物业服务企业成本调查建议
物业服务企业成本调查建议
物业服务企业成本调查建议
一、物业管理成本合计
调查数据显示，2005年物业管理成本的平均水平为2.60元/月·㎡。物业管理成本项目中，公共秩序维护成本（含保安人员人工成本）、设备维护成本（含维修工人工成本）、管理人员人工成本为三大成本支出项目，分别占总成本的22.67%、20.44%和19.11%。其次，公共部位水电成本和清洁卫生成本（含清洁工人工成本）也占有相当比例，分别为14.67%和10.22%。
（一）住宅类型对比
根据统计测算，多层住宅的物业管理平均成本为1.70元/月·㎡，高层住宅物业管理平均成本为3.11元/月·㎡，是多层住宅的1.83倍。兼有多层和高层等多种类型的混合型住宅物业管理平均成本为2.48元/月·㎡，介于多层和高层之间。
（二）年度对比
根据统计测算，2004年和2003年的物业管理成本分别为2.48元/月·㎡和2.43元/月·㎡，这表明近两年来，物业管理水平总体呈小幅上升趋势，2004年上涨幅度1.90%，2005年上涨幅度5.12%。
（三）特区内外对比
根据统计测算，特区内物业管理平均成本为2.64元/月·㎡，特区外为2.30元/月·㎡，特区内高出特区外0.34元/月·㎡。特区内外物业管理成本差异主要体现在人工成本和设备维护成本上。
（四）不同资质公司所管项目的物业管理成本
总体上，一级资质企业的物业管理项目为小区提供的服务更为全面，因此其成本也略高于属于二级、三级资质企业的物业管理项目。
二、物业管理成本明细
（一）人工成本
住宅物业2005年平均人工成本为1.2528元/月·㎡，占总成本的48.37%。人工成本中，管理人员和保安人员人工成本占最大比例，分别为39.65%和41.21%，其次，工程人员人工成本占12.35%，清洁人员人工成本占4.82%，绿化人员人工成本占1.98%。
1、年度对比
管理人员人工成本2003年和2004年均为0.42元/月·㎡。2005年略有增长，为0.43元/月·㎡。
2、特区内外对比
比较特区内外管理人员人工成本，特区内为0.44元/月·㎡，特区外为0.36元/月·㎡，特区内高出特区外0.08元/月·㎡。
（二）设备设施维护成本
调查显示，2005年设备设施维护费平均0.54元/月·㎡。设备设施维护费用中，工程人员的人工成本为设备设施维护成本中的最大支出项目，占28.93%，达到0.15元/月·㎡。其次，电梯维修保养、维修养护材料、以及其他公用设备设施维修保养也占相当比例，分别为19.03%、16.71%和11.04%。
1、年度对比
住宅设备设施维护成本2003年到2005年期间维持在较稳定的水平，2003年为0.44元/月·㎡，2004年为0.43元/月·㎡，2005年为0.46元/月·㎡。
2、特区内外对比
特区内高出特区外0.14元/月·㎡。
（三）清洁卫生成本
调查显示，2005年清洁卫生平均成本为0.27元/月·㎡。其中八成多的物业小区将清洁卫生外包给专业公司。
1、年度对比
清洁卫生平均成本近三年较为稳定，2003年和2004年均为0.22元/月·㎡，2005年略微增长，为0.23元/月·㎡。
2、特区内外对比
比较特区内外清洁卫生成本，特区内为0.23元/月·㎡，特区外略高，为0.24元/月·㎡。
（四）绿化养护成本
调查显示，2005年绿化养护平均成本为0.08元/月·㎡。其中近六成多的物业小区将绿化保养外包给专业公司。
1、年度对比
绿化养护成本2003年为0.08元/月·㎡，2004年为0.07元/月·㎡，2005年继续维持在该水平。
2、特区内外对比
比较特区内外多层住宅绿化养护成本，特区内为0.07元/月·㎡，特区外为0.06元/月·㎡，特区内高出特区外0.01元/月·㎡。
（五）公共秩序维护成本
调查显示，2005年公共秩序维护成本平均为0.58元/月·㎡。其中保安的工资福利等人工成本占公共秩序维护成本的88.52%。制装和保安材料等也占有一定比例。
1、年度对比
公共秩序维护成本在2003年到2005年期间持续增长，2003年为0.42元/月·㎡，2004年增长7.14%，为0.45元/月·㎡，到2005年大幅增长13.33%，达到0.51元/月·㎡。
2、特区内外对比
特区内外公共秩序维护成本比较接近，均为0.51元/月·㎡。
（六）公共部位水电成本
根据调查显示，2005年公共部位水电平均成本为0.38元/月·㎡。公共部位水电成本中，公用水费占25.45%，为0.09元/月·㎡，公用电费占71.18%，为0.26元/月·㎡。
1、年度对比
公共部位水电成本在2003年到2004年期间持续增长，2003年为0.27元/月·㎡，2004年为0.30元/月·㎡。2005年再次增长10%，为0.33元/月·㎡。
2、特区内外对比
比较特区内外公共部位水电成本
，特区内为0.33元/月·㎡，特区外为0.29元/月·㎡，特区内高出特区外0.04元/月·㎡。
（七）办公成本
调查显示，2005年办公成本分摊到每平米计算，平均为0.14元/月·㎡。办公成本中，固定资产折旧、日常办公用品购置、通讯费和交通费为较大支出项目，分别占18.06%、18.78%、12.74%和10.58%。
1、年度对比
办公成本在2003年到2004年期间大幅增长，2003年为0.11元/月·㎡，2004年为0.15元/月·㎡。而2004到2005年期间则下降20%，回落至0.12元/月·㎡。
2、特区内外对比
区外低0.05元/月·㎡。
（八）保险费用
年保险费平均0.0067元/月·㎡。
（九）社区文化活动成本
年社区文化活动成本平均为0.0194元/月·㎡。与2003年、2004年区别不大，特区内外文体活动成本也较为接近。
三、酬金和税金
（一）酬金
调查显示，物业管理小区的合同约定酬金比例一般均为10%，且大多数按营业收入计提。2005年度应计提的酬金平均为0.2451元/月·㎡，实际收到的酬金平均为0.2475元/月·㎡，相比前两年，应计提的和实际收到的酬金同步提高。
（二）税金
调查显示，物业管理项目营业税税率为5.2%，2005年的平均税金为0.1705元/月·㎡。2004年和2003年平均税金分别为0.1587元/月·㎡和0.1554元/月·㎡。
四、多种经营成本
（一）停车场经营成本
