合肥绿城翡翠湖玫瑰园别墅整合推广思路
绿城集团别墅产品开发设计策略
绿城集团别墅产品开发设计策略绿城房产集团作为中国现代别墅开发的先行者之一，所开发的别墅产品具有明显的阶段性印迹，10年间，完成了从造房到造园到造生活三代别墅的演变和升华。
第一代：造房子。
1994年至1998年间开发的第一代桂花园系列别墅属于典型的居住型城市别墅，产品形式融合了东南亚的某些建筑元素，体现了绿城人对别墅建筑最淳朴的诠释。
第二代：造庭园。
从1996年开发山地别墅九溪玫瑰园开始，绿城进入第二代别墅开发。
绿城第二代别墅引进了美式别墅的建筑形态及庭院意向，建筑形态及产品特质在2000年开始营建的桃花源别墅区继续得到延续及提升。
第三代：造生活。
2005年推出的桃花源南区全装修园景别墅标志着绿城进入第三代别墅产品开发、研究和提升阶段，同阶段的产品还包括上海玫瑰园、长沙青竹园和南京玫瑰园。
绿城第三代别墅的开发是基于对居住方式的深切认识后，一种反映到生活方式层面的诉求，一种对理想居住深层次的解读。
绿城别墅代表作之一：杭州九溪玫瑰园绿城•杭州九溪玫瑰园位于杭州之江国家旅游度假区内，背枕五云山，面眺钱江水，周邻云栖竹径、九溪烟树，景色十分怡人。
作为绿城首部山水人文别墅作品，九溪玫瑰园因其自然和建筑的完美融合，被专家们称作“不破坏环境,不辜负山水，国内乃至国际一流的别墅园区”。
2000年10月21日，联合国人居中心主任安娜女士在参观完绿城•杭州九溪玫瑰园后留下了“Good to be here!”的题词。
九溪玫瑰园作为杭州人居环境的经典代表楼盘，为杭州赢得了荣誉。
九溪玫瑰园基本信息：地理位置：位于杭州之江国家旅游度假区建筑面积：东区255亩，西区302亩，雨笛区38亩总户数：东区121栋别墅、30套公寓；西区100栋别墅；雨笛区8栋别墅开工时间：东区1996年12月；西区2000年12月；雨笛区2004年11月开发期数：分东区、西区、雨笛区三期开发交付时间：东区2000年5月；西区2004年10月；雨笛区2007年10月园区配套：会所、网球场、室外泳池图二：因地制宜因景制宜杭州九溪玫瑰园以灵活、自由的规划实现对树木的保护、规避，表达对自然的尊重。
cu绿城-合肥桂花园全程策划方案-140PPT-有点老
2 市场层次均匀
a.因有着较好的环境优势,蜀山区高档项目多集中在黄 山路、长江西路附近。
b.本区域低档项目较少。
c.黄山路地区的项目以中档为主，均价多在2200元/平 米上下，自2000年——2019年上半年，该地区成为人 们关注的焦点。其中以开发的“梦园”为代表。近期， 新华集团的
3 购买力较强
1 、资金总量：
随着元一、绿城、广厦、广利、深圳城投等 外地企业纷纷加入合肥的开发队伍，加上本地的 开发企业，合肥房产的投资资金总量呈现上升趋 势，达到73.79亿元之巨，比2019年的70.00亿增 长了29.9%的幅度，发展较快。
2 、价格走势： 上文已有分析，此不重复。
3 、景气指数： 梦园的成功开发以及一批高档小区的出现
形势究竟是什么样的？
魏杰的论点是有一定根据的，主要表现 如下：
1、 世界经济的不景气：
“9.11事件”发生后，整个世界的经济 陷入严重的下滑状况，股市狂跌，“道格拉 斯”指数直线下降，从而导致整个东南亚经 济随着全球经济的动荡而危机四伏。可以明 显地感觉到，目前中国的股市也很低靡，这 就使原先很有购买能力的一部分人群由于股 市套牢或投资周转不灵而失去了原有的购买 能力；
合肥房市也有问题
乐观确实乐观，但是不能盲目，因为问 题也很多：
1 竞争：
由于大量外来企业的进入，在面对这些相对成熟 的“入侵者”时，本土企业开始感觉到前所未有的压 力，于是，纷纷寻找自己的突破口。
目前，上海、广东等地的房产策划顾问公司已经 陆续登陆合肥，与本土的开发公司合作，推出形式各 异的项目，加剧了本土的房产市场竞争，同时也提高 了竞争力。
c. 客户资源优势：蜀山区购买力较强，康居型住宅成为主 流，梦园的成功开发带动了该地域高档住宅的发展趋势 和消费趋势。
合肥君安国际置业滨湖别墅推广策略思考180
