2016年房地产估价师考试《经营与管理》真题及答案
一、单项选择题 1.【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有( )。 【选项】 A.用途广泛性 B.异质性 C.弱流动性 D.长寿命性 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
【考点】 2.【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是( )。 【选项】 A.房地产投资更易变现 B.房地产投资所需资金少 C.房地产投资收益更高 D.房地产能保值增值 【答案】D 【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。 【考点】 3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。 【选项】 A.进入稳定期的优质收益型房地产投资 B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资 C.机会型房地产投资 D.刚竣工的收益型房地产投资 【答案】C 【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。
【考点】 4.【题干】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为( )。
【选项】 A.14% B.19% C.21% D.22% 【答案】B 【解析】本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%
【考点】 5.【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。
【选项】 A.开发强度系数 B.土地转化率 C.住房可支付性指数 D.住房市场指数 【答案】A 【解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。
【考点】 6.【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。
【选项】 A.平均空置率 B.平均吸纳率 C.平均交易量 D.平均租售价格 【答案】A 【解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。
【考点】 7.【题干】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括( )。 【选项】 A.房地产开发企业对市场预测的偏差 B.购房者对市场预测的偏差 C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为 D.房地产开发资金的易得性 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开放商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。
【考点】 16.【题干】张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为( )。
【选项】 A.7.05% B.7.17% C.14.10% D.14.34% 【答案】A 【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。有题意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，则(1+r/2)20=2，得r=7.05%。
【考点】 17.【题干】某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别为100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为( )万元。
【选项】 A.110.00 B.110.47 C.119.31 D.172.43 【答案】C 【解析】本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31。
【考点】 18.【题干】某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是( )元。
【选项】 A.23096.67 B.24308.23 C.24754.28 D.25523.64 【答案】B 【解析】本题考查的是复利计算。因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的结果。
【考点】 19.【题干】李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为( )元。
【选项】 A.948.72 B.1039.09 C.1200.58 D.2149.29 【答案】B 【解析】本题考查的是复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240个月，P=30万元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，则从第11年开始的月还款额为A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。
【考点】 20.【题干】某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是( )元。
【选项】 A.10923.89 B.12673.39 C.23326.61 D.25076.11 【答案】A 【解析】本题考查的是投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。P=A/i×[1-1/(1+i)n]=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第10年投资回报=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。
【考点】 21.【题干】某房地产投资项目总投资5000万元，其中资金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为( )。
【选项】 A.12.00% B.14.00% C.14.80% D.17.20% 【答案】C 【解析】本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷金=5000-2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300万元，2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平=(2000×R+3000×R-300)/2000=22%。解得R=14.8%。
【考点】 22.【题干】在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是( )。 【选项】 A.建造费用 B.融资费用 C.其他工程费用 D.专业人员费用 【答案】B 【解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。
【考点】 二、多项选择题 1.【题干】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有( )。
【选项】 A.国债收益率 B.银行存款利率 C.市场平均投资收益率 D.银行贷款利率 E.银行同业拆借利率 【答案】AB 【解析】本题考查的是资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多=上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。
【考点】 2.【题干】下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有( )。 【选项】 A.房屋基础和结构的投资 B.土地购置费用 C.城市公共配套设施建设费 D.房屋水、电、卫等附属工程的投资 E.厂房内的工艺设备购置和安装费用 【答案】AD 【解析】本题考查的是房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。
【考点】 3.【题干】关于房地产空间市场的说法，正确的有( )。 【选项】 A.存在的目的是为获取房地产投资收益 B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业 C.需求者可以通过租赁来满足其需求 D.供给来源于房地产资产市场 E.供求关系不会影响房地产市场中的需求 【答案】BCD 【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获得投资收益;选项E错误，空
2016年下半年山东省房地产估价师《经营与管理》：现金流量及资金时间价值模拟试题
2016年下半年山东省房地产估价师《经营与管理》：现金流量及资金时间价值模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产过度开发比房地产泡沫的危害__。
A．更大B．一样C．小D．不可比2、房屋征收实施过程中，征收__不予补偿。
A．产权不明确的房屋B．超过批准期限的临时建筑C．合法建筑D．未售的公有住房3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。
A：6．0％B：6．9％C：8．8％D：9．0％E：工业用地的监测点评估价格4、城市房屋拆迁估价时点一般为。
A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日C：房屋拆迁许可证颁发之日D：房屋拆迁结束之日E：房地产估价机构必须加盖公章5、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。
A．下降B．上升C．不变D．不能确定6、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。
