房地产项目经济测算
控规指标及其相关经济测算
某物业用地面积15000平方米，共18层，每层建筑面积3000平方米，则建筑 容积率为--
计算方法：18*3000/15000=3.6
根据行业经验，一般情况下各种建筑形态相对应容积率:
独栋：
0.1-0.3
联排：
0.4-0.8
花园洋房： 1.0-1.8
小高层： 2.0-3.0
高层：
3.0-5.0
城市综合体：5.0-8.0
其他
物业发展 物业发展
方向3
方向N
发展策略、经济效益等因素
否定
肯定
结合上述因素，遵循利益最大化原则，容积率应做满。因此否定 纯多层，否定别墅+多层； 结合偏高端复合式住区的项目定位，确定了本项目将涉及类独栋 别墅、花园洋房、高层电梯三大类物业产品。
物业发展方向
多层+高层
别墅+高层
别墅+多层+高层
其中，别墅2.5F，花园洋房为6+1F和8+1F，高层22F。
物业发展方向
纯多层 多层+高层
纯高层 别墅+高层
别墅+多层 别墅+多层+高层
Step3:
市场环境、 需求特征
物业发展 物业发展 物业发展
方向2
方向3
方向N
市场环境、需求特征等因素
否定
肯定
肯定
根据发展环境调研已知，当地市场以高层电梯为主，且市场竞争较为激烈，若60万方 较大体量全为高层，不利于项目发展，否定纯高层；
21833_某房地产开发项目成本测算模型编
某房地产开发项目成本测算模型编制说明及成本费项构成房地产开发项目成本科目和财务成本统一是目前企业信息化管理的趋势，目前万达集团、万科集团、龙湖集团在这些方面都走在了企业信息化管理的前沿，而真正能实现科目的统一，我们最主要的是取得一个统一的编制科目的口径: 而《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》就是最好的基础平台，本模型就是基于以上，进行的成本科目划分。
某房地产项目基本情况：项目技术经济指标表100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
22、成本科目中比重最大的一块：建筑安装工程费按照项目实际执行的总分包合同来划分该项目划分为：总包单位、塑钢窗、栏杆、防火门、防盗门、发电机、电梯、强电、天然气、闭路、可视、消防、水箱、风机风口风阀、水泵、一次供水、二次供水、网络电信、裙楼装饰、园林环境等分包合同；3、成本科目的深度按照可以编制项目的现金流来划分：为编制项目现金流，成本费项目的深度按照具体发生的成本支出分级编制；结构、地上商业结构、2-5层住宅结构(销售前住宅塔楼结构)、5-16层住宅结构；4、综上所述，本项目的完整的成本费用科目划分为四个级别的费项如下表：一级费项二级费项四级费项例如：一、开发成本 3 建筑安装工程费 3.2 结构工程 3.3.1地下室结构工程这样对应的地下室结构工程科目就可以比较准确的确定：该部分工程的成本、发生的时间、其具体的分阶段支付情况；从而提供较准确的成本、附件：支持文件：附件一：中华人民共和国土地增值税暂行条例附件二：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例第一条, 合理调节土地增值收益,维护国家权益,制定本条例.第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及附齔物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人, 为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人), 应当依照本条例缴纳土地增值税.第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收.第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额.第五条纳税人转让房地产所取得的收入, 包括货币收入、实物收入和其他收和.第六条计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用, 或者旧房有建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目.第七条土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分, 税率为百分之三十.增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分,税率为百分之四十.增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分,税率为百分这五十.增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分, 税率为百分之六十.