资产评估基础第七章资产评估方法

第七章资产评估方法

目录

第一节市场法

第二节收益法

第三节成本法

第四节资产评估方法的选择

掌握：

1.市场法及其应用前提

2.市场法的可比因素

3.常用的市场法具体方法及应用

4.收益法及其应用前提

5.收益额、折现率和收益期限及其确定

6.收益法具体情形的公式及应用

7.成本法及其应用前提

8.重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值及其确定熟悉：

1.市场法评估的基本步骤

2.收益法评估的基本步骤

3.成本法评估的基本步骤

4.恰当选择资产评估方法的要求和内容

了解：

1.市场法、收益法和成本法的适用范围

2.市场法、收益法和成本法的局限

资产评估方法概览

按照分析原理和技术路线不同

资产评估方法体系

第一节市场法

内容概要

一、市场法概念

市场法

利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法的总称。

理论依据：

是根据替代原理，采用比较或类比的思路及方法估测资产价值的评估技术方法。

二、市场法应用前提

活跃市场

要有一个活跃的公开市场

可比对象

公开市场上要有可比的资产及其交易活动

资产及其交易的可比性

01功能上

02市场条件

03成交时间

影响价值因素

·各有侧重

·影响较大的

·不是一成不变

01功能上

>>有可比性，包括用途、性能上的相同或相似

>>功能越强，价值越大

>>有时需考虑价值类型，针对特定主体来作评判。如特殊功能的机器设备

02市场条件

>>市场供求关系

>>竞争状况

>>交易条件等

03成交时间

>>参照物成交时间与评估基准日间隔时间不宜过长

>>时间对资产价值的影响可以调整

［例1］完全相同

批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市价作为评估价值。

［例2］交易条件

某一快速变现资产，评估基准日与其完全相同的资产的正常变现价为50万元，确定的快速变现的折扣率为25%，计算被评估资产的价值。

［例3］功能条件

被评估资产年生产能力为130万吨，参照物资产年生产能力为160万吨，评估时点参照物市价为50万，规模经济效益指数为0.6，计算评估资产的价值。

［例4］时间条件

与被评估资产相似的参照物在6个月前的交易价格为30万，6个月以来该资类资产价格上涨了7%，计算被评估资产的评估值。

［例5］成新率

A设备生产时间为2004年，评估基准日为2010年12月，尚可使用年限14年。参照物与待估设备型号相同，同一家厂商生产，交易时间为2010年12月，交易价格为150万元，参照物的生产时间为2006年12月，已使用年限为4年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评估值。

知识点内容总结

三、市场法基本步骤及可比因素

1.市场法的基本步骤

2.市场法的可比因素

（一）市场法的基本步骤

1.选择参照物

■关键是可比性，包括功能、市场条件及成交时间等

■相同或相似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。

案例数目保持合理，具有可比性

■基本数量要求：一般3个以上

■成交价真实

■成交价是正常交易的结果

■两者有可替代性

通过科学的方法，验证所获得资料的准确性

2.在被评估资产与参照物之间选择比较因素

■有可比性的交易实例作为与被评估资产对比分析、评估量化的比较参照物

■不同类别资产价值形成特点和影响价值的因素各有侧重

A.影响房地产价值的是地理位置、环境状况等因素；

B.技术水平则在机器设备评估中起主导作用；

C.收入状况、盈利水平、企业规模等因素在企业价值评估中相对更突出。

［选择影响较大的因素作为对比指标］

3.指标对比和量化差异

4.分析确定已经量化的对比指标之间的差异

初步评估结果

将已经量化的参照物与被评估资产之间的对比指标差异对参照物的价格进行调整，得到被评估资产的初步评估结果。

如果可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽。

可以采用算术平均法或加权平均法等方法将初步结果转换成最终评估结果。

（二）市场法的可比因素

1.运用市场法评估单项资产

资产的功能、资产的实体特征和质量、市场条件、交易条件、具体可比因素。

（1）资产的功能

社会需要前提下，资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。

（2）资产的实体特征和质量

■实体特征：外观、结构、役龄和规格型号等

■质量：本身的建造或制造工艺水平以及使用状态

（3）市场条件

■考虑：参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情形。供不应求价高，反之则低■包含：宏观的经济政策、金融政策、行业经济状况、产品竞争情况等。

（4）交易条件

■交易批量

■交易动机

■交易时间等

（5）具体可比因素

■房地产：区位因素、个别因素

■机器设备：技术含量、制造厂家、资产规格型号、生产能力和生产效率等

2.运用市场法评估企业价值

（1）行业标准

■同一行业具有一定可比性。

■可参考国民经济行业分类、证监会的上市公司行业分类、国际通用的标准行业代码等。

■依照行业标准时，应尽量选取与被评估企业在主营业务收入结构、利润结构、经营模式等方面相似的参照物。

（2）财务标准

应考虑股权评估交易的背景、交易日期、交易价格、收购股权的比重、影响交易价格的其他重要交易条款等。

（3）其他重要交易条款等

四、市场法常用的具体评估方法

按参照物与被评估资产相近相似程度，分为两大类：