调查显示，2005年住宅物业停车场营业成本平均为0.2392元/月·㎡。其中近五成是停车场管理人员的工资福利及保险等人工成本；其次为停车场水电费，占13.19%。相对2004年和2003年，停车场经营成本大幅提高，增长近30%。
（二）会所经营成本
调查显示，2005年会所营业成本平均为0.3273元/月·㎡。其中主要是员工的工资福利及保险等人工成本、材料费用、住宿费、餐饮费及水电费，分别占23.98%、14.87%、14.35%、10.34%和10.33%。近三年会所经营成本呈上升趋势。
因对物业管理行业的认识仍需不断深化，以上点评以及对业主委员会的发展所提出的建议，难免有不妥之处，仅供参考。
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企业如何实施人工成本管理
企业如何实施人工成本管理 一、人工成本的概念和范围 企业人工成本是指一定时期内企业在生产经营和提供劳务活动中使用劳 动力而发生的各项直接和间接的费用总和。按原劳动部颁发的[1997]261 号文件规定，企业人工成本范围包括：职工工资总额、社会保险费、职工福利费、职工教育费、劳动保护费用、职工住房费用和其他人工成本费用等7 大项。 1. 职工工资总额，指各单位在一定时期内，以货币或实物形式直接支付给本 单位全部职工的劳动报酬总额。包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加 班加点工资、特殊情况下支付的工资。 2. 社会保险费用，指国家通过立法对劳动者在生、老、病、死、伤残、失 业时给予物质帮助的费用。包括养老、医疗、失业、工伤和女工生育5 项社会保险。 3. 职工福利费用，指在工资以外按照国家规定开支的职工福利费用。主要 用于职工的医药费，医护人员工资，医务经费，职工因工负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，企业举办社会性服务机构中的工作人员的工资，以及按照国家规定开支的其他职工福利支出。如：物业管理费、冬季取暖费、独生子女费、托儿补助费、丧葬抚恤费、集体福利事业补贴、工会文教费、集体福利设施费、探亲路费、上下班交通补贴、洗理费和解除劳动合同的费 用、员工困难补贴费、企业补充养老保险和企业补充医疗保险（在企业工资总额4％之内）。 4.职工教育费，指企业为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用。 5.劳动保护费用，指企业购买职工实际使用的劳动保护用品的费用。比如防 暑降温费、劳保用品费用。
6.职工住房费用，指企业为改善职工住房条件支付的费用。比如住房公积金、提租补贴。 7. 其他人工成本费用，包括工会会费、外聘人员劳务及咨询费用、没有列入 工资总额的劳动报酬，按规定对职工的特殊奖励等。 二、人工成本管理及其指标体系人工成本管理，是把企业对在生产经营活动中，围 绕劳动者所发生的全部 费用进行界定、核算、支付、调整等一系列管理行为。 人工成本是一个具有相对性、动态性的复杂问题。目前一些企业效益不好、 人工成本比例偏高，并不完全是劳动报酬等人工成本增长过多、人工成本水平过高而造成的，关键是人工成本效益低，劳动生产率低所致。不能简单的、单纯的看人工成本的高低，更不能单纯的控制或降低人工成本的绝对水平，而要使劳动报酬等人工成本的增长建立在企业经济效益增长基础之上，提高人工成本的投入产出效益。 那么，常用的人工成本分析指标有哪些呢？ 人工成本总量指标人工成本总量指标用人均人工成本来反映。 职工人数指在本企业工作并由其支付工资的人数。 一定时期内人工成本总额 人均人工成本 同期同口径职工人数
物业服务外包与人工成本的控制
物业服务外包与人工成本的控制 物业管理服务企业必须向规模化、集约化经营方向发展。这是因为规模化、集约化经营能为物业企业降低成本，充分利用有限的资源，获取更多的经济效益，使物业企业不断壮大。 如何破解行业持续发展面临的难点与困局，掌握业务外包策略，将部分业务分包给一些物业管理下游的专业公司，如：具有一定资质和专业能力的清洁公司、绿化公司、设备维修公司等，实现双赢和利益最大化。 物业管理企业控制人工成本的基本方法有两条： 1、核心员工实行合同制管理,其他人员通过第三方劳务派遣用工方式管理； 2、实行“人员+业务”外包方式。 一、企业业务外包存在的利弊 外包，是企业整合利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高效率、充分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种运营模式。 （一）外包的优势：
1、企业可以集中有限的资源，建立自己的核心竞争力，并使其不断得到提升，构筑企业所在行业的进入壁垒，从而确保企业能够获得高额利润，并引导行业朝着有利于企业自身的方向发展； 2、企业利用外包战略可以减小规模，精简组织，从而减轻由于规模膨胀而造成的组织反映迟钝、缺乏创新精神的问题，使企业更加灵活地参与竞争； 3、外包还可以为企业降低风险，在迅速变化的市场环境下，通过外包，企业可以利用战略伙伴的优势资源，缩短产品从开发、设计、生产到销售的时间，减轻在较长时间里由于技术或市场需求的变化所造成的产品风险； 4、由于承包方和发包方都可以利用公司原有的技术和设备，因而将从整体上降低整个项目的投资额，从而也就降低了企业的投资风险。（二）外包的弊端： 1、外包常常会使企业失去对一些产品或服务的控制，从而增加了企业正常生产的不确定性，企业有可能丧失对外包的控制，进而影响到企业整个业务的发展； 2、其次，在外包模式下，签定外包合同的双方都不可能完全预测到未来执行合同中可能出现的情况以及相应的解决办法。 （三）不应该外包的业务： 1、物业管理企业不应外包自己具有核心竞争力的业务。因为公司本身就在该业务领域里有竞争优势，如果再将其外包出去，不利于增加公司的竞争优势以及在行业内的品牌知名度，降低公司的竞争力。
人力成本分析指标