第八条有下列情形之一的,免征土地增值税:(一)纳税人建造普通标准住宅出售, 地值额未超过扣除项目金额百分之二十的;(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产.第九条纳税人有下列情齃之一的, 按照房地产评估格计算征收:(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格, 又无正当理由的.第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报, 并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税.第十一条土地增值税由税务机关征收. 土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续.第十三条土地增值税的征收管理,<< 中华人民共和国税收征收管理法>>及本条例有关规定执行.第十四条本条例由财政部负责解释, 实施细则由财政部制定.第十五条本条例自1994年1月1日起执行. 各地区的土地增值费征收办法,与本条例相抵触的,同时停止执行中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。
房地产开发成本测算大全
房地产开发成本测算大全房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本.如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
构成1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征收及拆迁安置补偿费。
（1)土地征收费。
国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2)房屋征收安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。
3．前期工程费。
前期工程费主要包括：(1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2）“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
思源房地产经济测算 经典报告
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2、销售利润率 销售利润率是企业利润总额与净销售收入的比率。 销售利润率是衡量企业销售收入的收益水平的指标。
房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。
财 务 评 价 的 主 要 技 术 经 济 指 标
静态投资回收期 静态经济评价指标 成本利润率 销售利润率 财务内部收益率 动态经济评价指标 财务净现值 动态投资回收期
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静态经济评价与动态经济评价
静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格（时点价格）为依据所计算出 的建设项目投资的瞬时值。
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基础设施建设费：
基础设施建设费 单位 平方米 数量 单价 造价
1）住宅
其中：供水、排污 道路、综合管网 景观环境（含绿化） 供电工程 智能化工程 路灯工程 2）公建 其中：道路、综合管网
平方米
平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米（约20m宽*120m长）
30 40 100 30 50 10 60
项目 三 （一） 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2 2.1 2.2 3 3.1 3.2 建筑、安装工程费 建安工程造价 住宅 全现浇（高层） 全现浇板式（多层） 框剪结构带底商（高层） 框剪结构商住楼（高层） 框剪结构（多层） 底商 非配套公建 框架结构写字楼（高层） 框架结构办公楼（多层） 地下 建安费用 地下停车场 2100 2300
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房地产开发项目投资收收益测算模型
房地产开发项目投资收收益测算模型作者：时间：2012年12月04日信息来源:经理人网众所周知，房地产属资金密集型行业，经营风险也很大，仅就单个房地产项目来说，其投资额少则数亿，多则上十几亿，可以说，一个项目投资失败，对企业的打击就是致命的。
因此，做好房地产项目投资收益管理十分重要。
根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从以下四个方面进行。