序 别 有 滋 君
安
。 味 别
墅 历 程
合肥的别墅，不得不提及两个项目，
。 其一是元一高尔夫，其二是碧湖云溪。
。 别墅是奢侈的艺术，
高尔夫奢侈于五亩一宅，十亩一园的致远，
。 碧湖云溪奢侈于地段的繁华；
前者在国家级贫困县的当家大塘，以高尔夫球会破题，实现了省会高尔
。 夫时代。 。 后者是城市别墅的典范，城市软环境社区的创行者。
代表作：和庄、御景山庄
2005-2007年： 土地政策开始加紧，纯别墅项目未出现， 主要以金星家园、国建香榭水都、帝豪星港湾 等别墅为点缀销售，别墅销售未成规模， 主要形态以叠拼别墅为主， 其中的亮点是以元一高尔夫别墅的热销， 掀起了合肥人对别墅的重点关注；
代表作：元一高尔夫别墅
在售别墅项目： 碧湖云溪、绿色港湾、玫瑰绅城、 帝豪星港湾等
壹
谁 的 别江
。 山 墅
简 史
早期别墅项目： 琥珀山庄、和庄、御景山庄、元一高尔夫别墅 以及维多利亚花园、栢景湾、香榭水都、金星家园 等项目的少量别墅物业
2001-2002年：起步阶段，
合肥城建第一次将真正的别墅带到合肥， 成为当时合肥最为高档的居住小区。
代表作：琥珀山庄
2003-2004年： 合肥第一个纯别墅“和庄”亮相合肥，并产生极大影响， 随之御景山庄开盘，形成了合肥的第一轮别墅热， 而柏景湾、新加坡花园城等小区纷纷规划有别墅， 整个别墅的物业类别主要以叠拼为主，少量联排， 别墅市场初现规模。
徽派建筑作为中式建筑的最重要部分， 成为中国建筑文化复兴的一面旗帜，也是中国徽文化的璀 璨财富！
民族的才是世界的！徽文化的今天大放异彩！ 而作为徽文化的重要载体， 徽派建筑诉说着徽文化的过去与今天！
宁波绿城白沙湾玫瑰园XX年营销策划推广思路67页
1）媒体投放
1、 强化品牌形象，宁波市域形象导入湾岸别墅生活。更 换宁海、三江口户外形象。（5月初） 2、投放航空杂志、感觉生活期刊，映射二批法式销售信 息，为二期小院别墅造势。（5月中旬、7月刊）
3、搜房、搜狐、新浪网络媒体专题投放。（5月底） 4、 Ⅱ期西班牙观海小院别墅 即将公开（8月中旬）
活动营销方面： 通过9月18日喜来登酒店签约仪式时间活动。在加强
高端圈层口碑传播的同时，也为销售积蓄有效客户带 来了较好的机会。同时在媒体上也第一次亮相。
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• 2011年活动鉴赏：
9月酒店签约仪 式
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海 · 大 目
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5）建立项目网页及门户网站
• 09年项目已在焦点网、新浪网、搜狐导入形象专题网页， 为项目品牌的进一步提升，建议与房地产门户网站合作开 设项目网络专题页面，及时更新项目产品信息及项目最新 照片，通过网络这一新型的媒体宣传渠道，全方位的对本 案进行有效的宣传。
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2012第年二营部销分推广计划
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中国东海岸 纯独栋 滨海别墅标杆
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2012年白沙湾玫瑰园推广思路：以外打内 推广核心点： 主线：构建长三角湾岸别墅标杆形象 主助力（重点推广）：中国东海岸，收藏级独栋别墅区 （沙滩资源刺激市场眼球，提升项目整体品牌形象） 辅助力（辅助推广）：湾岸别墅、法式园景、喜来登酒店、 源自绿城玫瑰系
绿城合肥翡翠湖玫瑰园客户恳谈会讲座
2、中式合院的起源和特征 中式合院一般所指为四合院，四合院是
由正房(一般是北房)、东西厢房和南房组成 ，以南北纵轴对称布置和封闭独立的院落， 并由东西南北四面四堵墙所围合成的一个私 密的院落.