人力资源成本分析指标 背景介绍： 原劳动部颁发的[1997]261号文件规定，企业人 工成本范围包括：职工工资总额、社会保险费、职工福利费、职工教育费、劳动保护费用、职工住房费用和其他人工成本费用等7大项。 其他人工成本包括：如工会经费，企业因招聘 从业人员而实际花费的招工、招聘费用，解聘、辞退费用以及在本企业领取劳动报酬的外籍从业人员费用等。 根据国资委“2003年企业人工成本情况调查 表”对人工成本给出的界定，企业人工成本是指企业在生产、经营和提供劳务活动中所发生的各项直接和间接人工费用的总和，其范围包括从业人员劳动报酬、社会保险费用、福利费用、教育经费、劳动保护费用、住房费用和其他人工成本等七大项目。 ? 人工成本的特点： 人力资源成本投资收效比较慢 人力投资收益大、期限长 人力资源投资效益有明显的时效性 人力资源投资收益具有较大不确定性 支付能力分析指标： 1.实物劳动生产率:衡量一定时期内的平均职 工产量 ()-=?固定资产产量库存实物劳动生产率职工数固定资产劳动装备率 (设备生产率)
2.销货劳动生产率:产量与价格： 3.人工费比率（人事费用率）： 4.劳动分配率：与上期/同类企业相比，劳动分配率是否过高？ 5.附加值劳动生产率：单位职工生产的附加值 6.单位制品薪资：平均每件产品的人工费 7.收支平衡点： ()-=??固定资产产量库存销货劳动生产率价格职工数固定资产 劳动装备率 (设备生产率) ==人工费人工费/职工人数人工费比率销货额销货额/职工人数劳动分配率= 附加值 人工费 附加值劳动生产率= 职工人数 附加值 单位制品薪资率 = 单位产品 薪资（人工费）
一人工成本的概念和范围
一、人工成本的概念和范围 企业人工成本是指一定时期内企业在生产经营和提供劳务活动中使用劳动力而发生的各项直接和间接的费用总和。按原劳动部颁发的[1997]261号文件规定，企业人工成本范围包括：职工工资总额、社会保险费、职工福利费、职工教育费、劳动保护费用、职工住房费用和其他人工成本费用等7大项。 1.职工工资总额，指各单位在一定时期内，以货币或实物形式直接支付给本单位全部职工的劳动报酬总额。包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资。 2.社会保险费用，指国家通过立法对劳动者在生、老、病、死、伤残、失业时给予物质帮助的费用。包括养老、医疗、失业、工伤和女工生育5项社会保险。 3. 职工福利费用，指在工资以外按照国家规定开支的职工福利费用。主要用于职工的医药费，医护人员工资，医务经费，职工因工负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，企业举办社会性服务机构中的工作人员的工资，以及按照国家规定开支的其他职工福利支出。如：物业管理费、冬季取暖费、独生子女费、托儿补助费、丧葬抚恤费、集体福利事业补贴、工会文教费、集体福利设施费、探亲路费、上下班交通补贴、洗理费和解除劳动合同的费用、员工困难补贴费、企业补充养老保险和企业补充医疗保险（在企业工资总额4％之内）。 4.职工教育费，指企业为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用。 5.劳动保护费用，指企业购买职工实际使用的劳动保护用品的费用。比如防暑降温费、劳保用品费用。 6.职工住房费用，指企业为改善职工住房条件支付的费用。比如住房公积金、提租补贴。 7.其他人工成本费用，包括工会会费、外聘人员劳务及咨询费用、没有列入工资总额的劳动报酬，按规定对职工的特殊奖励等。 二、人工成本管理及其指标体系 人工成本管理，是把企业对在生产经营活动中，围绕劳动者所发生的全部费用进行界定、核算、支付、调整等一系列管理行为。 人工成本是一个具有相对性、动态性的复杂问题。目前一些企业效益不好、人工成本比例偏高，并不完全是劳动报酬等人工成本增长过多、人工成本水平过高而造成的，关键是人工成本效益低，劳动生产率低所致。不能简单的、单纯的看人工成本的高低，更不能单纯的控制或降低人工成本的绝对水平，而要使劳动报酬等人工成本的增长建立在企业经济效益增长基础之上，提高人工成本的投入产出效益。 那么，常用的人工成本分析指标有哪些呢？ 人工成本总量指标人工成本总量指标用人均人工成本来反映。 职工人数指在本企业工作并由其支付工资的人数。 一定时期内人工成本总额 人均人工成本= ———————————— 同期同口径职工人数 人均人工成本可以分析企业间人工成本的结构差异，对各自竞争潜力和用工效率产生的影响，为调整人工成本使用方向和提高使用效益提供参照。 人工成本结构指标人工成本结构指标是指人工成本各组成项目占人工成本总额的比例。1 该时期某组成部分数量 一定时期人工成本= ———————————×100％
物业费用成本测算
物业管理费用 管理费用分析 1、经济来源 定期收取的物业管理服务费 住宅维修基金 以业养业，多种经营收入 集团给予的支持 政府给予的政策扶持 2、主要支出 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共设施、设备正常运行、维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费 固定资产折旧费 法定税费 物业保险费 维修基金范围应支出费用 3、如何盈利 综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。
（1）开源部份 以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。 扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。（2）节流部份 强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。 每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。 节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。 人员精简：按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提
物业企业成本管理的方式
物业企业成本管理的方式
