大商场要注意业态的研究
大商场要注意业态研究 大型商场经营好不好，取决于多种因素，不可概而言之。但近来笔者经多方观察认为，缺乏认真的业态研究，常常经营不顺或经营改善的重要原因。 所谓业态，是指商业企业以经营重点的不同而采取的经营形态和组织形式。西方发达国家零售业经过130多年的发展，目前形成了以大中型百货店、超级市场、连锁店、专卖店、谦价折扣店、便利店、购物中心、仓储商场等为主的八大主流业态而我国除传统的百货店外＃其他几种主要业态均是改革后出现的“新生事物”。与大中型百货商场的销售普遍下降、效益大幅度滑坡的同时，超市、连锁店、专卖店等新兴业态飞速发展便是例证。 我国商业业态的格局 在静态规模格局上，我国商业业态的发展呈现出大、中、小并举的情形，既有销售额在十几亿、二十亿的单位规模巨型商场或连锁规模上百家的网络；更有数量庞大的中小门店和小范围、若干家的连锁商店。
在动态发展速度格局上，传统的百货店、系统内商业依仗其几十年来形成的商誉及货源渠道上的优势，保持稳定增长；新型业态和系统外商业异军突起，以其创新的销售方式和组合优势拼力争夺和扩大自己的市场份额。
在业态的经济成份上，既有国有经济商业，更有大量的混合经济商业、集体经济商业和个体商业，还有少量的中外合资商业并尝试性地对外商独资商业“开了口子”。从而把中国的零售商业与国际零售业距离拉近，为我国零售业与国际接轨、参与国际市场竞争进行了铺垫。 在业态的分布地域上，老商业区进一步扩展及合理规划，而机关报型商业区迅速崛起。如北京三环路沿线或其向内、向外的放射线上布点设店，形成对老商业区布局的合理调整修正，并与城市的“空心化”即消费者从城里向城郊的迁徙的趋势相吻合。
在业态形态形式上互相补足。专卖店提供品牌商品（通常是价格不菲的精品），仓储商场、超级商场、便利店则提供中低价位的大众日常用品；百货商场提供综合性的商品和服务，而专业店提从专门类别的商品供顾客挑选；电视购物、“网”上购物等适应了人们快节奏的要求，而租凭商场减缓了消费者集中购买大件商品的资金占压。各种业态销售形成的相互补足，满足了消费者的多种需求。 在业态的发展模式上，既参照国际上的惯例和成功的经验，更注重了本土化，即与本国特定国情的结合。典型的为仓储商场；国外一般建在郊区、批量销售；我们则是建在城乡结合部或次商业区，不是批量销售而是批零结合、对批量购物优势，从而更符合中国人的生活水平和购物习惯。
此外，国际零售集团对我国零售业的大举进军，也迅速改变着我国零售业态的格局。一方面，大城市的零售业的大举进军，也迅速改变着我国零售业态的格局。一方面，大城市的零售商业特别是大型豪华的商厦已出现过剩和超前，形成“有铲需求不足”，另一方面，理智的消费者手中又握有大量的货币，存在着巨大的“漂浮购买力”或“游动购买力”，由此而构成巨大的潜在市场。外国商业资本正是看中这一点，纷纷投资中国的零售业，要“掏”消费者的这部分钱，吸纳这巨大的“漂浮购买力”。因而，继我国国务院批准18家中外合资及外商独资零售企业之后，最近又出现一股外国商业资本纷纷投资抢占中国国内零售市场的热潮，且来势汹汹。一些外国产品进军北京，美国的“沃尔玛”落脚深圳。更有法国的“春天百货”、美国的“价格俱乐部”等频繁对北京零售业进行“考察”及合资洽谈。这虽是开始，但预示着零售业的格局将发生进一步的变化。
大型商场如何竞争 可以这样说，近几年兴起的各种业态店几乎都是冲着百货商店而来的，几乎都是对百货商店市场份额的分割。百货商店犹如老态龙钟、步履沉重的大象，四面受敌。在这种态势下，百货商店若不进行自身的改革和调整，就只能被动挨打。依靠政府保护或实施价格联盟，只能挺一时，而非根本之计。在各种业态涌现分立的时代，百货商店只有重构自身的核心竞争能力，才能适应竞争。西方百货商店的兴衰史已经很好地证明了这一点，当今西方百货商店处在衰而不落中，其自身的创新及经营者的能力是其能够存活的重要原因。我国大型商场必须尽快实现由传统向现代的转化。主要体现在以下几个方面：
一、要慎重选择经营业态 有报道说，1998年下半年，地处南京市新街口商业闹市因抗不住过度激烈的市场竞争，而被迫放弃“大而全”的市场定位，改走专业化经营之路。严酷的市场竞争现实再次给争办大商场的经营者们上了一堂生动的风险教育课。
俗话说，“船大顶风浪”，怎么这么经营面积超群、装饰豪华的大商场，就是经不住市场风雨，或“败走麦城”，或“断臂求生”呢？有关市场研究专家分析认为：这是城市大型零售商业近几年来盲目重复建设、过渡竞争的必然结构，也可以说是经营者缺乏足够的市场周开、草率选择业态而自酿的苦果。从理论上讲，与批发业相比，零售业利润丰厚，尤其是开办大商场利润较高。但随着市场竞争日益加剧，办大商场经营风险也越来越大，经营者要想赚钱，因企制宜、扬长避短走超市、连锁、专卖等多种发展之路，照样能够达到目的。为此，专家们中肯地告试意欲在零售市场大干一番的经营者：务请放宽眼界慎选业态。 当然，就零售业态本身而言，谈不上哪一种最优越，每种业态各有长短。如大型百货店具有规模大、环境好、档次高、商品丰富、顾客选择余地大的优点，但由于此类店一般身处市中心，也存在投资大、成本高、回收期长、经营风险高的不足；超市、连锁店、便利店虽装饰一般，面积不大，但却因贴的居民，生活用品集中且价格便宜而深受家庭主妇及老人、儿童的欢迎；专卖店虽规模小、商品种类少，但却具有品牌突出、本小利高的优势，常常成为高消费主群体青年人出没之处。
