资产证券化研究报告
真实销售还是担保融资?——从会计角度看资产证券化
真实销售还是担保融资？——从会计角度看资产证券化陈凌云;李弢【摘要】资产证券化在我国是一种新兴的融资方式.对其如何进行确认和计量直接影响到企业会计信息的可靠性和相关性.本文从会计的角度出发,探讨企业资产证券化中基础资产转让的相关会计问题,并提出在当前制度背景下可行的解决方法.【期刊名称】《会计之友》【年(卷),期】2008(000)013【总页数】3页(P46-48)【关键词】资产证券化;真实销售;担保融资【作者】陈凌云;李弢【作者单位】北京工商大学会计学院;兴业银行资金运营中心【正文语种】中文【中图分类】F8资产证券化是近三十年来国际金融领域中最重要的金融创新之一，上世纪70年代末产生于美国，90年代开始迅速向全球扩展。
具体地说，资产证券化就是金融机构把具有预期稳定现金流的资产打包成资产池，转移到特殊目标机构（SPV）后以信托关系实现破产隔离，通过结构性重组发行证券，从而实现在资本市场上募集资金并提高流动性的过程，如图1所示。
传统的融资方式是企业以自身产权为清偿基础，企业对债券本息及股息权益的偿付以公司全部法定财产为限；资产证券化虽然也采用证券形式，但证券的发行依据不是公司的全部法定财产，而是公司资产负债表中的某项特定财产。
证券权益的偿还也不是以公司产权为基础，而是以被证券化的资产为限。
由于资产证券化具有创造流动性、分散风险以及降低融资成本等特性，自上世纪70年代推出以来，得到了迅速发展，在美国的金融市场上已经是三分天下有其一，被誉为20世纪以来金融市场上最重要、最具有生命力的创新之一。
2005年3 月，我国开始试点资产证券化，中金公司专项理财计划、国家开发银行ABS以及中国建设银行MSB真正开启了中国资产证券化的进程。
按照主导部门的不同，当前我国的资产证券化业务可以分为证监会主导下的企业资产证券化和央行、银监会主导下的信贷资产证券化。
相对信贷资产证券化而言，企业资产证券化有其特殊性，交易过程中复杂的合约安排、独特的现金流设计和创新的交易结构，给原始权益人带来了全新的会计难题。
[业务]资产证券化业务介绍及典型案例介绍
![[业务]资产证券化业务介绍及典型案例介绍](https://img.taocdn.com/s3/m/770d8747ac02de80d4d8d15abe23482fb4da020f.png)
资产证券化业务介绍及典型案例介绍“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化。
”这句华尔街的名言有望在中国资产管理行业变成现实。
2013年2月26日，证监会最新发布了《证券公司资产证券化业务管理规定（征求意见稿）》（以下简称“券商资产证券化业务新规”），该规定的部分修改内容不仅可能进一步推动券商资管业务升级发展，也有可能对包括信托公司在内的泛资产管理行业产生深远影响。
本篇报告试图对券商资产证券化业务新规的重点条款进行解读，并就券商资产证券化业务的操作流程及典型案例予以展示，希望能够为我司今后相关业务开展提供借鉴指引。
第一篇券商资产证券化业务概况1.资产证券化业务定义资产证券化是将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的各种资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售的流通的证券的过程。
进行资产转化的机构称为资产证券化的发起人或原始权益人，发起人将持有的各种流动性较差的金融资产，如信贷资产、个人住房抵押贷款、基础设施收费权等，分类整理为一批资产组合（基础资产），出售或信托给特定的交易机构（SpecialPurposeVehicle，SPV），再由SPV根据购买下的基础资产进行证券化处理，发行资产支持证券，以收回购买基础资产支付的资金。
受托人（计划管理人）管理的基础资产所发生的现金流入用于支付投资者回报，而发起人则得到了用以进一步发展业务的资金。