物业企业成本管理的方式 物业企业如何在市场竞争中获得利润？很多人认为是公司的业务能力，当然这点非常重要，然而还有一个同样非常重要的便是物业企业成本管理。科学合理的成本管理与严谨有效的成本管理体系可以有效帮助物业企业获得更高的利润，尤其在现在的高成本时代，那么，物业企业成本管理的方式有哪些呢？ 物业管理行业的生产与其它行业有形产品的生产不同，有形产品的生产需要产品设计，需要购买原材料，需要很多道的加工程序，需要复杂的销售环节，一个产品从生产到销售需要经过很多部门和渠道。所以，有形产品的生产，降低成本效果不明显、不直观，往往要等到年终经过复杂的经营核算才能反应出来。而物业管理行业不同，物业管理是无形产品生产，不需要复杂的产品设计，不需要购买原材料，不需要多道加工工序，不需要复杂的销售环节，当月生产（服务）当月见效。节省一份人工费（工资），就增加一份毛利；节省一万元的管理费支出，就增加一万
元的毛利，效果十分明显、直观。 本人认为，物业管理企业降低成本、实行成本费用管理，主要应从以下四个方面入手： 一、固定成本费用管理。 物业管理企业的性质决定了物业管理企业成本费用主要是人力资源成本费用支出。在固定成本费用组成中，大头是公司管理人员的工资，特别是中层以上部门领导的工资，千万不可小视它的比重：一个管理层管理人员的工资，是基层服务层员工的几倍；减少一个管理人员的岗位，就可以增加几个服务层员工的费用支出。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门，是降低物业管理企业固定成本切实有效的方法和手段。物业管理企业职能部门的职能就是控制、决策、协调、服务四大功能。从劳动生产率的角度来衡量，物业服务管理的全过程，90％的工作量是在管理处完成的。因此，物业管理企业职能部门的设置，应以精干、高效为宜，部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂是极大的资源浪费，不但增
人工成本分析
人工成本的分析 一、人工成本基本定义 我国统计制度将人工成本定义为：企业在一定时期内生产经营和提供劳务活动中因使用劳动力所发生的各项直接和间接人工费用的总和。按现行企业财务会计制度，这些费用要纳入企业财务成本项目，所以称之为人工成本。 二、人工成本构成范围 企业人工成本构成包括：职工工资总额、社会保险费用、职工福利费用、职工教育经费、劳动保护费用、职工住房费用、工会经费和其它人工成本支出等。 （一）职工工资总额：是指企业在一定时期内直接支付给本企业全部职工的劳动报酬总额。一般由计时工资；计件工资；奖金；津贴和补贴；加班加点工资；特殊情况下支付的工资六个部分组成。 （二）社会保险费用：是指国家通过立法对劳动者在生、老、病、死、伤残、失业时给予物质帮助的费用。社会保险费用是由国家、企业和个人三方面分担。目前实施的社会保险有养老保险、工伤保险、失业保险、医疗保险和生育保险。 （三）职工福利费用：是指在工资以外按照国家规定开支的职工福利费用。主要用于职工的医药费，医护人员工资，医务经费，职工因工负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，企业举办社会性服务机构中的工作人员的工资，以及按照国家规定开支的其他职工福利支出。如：独生子女费、丧葬抚恤费、集体福利事业补贴、工会文教费、集体福利设施费、探亲路费、上下班交通补贴、洗理费和解除劳动合同的费用。 （四）职工教育经费：是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用。 （五）劳动保护费用：是指企业购买职工实际使用的劳动防护用品的费用。企业为劳动者免费提供符合国家规定的劳动防护用品。主要有工作服、手套等劳保用品。解毒剂、清凉饮料，以及规定工种所享受的保健食品待遇。 （六）职工住房费用：是指企业为改善职工住房条件支付的费用。主要用于交纳住房公积金、提供住房补贴、职工宿舍折旧等。 （七）工会经费和其它人工成本支出：包括工会经费、涡有列入工资总额的劳动报酬，按规定对职工的特殊奖励等。 三、人工成本分析主要指标 人工成本的主要指标有：劳动分配率、人事费用率、人均人工成本、人工成本产出系数、人工成本销售收入系数、人工成本含量、人工成本工资含量、全员劳动生产率。 （一）劳动分配率 反映劳动投入对企业净产出的影响，又反映企业新创造价值中对职工分配的份额，是反映劳动投入与净产出关系的指标。劳动分配率=人工成本/增加值 增加值（工业增加值）：指工业企业在报告期内以货币表现的工业生产活动的最终成果。有二种计算方法：生产法，收入法。 （二）人事费用率 反映劳动投入占实现价值形态的总产出程度，是反映劳动投入产出的指标。 人事费用率=人工成本/销售收入 销售收入：是指企业销售产品或提供劳务等取得的收入。包括产品销售收入和其它销售收入。 （三）人均人工成本 反映人工成本水平的指标。 平均人工成本=人工成本/职工人数 职工人数：指在本企业工作并由其支付工资的人数。 （四）人工成本产出系数 反映人工成本投入产出效益状况指标。人工成本产出系数=增加值/人工成本 （五）人工成本销售收入系数 反映人工成本投入产出效益状况指标。人工成本销售收入系数=销售收入/人工成本 （六）人工成本含量 反映劳动效率状况的指标。人工成本含量=人工成本/总成本 总成本（成本费用总额）：指企业的产品销售成本、产品销售费用、管理费用和财务费用之和。 （七）人工成本工资含量 反映工资占人工成本的比重。人工成本工资含量=工资/人工成本 （八）全员劳动生产率
物业公司降低成本办法
物业公司成本控制，降低人工成本的三大方法物业管理企业是微利企业，这是不争的事实，目前我国大多数物业管理企业尚处于亏损状态。面对现实，物业管理企业除了提高物业管理费的收缴率外，控制成本应该成为物管企业内部管理的重中之重。物业公司要控制成本，人工成本是大头，人工成本约占总收入的50%-70%，约占总成本的60%-80%，人工成本控制下来了，物业公司的成本就降低了一大笔开支。 要想控制人工成本，先要知道影响人工成本的因素有哪些？ 人工成本的影响因素主要有以下三个方面：工资水平、工作效率、总工作量。 将之换算为数学公式如下：
根据这个公式，我们知道，控制人工成本，无外乎就是降低总工作量、提高工作效率和控制工资水平。 所以接下来我们向大家介绍人工成本控制三板斧 第一板斧降低总工作量 技防代替人工：全高十字闸加监控摄像头实现无人值守，三辊闸防尾随减少保安监管工作量，电子围栏、360度监控减少巡逻岗位工作量。 机器代替人工：扫地机、考勤机、车牌识别、道闸收费系统等都可以减少工作量。比如：极致科技的无人值守停车系统可以大幅度节约人员开支。 降低管理内耗：简化复杂的标准、冗长的流程、过多的检查、无效的管理手段。 第二板斧提高工作效率 激励机制：提升各岗位的内驱力、工程人员抢单制，以提升员工的工作积极性和效率。