绿城合肥翡翠湖玫瑰园客户恳谈会
自元世祖忽必烈在北京建都起，都城建设开 始了。元代的北京城称之为大都，建造之初，经 过了认真的规划，四合院与宫殿、衙署、街区、 胡同同时出现，有马可•波罗的描述为据：“街 道甚直，此端可见彼端，盖其布置，使此门可由 街道远望彼门也”，“其美善之极，未可言宣” 。在明清时期，北京城的四合院约占民居的一半 ，“四合院”这种基本的居住形式逐渐形成并不 断完善，成为今天我们见到的四合院。四合院虽 以民居的面孔出现，但在漫长历史中，这种建筑 形式被广泛运用在宫殿、官衙、道观、寺庙乃至 陵寝当中。只有四合院的建筑布局，才是中国人 普遍认同并已根深蒂固的住宅形式，而四合院的 建筑规制所体现出的礼教意味和风水学考究，也 代表了中华文绿明城合的肥翡严翠湖肃玫瑰和园客厚户恳重谈会。
绿城合肥翡翠湖玫瑰园客户恳谈会
17世纪下半叶，法国文化艺术的主导潮流是古典主义。古典 主义美学的哲学基础是唯理论，认为艺术需要有严格的象数学一 样明确清晰的规则和规范。同当时在文学、绘画、戏剧等艺术门 类中的情况一样，在建筑中也形成了古典主义建筑理论。
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法国在十七世纪到十八世纪初的路易十三和路易十四专制王权极盛时 期，开始竭力崇尚古典主义建筑风格，建造了很多古典主义风格的建筑。 古典主义建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。 法国古 典主义建筑的代表作是规模巨大、造型雄伟的宫廷建筑和纪念性的广场建 筑群。
绿城合肥翡翠湖玫瑰园客户恳谈会
合肥君安国际置业_滨湖别墅推广策略思考_180PPT
等项目的少量别墅物业
2001-2002年：起步阶段，
合肥城建第一次将真正的别墅带到合肥， 成为当时合肥最为高档的居住小区。
代表作：琥珀山庄
2003-2004年： 合肥第一个纯别墅“和庄”亮相合肥，并产生极大影响， 随之御景山庄开盘，形成了合肥的第一轮别墅热， 而柏景湾、新加坡花园城等小区纷纷规划有别墅， 整个别墅的物业类别主要以叠拼为主，少量联排， 别墅市场初现规模。
这12个别墅项目的总建筑供应体量为227.96万㎡，其中绿色港湾的建筑面积最大。
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
占地面积
这12个别墅项目的总占地为5021亩，其中绿色港湾的占地面积最大。
蜀山 名筑 100
和庄 90
御景 山庄 81
维多 利亚 90
维也 纳森 305
金星 家园 151
蜀山名筑
和庄 高新/蜀山 御景山庄 维多利亚
173套联排
114套 101栋 80栋
4万
3万 2.8万 2.8万
100亩
6万 81亩 90亩
206-280
197-302 227-325 221-338
剩2栋
剩30％ 20套 剩2栋
5500
5300 7000 5000
2004
2003 2004 2003
中式别墅
现代别墅
合肥别墅项目区域分布图
元一高尔夫别墅 栢景湾 金色池塘 和庄 御景山庄 蜀山名筑 大溪地 金星家园 维 也 纳 森 林 新华学府春天 国建 香榭水都 帝豪 星港湾
万振逍遥苑
碧湖云溪 玫瑰绅城 绿色港湾
杭州绿城之江云栖玫瑰园项目策略推广提报
规划套数：200户
曾经的之江：
杭州别墅发展最早的区域，传奇别墅的诞生地。
今日之江
中国12个国家级度假区之一 顶级别墅的汇聚之地
最适宜居住的区域之一 杭州高端人居仰止
之江之地位
坐落国家级度假休闲区