一、构建适合企业的投资收益测算模型1. 建立投资收益模型的目的个人认为，建立投资收益模型，其目的有三个。
第一，跨区域发展时，保持多项目间的收益对比，指导投资决策。
第二，作为项目实施目标和实施效果评价标尺。
投资收益模型是企业在项目销售定价、项目投入甚至项目核心节点（如开盘、融资）等方面的重要目标；在项目结案后，还可将实际数据代入模型，对项目收益及管理团队业绩进行评价。
第三，规范投资收益测算、提高工作效率。
投资模型一旦建立，必将促进测算工作规范进行，同时，对不同项目测算时只需调整一些基础数据即可完成，可以大大提升测算效率。
2. 销售型物业投资收益测算模型关于销售型物业的经济评价指标很多，但归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。
要得出上述指标，将形成三张主表、若干辅表。
主表一：项目利润表。
本表为静态指标测算表，应按分期（分期下设产品形态）和分产品形态分别测算。
前者反映项目各期的利润状况，了解每期对项目利润贡献，特别是在项目比较大的情况下更应分期考虑。
后者反映每类产品形态对项目利润的贡献。
主表二：现金流量表。
本表为动态指标测算表，在内容上，分为现金流入、现金流出、现金净流入。
现金流入主要是销售回款，现金流出为各类成本、费用、税金支出。
在时间维度上，为了反映项目动态指标，本表以季度或月度为单位编制。
本表不同于会计上的现金流量表，它只反映现金流量表中的经营活动产生的现金流量这一内容。
主表三：资金计划表。
本表主要反映项目融资和还本付息的情况。
房地产地块投资经济测算估算简单表(含三个版本)
序号科目估算成本（万元）备注一土地成本108,859.20楼面价12000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％建设项目成本费用总计148,140.76十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50毛利润46,533.49毛利润率31%序号科目估算成本（万元）备注一土地成本117,930.80楼面价13000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价12000***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价13000房地产地块投资经济测算估算简单表（含三个版本）项目成本费用总计157,212.36十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50毛利润37,461.89毛利润率24%序号科目估算成本（万元）备注一土地成本136,074.00楼面价15000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％建设项目成本费用总计175,355.56十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价15000润19,318.69毛利润率11%9071639369513471.22200035000190009071639369513471.32200035000190009071639369513471.5220003500019000。
房地产开发项目全程税务测算
房地产开发项目全程税务测算（一）—耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税目录一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种二、涉及税种的相关规定及测算方式（一）耕地占用税1.纳税人及测算方式2.耕地占用税与土地成交价款的关系（二）契税1.纳税人及测算方式2.市政建设配套费是否缴纳契税（三）城镇土地使用税1.纳税人及测算方式2.城镇土地使用税纳税义务的开始与终止时间3.地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税（四）印花税三、结语美国有句名言“只有税收和死亡不可避免”。
税，是企业在发展过程中必然发生的，并且行业不同税额不同。
而房地产开发企业在目前的经济形势下，开发项目溢价程度高（尤其是在土地价格较低的情况下拿地的房地产开发企业），导致综合税负所占比重越来越高。
因此，房地产开发企业的税负是老板非常关心的问题。
要解决房地产开发企业税负问题并进行合理的税务规划，就需要先了解房地产开发项目运作过程中涉及的税种，以及这些税种的测算方式和缴纳方式，从而才能有针对性的采取相关措施来解决房地产开发企业的税负问题。
本文主要从房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种以及测算方式两个方面入手解析以上问题。