因此，资产证券化不仅仅是金融机构进行基础资产流动性与风险管理的工具，也为广大非金融机构的企业进行融资提供了一条现实的可行路径。
目前，我国信托公司的资产证券化业务还主要集中于与银行合作的信贷资产证券化，而证券公司过去发行的“专项资产管理计划”则更多集中于对企业资产进行证券化。
不过，根据2013年2月26日证监会最新发布的券商资产证券化业务新规，券商开展此类业务的运行模式与资产范围均有了颠覆性的重大突破，对泛资产管理行业未来业务的开展可能产生巨大的影响。
类REITs最全解析，看完变专家！
类REITs最全解析，看完变专家！展开全文文章作者：中诚信证评结构融资部分析师朱辉、林海伊、李青云、马倩伟文章原标题为《类REITs资产证券化产品专题研究报告》摘要本文首先从行业概况、行业政策、行业趋势等方面对目前国内的REITs和类REITs产品的发展情况作了基本介绍。
受限于国内法律法规及政策，我国大陆地区尚未出现正式上市交易的REITs产品，而自备案制以来类REITs产品发展较为迅猛，通过结构化设计在一定程度上实现了REITs的部分功能，且随着对类REITs产品逐步探索，其发行主体、发行场所、底层标的物业业态逐渐趋于多元化。
其次，本文对类REITs产品的发行情况进行了简要介绍。
自2014年起，截至2017年4月末，已发行的类REITs产品共有19单，累计发行规模超过454亿元。
目前，可供资产证券化的不动产存量巨大，增量较为可观，我们看好类REITs产品的发展前景。
最后，根据目前已成功发行的类REITs产品，我们梳理了类REITs 产品的评级关注要点和主要风险点。
我们认为虽然如办公楼、商场等标的物业的现金流较为稳定，符合资产证券化要求，且其自身拥有一定的保值能力，但在实际的评级过程中，我们仍需关注其标的物业的区域情况、物业运营方情况、底层租赁情况、交易结构相关设置以及增信方的信用变化情况等。
此外，基于交易结构的设置，我们亦需对租金波动风险、估值下滑风险、增信方信用风险等诸多方面加以关注。
一、 REITs产品简介房地产信托基金（Real Estate Investment Trusts，即REITs）是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专业托管机构托管，并委托专业投资机构进行房地产投资经营管理，将取得收益按持有份额比例分配于投资者的一种信托基金，根据投资形式不同，又可分为权益型、抵押型与混合型，其中权益型REITs投资于房地产项目并拥有所有权，抵押型REITs主要投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，混合型REITs介于权益型和抵押型REITs之间。
资产盘活项目可行性研究报告
资产盘活项目可行性研究报告国有企业存量资产盘活路径分析1、六大主体：有效盘活需各参与方专业运作、利益共享国企存量资产的盘活是一项系统性工程，既需要单体企业的发力，也需要各参与主体专业运作、利益共享，主要涉及地方政府、国有企业、金融机构、社会资本、服务机构、盘活平台这六类参与方。
其中，地方政府和国有企业是主要的资产盘出方或整体推动方，包括政府及财政、发改、国资等相关部门、国有资本投资、运营公司、地方投融资平台、金融资产管理公司、地方城投、经营性国企等；社会资本是主要的资产盘入方、资金融出方或资产运营管理方。
随着公共服务等盘活领域的逐渐放开，以及盘活方式的创新，社会资本的参与度有望提高；金融机构是盘活存量资产的资金融出方或金融服务提供方，可在盘活项目投融资、REITs发行、资产证券化、PPP、不良资产收购、兼并重组等中提供金融服务，还可充当融资渠道、产品结构设计人、财务顾问中介人、投资人等角色；服务机构包括专业咨询机构、会计事务所、律师事务所、评估机构、税务咨询、审计等中介机构，对产权关系、经营管理、交易结构、资产价值等进行梳理。
如陕西省强调要充分发挥专业咨询机构在资产梳理、项目包装、方案编制等方面的咨询服务；盘活平台包括各类产权交易所、公共资源交易中心、股权交易中心、证券交易市场、交易商协会等，为资产的盘活和流通提供优质平台，创新交易产品和交易方式，发挥资产价值和投资者发现功能。