两个高尔夫球场，两个五星级标准的酒店，15个别墅园区，再加上本身就是一件艺术品的中国美院……这里集中了 杭州除西湖之外几乎所有的景点与游览区，无论航空公司、军政机关或是工会组织都在这里建有高规格的疗养院， 度假村、度假酒店、主题公园和高尔夫球场构成休闲度假的生活体系，美誉巅峰。
艺术氛围浓郁，气质高贵
之江之人文
政府在该区块投入了大量人力物力，由20个商贸、休闲、生态大项目带动整个地区的发展，在自然风景之中又 添加了更多的人文风景。 借助浙江大学、中国美院和浙江工业大学等高等院校的集聚资源，之江转塘板块除了“之江文化创意园·凤凰 创意国际二期”、 “商务中心一期”等5个主体工程建设之外，还准备开工建设国际会议中心等6个大项目工程。 根据政府规划，将在5至8年内，把该区块打造为融特色化、国际化、品牌化于一体的“国际艺术新区”，营造 人与自然和谐共生的高品质生态示范区。
精心规划。
在保证南北朝向的基础上，充分利用原生地貌，将景观资 源最大化，建造法式古典建筑风格的联体排屋和双拼排屋。 主入口处为泛商业中心区域，通过相对窄小的口子与生活 区以及中心湖区自然过渡，做到整个项目亦有合理的动静 分区，既享便利，又无喧嚣。
项目规模：占地3.8余万平米，总建筑面积1.4余万平方米 容积率：0.38 绿化率：40％
物业类型：独栋别墅 规划套数：50户
2003年
润和山庄
九溪玫瑰园
杭州绿城之江云栖玫瑰园项目策略推广提报
2004年
景月湾
九溪玫瑰园
西湖高尔夫别墅
枫丹白露山庄 润和山庄 梦湖山庄 本项目 景月湾
阳明谷
云栖蝶谷
项目规模：占地180亩，总建筑面积43500平方米 绿化率：52％
物业类型：独栋别墅、排屋、度假公寓 规划套数：152户别墅排屋
2004年
九溪玫瑰园
绿城·蔷薇谷
备选案名
越無墅
暗喻“从我之后浙江（越）再无别墅”，体现出项目的自信与霸气， 同时谐音“阅无数”。案名极其别致，易于识记和传播。
传奇和理想的拥有者
（目标人群分析）
【一群人·购房者】
民营企业家 投资获利者/集团董事局董事 上市公司管理者/外资企业总裁级管理者 IT 先锋 某行业杰出人士
物业类型：别墅 规划套数：约221幢别墅
2002年
梦湖山庄
九溪玫瑰园
西湖高尔夫别墅
枫丹白露山庄 润和山庄 梦湖山庄 本项目 景月湾
阳明谷
云栖蝶谷
该楼盘2002年开发别墅物业，现已无房可售。
2002年
九溪玫瑰园
西湖高尔夫别墅
枫丹白露山庄 润和山庄 梦湖山庄 本项目 景月湾
阳明谷
云栖蝶谷
枫丹白露山庄
艺术氛围浓郁，气质高贵
之江之人文
政府在该区块投入了大量人力物力，由20个商贸、休闲、生态大项目带动整个地区的发展，在自然风景之中又 添加了更多的人文风景。 借助浙江大学、中国美院和浙江工业大学等高等院校的集聚资源，之江转塘板块除了“之江文化创意园·凤凰 创意国际二期”、 “商务中心一期”等5个主体工程建设之外，还准备开工建设国际会议中心等6个大项目工程。 根据政府规划，将在5至8年内，把该区块打造为融特色化、国际化、品牌化于一体的“国际艺术新区”，营造 人与自然和谐共生的高品质生态示范区。
合肥别墅3000亩项目泊天下策划方案58页
合肥别墅3000亩项目泊天下策划方案58页1、策划前言2、策划目的3、策划依据4、策划思路5、策划内容策划篇一、策划前言1、以人为本，第一尊重人，然后取悦人。
2、复合地产不是简单的地产与其他产业的叠加，不同于纯粹拼价格的血战，它是建立在对消费行为适应的了解，和创新生活方式的基础上，将房地产业和其他关联产业有机整合，从而将某种既具有号召性又具有贴近性的生活方式完整地表达在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中。