鉴于篇幅有限，此次仅介绍契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税相关规定。
一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种房地产开发企业取得土地前后涉及的主要税种包括：耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税。
在预售阶段开始后，房地产开发企业涉及的主要税种有：增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等（见下期：房地产开发项目全程税务测算（二））。
在对以上税种进行提示后，接下来了解以下各税种的具体规定、测算以及缴纳的时间，从而整体上对房地产开发项目涉及的税种有所把握。
二、涉及税种的相关规定及测算方式（一）耕地占用税房地产开发项目因为所处地域不同，操作方式有很大差异。
有很多地方的房地产开发企业在未通过招拍挂取得土地之前，就已经实际占用了耕地，甚至进行了违规建设。
房地产公司新项目可行性研究测算表汇编：经济指标部分
敏感系数：100% 序号 成本项目 建筑面积 可售面积 一 1 2 3 4 二 1 2 3 4 三 1 2 3 4 5 四 1 2 3 五 1 2 3 4 5 6 7 六 1 2 3 4 5 6 7 8 七 土地获得价款 政府地价及相关费用 合作款项 红线外市政设施 拆迁补偿费 开发前期准备费 勘察设计费 报批报建增容费 三通一平费 临时设施费 主体建筑工程费 基础工程 结构及粗装修工程 门窗工程 公共部位装修 室内装修 主体安装工程费 室内水暖气电管线设备 室内设备及安装费 室内智能化系统费 社区管网工程费 室外给排水系统 室外采暖系统 室外燃气系统 室外高低压系统 室外消防系统 室外智能化系统 其他 园林环境费 环境设计费 绿化建设费 建筑小品 道路广场建造费 围墙建造费 室外照明 室外零星工程 其他 配套设施费 合计 总成本（万元） 类型1 类型2 类型3 平均 可售面积单位成本（元/平米） 类型1 类型2
1 2 3 4 5 6 7 八球场 地下室 其他 开发间接费 工程管理费 资本化利息 营销费用 物业完善费 不可预见费 开发成本 期间费用 管理费用 销售费用 财务费用 项目总投资
本（元/平米） 类型3
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项目经济测算目录1项目及评价依据简介 (1)1.1项目技术经济指标 (1)1.2经济评价依据 (2)2项目投资估算 (2)2.1项目开发成本估算 (2)2.2建设投资进度 (3)3资金筹措和投入计划 (4)3.1收益测算 (4)3.2项目可运用资金估算 (6)3.3投资计划与资金筹措 (7)4项目盈利能力评价 (8)4.1静态评价 (8)4.2动态评价 (10)5项目敏感性分析 (13)6项目经济评价结论及建议 (15)6.1.项目经济评价结论 (15)6.2.建议 (15)1 项目及评价依据简介玉溪沃尔玛购物广场以下简称“项目”位于云南省玉溪市红塔区中心城区内;红塔大道与东风路的交界处;东至东风路;西至花园街南端;南至红塔大道绿化广场;北至瓦窑十二组民房;占地15.16亩..规划总建筑面积约4.46万平方米..1.1 项目技术经济指标根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表;项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据..1.2 经济评价依据通过全面的和按照的思路;本评价报告是在项目采用租售方案一;即先租赁后整体销售方案的基础上;从定量的角度对项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算;并对项目的财务可行性包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力作出评价及针对性建议..经济评价原则：在项目经济效益分析中;严格遵循国家及地方对开发经营的法规政策规定;以及对房地产企业财务核算及财税的规定;以求公正、准确地反映项目的经营情况;从而为项目作出恰当的评价和建议..经济评价前提：本方案中;项目通过在前期出租经营获取租金收入;待物业出租率保持在90-95%之间;进入稳定经营期后;采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利..因此;项目计算期以建设经营销售周期为参照;计算期为9年;由2004年1月1日起算..考虑到项目投资收益的情况;在项目的投资进度估算中以季度为计算时间单位;其余以年度为计算时间单位..各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动影响..项目核算的货币为人民币..2 项目投资估算2.1 项目开发成本估算项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企业管理费..