国有资产盘活六大参与主体以国有企业中的两类公司为例，19号文和124号文中都强调了要发挥其功能作用。
从政策导向和各地实践来看，地方政府通常会依托国有资本投资运营平台的独特优势来进行整体推动，通过资产处置、股权运作、基金投资、有序进退等方式，更好地对辖内及跨区域的国有资产进行通盘优化，以及促进国有资本优化配置与合理流动。
2、路径选择：结合资产属性和经营情况采用不同途径结合各地的实践经验，国企存量资产盘活需根据资产属性和经营情况进行盘点整合及排序分类，并在此基础上匹配相应的盘活路径。
某公司盘活存量资产调查梳理专题研究报告
某公司盘活存量资产调查梳理专题研究报告一、引言在当前经济形势下，企业面临着日益激烈的市场竞争和资源约束。
如何有效地盘活存量资产，提高资产的利用效率和价值，成为企业发展的重要课题。
本报告对某公司的存量资产进行了深入的调查梳理，旨在为公司制定合理的资产盘活策略提供依据。
二、公司概况某公司是一家在行业内具有一定规模和影响力的企业，主要从事具体业务领域。
经过多年的发展，公司积累了一定数量的资产，包括固定资产、流动资产、无形资产等。
然而，随着市场环境的变化和公司业务的调整，部分资产的利用效率不高，存在闲置或低效利用的情况。
三、存量资产现状（一）固定资产1、房产公司拥有多处房产，其中部分位于城市中心地段，但由于业务布局的调整，部分房产处于闲置状态。
2、设备部分生产设备由于技术更新换代，已不能满足当前生产需求，处于闲置或半闲置状态。
（二）流动资产1、存货存货积压较为严重，部分产品库存时间较长，存在贬值风险。
2、应收账款应收账款余额较大，部分账款账龄较长，回收难度较大。
（三）无形资产公司拥有多项专利和商标，但部分无形资产未得到充分利用，未能为公司带来相应的经济效益。
四、存量资产闲置或低效利用的原因分析（一）市场需求变化市场需求的变化导致公司部分产品滞销，从而造成存货积压和相关生产设备闲置。
（二）业务战略调整公司业务战略的调整使得部分原有的生产设施和房产不再适用。
（三）管理不善资产管理流程不够完善，缺乏有效的资产监控和评估机制，导致资产闲置未能及时发现和处理。
（四）技术更新换代新技术的出现使得部分原有的设备和技术失去竞争力，从而导致资产低效利用。
五、盘活存量资产的策略（一）资产清查与评估对公司的存量资产进行全面清查和评估，建立详细的资产台账，明确资产的价值和使用状况。
（二）优化资产配置根据公司的业务发展需求，对闲置或低效利用的资产进行重新配置，提高资产的利用效率。
（三）资产处置对于确实无法再利用的资产，通过出售、租赁、报废等方式进行处置，回收资金。
国联证券研究报告
国联证券研究报告1.投资聚焦与市场的不同市场认为券商全年业绩将受到自营业务拖累，但我们认为以国联证券为代表的处于扩表周期及自营投资稳定性凸出的券商受影响较小。
2022Q1，上市48家券商或券商控股公司实现自营业务收入-12.99亿元，拖累券商一季度财报表现并引发市场对行业全年业绩的担忧。
但我们认为，国联证券能够跨越周期：一方面在市场表现低迷情况下，国联证券自营投资稳定，一季度投资收益约为0.5%，与头部券商中信证券相当；另一方面，国联证券目前处于扩表、杠杆提升周期中，投资收益规模有望持续扩大，带动公司自营业绩提升。
市场认为投顾行业“马太效应”显著，国联等中小券商劣势明显，但我们认为先发优势和战略定位才是竞争关键。
投顾行业是典型的“know-how”过程，无论是人工投顾还是智能投顾，都需要大量的实践及经验积累，因此人才优势、先发优势很重要。
此外，美国投顾市场拥有很多中小公司满足个性化市场，因此中小机构的关键在于战略定位，与头部机构实现差异化竞争。
国联证券以差异于其他券商的“小B大C”战略为投顾业务发展核心，已经形成了人才、组织架构、产品、渠道、服务等全方位业务优势，规模及客户均领先同业。
未来投顾业务有望成为公司泛财富管理业务的最大亮点。