A：收益法B：经济法C：权益法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格7、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。
已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。
A：甲>乙>丙>丁B：乙>丁>甲>丙C：乙>丙>甲>丁D：丙>乙>丁>甲E：工业用地的监测点评估价格8、房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且__。
2016年辽宁省房产估价师《经营与管理》秘籍：开发期与租售期试题
2016年辽宁省房产估价师《经营与管理》秘籍：开发期与租售期试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗土地面积2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是．【2004年考题】A：建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡B：建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡C：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡D：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡E：工业用地的监测点评估价格2、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。
A：投资价值B：谨慎价值C：快速变现值D：市场价值E：工业用地的监测点评估价格3、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是．【2006年考题】A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E：工业用地的监测点评估价格4、对建设工程的施工质量负责的单位是。
A：施工单位B：监理单位C：建设单位D：建设主管部门E：执行层的组织协调5、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。
A．物业管理合同B．物业服务合同C．前期物业服务合同D．后期物业服务合同6、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值B．投资者购买待开发房地产应负担的税费C．销售费用和销售税费D．开发成本和管理费用7、下列不属于划拨土地使用权范围的是。
A：政府大楼建设用地B：商品房建设用地C：经济适用住房建设用地D：国家重点扶持的水利项目用地E：房地产估价机构必须加盖公章8、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是__。
房地产估价师之开发经营与管理考试经典知识题库
房地产估价师之开发经营与管理考试经典知识题库1、2016年末，某市住房总量为4000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房2750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为150万m2，商品住房空置量为250万m2，则该市2016年末的经济适用住房空置率是（ ）。
A.9.1％B.12.7％C.18.7％D.37.5％【答案】 D2、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（ ）年。
A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】 D3、关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。
A.现在的100 万元与5 年后的100 万元的价值相同B.现在的100 万元可能与5 年后的148 万元价值相同C.现在的100 万元可能与2 年前的121 万元价值相同D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较【答案】 A4、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）。
A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动【答案】 B5、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（ ）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资【答案】 B6、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（ ）。
A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】 C7、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（ ）。
A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】 C8、（）是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-58
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-58单项选择题1、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是()。
A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数【正确答案】：D2、关于房地产估价误差的说法，错误的是()。
A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【正确答案】：B3、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。
则该建筑物的成新率为()。
A.44%B.50%C.67%D.86%【正确答案】：C4、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。
A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率【正确答案】：C5、收益法适用的条件是房地产的()。
A.收益能够准确预测B.风险能够准确预测C.收益或风险其一可以准确预测D.收益和风险都能够准确预测【正确答案】：D6、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。
A.商品住房B.限价商品住房C.经济适用住房D.廉租住房答案：D解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。
北京2016年房地产估价师《经营与管理》：现金流量及资金时间剖析
北京2016年房地产估价师《经营与管理》:现金流量及资金时间价值试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意1、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b,是由决定的。
A:房地产的历史价格资料B:房地产的未来价格资料C:房地产的现实价格资料D:估价师选取的现时和未来的价格资料E:工业用地的监测点评估价格2、抵押当事人约定对抵押房地产保险的,由抵押人为抵押的房地产投保,保险费由负担.A:抵押权人B:抵押人C:中介公司D:保险公司E:执行层的组织协调3、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时,若采用现金流量折现法计算,则该待开发房地产开发经营期的起点应是。
A:待开发房地产开发建设开始时的具体日期B:待开发房地产建设发包日期C:取得待开发房地产的日期D:房地产开发完成并投入使用的日期E:工业用地的监测点评估价格4、在假设开发法的传统方法中,一般不计利息的项目为。
A:待开发房地产价值B:管理费用C:销售税费D:购买待开发房地产应负担的税费E:工业用地的监测点评估价格5、张某购买刘某的住房,两人签订了二手房买卖合同,约定总价款为260万元,双方约定违约金26万元,张某向刘某支付定金70万元,价款于半年后一次付清。
5个月后,该住房价格上涨为400万元,若刘某违约,张某可获得的最高违约责任价款是__万元。
A.96B.104C.140D.1666、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元,竣工后的销售收入为4500万元,销售税金及附加为248万元,应缴纳的土地增值税为370万元,则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。
(2007年试题A:45.05%B:49.31%C:58.86%D:63.6%E:借款合同7、土建工程计划利润的计算基数是__。
A.人工费B.直接工程费C.间接费D.直接工程费+间接费8、缴存住房公积金的工资基数是。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-76
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-76单项选择题1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。
A、销售收入B、租金收入C、转让收入D、利息收入2、甲、乙两个物业2016年10月的价值均为1000万元，预计2017年10月，甲物业的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，乙物业价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是()。
A、甲物业投资风险大B、乙物业投资风险大C、甲、乙两个物业投资风险相同D、无法判断3、当投资者通过债务融资进行投资的时候，其更加重视()。