3、成功的地产复合应表达在开发理念、功能价值、生活体验，系统工程，开发模式，资源整合六大层面。
4、本项目结合合肥的都市规划，开始进行了房地产业与健康、教育、商务、文化、旅行等多产业的结合，并拥有了国际性、共需性、唯独性三个特色，由开发商上升到都市运营商的角色。
5、整合推广是个一体化的运作过程，从报纸广告、电视广告，电台广告，到公关活动，现场包装，宣传资料，创新应贯彻到每一个环节中去，最后只要产品没有问题，成功完成能够期待。
二、策划目的不同的时期，拥有不同的策划目的。
但策划的最终目的可不能改变。
要完成这一目标，必须通过一个紧密和谐的过程来完成。
在那个过程中不断积存与完善，力求达到营销策划的最终目的：◆引导消费促进销售在那个过程中，时期性策划目的为1、塑造本项目整体品牌形象，为后期的营销推广树立良好的品牌形象。
2、瞄准目标人群，有效地进行项目产品的营销推广。
3、树立开发商的企业形象，为其后续产品的推出奠定良好的市场基础。
三、策划依据给我一个支点，我能够撬起地球。
策划的依据来源于市场。
市场，瞬息万变。
因为，市场上的产品，在不断更替。
因此：产品，确实是策划的依据，是支撑起整个营销的支点。
立足产品，才有有效策划的可能。
四、策划整体思路策划的思路来源于消费者。
针对消费者做出的产品是有市场基础的产品。
针对消费者做出的产品是有市场前景的产品。
针对消费者做出的产品确实是能够在市场上顺利实现销售的产品。
因此，差不多的策划思路是：1、我们的产品是什么？2、我们产品的消费者是谁？3、我们如何样针对消费者进行产品的营销推广？五、策划内容（一）地块篇1、地块概述本项目地块位于312国道（至南京、芜湖、马鞍山、蚌埠）与南淝河交汇处，共3000亩地。
绿城·翡翠湖玫瑰园中国法式合院别墅鉴
二、独门独院，开放和私密的完美结合. 开放指别墅的社区感、街区界面的打开， 公共轴线的布局运用，增强邻里之间的交流， 里弄式花园街区的对称布局，根除别墅区缺乏 邻里感的弊端。 中国人最理想的住家是前庭后院，四世同 堂。在这样的空间里，才真正体会到什么是天 人之乐，什么是大隐于市。私家庭院，别致典 雅。院落具有相当充分的私密性和安全性，每 一个私家庭院都是一个露天起居室，家人在天 圆地方的合院里，享受其乐融融的生活。
传统排 屋住宅 的庭院 均为开 敞式空 间，易 受相邻 住户的 视线干 扰，私 密性较 弱
私家花园
一系列建筑灰空间和组合庭院的设置，使得住宅室内 外得以密切对话和无缝相融，力求将住宅的庭院真正打 造成为私家自由生活的天地。
私家花园
庭院私密性的保 证使建筑可以面向庭 院敞开，室内外空间 和景观的联系得以更 加通透无阻。
私家花园
“庭院”是人类永恒的居住主题，是住宅品质的重要标尺。 而私密性以及建筑室内外空间的交流融汇是其最重要的两个 空间属性，也是家居生活得以在庭院中延展的基本条件。
本项目通过合院住宅这一产品的研发，巧妙地解决了传统 私家花园 排屋相邻住户之间对庭院的相互视线干扰问题。
合院住宅 的庭院通 过降低层 数及通过 建筑和连 廊围合可 以阻挡周 围住宅对 庭院空间 的视线干 扰
5、三段式立面，构图简洁端庄，几何性很 强，轴线明确，主次有序。底层结实沉重， 中层是虚实相映的柱廊，顶部是水平向厚檐。 6、新古典主义立面构成模式与内部楼层及 开间大小有密切的比例关系，给人典雅、稳 重的感觉。
对法式建筑立面的探讨
绿城法式别墅-上海玫瑰园
绿城法式产品—北京御园
第三章、法式合院产品解析
新一代法式合院的产品特征可概括为以下三个方面：