2.卓越的中小精品券商，资本扩张带动业绩增长2.1.公司深耕无锡，为“A+H”上市券商公司是“A+H”上市券商。
国联证券的前身无锡市证券公司成立于1992年，后于2008年更名为国联证券股份有限公司。
2004年至2014年，国联证券取得了基金代销、融资融券等多项业务资格。
2010年，子公司国联通宝资本投资有限责任公司成立。
2011年，子公司华英证券有限责任公司成立。
2015年，公司在香港联交所成功上市。
2020年，公司在上海证券交易所成功上市，同年获批公募基金投资顾问业务试点资格。
2021年，国联证券发布“大方向”基金投顾品牌，顺利完成非公开发行股票，获得中国金鼎奖“最具发展潜力券商资管”、“优秀投教品牌”等荣誉称号。
资产调研报告范文4篇范文
资产调研报告范文4篇温馨提示：本文是笔者精心整理编制而成，有很强的的实用性和参考性，下载完成后可以直接编辑，并根据自己的需求进行修改套用。
为落实__振兴发展战略, 适应金融市场对融资主体的要求, 适应__振兴发展对政府投融资主体的需求, 强化国有资产经营公司作为县政府投融资主体的融资功能, 切实解决我县当前建设资金需求紧缺的问题, 参照先进地区投融资平台建设的成功经验, 近期, 我就国有资产经营工作进行全面调研, 深入思考, 现对我县国有资产经营工作调研情况, 形成报告如下：一、我县国有资产的基本情况近年来, 我公司在县委、县政府的高度重视和关心下, 按照__要求, 对全县国有资产管理进行了新的有益探索, 结合实际, 大胆突破, 取得了不少可喜成绩：初步建立有效的国有资产管理、监督和运营新型的机制, 引入资产运营系统, 有力盘活长期沉淀的资产, 促进了国有资产保值增值。
1.国有资产清理登记情况：为加快推进国有资产管理体制改革, 对国有资产实行统一经营管理, XX年8月, 县政府下发了《关于批转行政事业单位和企业国有资产集中管理经营方案的通知》(x府发【XX】36号)文件, 决定将县直党政机关、人民团体、事业单位、国有企业(学校、医院用于教学、医疗的非经营性资产除外)占有、使用、控制的县级国有资产(含房屋、土地使用权、股权等), 公检法和其他执法部门罚没及国有企业闲散资产等全部划转授予县国有资产经营有限责任公司进行统一管理, 集中运营。
自XX年启动了国有资产摸底调查、清理登记工作以来, 全县共有x个单位进行了国有资产清理登记工作。
从国资办提供《定南县行政事业、企业国有资产清理登记表》中分析可知：全县国有资产总额约x亿元, 其中房产及土地类资产总额约x亿元。
考虑到国有资产在统计方面存在的价值反映偏低因素, 国有资产实际价值约为x亿元。
从总体上看, 行政事业单位国有资产占大部分比重。
国有资产净值主要集中在行政事业单位。
干货｜REITs深度研究报告
干货｜REITs深度研究报告“REITS的基本概念、特点及发展实践原标题：两会REIT受瞩目 | 附REITs深度研究报告来源：来源：博瑞金融论坛；作者：涂力磊谢盐转自结构化金融（ID：ghjr2013）REITs深度研究报告1.REITS基本概念和我国的政策环境1.1REITS的基本概念和特点REITs（RealEstateInvestmentTrusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国纯属私募信托不同，REITs绝大多数属于公募。
它既可以封闭运行，也可以上市交易。
按照投资类型的不同，REITs又可分为权益型（直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润）、抵押型（将募集资金透过中介贷给开发商，收益来源于利息）和混合型（兼有权益型和抵押型特点，既收取租金，也收取利息）三种。
此外，按照组建和运营方式的不同，又可分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs等。
