土地供需平衡原理第二部分土地估价方法第一章土地估价概念考点1：土地估价的定义考点2：土地估价的作用及现实意义考点3：土地估价的使用方向考点4：我国土地估价的产生背景和发展过程第二章土地估价的原则考点1：土地估价原则考点2：土地估价各原则的理论依据和产生背景第三章收益还原法考点1：收益还原法概念考点2：收益还原法的基本公式考点3：收益还原法不同情况下的公式考点4：收益还原法估价的基本步骤考点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算考点6：总费用的测算方法考点7：土地纯收益的概念及测算方法考点8：土地还原率的概念及确定方法考点9：收益还原法的适用范围第四章市场比较法考点1：市场比较法概念考点2：市场比较法的特征考点3：市场比较法的原理考点4：市场比较法的基本公式考点5：市场比较法的估价步骤考点6：调查与选择比较案例考点7：确定价格可比基准考点8：交易情况修正考点9：估价期日修正考点10：区域因素比较与修正考点11：个别因素比较与修正考点12：其他相关修正的类型及修正方法考点13：确定比准价格考点14：市场比较法的适用范围第五章成本逼近法考点1：成本逼近法概念考点2：成本逼近法的基本公式考点3：成本逼近法估价步骤考点4：土地取得费考点5：土地开发费考点6：利息考点7：利润考点8：土地增值考点9：土地价格修正与确定考点10：成本逼近法适用范围第六章剩余法考点1：剩余法的概念考点2：剩余法的基本公式考点3：剩余法估价步骤考点4：调查待估宗地情况和最佳开发利用方式考点5：开发完成后不动产价值的测算考点6：开发成本考点7：利息考点8：利润考点9：土地价格的计算考点10：剩余法适用范围第七章路线价法考点1：路线价法的概念考点2：与路线价估价法有关的概念考点3：路线价估价法的操作步骤考点4：路线价的深度修正方法考点5：其他宗地条件修正系数编制考点6：路线价估价法的适用范围考点7：路线价估价法的实际应用第八章基准地价系数修正法考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理考点2：基准地价系数修正法的公式考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤考点4：基准地价系数修正法的适用范围考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第三部分地上附着物及相关财产评估第一章房屋建筑工程基础考点1：房屋建筑分类考点2：建筑物等级考点3：建筑物的主要材料与结构形式考点4：建筑的基本组成与建筑构造考点5：建筑工程图纸的概念与分类考点6：工程建设质量检测的概念与方法考点7：房屋建筑的评定与鉴定第二章建筑物估价考点1：建筑物与构筑物估价的概念考点2：建筑物与构筑物的价格特征和类型考点3：建筑物与构筑物估价的基本方法考点4：建筑物估价的基本原则考点5：建筑物估价的基本程序考点6：房屋质量缺陷损失评估第三章其他附着物估价考点1：土地附着物估价的概念考点2：土地附着物种类及价格特征考点3：土地附着物估价的基本原则考点4：不同土地附着物估价的程序考点5：土地附着物估价的基本方法第四章相关机器设备评估考点1：机器设备的含义考点2：机器设备的分类考点3：机器设备评估的特点考点4：机器设备评估的步骤、基本方法考点5：机器设备评估中成本的实体性贬值的估算方法考点6：机器设备评估中成本的经济性贬值的估算方法第四部分土地估价行业管理考点1：土地估价师资格考试考点2：土地评估机构考点3：土地估价行业协会考点4：土地估价行业自律的基本内容。
[工程类试卷]剩余法练习试卷2及答案与解析
![[工程类试卷]剩余法练习试卷2及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/d8f820ec58f5f61fb736663b.png)
一、多项选择题
每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得0.5分。
1下列费用中，属于土地开发费的有( )。
（A）耕地开垦费
（B）小区开发配套基金
（C）基础设施配套费
（D）造地费
2除作为土地估价的基本方法之一外，剩余法一般还可以应用于( )。
【知识模块】剩余法
3【正确答案】B,C,D
【试题解析】使用良好则不用确定土地最佳利用方式；其他为估价步骤。剩余法估价步骤
1．调查清楚待估宗地的基本情况；
2．最佳开发利用方式的确定；
3．估计开发建设周期和投资进度安排、开发完成后不动产价值的测算；
4．开发成本的计算(包括建筑费、专业费、税费、租售费用)；
5．利息的计算；
6．利润的计算；
7．土地价格的计算。
【知识模块】剩余法
4【正确答案】A,B,C,D
【试题解析】在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。
【知识模块】剩余法
5【正确答案】C,D
【试题解析】写字楼用地、商场用地可以用收益还原法估算出不动产价格。
（A）预测项目开发利润
（B）预测项目建设成本控制标准
（C）测算项目资金合理的利用率
（D）测算项目建设周期
3某评估公司接受委托评估一幢8层商住楼的底层商铺土地价格，该商住楼建于1999年6月，使用良好。公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估，则估价人员应做的工作包括( )。
（A）确定土地最佳利用方式
【知识模块】剩余法
18【正确答案】B
剩余法(一)土地估价师理论与方法
一、大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试基本要求掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。
熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。