其中;项目土地费用、建安工程造价、开发期税费以委托方提供的数据为基础..项目总开发成本为15;008万元;建筑面积单方成本为3;403元/平方米..项目开发成本估算表;见附表一..说明：土地成本：包括地价、土地交易税费、土地补偿费和建设期投入的地租费用..根据委托方提供的土地出让金、补偿费和土地租金数据计算;土地成本费用共1;260万元..前期费用：包括规划设计勘察费、前期顾问费、拆迁及土地平整费三项..勘察设计费以建安工程费用为计算基础;按经验比例估算；前期顾问费按实际已发生额计算；拆迁及土地平整费以项目总用地面积为计算基础;按经验值估算;前期费用共343万元..建安工程成本：包括土建装修成本和安装工程成本两大项目;根据委托方提供的估算单价指标;结合中对建筑配套设施的建议进行计算;建安工程成本共11;356万元..基础设施建设费：包括外水外电工程费、道路及广场建设费、绿化工程费;其中外水外电工程费以总建筑面积为计算基础；道路及广场建设费和绿化工程费以相应的用地面积为计算基础;根据经验值估算单价指标计算;基础设施建设费共317万元..开发税费：依据委托方提供的云南省及玉溪市有关税费规定计算;开发税费共670万元..不可预见费：按前四项成本费用的总和;根据经验比例5%估算;不可预见费共664万元..企业管理费：按前四项成本费用的总和;根据行业平均比例3%估算;企业管理费共398万元..2.2 建设投资进度根据本项目的建设规模和合作方沃尔玛的进驻要求;基于有序而高效的原则;在合理安排各前期工作;保证质量的前提下;以最快的速度完成项目建设..按照目前项目进度;计划整个开发期的时间跨度为1.5年即6个季度..计算期由2004年第三季度起至200 5年第四季度..其中;工程建设期由2004年第四季度至2005年第三季度；2005年9月1日正式开业..项目投资进度表;见附表二..说明：2 土地成本在项目建设前半年分两季度投入完毕..2 前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费等五项费用根据项目开发和工程建设进度计划分季度投入..3 资金筹措和投入计划3.1 收益测算项目的总体收益包括商场的租金收入和销售收入;共54;428万元;其中租金收入18;988万元;销售收入35;440万元..而车位则作为沃尔玛大型超市和项目商场的配套设施;不考虑收入..租金收入：根据项目的工程进度和;商场预计在2005年9月1日正式开业;而开业前;一至四层商场将分两期推广..结合租金定位分析;首次推出时;一层商场的平均租金为178元/平方米.月;二层商场的平均租金为80元/平方米.月;三层商场的平均租金为50元/平方米.月;四层商场的平均租金为40元/平方米.月;负一层商场的租金按照委托方与沃尔玛所签定的协议价20元/平方米.月计算..以上价格均不含商场管理费由于实际操作中在商场交付使用时就真正实现租金收入;但在招商过程中又会使用“免租期”优惠等租金策略;因此;一至四层商场的租金收入计算期从2005年7月1日开始一般商场的交付使用期会比正式开业的时间提前两个月;以作为商户的装修期;按“免租半年”的策略;2005年下半年6个月中;只计算3个月租赁保证金的收入;而不计算租金收入;该笔保证金收入将在物业整体销售时扣除..负一层商场按照协议免保证金;在正式开业后免租两个月;所以2005年只计算2个月的租金收入..租赁进度的假设：根据所建议的项目租赁进度计划;在开业时;一至四层商场达到70%的出租率;开业后5年内增加至90%;进入稳定期后保持在90-95%之间..按照这个目标;假设商场的出租率在200 5年开业时达到约70%;经过一年的经营在2007年达到77.5%;以后逐年稳步提升;在2010年达至90%;2011年后趋于稳定;保持在95%的出租率水平..租金变化的假设：根据我司对商场的研究经验;项目的租金水平变化根据出租率和商场的经营时间作以下假设：首层至四层商场租金在2007年增长5%;以后按每2年递增5%的水平计算;2012年后保持平稳..负一层商场从2005年起按每3年递增3%的幅度计算..销售收入：按照租售方案建议;待商场的出租率稳定地保持在90-95%的时候;可将商场整体出售..根据租赁进度计划;预计在2012年整体出售商场;出售价值按2011年的租金水平和期望的10%投资回报率;用收益还原法计算..具体计算方式：一至四层商场以2011年末的租金水平为未来每年等额的收益水平;采用等额序列支付的现值系数公式;按10%的折现率将未来收入水平折至2012年初估算各层商场的..由于负一层商场的租金是一直按照每3年3%递增的;所以其销售价格则是采用等比序列支付的现值系数公式进行估算..物业使用年限：根据项目商业用地的性质;其使用年限为40年..按照2004年获取土地使用权;在2012年;商场的使用年限尚剩余3 2年..