REITs的具体特点是：一是收益主要来源于租金和房产升值；二是大部分收益将用于分红；三是REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低；四是REITs对政府而言，有利于其盘活社会存量房产，从而扩大税基。
同时，政府庞大自持物业可通过REITs转成为租赁物业，既可帮助政府融资，也降低运营成本；五是REITs对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税(免除企业所得税)，从而提高物业的回报率；开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收；抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道；六是REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资；REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。
以REITs发展相对成熟的美国为例，目前美国REITs的物业类型十分丰富且较为分散，包括了办公楼、工业厂房、工业和商业混合型、购物中心、区域购物商场、自助零售店、公寓、预制房屋、物流分销、度假中心、自助仓储、医疗中心、特殊类型、混合型、抵押型等。
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2023年中国资产证券化市场创新产品频出，基础资产范围不断扩大、交易结构不断完善，证券化产品类型越来越丰富。
重要创新亮点涉及不良资产证券化的重启、资产支持证券发行中加入信用风险缓释工具（CRM）的尝试、车贷证券化循环购买结构的创新、首单信托型ABN的成功发行、REITs在交易所市场的推出等等。
白皮书以详实的数据和案例为依托，从不同角度对2023年度重磅创新进行了记录和分析。
以下是从中提炼的创新产品简要概览。
一、不良资产证券化重启在银行也不良连续“双升”，各机构具有寻求创新性不良资产处置渠道与方式的迫切需求的背景下，2023年上半年，人民银行牵头各部委，出台重要文献，部署不良资产证券化重启工作。
与2023-2023年重要以国有资产公司发行不良资产证券化的格局不同，本次拟定试点范围仅在大型商业银行中，总额度500亿元。
2023年4月，银行间市场交易商协会发布《不良贷款资产支持证券信息披露指引（试行）》及其配套的表格体系，为进一步推动不良资产证券化业务的高效、有序发展奠定了基础。
2023年重启不良资产化后，我国信贷ABS市场累计发行14单不良资产支持证券，发行金额156.10亿元，累计处置银行信贷不良资产510.22亿元；其中，成功发行7单对公类不良资产证券化项目，发行金额79.82亿元，累计处置银行对公类信贷不良资产301.53亿元；7单个贷类不良资产证券化项目，发行金额76.28亿元，累计处置银行个贷类信贷不良资产208.69亿元，占总不良资产证券化处置金额的40.90%。
重启初期，不良资产证券化创新不断。
自首单信用卡类不良产品和萃2023-1问世以来，小微类、房贷类、个人抵押类不良贷款资产证券化产品相继问世，具体涉及：信用卡类不良资产支持证券3单，分别为和萃2023-1、工元2023-2、建鑫2023-3；小微类不良资产支持证券2单，分别为和萃2023-2、和萃2023-4；住房抵押类不良资产支持证券1单，分别为建鑫2023-2；个人抵押类不良资产支持证券1单，工元2023-3。
其中，除3单信用卡类不良资产支持证券的入池资产为100%纯信用贷款外，其余4单入池资产均为100%抵押贷款，抵押物类型涉及住宅以及商铺两类，部分贷款涉及保证或质押担保。
从发行的结果来看，优先档证券发行的利率较低，处在3.00%至4.40%之间，其中，2023和萃-1发行利率最低，票面利率为3.00%；次级档证券溢价发行的现象较为普遍，次级投资人对基础资产回收具有一定的信心，其中溢价率最高的为建鑫2023-2的次级档证券，溢价率为11%。