计划管理：上级需要对下级的工作计划进行节点管控，提升下级工作的效率。 岗位整合：管家与工程、秩序巡逻进行整合，减少工程与秩序的巡逻人员，区域内几个项目的机动岗整合。 区域整合：紧挨的几个项目可以对人员进行整合，减少浪费，包括管理人员、工程人员、巡逻人员、保洁人员。 扁平化组织结构：减少层级，降低信息传递浪费及人力成本。 第三板斧控制薪酬成本 防范大锅饭：部门内员工吃大锅饭，导致质价不符，同样是一种人工的浪费。 合理定薪：基层员工定期重新定薪定级，避免定薪后工资水平居高不下。 排班模式：改变三班三倒模式，变为三班两倒+加班费模式，相较于三班倒加机动岗模式可以减少人力配置，减少人员后至少社保等成本会大大降低。 合理利用实习生：熟手+实习生模式，实习生工资较低，对于基础性工作可以长期招聘实习生来做，如管家手头上有很多基础工作，可以长期招聘大三大四的实习生来做，这样可以减少管家的配置，以降低成本。
人工成本分析如何做
做人工成本分析的目的是什么？ 做人工成本分析的目的是什么？ 理论上讲人工成本包括：薪酬、福利、各项保险、人事费用支出、招聘和培训费用支出，这些是显形成本；还有隐性成本部分，这与你做人工成本分析的目的有关系的。 先提供部分供參考： 人力資源成本，指涉及人力資源的取得、開發、利用、保障和離職所發生的投資或支出，包括：（1）、取得成本，指招募、選拔、定崗過程中發生的支出，比如招聘廣告費、人才仲介代理費、招聘會場費、招聘過程差旅費、招聘到的新員工安置費等。（2）、開發成本，指崗前培訓及定向、在崗培訓、脫產培訓的支出，首先是使得一個新員工達到勝任某個職位的技能並取得預期業績而付出的成本，比如崗前培訓的學費、材料費、諮詢費、勞動時間損失費、生產率損失、學員的薪金；其次是為提高工作生活品質而產生的費用，比如醫療保健費用、繼續教育和深造提高費用、保險費用、工作場所改善費用等。（3）、使用成本，指對人力資源的維持（如工資、福利費）、獎勵、調劑所發生的支出；（4）、保障成本，指建立人力資源的更新換代、工傷等基金的支出；（5）、離職成本，指離職低效成本（離職前工作效率較低）、遣散成本、離職後的補償支出（如退休金）、空職成本、重新招聘的取得開發成本和超額成本（高薪重聘成本）。 建立企业人工成本分析模型 建立企业人工成本分析模型 一、人工成本基本定义我国统计制度将人工成本定义为：企业在一定时期内生产经营和提供劳务活动中因使用劳动力所发生的各项直接和间接人工费用的总和。按现行企业财务会计制度，这些费用要纳入企业财务成本项目，所以称之为人工成本。 二、人工成本构成范围企业人工成本构成包括：职工工资总额、社会保险费用、职工福利费用、职工教育经费、劳动保护费用、职工住房费用、工会经费和其它人工成本支出等。 （一）职工工资总额：是指企业在一定时期内直接支付给本企业全部职工的劳动报酬总额。一般由计时工资；计件工资；奖金；津贴和补贴；加班加点工资；特殊情况下支付的工资六个部分组成。 （二）社会保险费用：是指国家通过立法对劳动者在生、老、病、死、伤残、失业时给予物质帮助的费用。社会保险费用是由国家、企业和个人三方面分担。目前实施的社会保险有养老保险、工伤保险、失业保险、医疗保险和生育保险。 （三）职工福利费用：是指在工资以外按照国家规定开支的职工福利费用。主要用于职工的
人工成本分析分析报告(模板)
人工成本分析报告(模板)
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[键入文档标题] [键入文档副标题] 人工成本分析报告主要从人工成本使用情况、预算情况以及对比分析、同比增长等几方面进行分析。 USER 2012-3-31
一季度人工成本分析报告 一、人工成本使用情况 1、人工成本使用分类： 社会保险 住房公积金 劳务费 职工工资总额 其他（福利、招聘、培训等） 备注：鉴于年底上报预算的类目进行分类，便于统计测算。 2、人工成本使用情况： 省（子）公司一季度人工成本共计达成 万元，使用情况分部在预算范围内。如分析二季度，此处列出同比增长情况。具体达成情况如下： 备注：1、劳务费实际达成金额已经扣除GSK 和MSD 合约销售项目组结算金额。 2、社会保险由于基数未变更，实际达成金额已经加上预提养老保险和失业保险金额，预提数为：70000元/月。 单位（元） 201201实际达 成 201202实际达 成 201203实际达 成 一季度合计 社会保险 99949.63 100220.56 95149 295319.19 住房公积金 16520 19838 22932 59290 劳务费 197706.02 209592.8 209592.8 616891.62 职工工资总额 664685 542732.58 530634.1 1738051.68 其他 11880 8300 20180
3、1季度实际人员编制 单位（人） 1季度在岗职工 1季度劳务派遣工 从业人员共计 人数 103 52 155 图表一：一季度实际155人人工成本达成情况展示表 单位：万元 二、人工成本预算情况 1、2012年1季度预算情况： 单位（万元/人） 2012年全年预 算数 2012年1季度预算数 单位（万元/人） 2012年1季度预算数 社会保险 173 43.25 社会保险 32.52 住房公积金 31 7.75 住房公积金 5.83 劳务费（91人） 465 116.25 劳务费（52人） 66.43 职工工资总额 （137人） 1167 246.23 职工工资总额 （103人） 185.12 其他 68 17 其他 12.78 人工成本实际完成情况, 社会保险（103人）, 29.53 人工成本实际完成情况, 住房公积金（103人）, 5.93人工成本实际完成 情况, 劳务费（52人）, 61.69 人工成本实际完成情况, 职工工资总 额（103人）, 173.81人工成本实际完成情况, 其他（103人）, 2.02 50 100150200
企业成本及企业人工成本控制方法