至于经营者选择何种业态投资创业，首先应对我国目前的消费品市场基本特征及居民的消费习惯、消费倾向有足够的认识和了解。随着我国买方市场特征进一步显现，绝大多数商品将处于一个相对较长的供大于求的饱和期。且近年城乡居民收入“层次化”特点日趋明显，大众消费心理渐趋成熟，消费需求日趋多元化和个性化，加之普通居民家庭对收入增长预期的减弱，用于住房、医疗、教育、养老等的投资比重加大，使购买力严重分流，以往那种买什么都到大商场的时代一去不复返。也就是说，大商场在零售业态中独占厚利的时代已经结束，经营者从事其他形式的业态只要精心谋划同样能赚钱。
遗憾的是，许多经营者在选择业态时总是对大型百货商场情有独钟，在进行市场可行性调研时往往多看自身的优势，少看自身的劣势，甚至不顾政府管理部门或志家学者的一再警告而强行挤进大商场林立的闹市区。还是以商业竞争十分激烈的南京市为例，在该市新街口的约一平方公里的最繁华地段，如今已集结了十五、六家经营面积上万平方米的大商场和特大商场，而且一些大商场还在不停地建。由于市场容量终受消费规模所限，加上多种零售业态的崛起而导致闹市商业因购买力分流而出现“空心化”趋向，一些仓促上马的大商场终因资金实力弱、人员素质不高、商品布局雷同、经营格局混乱等原因，被无情的市场竞争所吞噬或入市不久即受重创。
不过，在又一批市场关门曷业或转向经营之时告试经营者慎选业态，决不意味着大商场已经发展到了尽头，而其他形式业态就一定生机无限。其实，大型百货商场也好，超市、连锁店也好，都是市场不可缺少的一种成熟的主流业态，都有其自身的发展规律，有成长期、兴盛期，也有冷落期，但互相不要简单替代。况且经营者在选择了业态以后，还必须在经营的商品、目标市场定位、战略及战术运用，即卖什么、卖给谁、怎么卖等方面下功夫、勤研究，并及时根据市场变化做出灵活调整，才能立于不败之地。
二、要注重态势研究 态势研究很具体，并非空洞玄虚之物，而且有很多方面。笔者认为最要紧的是三个：
市场态势研究。这主要是供求态势、竞争态势以及消费发展趋势等方面。现在为什么商业企业都感到赚钱不易、经营不顺？表面的个案原因也许多种多样，但根本的一条无非是目前市场态势较之80年代乃至前几年有根本的变化。“短缺”时代、靠数量满足的时代结束了。现在，95%以上的产品供应饱和或低层次过剩；消费者的消费水平和偏好已有很大变化（消费者就是市场）；同类产品的供应者过多，因而竞争惨烈，且国际竞争加剧。在这种情况下，如果仍抱着老套路不放，就必然吃苦头。现在该是把创业、升级、转型、立异等经营意识提上日程的时候了。当然，市场态势还要因商业、企业、地区而异而且这种分析研究是永远止境的。
对手态势研究。对同类产品（同类店家）的供应者（经营者）的数量、分布及实力，对主要竞争对手的特点和营销战略，对一般对手的发展趋势和动向，对竞争的强度、手段和动向等等，都要进行仔细地研究。研究目标不是简单地模仿、针对或排斥。而是抓住关键的或薄弱环节出奇制胜，或在精新、深上下功夫。切实注意，不要采取攻击式对策，“打击者被打击”，损人始而损己终，这是现代市场竞争的大忌。对手态势研究是改善自己的重要依据，它也是因变而变，无法一劳永逸的。
自身经营态势研究。研究市场，研究对手，都是为了改善自己。因此，对自身问题的梳理，自身的营造，自身创新的发展，才是最重要的。在自身经营管理的改善中，最大的关键在于抓好经营控制，其中特别是经营过程控制。经营态势研究，就是经营过程控制的要害，主要在于抓经营成败的细节、苗头和动向，找出其症结，研究其后果，找出补救或加势的举措，规避其可能面临的风险。一招漏棋，都可能招致全盘皆输。
说“研究”不是讲学术，而是要郑重其事，形成观念，形成制度，乃至成立级织机构，即把它放到重要的位置，而不可以掉以轻心。
三、向洋师傅学习 外商对我国零售业的冲击，处1992年我国零售市场对外开放后，就已悄悄形成，“入世”后这种冲击将会加强。美国的沃尔玛、法国的家乐福、日本的伊
商业业态调研分析
•商业业态分布
一期：城市•家庭时尚中心
各层平面图
B1
1F
2F
3F
4F
5F
•流线的组织设计
商业的功能分布与消费者的心理和行为密切相关
认知过程——情感过程——意志过程
通过外界的 刺激，靠感 觉获得的商 品信息。形 成对商品的 认识和购买 行为的初步 决定 经过一系列 的观察、对 比、分析、 思考直到做 到判断的心 理过程 排除其他不 购买的干扰 因素，最终 实施购买的 过程
（2）行 为
消费者在购物过程中的消费行为一般可以分为购物、 餐饮、娱乐三种。
•时代天街的基本概况
龙湖时代天街