二、资产支持票据（ABN）创新1、信托型ABN交易商协会2023年新修订的《非金融公司资产支持票据指引》中初次明确了以“发行载体”为管道发行ABN的交易结构，特定目的信托为发行载体的重要形式之一。
信托型ABN与之前所发行的ABN最大的区别在于引入了特殊目的信托，发行机构将基础资产信托给该特殊目的信托，以实现“破产隔离”和“真实出售”。
相较于之前普遍采用的“特殊目的账户”的结构，特殊目的信托的构架可以更好地隔离发行机构对入池资产的控制和影响，从而在形式和实质上更好地体现ABN资产证券化的本质特性。
2023年公开发行的五单ABN均为信托型（其中九州通(0.00 +0.00%,买入)医药集团股份有限公司2023年度第一期信托资产支持票据同时也是循环型ABN）。
2、循环购买型ABN重要创新之二为循环购买型ABN的出现。
相较于传统静态型ABN，循环购买结构设立了循环购买期，在违约事件发生前不摊还资产支持票据的本金，而是将到期的钞票流入用于购买符合起初设定标准的资产，从而增长了利息支付和推迟了本金的支付。
2023年所发行的首单循环性ABN为九州通医药集团股份有限公司2023年度第一期信托资产支持票据。
本期资产证券化票据采用了循环购买的方式，在基础资产不发生违约的前提下，既增长了投资人的利息收入所得，也为发行主体提供了更长期的资金以供使用。
循环购买的资产须符合初始基础资产的合格标准，其购买规模以循环购买日信托专户项下的可支配资金（指信托专户项下资金总额扣除已届支付时限的信托费用、信托利益及其他负债后的余额）为限。
同时，一旦发生违约事件，循环购买期即结束，否则，循环购买期为自信托生效日（不含该日）起至第10个循环购买日（循环购买日为自信托生效日起每满三个月的月对日）为止。
3、助力“三去一降一补”的创新2023年发行的中国中车(10.00 -0.10%,买入)股份有限公司2023年度第一期信托资产支持票据。
是国内首单央企应收账款100%出表的ABN产品，也是国内首单“一带一路”政策背景下的ABN产品。
本单产品的成功发行，是银行间市场交易商协会为服务中央提出的供应侧结构性改革大局，积极贯彻贯彻中央“三去一降一补”的重点任务，在严格防范风险，强化底线思维的原则上，运用资产证券化的模式和通道，丰富改革任务的“工具箱”，优化央企的财务结构，推动“去库存、去产能、去杠杆”，助力央企减少“两金”及负债率。
2023年12月市场利率上行幅度较大，本期票据在发行市场环境不利的时间窗口以较低的发行成本成功发行，体现了银行间市场为央企“降成本”所做出的的巨大作用，为发行机构节省了大量财务成本，减轻了央企的财务承担，同时也拓宽了央企的融资通道。
本次票据的募集资金重要用于补充发行机构子公司的营运资金。
根据发行材料，相相应的子公司有中车青岛四方机车车辆股份有限公司、中车唐山机车车辆有限公司、中车长春轨道客车股份有限公司和中车株洲电力机车有限公司。
其资金均用于关系国计民生的重要行业和关键领域，体现了银行间市场服务于实体经济的重要作用。
三、循环购买型车贷资产证券化循环结构可以将期限较短的贷款用于支持期限较长的证券，解决基础资产期限和证券期限错配的问题，并且可以通过循环结构实现后续资产的连续出表，同时发起机构的融资规模可通过循环结构进一步扩大。
这样的结构设计不仅为发起机构提供了更加便利的融资渠道和会计出表通道，而期限更长的ABS产品可以吸引更多种类的投资人，有助于减少发起机构的发行成本。
截至2023年终，循环购买型汽车贷款资产支持证券在国内已有一定的实践经验，银行间市场目前已有三单成功发行的产品，分别为“和信2023-02”、“融腾2023-01”以及“华驭五期”。
其中，“华驭五期”在交易结构方面与其他产品相比有较大的创新，重要体现在：一是折后本息余额拟定发行金额。
证券发行金额是将入池贷款在各个剩余摊还期间计划偿还的本息金额用特定的折现率折现到初始起算日并减去初始超额抵押后的金额，所用的折现率包含预计的发行利率、贷款服务机构费用、利息收入税等，二是在连续购买中引入折价的增信手段，连续购买期内证券获得的信用支持不减弱。