了解：剩余法的应用领域。
(三)考试范围1．剩余法概念2．剩余法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)各公式的适用条件3．剩余法估价步骤(1)最佳开发利用方式的确定(2)开发完成后不动产价值的测算(3)开发成本的计算(4)利息的计算(5)利润的计算(6)土地价格的计算4．最佳开发利用方式(1)最佳开发利用方式的选择依据(2)确定最佳开发利用方式所要确定的项目5。
开发完成后不动产价值的测算(1)开发完成后不动产价值的概念(2)不同条件下不动产总价值的计算要求及方法6．开发成本(1)开发成本的概念(2)开发成本的构成及计算依据(3)不同条件下开发成本的计算要求及方法7．利息(1)剩余法中利息计算方式及其区别(2)单利与复利的计算方法(3)传统方法和现金流量折现法(4)利息率的选取依据及确定方法8．利润(1)利润的概念(2)利润的计算依据(3)计算利润的参数确定、计算方法9．土地价格的计算(1)适用公式的选择(2)土地价格的计算公式与方法10．剩余法适用范围二、内容精选剩余法一、剩余法：剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。
为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。
即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格。
二、剩余法的特点根据剩余法的原理和计算公式，剩余法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。
剩余法
剩余法㈠定义与公式剩余法，是在测算完成开发后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
以剩余法评估待开发土地价格公式为：P=A-B-C式中：P--待估宗地价格A--不动产总价B--开发项目整体的开发成本C--客观开发利润㈡估价过程1.不动产总价⑴选择比较实例根据估价规程的规定，按照市场比较法选择市场交易案例的原则、方法和程序，选择以下三个可比实例。
①金隅嘉华大厦底商：金隅嘉华大厦写字楼底商，用途为商业，距商服中心距离较近，商业繁华度较高，位于马连洼北路与信息路交叉路口东北角，交通便捷，公共配套设施较完善，自然和人文环境较优，钢混结构建筑，装修状况为精装，建筑物内部格局合理，适合商业服务业使用。
2015年4月10日成交，总价600万元，建筑面积110平方米，合54545元/平方米。
②富力桃园底商：富力桃园底商，用途为商业，距商服中心距离较近，商业繁华度较高，位于建材城东路富力桃园11号楼底商，交通便捷，公共配套设施较完善，自然和人文环境较优，钢混结构建筑，装修状况为精装，建筑物内部格局合理，适合商业服务业使用。
2015年1月19日成交，总价460万元，建筑面积103平方米，合44660元/平方米。
③：交大嘉园底商交大嘉园底商，用途为商业，距商服中心距离近，商业繁华度高，位于交通大学路3号楼底商，交通便捷，公共配套设施完善，自然和人文环境优，钢混结构建筑，装修状况为精装，底商单间店面，适合商业服务业使用。
2016年3月17日成交，总价2100万元，建筑面积300平方米，合70000元/平方米。
⑵编制比较因素条件说明表根据影响商业用地地价的一般因素、区域因素和个别因素，选择适合的比较因素因子，编制比较因素条件说明表。
表3-1-1 比较因素条件说明表⑶编制比较因素条件指数表根据商业用地地价影响因素对地价影响的大小，对所选比较因素因子进行量化，编制比较因素条件指数表。
2014年土地估价师考试
2014年土地估价师考试《理论与方法》练习题(6)一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，每题1分，共10分。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)(1)就一个会计期间来看，本期发生的成本不一定都与本期的收入相匹配。
( )(2)土地使用年期属于个别因素。
( )(3)成本逼近法中土地所有权收益由两部分组成，即土地原收益和土地增值地租收益( )(4)采用多因素综合评价法可以准确地进行城镇土地分等定级。
( )(5)通常现有新旧房地产中地价的单独评估，均采用剩余法评估。
( )(6)市政管网和道路等基础设施只是间接地影响地价的高低。
( )(7)已知某地区的土地取得费为每亩6万元，开发费用为每亩5万元，平均开发期为2年，贷款年利率为8%，投资回报率为10%，土地收益增值率为6%，则采用成本逼近法估价，可得出地价为14.77万元/亩。
( )(8)根据商业柜台出租资料评估地价。
地价一出租柜台土地收益÷(出租柜台土地面积x 土地还原率)。
( )(9)基准地价对应的使用年期为各用途土地的设定使用年限。
( )(10)社会主义制度下，土地所有权转到国家、集体手中，建立起土地公有制度，所以不存在土地所有权的垄断，因此不存在产生垄断地租的经济条件。
( )2014年土地估计师《土地估价实务》精选试题汇总、单选题:1、由于土地( )的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。
A.土地经济供给的稀缺性B.土地用途的多样性C.土地用途变更的困难性D.土地增值性标准答案：b解析：土地用途的多样性。
土地具有多种用途，既可作工业用地，又可作居住用地、商业用地等。
由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。
2、按照现行分类，殡葬场所用地属于( )。
A.公共建筑用地B.公用设施用地C.商服用地D.特殊用地标准答案：d解析：特殊用地是指军事设施、涉外、宗教、监教、墓地等用地。