计算公式：等额序列支付现值系数公式P=A11-1/1+i^n/i其中：P—现值2012年初A1—2012年一至四层各层的租金水平;按2011年末租金水平等额计算..i —折现率按期望的投资回报率10%计算n —计息周期数;即剩余使用年限32年..等比序列支付现值系数公式P=A11-1+s/1+i^n/i-s其中：P—现值2012年初A1—2012年负一层商场的租金水平s —等比系数固定递增率3%i —折现率上面提过;年折现率采用10%;故此处的实际折现率为1+10%^3-1=33.10%n —计息周期数..商场剩余使用年限为32年;故计息期数为32/3=10.67期..具体价格变化和项目收益估算详见附表三和附表四..3.2 项目可运用资金估算项目可运用资金是指在扣除有关经营税费和经营费用、所得税后的租售收入..本方案中经营期内的可运用资金共36;438万元..可运用资金估算详见附表五..根据国家和地方相应财税法律法规的规定;参考类似房地产项目有关开发和营销成本的经验数据;结合项目的实际情况;在开发经营期间涉及的各项税费率如下表：项目经营期间有关税费率一览表说明：2 根据委托方提供的资料;地租按照物业的使用年限每年支付一次;从33万元起;每5年递增5万元..因此在计算可运用资金时;地租部分在物业租赁期间逐年扣除;在物业出售当年按10%的折现率;采用等差序列现值系数公式将剩余使用年限的地租费用折现至2012年年初..2 项目按照出租形式经营物业时;需按照物业的固定资产价值计提大修费以用于物业设施的维护;当物业出售时;该费用则不再予以考虑..3.3 投资计划与资金筹措房地产项目开发投资的资金来源为三个方面;一是自有资金;二是各阶段的租售收入;三是当自有资金已全部投入开发而未获得租售收入或租售收入不足以满足开发投资时;采用贷款的形式解决资金问题..本项目的自有资金按开发成本的35%计提;需5;253万元..项目的租金收入虽然在建设期即2005年开始收取;但资金量很少;并不足以弥补资金缺口;所以银行贷款是本方案运作中的重要融资手段..3.3.1 项目资金筹措根据项目投资进度;配合项目自有资金及可运用租售收入所提供的资金量;确定项目所需银行贷款为9;813万元..项目投资计划与资金筹措表详见附表六..3.3.2 银行贷款项目的银行贷款发生时间在2005年初..从2006年开始以可运用的租金收入付息还本;至项目整体出售获取销售收入后..项目贷款清偿期约为8年;银行贷款利息采用长期五年以上贷款利息5.76%;合计需支付利息2;626万元..贷款还本付息表详见附表七..4 项目盈利能力评价4.1 静态评价静态评价是指不考虑货币时间价值对项目盈利能力进行评价..4.1.1 有关说明项目损益表的编制详见附表八..损益表反映了项目在整个经营期内的利润总额、所得税和税后利润的分配情况;是计算投资利润率、投资利税率等静态评价指标的基础表..结合项目经营方案的情况;项目在8年经营期内;累计税后利润共18;803万元;上缴企业所得税9;261万元..所得税的计提：在项目年度结算时;当出现帐面收入;在扣除开发成本及租售费用、地租、大修费等费用后;如果有销售利润;则按所得税率33%计算出本项目的所得税；如果出现亏损;该年份所得税为零;由亏转盈的年份则按财务通则规定将利润总额调整为应纳税所得额;再计算所得税..所得税在租售期间按年度计提..4.1.2 盈利能力分析评价指标的选取：房地产经营性项目的静态盈利分析指标主要选取年均的投资利润率、投资利税率、自有资金利润率进行评价..静态评价指标表分析：年均投资利润率年均投资利润率是项目整个建设经营期内的年平均利润总额与项目总投资的比率..从项目的经营情况看来;虽然年均税后投资利润率比现行房地产行业平均利润率约15％要低;但应看到;项目的出租经营期只有7年;作为大型商业项目仅仅是处于初始的运营阶段;租金水平相对较低..而且最后采用整体销售的方式出售;项目的总体投资利润率税后达到了95.31%;从这一指标来看;项目是具有相当的盈利能力..投资利税率投资利税率是项目建设经营期内的年平均利税总额与总投资的比率..自有资金利润率自有资金利润率是项目建设经营期内的年平均利润总额与自有资金的比率..由于项目主要是运用银行贷款解决资金的来源;因此;实现了提高项目自有资金效率的目的;从项目的自有资金利润率和利税率的水平看;项目的自有资金盈利能力已远高于行业平均水平..因此;从静态指标的水平看;项目具有一定的盈利能力;说明项目基本可行..4.2 动态评价动态评价的分析方法是考虑了货币的时间价值;对项目生命周期全过程的投资效益进行全面评价的方法..4.2.1 有关说明现金流量表的编制详见附表九、十现金流量表全部投资不分投资资金来源;以全部投资作为计算基础;用以计算全部投资在所得税前和税后的财务内部收益率、财务净现值以及投资回收期等评价指标;考察项目全部投资的盈利能力;而与项目的筹资方式无关..现金流量表自有资金是从投资者的角度出发;以投资者的出资额作为计算基础;把借款本金偿还和利息支付作为现金流出;用以计算自有资金财务内部收益率、净现值等评价指标..