该证券设立时，初始入池资产折后未偿本息余额总额的0.5%将作为初始超额抵押，发起机构也将于信托设立日或之前向信托账户注入相称于初始起算日折后未偿本息余额总额1.2%的钞票储备，该钞票储备的余额在连续购买期内保持不变。
初始超额抵押以及钞票储备为证券提供了一定的信用支持。
三是还款顺序中引入了超额担保目的比例的概念，摊还顺序为非完全顺序支付。
四是连续购买的规模拟定期引入了超额担保目的水平的概念。
五是采用红池和黑池的模式，总体看，两个资产池在分散性、剩余期限、入池标准等总体特性方面具有较大的一致性，保证资产池的属性基本相同。
在最初项目测算分层、申报监管、证券营销阶段需要拟定一些相关参数所用的资产池为红池，证券发行后根据发行利率重新挑选一个资产池作为证券的基础资产，即为黑池。
六是设立了钞票储备账户，用以缓释流动性风险。
发行人于信托生效日向钞票储备账户存入等于初始资产池折后本息余额总额1.2%的钞票储备金，并在连续购买期内维持该水平不变。
四、交易所市场REITs创新房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种筹集众多投资者的资金用于取得各种收益性房地产或向收益性房地产提供融资的集体投资计划或投资机构。
REITs最早发源于美国，1960年美国国会通过法案允许设立REITs，目的是为中小投资者提供投资于房地产市场的渠道。
我国REITs实践有了一定的发展，只但是完全类似于美国市场上的REITs 并没有诞生，我国的REITs产品借鉴了美国REITs在经营性房地产领域的融资模式，结合结构化产品设计，将REITs的定义进行了再次延伸。
目前这类结合我国国情产生的REITs，相较于美国市场中的标准化REITs，一般被称为“类REITs”。
2023年国内首只类REITs产品——中信启航专项资产管理计划，获得监管层批准，并初次尝试在交易所流通。
2023年1月我国住建部发布《关于加快哺育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确表达将积极推动REITs试点，从政策层面对REITs发展进行松绑，并逐步推开各城市REITs试点。
2023年10月10日国务院在《关于积极稳妥减少公司杠杆率的意见》的文献中专门提到有序开展公司资产证券化，支持房地产公司通过发展房地产信托投资基金（REITs）向轻资产经营模式转型。
在相关政策的鼓励下，2023年我国REITs创新更加如火如荼地开展，其中较具有代表性的案例是“招商创融-天虹商场(13.79+0.58%,买入)（一期）资产支持专项计划”，为我国首单国有不动产证券化类REITs产品。
该计划也属于类REITs，基础资产为天虹商场深南鼎诚百货。
专项计划收购项目公司所有股权，无私募基金及委托贷款。
该项目的重要创新点为：（1）将国企混改和资产证券化相结合，以REITs盘活国有资产。
在混合所有制改革中，资产证券化是一种重要的工具，其交易安排充足的市场化，公开透明，避免了国有资产流失的问题。
这意味着公司可以有更多的途径实现国有资产的盘活，通过以REITs作为资产证券化工具，可以让更多的投资人参与到国企混改的红利中。
（2）目的资产优质，减少了违约也许性。
深南鼎诚天虹是深圳特区成立以来历史悠久的百货商场，地处深圳特区核心地带，周边商业配套健全，赚钱较为可观。
此外，目的资产原为天虹商场自持自用，天虹商场已投入资源进行装修改造及商业运作，其违约也许性低。
在一定限度上，即使商业地产市场走弱，也可以依托目的物业优质地段良好的抗跌性以及承租人稳定的租约为投资者提供稳定的回报。
（3）实现了交易结构层面的进一步创新与突破。
招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划实现了资产支持专项计划直接投资有限公司股权的安排。
上述交易安排的实现有助于未来权益类资产证券化的开展与实行，为此后公司资产证券化基础资产类型的多元化提供了思绪。
（4）退出机制灵活，可通过公募REITs上市退出。