[知识]土地剩余法
根据《城镇土地估价规程》（以下简称<规程>），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价对象为居住用地，拟进行房地产开发，且经规划、国土部门确定土地利用条件，根据土地的最佳最有效使用原则，可选择剩余法评估；由于估价对象位于威海市，属威海市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。
（一）剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
其计算公式为：V=A-B-C式种：V————待估土地价格A————开发完成后房地产总价值B————整个开发项目的开发成本C————开发商合理利润1、确定估价对象最佳开发方式估价对象位于武昌区沙湖地区，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区政府及湖北大学。
近几年，随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，不断提升本区域的居住品质，扩大本区域房地产的需求，使之具有相当的潜在发展空间。
结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件，确定待估宗地拟建成中档住宅区。
根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计（土地使用条件）》（建设项目选址意见书武规选[2002]××号附件一）：1、规划用地总面积为29792平方米（以实测面积为准），其中：净用地面积24348平方米（以实测面积为准）；代拆、、代征规划道路面积5444平方米（以实测面积为准）。
2、规划建筑总面积56000平方米；容积率：<2.3；建筑密度：<30%；建筑高度：36米以下；层书：11层以下。
剩余法(计算方法)
剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
计算公式如下：地价＝不动产总价－建筑物开发成本－购地税费－投资利息－投资利润－销售税费1、不动产总价经调查不动产均价为****元/建筑平方米。
待估宗地上总建筑面积为0平方米，则不动产总价为：0×1000/10000＝0.0万元2、建筑物开发成本（1）建筑安装费依据武汉市现行建筑工程概（预算）标准，同时参照武汉市统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，确定建筑安装费单价为****元/平方米，则项目建筑安装费为：0×0/10000＝0.0万元住宅房屋建筑安装费用标准见下表：单位：（元/平方米）（2）小区配套设施建设费用小区配套设施建设费用包括小区公共配套设施建设费及基础设施建设费。
根据小区建筑规模的大小，公共配套服务水平的高低等因素，确定小区配套设施建设费用为0.0。
配套设施（或公建设施）的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所幼儿园、公共厕所、停车场等。
基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。
（3）前期工程费A、勘测规划设计费：估算单价为***元/建筑平方米10～15元/平方米，为：0×0/10000＝0.0万元B、城市基础设施配套费：依据鄂价房服（2002）178号文件，“中心主城区范围内按80元/建筑平方米；周边城区范围内按40元/建筑平方米”计，为：80×0/10000＝0.0万元C、防空地下室异地建设费依据鄂财综发（1997）610号、鄂价费字（1996）304号、武改（1999）125号文件，十层以上，基础埋置深度三米以上，按首层面积1200元/建筑平方米，7000平方米以上，按总建筑面积2％，7000平方米以下，按18元/平方米收取18×0/10000＝0.0万元D、公共消防设施配套费依据鄂政发（1995）170号、鄂价费字（1998）220号，收费为3元/建筑平方米，为：0×0＝0.0万元E、墙体材料专项费用依据鄂价房地字（1998）218号，按8元/建筑平方米计（郊区、县按建筑6元/建筑平方米），为：8×0＝0.0万元F、白蚁防治费依据武政[1997]20号，按0.96元/建筑平方米，为：1.2×1000＝0.0万元G、商矼交易费依据鄂价房地产字（2002）49号，按建安费的0.9‰计，为：0.9‰×0.0＝0.0000万元H、散装水泥专项基金依据财综字（2002）23号，按1.5元/建筑平方米，为：1.5×1000＝0.0万元I、生活垃圾处理费依据鄂价费（1992）232号，鄂价房地字[2000]132号，按18元/建筑平方米（含清运费6元/建筑平方米，处理费12元/建筑平方米），为：18×0＝0.0万元J、工程质量监督费依据鄂价费字[2001]329号，按建安费的0.14%计（1.4-2.1‰），为：0.0×0.14％＝0.0万元K、交易服务费依据鄂价房地产字（2002）47号，按建安费的0.8‰，为：0.0×0.8‰＝0.0万元L、建筑合同鉴证费依据鄂价房地产字（2002）47号，按建安费的0.007%（最高收费标准为2100元）计，为：0.0×0.007％＝0.0万元M．工程定额测定费根据《国家计委、财政部关于第一批降低22项收费标准的通知》以及《湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知》鄂价房服[2002]47号武汉市将工程定额编制管理费和劳动定额测定费统一作工程定额测定费收取，为0．5‰－2．1‰。
第六章-房地产评估答案
第六章房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。