基准贴现率的选定：基准贴现率是项目净现值贴现时;计算贴现系数所采用的利率..我国一般取略大于同期贷款利率为基准贴现率..本项目发生银行贷款;按长期五年以上贷款利率5.76%计;则现按6.34%按贷款利率上浮10%计作为基准贴现率进行计算分析..4.2.2 盈利能力分析评价指标的选取：动态盈利分析主要采用最常用和直接的的盈利性计算评价指标;包括净现值NPV、内部收益率IRR和投资回收期..并针对税前、税后的情况进行分析评价..净现值净现值的经济含义是：把不同时间上发生的净现值流量;通过某个规定的利率i;统一折算为现值然后求其代数和..这样就可以用一个单一的数字来反映项目方案的经济性..其评价参数为零;当净现值大于或等于零;即认为项目盈利能力已满足最低要求;在财务上是可以接受的..财务净现值的计算公式为：nNPV=ΣCI-CO t1+i c-tt=1式中：NPV为财务净现值CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数i c为基准折现率内部收益率内部收益率是指方案寿命期内可以使净现金流量的净现值等于零的利率..它反映项目所占用资金的盈利率;是考察项目盈利能力的主要动态评价指标;该指标根据现金流量求得;其评价参数为基准贴现率;当财务内部收益率大于基准贴现率;即认为项目盈利能力已满足最低要求;在财务上是可以接受的..财务内部收益率的计算公式为：nΣCI-CO t1+IRR-t=0t=1式中：IRR为财务内部收益率CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数投资回收期投资回收期可分为静态投资回收期与动态投资回收期两项;是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间;是考察项目在财务上的投资回收能力的主要指标..投资回收期的计算公式为：P tΣCI-CO t＝0t=1式中：P t为投资回收期CI为年现金流入CO为年现金流出t为计算期年数全部投资评价指标表：自有资金投资评价指标表：分析：按折现率6.34%计算;全部投资和自有资金的税前、税后净现值均大于零;说明该项目是可行的..全部投资和自有资金的税前、税后内部收益率均高于选取的利率6.34%;表明项目的整体收益较好;全部投资和自有资金均具有较强的盈利能力..从投资回收期来看;项目在最后一年的经营期内;即当项目整体销售后才能完成投资回收;表明项目的前期收益较低;回收期较长;存在一定的资金回收压力..5 项目敏感性分析敏感性分析是通过变动项目方案的各种数据;分析在项目计算期内各种不确定性因素对项目收益所产生的影响;找出对项目收益指标影响较大的因素称为敏感因素;并确定其影响程度.. 若各种不确定因素在较大范围内变动时;项目收益指标仍比较稳定;则说明项目方案具有较强的抗风险能力..一般来说;影响房地产项目经济效益的主要风险因素为收益租金和销售收入和开发成本费用..由于该方案中的销售价格是按租金水平进行估算的;所以以下只针对租金和成本这两个因素的变化所引致的项目收益指标变化作分析..敏感性分析指标表从分析可知：1当开发成本费用上涨20%和租金即收益下降20%时;内部收益率分别为12.55%和13.16%;高于基准收益率I=6.34%;表明项目有一定的抗风险能力..2虽然开发成本的增加与收益的减少不会导致税后净现值为负数;但评价指标对这两种风险因素的变化都较为敏感;尤其是租金收益的变化..因此;为确保项目获得预期的效益;需抓好招商推广工作;提前作好项目的宣传铺垫工作;以令租金水平和租赁计划得以最大实现..6 项目经济评价结论及建议6.1. 项目经济评价结论从项目的经济可行性角度看;项目全部投资和自有资金的税后净现值分别达9;043和8;967万元;均大于零;税后内部收益率分别为16.16%和21.58%;均高于选取的基准收益率;而其它静态评价指标也达到较理想的水平;说明该方案是可行的..6.2. 建议方案一的经济效益分析是基于招商策略建议中对项目的租金定位和租赁进度计划为前提的;但项目所在区域目前只是处于中心商圈的外围;无论经营者和消费者对其认同度都相对较低;市场不明朗因素较多;存在一定的风险..为了使项目开发经营能够顺利开展;从经济角度提出以下建议：项目成本与物业租赁收入的变化;是对项目的经济效益敏感度大的因素..因此提高项目收益需重点把握两方面：一是本项目工程动工前必须做好详细的预算编制、施工进度计划;控制好成本和确保工期;从而保证工程的顺利进行;实现成本的有效控制；二是加强项目招商推广力度;特别是对区域的商业炒作;保证租金价格及租赁进度达到预定目标水平;实现资金的顺利回收;并及时因应市场变化调整物业的经营策略;提高物业的整体价值和将空置率控制在较低的水平..由于出租收益在前期对实现资金滚动投入的帮助较小;本项目的开发投资对自有资金和银行贷款的依赖较大..因此;在项目开发经营过程中必须加强对资金的管理;确保自有资金的及时到位;提前做好资金的筹措计划;以保证项目建设的顺利开展..。