企业成本及企业人工成本控制方法 ————企业成本控制方法麦肯锡曾这样评价中国企业：成本优势的巨人却是成本管理上的侏儒。特别是人力成本方面，由于管理者与员工长期片面形成的"人本观念"，没有全面理解"以人为本"的实质，从而进入了"人本陷阱"，造成人工成本呈现失控状态，最终导致企业利润与人工成本的失衡，也成了企业管理者最"头疼的顽疾"。 其实，成本控制是一门花钱的艺术，而不是节约的艺术。关键是如何将每一分钱花得恰到好处，将企业的每一种资源用到最需要它的地方。 如何控制好企业人工成本呢？我们首先要从企业成本控制入手，把人工成本控制放入企业成本的"大局"之中来分析，如果只以"人工成本"论成本，必将起不到应有的效果。著名经济学家吴敬琏说，"成本控制是一门花钱的艺术，而不是节约的艺术。以节约为成本控制基本理念的企业只是土财主式的企业，他们除了盘剥工人和在原材料上大打折扣以外，没有什么过人之处。所以，我们需要学习现代企业应有的成本控制战略以及方法。" 一、企业总体成本的控制 第一步：明确战略目标 方向正确等于成功了一半，成本控制也一样。实际上，企业降低成本的途径必须以提高(或不损坏)其竞争地位为指针。具体地说，如果某项成本措施削弱了企业的战略地位，就应弃之不用；如果某项成本的增加有助于增加企业的竞争实力，这种成本的增加就是值得鼓励的。如果企业把成本作为战略来看待，那么成本管理就已经不仅仅是财务部门的事情，更不仅仅是生产部门的事情，它应该是全方位、多角度、突破企业边界的成本管理体系。 那么，如何确立这个体系呢？就是运用价值链分析手法，分析企业内部、所处行业以及竞争对手的价值链构成状况，从战略角度确定控制成本的基本方向。 (一)、进行企业内部价值链分析 对各个部门、各个环节进行梳理，对每一个环节的成本与收益进行细化。比如广告需要成本多少？创造价值多少？运输需要成本多少？创造价值多少？除此之外，还对管理部门、销售部门、采购部门等主要部门的成本与效益进行了梳理。 (二)、进行行业价值链分析 行业价值链是什么呢？简单地说，企业存在于某一行业价值链的某个点，这一联系存在于行业内部为消费者提供某种最终产品或服务的相关企业之间。实际上，上、下游与渠
物业管理企业的成本控制
物业管理企业的成本控制物业管理企业是微利企业，这是不争的事实，面对现实，物业管理企业除了提高物业管理费的收缴率外，控制成本应该成为物管企业内部管理的重中之重。我们一起了解下物业管理企业的成本控制。物业企业成本的特点物业管理企业的工作就是根据物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。从物业管理企业的工作性质可以看出，物业管理企业的工作具有空间分散、时间连续、内容复杂等特点。由于物业管理的这些特点，导致物业管理企业成本也呈现出如下特点： (1)点多。即物业管理企业的成本形成点多。物业管理企业的成本可分为服务成本、管理成本、经营成本。服务成本是在为业主服务过程中发生的成本，如维护小区治安、进行消防检查，保障小区安宁、安静等过程中发生的成本。管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理所发生的成本，如小区设施设备的维修等。经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本，如经营小区会所、经营公共设施等。因此，在物业管理企业，每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形成点。(2)面广。即物业管理企业成本的发生在地域上分布面广。物业管理企业为了发展，为了取得规模效益，总是不断地争地盘、抢市场，规模越做越大，地盘越争越多，市场也越来越大，物业的分布面也越来越广，从而使物业管理成本的发生面也越来越广。 (3)线长。即物业管理企业成本监控线长。物业管理企业由于其工作从空间上要延伸到所管物业的每个角落，从时间上要延伸到所管物业的每个时点，
所以导致物业管理企业的管理层次多，从而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长，从而形成较长的成本监控线。 (4)管难。由于物业管理企业的成本具有上述特点，导致物业管理企业的成本监管难。表现为难统一模式、难统一标准、难统一核算。因为不同物业往往类型不一、大小不一、新旧不一、特点不一、业主的要求不一、收费模式不一、收费标准不一，不同物业面临的市场环境、社会环境也差异很大，导致物业管理企业很难用统一的成本管理模式、统一的成本管理标准和统一的核算要求管理所有管理处(项目中心)。因此，物业管理企业的成本管理难。物业成本控制内容物业管理行业已经进入高速发展和迅速扩张的时期，其发展前景是相当广阔的，面临的机遇是十分难得的。在这种特殊的历史时期，物业管理公司一定要把握时机，在发展的同时，抓好企业管理的一个重要任务——如何研究不断降低成本。成本管理贯穿企业管理的全过程，企业要做到事前有目标，事中有控制，事后有考核，同时还要根据现代企业管理制度的要求，树立全新的成本管理理念，明晰物业管理企业产权，保证物业管理资产的独立运作，让物业管理企业真正的成为市场主体，独立运作，实现自我发展。物业管理企业的成本构成主要包括：员工的薪酬成本、房屋设备的维修保养费用、能源消耗费、行政费用以及其它各种管理费用，因此物业成本控制内容如下： (1)加强人力资源成本的控制知识经济的勃兴使人力成为经济发展的主要因素，这一点在物业行业也逐渐显现。总所周知，写字楼、智能化小区的层出不穷使物业管理对技术化、知识化的要求越来越高。同时，对人员的管理就成为控制成本的重要部分。物业行业属劳动密集型行业，高年龄，低学
物业管理服务费用成本测算模板
