物业管理招标文件范本

****花园前期物业管理

招

标

文

件

**************置业有限公司

目录

第一章、标的介绍

一、****花园的地理位置

二、物业概况

三、物业管理用房

四、物业管理的内容和要求

五、投标人的资质与条件

六、有关说明

七、奖惩措施

第二章、投标须知

一、投标依据

二、投标程序

第三章、投标书的编制要求

一、技术标书的项目内容

二、商务标书的项目内容

第四章、投标书密封和送达要求

第五章、开标、评标、定标

第六章、投标报价要求及评标标准第七章、拟签订合同的主要条款

第八章、其他事项的说明

第一章标的介绍

****花园由*******************置业有限公司开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，加强物业服务水平，现按照国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。

一、****花园的地理位置

****花园位于风景优美的**市****区，东至****路，西至****路，南至****路，北至****路。

二、物业概况

（一）整体概况

项目总建筑面积****平方米，建设用地面积*****平方米，其中住宅建筑面积****平方米，商服公建建筑面积****平方米。本项目分两期建设。

第一期：建设范围******，共计***幢，规划建筑面积约****平方米，计划****年***月***日交付使用。

第二期：建设范围****楼及小区幼儿园、地下汽车库，共计***幢，规划建筑面积约****万平方米(其中高层建筑面积约***万平方米)。计划****年***月***日交付使用。

（二）公用设施概况

1、****花园多层房屋水、电、燃气均采用一户一表，高层房屋待定。

2、设有幼儿园、公厕、垃圾收集点、公共汽车及自行车库等公建配套设施。

3、路灯、楼梯灯、绿化等公共设施用电用水单独安装计量表。

（三）智能化系统概况

1、安全防范系统：（1）小区周界防越报警系统（2）电视监控系统（3）楼宇可视对讲系统（4）家庭住户报警系统（5）电子巡更系统。

2、物业管理系统：（1）紧急广播与背景音乐系统（2）小区信息发布系统。

三、物业管理用房

1、由开发商按项目总建筑面积4‰比例（且不少于100平方米）提供物业管理用房，产权属业主共有。

2、****花园路面停车位统一委托物业公司管理。

四、物业管理的内容和要求（根据开发合同内容调整）

1、房屋及共用部位、公用设施、设备的使用管理和维修养护；

2、房屋共用部分和公共场所的保洁服务；

3、绿化养护和管理；

4、安全监控、巡视等安全防范，维持公共秩序；

5、车辆进出及停放和管理；

6、配合社区建设；

7、物业档案资料的保管；

8、受托向业主、使用人提供的特约服务；

9、园区民服务；

10、园便区文娱活动组织；

11、法律政策及合同规定的其他事项；

12、其它物业管理事项。

要求以上服务需达到《靖江市住宅物业服务分等定级收费指导标准》规定的服务等级**级以上。

五、投标人的资质与条件

1、具有国家住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》规定的**级物业服务企业资质证书，能承担本项目招标文件所规定的物业管理要求，并具有良好的工作业绩和履约记录。

2、投标人接管过综合住宅小区。

3、投标人所服务的小区中有泰州市优或省优、国优项目。

六、有关说明

1、除标书中已注明设施及设备外，若投标单位提出需增设备，可以在标书中列明，中标后在订立委托合同时可与开发商协商解决。

2、标书中具体待定的配套设施，投标单位可提出合理性、可行性建议，视作标书创新内容予以评分，对于合理性建议招标单位将予以采纳。

3、投标人所服务的楼盘当中有**集团其他楼盘的优先考虑。

4、招标单位按照物价部门文件规定支付空置房的物业费。

七、奖惩措施

中标单位必须参加**市物业管理主管部门组织的日常检查和年度考评。考评不达标或管理未能达到投标书承诺目标，**仲裁委员会可裁定终止物业服务委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任。