城市超级综合体，商业规模亚洲第一，商 业体量超过4个龙湖北城天街！项目规划 “两条商业街”、“三大Shoppingmall”、 “八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、 商务楼宇、oho空间、豪华住宅、城市广场 等，完美融合休闲购物、行政办公、星级酒 店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意 产业、城市广场、文化艺术九大城市功能， 以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城 市的首席地标！
什么是购物中心？
购物中心属于商业建筑的类型之一。 这种商业建筑的类型最早来自国外， 被称之为“shopping mall”或 “shopping center”,根据字面的意思， 它可译成“购物林荫道”和“商业中 心”。相对来说，shopping mall 通常 指城市市区的购物中心，郊区购物中 心则都用“shopping center ”。购物 中心的定义较多，在不同的国家，购 物中心有着不同的特点。 超大型购物中心 占地面积大、公用空间大、停车场大、 建筑规模大并且业态复合度高
•消费者在商业环境中的行为
消费者的心理和行动
商场业态规划方案-更新版
商场业态规划方案背景介绍随着城市的发展，商场已成为现代人日常消费与休闲的主要场所。
随之而来的，商场业态的多样性与竞争的激烈性。
商场业态规划方案因此成为商场管理人员必须掌握的技能。
商场业态规划方案的定义商场业态规划方案，指商场管理人员为了在市场竞争中赢得先机，以及满足消费者多元化需求，通过对商场每个业态的整体规划、运作和管理，实现商场的全面升级和提升。
商场业态规划方案的步骤第一步：调研和分析商场管理人员首先需要考虑到以下问题，然后进行相应的调研和分析：1.商场所处的地域和人口结构，以及本地消费特点2.商场附近的竞争情况3.商场对目标消费群体的需求是否满足第二步：制定和调整业态规划在调研和分析的基础上，商场管理者需要制定和调整相应的业态规划。
这包括：1.确定商场的核心业态和配套业态，并制定相关的比例2.锁定商场的主要消费群体，根据消费群体的需求进行相应的业态调整3.确定商场的定位和品牌形象，并制定相应的运营策略4.制定相应的资金、人力和物力投入计划第三步：执行和评估商场规划方案制定完成后，需要进行有效的执行和评估。
商场管理者需要：1.招聘符合需求的专业人员，并制定相应的培训计划2.对于商场的各个业态进行分类审核和监督，确保符合规划3.记录商场的销售和消费数据，并根据数据指标对商场进行评估4.根据商场整体运营情况，及时调整和改进商场业态规划方案商场业态规划方案的优势1.提高商场整体的品牌影响力和市场竞争力2.满足市场消费的多样性和需求性，提高商场的消费满足度和顾客忠诚度3.优化商场内各个业态的布局和管理，实现收入的最大化商场业态规划方案的注意事项1.多参考市场需求和消费潮流，及时调整业态结构2.需要提前做好对人力、物力和财力的规划3.商场管理人员需要不断修正和完善商场业态规划方案，以达到最佳运作状态结语商场业态规划方案是商场管理人员应当掌握的技能之一。
通过系统的规划和管理，商场业态规划方案能够有效的提高商场的品牌影响力和市场竞争力，为商场的整体提升提供保障。
商业地产项目业态组合规划与策略要点分析
商业地产项⽬业态组合规划与策略要点分析⼤型商业项⽬由于体量⼤，其功能不仅仅要满⾜购物，还必须满⾜休闲、观光、⽂化、娱乐、餐饮等，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都有具体要求，需要专业⼈⼠通过商业规划对项⽬物业室内空间限定和功能划分进⾏规划。
01商业地产项⽬业态组合的两种⽅式商业地产项⽬业态的组合可以采取2种组合⽅式：横向组合和竖向组合1业态的横向组合业态的横向组合是指不同业态之间的组合。
⽐如，⾹港的购物中⼼和内陆⼤多数购物中⼼的业态布置是不同的。
它们并不是简单地以化妆品、男装或者⼥装按楼层来明确划分，⽽是在每⼀个楼层⾥既有服装珠宝，⼜将咖啡馆、餐厅、电影院、溜冰场、数码馆等穿插其中，形成了功能上的相互补充。
⾹港⼜⼀城中庭空间2业态的纵向组合业态的纵向组合是指同⼀业态之间的互相组合。
⽐如，百货有⾼端时尚百货和普通百货进⾏组合等。
纵向组合是在每⼀个细分业态中，再增加更丰富和多样的商业，从⽽增加了购物中⼼整体的丰富性、多样性和有机性。
上海久光百货02商业地产项⽬业态组合的五个策略商业地产项⽬业态组合，指的是开发商根据项⽬城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利⽤⾃⾝可整合的各种招商资源，为便于项⽬实现租售和项⽬⽇后成功运营⽽对项⽬各功能分区和各楼层业态所进⾏的规划。
业态组合定位必须在项⽬开发前期完成。
策略⼀：以整体定位为依据在项⽬主题定位和消费者定位确定之后，项⽬内部各分区主体、各具体业态都要围绕这两个核⼼定位，形成项⽬鲜明主题。