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------- 物业管理服务费用测算 根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。 内容包括： 一、经费测算的原则及说明； 二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费； 5、清洁绿化费； 6、保安费； 7、 固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。 详细测算书内容如下： 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。 二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则 针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水 平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则 物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为 “零”。 (四) 管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、 不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准 根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标 准，人员工资标准如下： 序号职务月薪备注 1 中心经理 4,000 2 品质行政主管（中心经理助理） 2,500 ---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------
物业服务企业成本上涨的管理措施
物业服务企业成本上涨的管理措施 伴随市场物价不同程度的上扬，各地最低工资纷纷调高，给用人单位的正常经营带来了很大的压力。物业服务企业作为劳动密集型企业，面临着劳动力成本大幅上涨的严峻形势，部分企业甚至到了生死存亡的边缘。也就促使物业服务企业的经营面临多项改革。 优化企业人力资源配置 通过多渠道控制人工成本投入、合理配置资源、拓展转变经营项目、逐步向智能化方向转型,有效化解了成本上涨给企业运营带来的风险。优化人力资源配置人工成本的上涨势必造成物业服务企业人员的短缺，这将制约物业服务企业的发展。从物业管理行业发展的趋势来看，这种短缺状况将会日益加剧。因此，物业服务企业在不断调薪的同时，要根据管理项目的资源情况，确定项目资源及项目的等级与服务标准，优化企业内部人力资源配置，尽量做到岗位精简、精干高效、一专多能。控制物业管理人工成本投入需要清楚和掌握项目的资源状况，根据项目要求及占地面积、公共配套面积、收费面积、绿化面积以及智能化配置确定项目等级与服务标准，对不同业态的项目资源，采取不同的合理人员配置标准。 整合社区资源，开拓新的利润增长点 目前，由于绝大多数的物业企业处于传统运营模式，因此服务内容较为单一，在物业管理收费难得现状中苦苦挣扎，从行业发展来看，物业管理不仅包括系列公共性物业管理服务，还包括利用企业与园区资源开展的内容多样的特约服务和生活配套服务。许多物业服务企业往往就忽视了这个具有更高附加值的服务。随着行业和企业的不断壮大，客户数量的积累，业主对物业的认可，为物业服务企业从传统的物业管理模式向物业经营管理模式拓展奠定了良好的市场基础。业主或投资者希望通过物业经营管理，获得便捷舒适的生活品质，实现物业的保值增值，这也更进一步要求物业管理从传统的物业管理模式向物业资产管理方面方向拓展。 内容多样的特约服务和业主生活的配套服务，无论何种服务都是有偿的，针对不同业主的消费需求提供力所能及服务，这既体现了企业的品牌、增加了的收入，也通过多种渠道和业主接触、了解，进一步加深和业主的感情，成为业主生活的习惯和依赖，更便于了服务工作的开展和进行。 做好新项目早期介入服务，从源头把握好岗位配置 物业服务企业应加强对项目的早期介入，在小区出入口和车厂出入口的设计、公共设施完善、设备选型及使用功能优化等方面，为开发建设方提出合理化的建议，为日后的科学管理打下良好的基础。 物业服务企业的早期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，以开发企业的好参谋身份，完善设计细节，使物业的功能设计更有利于以后的使用与管理，这同时也帮助开发商提升了房屋的品质；同时，物业服务人员还积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行
人工成本计算方法
人工成本计算方法人工成本=企业从业人员工资总额+社会保险费用+福利费用+教育费用+劳动保护费用+住房费用+其他人工成本 1）劳动分配率，是指人工成本总量与增加值的比率。表示在一定时期内新创造的价值中用于支付人工成本的比例。它反映分配关系和人工成本要素的投入产出关系。 2）人事费用率，是指人工成本总量与销售（营业）收入的比率。表示在一定时期内企业生产和销售的总价值中用于支付人工成本的比例。同时也表示企业职工人均收入与劳动生产率的比例关系，生产与分配的关系，人工成本要素的投入产出关系。它的倒数表明每投入一个单位人工成本能够实现的销售收入。 3）人工成本利润率，是指人工成本总额与利润总额的比率。它反映了企业人工成本投入的获利水平。 4）人工成本占总成本的比重＝（人工成本总额／总成本）×100% 目前我国的全员劳动生产率是将工业企业的工业增加值除以同一时期全部从业人员的平均人数来计算的。计算公式为： 全员劳动生产率＝工业增加值／全部从业人员平均人数 工业增加值是指工业企业在报告期内以货币形式表现的工业生产活动的最终成果；是工业企业全部生产活动的总成果扣除了在生产过程中消耗或转移的物质产品和劳务价值后的余额；是工业企业生产过程中新增加的价值。 工业增加值的计算是用工业总产值（生产量*销售价格）扣除物质消耗（包括外购原材料、燃料、动力的价值；提取的折旧费和大修理基金；定货者来料价值和生产销售中的其 本的比例。同时也表示企业职工人均收入与劳动生产率的比例关系，生产与分配的关系，人工成本要素的投入产出关系。从业人员报酬在企业总收入中的比重，它的倒数
表明每投入一个单位人工成本能够实现的销售收入。 根据劳动分配率推算人事费总额 劳动分配率=人事费用（一定时期内人工成本总额）/附加价值（同期增加值总额）×100% 所谓附加价值，对企业来说，是企业本身创造的价值，它是生产价值中扣除从外面购买材料或动力的费用之后，所附加在企业上的价值，附加价值即成为劳动与资本之间分配的基础。 附加价值的计算方法有两种： 1、扣减法，即从销货额中减去原材料等从他企业购入的由他企业所创造的价值。其计算方法是： 附加价值＝销货（生产）额－外购部分 ＝销货净额－当期进货成本－（直接原材料＋购入零配件＋外包加工费＋间接材料） 2、相加法，即将形成附加价值的各项因素相加而得出，其计算方法是： 附加价值＝利润＋人事费用＋其他形成附加价值的各项费用 ＝利润＋人事费用＋财务费用＋租金＋折旧＋税收 关于企业劳动分配率的情况，可以从资产负债表中予以推算，也就是首先计算出附加价值中资本分配的部分（资本分配包括盈余分配、利息费用、折旧费用和保留盈余四部分），然后得出劳动分配率。