A、风险收益B、风险损失C、风险报酬D、最大期望收益4、下列选项中不属于系统风险的是()。
A、通货膨胀风险B、市场供求风险C、变现风险D、决策风险5、急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是()。
A、周期风险B、利率风险C、变现风险D、通货膨胀风险【答案与解析】1、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。
房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性租金收入。
参见教材P12。
2、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。
甲物业预期收益=1100×50%+900×50%=1000(万元);乙物业预期收益=1200×50%+800×50%=1000(万元)。
这两个物业的价值相等，期望值相等，比较一下标准差，计算式如下：甲的标准差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5]1/2=100;乙的标准差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200。
标准差越小，风险越小，因此甲的风险较小，所以乙物业投资风险大。
参见教材P16。
3、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。
房地产估价师《经营与管理》专项试题与答案
房地产估价师《经营与管理》专项试题与答案1、房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.能够得到税收方面的好处B.易于获得金融机构的支持C.能抵消通货膨胀的影响D.提高投资者的资信等级标准答案：c2、我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。
这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险标准答案：b3、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。
这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险标准答案：a4、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。
这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险标准答案：b5、某投资商欲进行写字楼置业投资。
其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。
此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04标准答案：b解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.746、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.变现风险D.政策风险7、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个( )。
A.正的协方差B.负的协方差C.标准协方差D.绝对协方差标准答案：b8、竞争导向定价法不包括( )。
A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法标准答案：d9、下列属于房地产开发直接投资的是( )。
浙江省2016年房地产估价师《经营与管理》第一章历年考情考试试卷
浙江省2016年房地产估价师《经营与管理》第一章历年考情考试试卷浙江省2016年房地产估价师《经营与管理》第一章历年考情考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为__。
A．市场不景气B．该别墅区的环境条件变差C．该别墅区的单位开发成本降低D．开发商获得满意的利润即可2、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为元／㎡。
A：2025B：2250C：2700D：3000E：工业用地的监测点评估价格3、影响房地产价格的环境因素不包括。
A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格4、张某欲购买建筑面积为100 ㎡的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需要费用500元，无残值，周边地区同类住房价格为1800元／㎡，则该房地产的适合价格为。
A：180 000元B：179 500元C：159 500元D：90 000元E：工业用地的监测点评估价格5、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。
A．个别性B．独占性C．流动性差D．易受限制性6、自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到__。
A．1%B．2%C．3%D．4%7、成本法最基本的公式是__。
A．房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B．房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C．房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧D．房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧8、一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。
2016年上半年山东省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性考试试题
2016年上半年山东省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10 000 ㎡，，运营费用率为40％。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。
A：548．19B：558．15C：567．39D：675．40E：工业用地的监测点评估价格2、房地产长期贷款利率上调，导致__。
A．新开发量增加，存量增加，租金下降B．新开发量减少，存量减少，租金增加C．租金增加，开发成本增加，存量减少D．开发成本增加，存量减少，租金增加3、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。
A：空间直线距离B：交通路线距离C：交通时间距离D：经济距离E：工业用地的监测点评估价格4、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。
若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为__。
A．899B．10013C．1349D．15005、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是。
A：本次贷款的月还款额／月均收入B：(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)／月均收入C：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)／月均收入D：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)／月均收入E：借款合同6、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。
房地产估价师《经营与管理》模拟题及答案
房地产估价师《经营与管理》模拟题及答案2016年房地产估价师《经营与管理》模拟题及答案2016年房地产估价师备考正在火热进行中，考生们在复习《理论与方法》时，考生可以通过试题练习来训练做题速度，了解考试的题型特点。
下面店铺为大家搜索整理了关于《经营与管理》模拟题及答案，欢迎参考练习，希望对大家备考有所帮助!想了解更多相关信息请持续关注我们店铺!一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.一般来说，与长期投资相比，短期投资( )。
A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长2.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有( )。
A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性3.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是( )。
A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券4.关于投资组合理论的说法，正确的是( )。
A.投资者应选择毫无风险的投资组合B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消5.关于房屋施工面积的说法，正确的是( )。
A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积10.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是( )。
A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法11.某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于( )。
A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查12.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是( )。