策略⼆：确保五个'平衡'当项⽬整体定位确定之后，项⽬主要业态和辅助业态都需要紧紧围绕这个定位，并注意各业态间的均衡性和互利性，以此达到项⽬整体经济效益的最⼤化。
单纯强化购物的⽐例对消费者黏着性危害很⼤。
⼀般的⼤型购物中⼼，⼤都是集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动等于⼀体、多种复合业态的集合体。
这需要他们之间的组合具有⼀定的主次性、互利性和均衡性，以此做到项⽬整体业态组合的最优化。
(店铺管理)商业各类业态开店研究大全
（店铺管理）商业各类业态开店研究大全商业各类业态开店研究大全目录I、商业开店选址策略研究✧商业项目启动的九项定位✧商圈分析的内容和步骤✧商业选址5A法则✧零售商圈选址的市场调查方法体系✧盈利商圈的确定及评估策略✧选址调查:人口与购买力分析✧开店选址先看顾客定位II、商业各业态开店选址条件研究✧综合大型商业卖场选址策略✧大型连锁超市选址策略✧仓储式超市建筑要求✧购物中心的用地选址分析✧商场最佳位置选择的策略✧百货店选址调查与商圈分析✧百货店选址条件✧专卖商店地点选择✧便利店店址调查要点与评估✧物流配送中心选址方法研究综述✧加油站选址原则II、著名品牌超市卖场开店选址研究✧沃尔玛对选址的要求✧易初莲花建筑标准指导要求✧日本大荣超级市场的店铺开发政策✧人人乐商业集团[大买场]开店要求✧百联集团[大买场]开店要求✧欧尚[大买场]开店要求III、著名品牌餐饮商业开店选址研究✧星期五餐厅开店条件✧肯德基连锁店的选址秘密✧仙踪林简介及选址标准IV、著名品牌家居建材商业开店选址研究✧东方家园选址建店基本要求✧苏宁电器集团的连锁发展选址要求✧国美电器3C店开店要求✧永乐电器选址要求V、其他I、商业开店选址策略研究✧商业项目启动的九项定位第一.业态定位:这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。
第二.功能定位：功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐，还是做旅游、会展。
功能不仅仅是购物，很多人在定义商业的时候很狭隘，我们认为商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。
第三.品类定位：商业项目是做服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。
如果一个商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是只做厨房用具？这都是品类。
04商业建筑设计-业态分析
天河城业态分布
百货商场 百货商场
百货商场是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展 进货管理、 运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
选址：城市繁华区、交通要道。 商店规模大，一般营业面积在 5000 平方 米以上。 商品结构以经营男装、女装、儿童服装、 服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、 少批量、高毛利。 商店设施豪华、店堂典雅、明快。 采取柜台销售与自选（开架）销售相结 合方式。 服务功能齐全。
不断尝试、探索、完善适合自己
的业态组合。
定位
你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。 服务于某一客群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行。
项目定位
消费群体
目标市场
永旺国际（成功案例）
永旺国际商城定位于生活 型区域中心，目的是满足 周边3-5公里范围内居民 的特定需求，因此它所搭 配的业态和品牌都是以多 次频繁消费为特征的。 比如超市占了相当大的面
金海马家居广场A馆业态分布
批发市场 批发市场
批发市场 是指销售者、产业和事业用户销售商品和服务的商业。
选址：客运站或火车站附近交 通便利地段 明确的定位 流动性强、交易量大 主要以批发为主
八方龙灯饰批发市场业态分布
名品折扣店 名品折扣店
又称奥特莱斯（Outlets）,专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成 的购物中心，因此也有称为直销购物中心。
和晚间最聚人气；各式品
牌专卖店最不聚人气。
杭州华润万象城业态分布
把人气多的主力店放在两侧，把人气差的专卖店店铺布置在围绕大中庭的四周，也就是中间，
让出入主力店的人流先经过专卖店店铺通道，把专卖店铺带旺，提升专卖店店铺的价值，出 入两侧主力店的一道道人流，就像一根根扁担，把中间的专卖店店铺的价值扛起来。
万达业态布局分析