企业人工成本情况.doc
表1 企业人工成本情况 表号:人社统３号 制定机关：人力资源和社会保障部 批准机关:国家统计局 批准文号:国统制〔2０１8〕１21号 有效期至：20２1年１０月 20 年季 一、基本情况 01 统一社会信用代码□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 02法人单位名称: 03法定代表人(单位负责人)： ０４联系方式(固定电话、移动电话）： ０5 企业所在地行政区划代码□□□□□□ ０6单位隶属关系(仅限国有单位填写）□□ 07 行业类别代码□□□ 08企业规模□ ０9登记注册类型□□□ 1０企业从业人员平均人数人,其中:（1）在岗职工人，（２）劳务派遣人员人 １1工作小时总数小时 月日 说明:1．尚未“五证合一"使用统一社会信用代码的企业,第０１项可填组织机构代码； 2．第06、0８、0９项按以下选项填写数字:0６项对应数字编码：１0中央2０省（自治区、直辖市) 4０地（区、市、州、盟)50 县(区、市、旗）60街道(镇、乡）70 居委会(村民委员会）90其他;08项对应数字编码: 1大型企业2中型企业３小型企业４微型企业;09项对应数字编码: 11０国有1２0集体1３０股份合作14０联营企业１５0有限责任公司１60 股份有限公司170 私营企业190 其他企业２1０合资经营企业(港或澳、台资）220 合作经营企业（港或澳、台资)230 港、澳、台商独资经营企业２40 港、澳、台商投资股份有限公司３10中外合资经营３2０中外合作经营3３0外资企业34０外商投资股份有限公司.
３.审核关系（１7）＝(18）+（２1)＋（2２）+（2３）＋(2４)+（25）+（２6)
最新物业管理服务费用成本测算模板
物业管理服务费用测算 根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。 内容包括： 一、经费测算的原则及说明； 二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费； 5、清洁绿化费； 6、保安费； 7、固定资产折旧； 8、开办费摊销； 9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。 详细测算书内容如下： 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。 二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则 针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位
物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则 物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。 (四) 管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准 根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下： 序号职务月薪备注 1 中心经理 4,000 2 品质行政主管（中心经理助理） 2,500 3 安全主管 1,800 4 工程维修主管 2,000 5 清洁绿化主管 1,800 6 高级管家 1,800 7 会计 1,400
人工成本分析与运用
人工成本分析与运用（上） 人工成本一词在人力资源管理工作中经常被提及，但在实际工作中，相关工作开展的并不理想，通常只是对其中一个或几个指标进行简单的统计，缺乏详尽的分析，更谈不上控制及改善了。 造成这一问题的原因主要有三点：第一，不少企业的人力资源管理工作还处于相对低级的阶段，对于人工成本分析与控制的重要性及意义还不够了解；第二，不少企业还仍然采取粗放的管理模式，不注重对资源的投入产出分析及控制，对于人工成本的控制工作也不重视；第三，企业人力资源人员对人工成本构成、分析方法等相关知识、技能比较欠缺，导致人工成本统计、分析不准确，所产生的价值不高。 而随着人力资源真正成为企业价值创造的核心要素，企业将会越来越关注人力资源的投入产出比，人工成本分析与控制必将成为人力资源管理中的重要职能。 一、什么是人工成本 人工成本是企业在一定时期内生产经营和提供劳务活动中因使用劳动力所发生的各项直接和间接人工费用的总和。 人工成本包含的项目非常多，为便于分析，我们通常会众多的项目分类分析。按照分析目的不同，我们可以进行不同的归类，通常从项目所产生的环节和项目的特点两个维度来分类。 按照产生人工成本的活动类别来划分，人工成本可分为获得成本、开发成本、使用成本、保障成本及离职成本，各项成本所包含的小项见下图。
图1 人工成本构成 需要说明的是，如果按照这一标准进行人工成本归类，在计算各项成本时，除了计算相关项目的费用之外，需要考虑开展相关工作的专业人员的工资，比如，在计算人力资源的获得成本时，需要考虑招聘工作人员的成本，在面谈环节，面谈的时间费用=（每人面谈前的准备时间+每人面谈所需时间）×工资率×人数。 除了上述分类方法，还可以根据各项目的共同特点进行分类。按照原劳动 部颁发的1997【261】号文件规定，人工成本包括工资总额、社会保险、福利费用、教育经费、劳动保护费用、住房费用及其他人工成本七大类。 （一）职工工资总额：是指企业在一定时期内以货币或者实物形式直接支 付给本企业全部职工的劳动报酬总额。一般由计时工资、计件工资、奖金、津 贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资六个部分组成。需要说明的是，在计算工资总额的时候，不能简单的按照实发工资计算，应当将员工缴纳 的个税、社会保险等都计入。