A.70B.50C.40D.452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ D ）。
A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ C ）。
A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。
投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ B ）。
A.120万元B.79.23万元C.60万元D.100万元土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。
5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（ A ）评估较为合适。
A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（ A ）元。
A.3 609B.2 500C.3 541D.4 500先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。
7.土地的“三通一平”是指（ C ）。
A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。
剩余法
• 2．求毛地价格的公式
• 所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权 出让手续)，具有“三通”或条件完备的基础设施，但未 进行拆迁的可用于建筑的土地。 • (1)适用于在毛地上建成房屋的公式 • 毛地价格＝开发完成后的房地产价格－由毛地建成 房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地 开发利润－买方购买毛地应负担的税费 • (2)适用于将毛地开发成熟地的公式 • 毛地价格＝熟地价格－由毛地开发成熟地的开发成 本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购 买毛地应负担的税费
（三）根据估价对象细化的公式： 1．生地价格公式
• 生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于 建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不 具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除 的房屋、构筑物尚未拆迁。 • (1)适用于在生地上建成房屋的公式： • 生地价格＝开发完成后的房地产价格－由生地建成房屋的开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应 负担的税费 • (2)适用于将生地开发成熟地的公式，所谓熟地，指具有完善的基础 设施，且地面平整，可用于建筑的土地。 • 生地价格＝开发完后熟地价格－由生地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应 负担的税费
土地估价方法-------剩余法
剩余法
• • • • • 剩余法概述 剩余法基本公式 剩余法估价程序与方法 应用剩余法估价的常见问题 剩余法的应用实例
一、剩余法概述
（一）定义
• 剩余法（The Hypothetical Development Method或Residual Method）又称假设开发法、 倒算法、残余法或余值法等，是在估算开发完成后 不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开 发成本及有关专业费、利息、利润、税收等费用后 ，以价格余额来估算待估土地价格的一种估价方法 。 • 从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其 可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了 获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总 价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余 价格”。即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑 物本身的价格。
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1 开发建筑成本费用包括()。
A．直接工程费
B．建筑承包商利润
C．发包商负担的建筑附带费
D．间接工程费
2 不动产开发的预付资本包括().
A．地价款
B．税金
C．专业费
D．开发建筑费
3 残余估价法可分为（）。
A.土地残余法
B.房屋残余法
C.建筑物残余法
D.机器残余法
4 采用剩余法估价时，调查土地区位条件和利用状况的主要目的是（）。
A.计算建筑密度
B.估算土地开发费用
C.估算建筑成本
D.确定土地最佳利用方式
5 运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受()的限制。
A．土地收益
B．市场变化
C．城市规划
D．开发前景
6 剩余法中不用计算利息的项目是()。
A．地价
B．建筑费用
C．专业费用
D．投资利润
7.判断题预付地价款的利息额应以整个开发建设周期的一半计算。() 参考答案错8.判断题
通常现有新旧房地产中地价的单独评估，均采用剩余法评估。() 参考答案错9.判断题对附
有建筑物的土地进行估价时，只有当建筑物比较新且处于最有效使用状态时，剩余法才是最
有效的方法。() 参考答案对