商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。
本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。
动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。
本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。
最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。
商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。
其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。
而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。
如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。
我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。
业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。
商业市场定位及业态规划
对于发展商而言，商业地产与普通地产的开发是不能同日而语的。其操作难 度明显高于普通住宅地产。然而，就一个成功的商业地产项目来说，准确合 理的市场定位又是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点， 准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。决定某个项目商业部分达到理想 的市场定位的因素包括：
o 商圈界定
o 目标消费者情况
o 市场发展空间
o 零售商的需求
o 商业部分的规模和这个项目项目整体的定位
2、商圈界定 某个项目商业商圈界定： 第一商圈 – 一个项目内的写字楼和居住人群，预计第一商圈人口可达到 万人。
第二商圈 – 项目所在地区及周边的写字楼和居住人口。预计商圈人口约有 万 人。
第三商圈 - 北京的大部分地区，即如图所示。预计商圈人口约有 万人。 分析各个商圈的特征，找出共性
由此可见，一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市 场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售 以至商场的经营管理等诸多方面的内容，而市场定位这个环节是非常重要的。
第二部分：商业业态规划及目标定位
商业业态规划及目标定位：
一、商业业态的分类：
商业业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。
二。商业业态规划的重要性
为什么要规划商业业态我们在做商业地产顾问的过程中，经常有开发商 问我们同样一个问题：“商业业态一定要规划吗？”这样的疑问。
1、人们普遍看到，这几年随着房地产市场的持续热销（一些问题项目 另当别论），做为商铺投资十分抢手。因此时常对商业地产的需求十分强烈， 发展商的底商销售非常好。还有新的居住区产生后，由于商业配套不完善， 居民需求无法满足，从而造成市场局部空缺。
购物中心业态组合与定位的实用方法
购物中心的成功取决于多种因素的共同结果，精准的定位和科学的业态组合是重中之重。
O1业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。
同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。
设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。
同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
错位经营百货店与综合超市百货公司和超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。
首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。
预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。
分层布置百货业态百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。
这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。
02最适宜的楼层及面积范围单体商业项目适宜建设的规模一般情况下，以地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2〜3万平方米，层数控制在3~4层。
特殊情况下，在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在4万之内。
开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。
规划购物中心商业业态
规划购物中心商业业态商业业态,是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划,则是指充分利用各种商业资源,为实现成功招商、销售和日后的成功营运,而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合,它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导,促进项目招商的进度;同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润,更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力,吸引尽可能多的目标顾客,增加购物中心的内在价值,提升市场竞争力,为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的意义。
一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的,但这种组合不是没有原则的"堆砌",一定要有市场作为支撑,一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性,这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配,符合当地人民的消费习惯和消费能力。
同时必须主动顺应城市发展的需要,主动为城市经济社会发展服务。
只有这样,才不会与城市的发展相脱节。
在面临竞争的情况下,如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求,消费者就会流失,即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心,这样势必降低本项目的客流量,而其它卖场却扩大了市场范围。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划,必须具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。
进行业态规划时,在参考当地的消费能力的情况下,可以保持适度超前的规划,但不能和当地的消费情况偏离太远,否则就会出现"曲高和寡"的局面,导致购物中心的经营失败。
大型商场经营管理存在的问题及对策
大型商场经营管理存在的问题及对策摘要：本文论述了当前我国大型商场的发展现状，指出其经营管理中存在的问题，分析了问题存在的原因，并探讨了在新的经济形势下，大型商场经营管理的对策。
以期管理者更好的经营我国的大型商场，促进我国大型商场业的发展，对其生产，流通，消费以及整个国民经济发展都有重大意义。
关键词：大型商场；经营管理；问题；对策一、当前大型商场经营管理中存在的问题1.市场份额萎缩。
近几年，不同业态商业发展变化较快，百货商店，连锁店、便民店、超市、专卖店、仓储商店以及各类批发市场，以各自不同的特色吸引了消费者，挤占了一定市场份额。
2.同业竞争加剧。
大型商场数量的急剧膨胀，使容易相对稳定的消费品市场被更多的商家所瓜分。
3.城市消费断层现象的出现。
由于居民家庭主要消费耐用品的拥有量趋于饱和，收入差距的拉大，大多数家庭购买价值含量更高的商品房，轿车等还要有一个较长的积累过程。
4.居民近期消费向资产积累和储备待购型转化。
随着经济体制改革的深化，原来由国家统包的一系列福利制度发生了很大变化。
特别是教育、医疗、住房、养老金等顶改革措施的陆续出台，使家庭预期消费的不确定因素增加。
同时，一些大型商场没有准确的市场定位，经营上无特色而不能吸引消费者，经营决策失误，管理漏洞多，成本、费用居高不下，损失浪费严重等主观因素大量存在。
5.业态单一,层次过高。
目前几乎所有投资兴建的大型商场,包括正在建设的大型商场,都以大型综合多功能百货商场为其发展目标,不仅在经营品种、商场布置等方面雷同,业态单一,缺乏特色,而且在装修装饰方面盲目攀比,一个比一个豪华,远远超过了现有居民消费水平。
同时由于装修规格的不断提高,为了早日收回投入,促使大型商场商品售价较高,在市场价格竞争中逐渐失利。
这几年一些新开业的大型商场采取各种降价促销措施,正是零售市场过度竞争的反映。
如果这种趋势继续发展下去,不用几年,我国大型商场经济效益就会出现一次普遍性的滑坡,个别网点还将面临倒闭的危险,造成不必要的经济损失。