第二章投标须知

一、投标依据

1、国家、江苏省、靖江市物业管理相关政策、法规。

2、本招标文件。

二、投标程序

1、****年**月**日~**日前，在**网上或靖江报上发布《****花园前期物业管理招标公告》。

2、****年**月**日~ **日下午5:30前，接受物业公司报名，地点：靖江市招标采购交易中心和靖江市物业管理业管理处（联系电话：******，联系人：***）。

3、****年**月**日，发招标文件。

4、开标时间、地点另行通知。标书密封自行携带。

5、确定中标单位后**日内，中标单位与招标单位签订《前期物业服务合同》，办理有关手续。

第三章投标书的编制要求

本次评分分为技术标和商务标两部分。技术标及商务标报价部分采用暗标，内容编制要求如下：

一、技术标书的项目理念和目标

1、要求结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。

2、物业管理机构运作方法及管理制度。

包括机构设置、组织框图、工作流程安排。管理、激励、监督、反馈机制等规章制度，企业的近期目标、远期规划。

3、管理服务人员配置和管理。

分期交付各阶段管理服务人员配备、数量、素质、精神；

人员的培训和管理。包括人员录用和考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。

4、物业管理用房及相应管理设施的配置。

提供物业管理用房的使用计划、装修标准、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。提出物业公司进驻‘****花园’办公，需由招标单位拨付的前期开办费用金额。

5、物业管理费用的收支预案。按招标文件项目分别列收入、支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节支措施，有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后

劲。

6、物业管理服务分项标准与承诺。

6.1房屋零修、急修及时率；

6.2维修工程质量合格率；

6.3绿化完好率；

6.4保洁率；

6.5道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率；

6.6管理费收取率；

6.7业主投诉率与处理率；

6.8业主物业管理满意率；

6.9消防火灾发生率；

6.10治安事件发生率。

7、物业的维修养护设想。

7.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；

7.2物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施；

7.3市政等公共设施管理实施措施；

7.4保障物业管理区域内环境卫生的措施；

7.5物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案；

7.6****花园绿化养护管理的具体措施；

7.7智能化设施的管理与维修方案；

7.8各类管理档案的建立与管理。

8、物业维修和管理的应急措施。

8.1业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施；

8.2****花园物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施；

8.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

8.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

8.5发生火警时的应急措施。

9、初期管理方案和措施：

9.1****花园期末交付前准备阶段管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案；

9.2入住工作程序及制度；

9.3便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；

9.4业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺；

9.5建筑垃圾的处理措施；

9.6安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等；

9.7管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施；

9.8对****花园建设期内有关配套的合理化建议。

9.9丰富社区文化，加强社区建议。

10、提供《临时管理规约》的建议稿。

二、商务标书的项目内容

1、****花园管理费报价表；

2、投标申请报告。在报告中表明?投标人对招标文件所提出的规定和要求表示理解，投标书连同招标者的书面中标通知书均具有法律约束力。?

3、法人代表证明或法人代表的授权委托书；

4、《工商营业执照》复印件、《物业管理资质等级证书》及其他证书；

5、投标单位基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、人员情况、管理业绩、企业发展方向等；

6、投标单位法定代表人、拟派出****花园管理机构负责人履历表（姓名、简介、职称、经历）和专业资格证书（复印件）；

第四章投标书密封和送达的要求

一、投标书外包装及文书要求

1、主投标书通篇不能出现投标单位名称的字样，投标单位的相关示意性提示及标志投标单位的信息。

2、按投标书编制要求，各投标单位应将技术标和商务标分开装订，但同时装入一个文件袋内（可以分袋包装）。

3、技术标和商务标书统一使用A4纸，文件中应无涂改，用A4纸封面，竖向装订成册，一式伍份。

4、每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地

址、邮编、法定代表人及送达的日期。

5、每个文件袋封口要求用薄纸粘贴，在骑缝处加盖投标单位的公章和法定代表人的图章。

二、投标文件有下列情况之一者，为无效投标书

1、投标文件未按规定密封；

2、未按招标文件说明的技术标和商务标的规定制作；

3、投标书未经法定代表人签字或盖章及未盖投标单位公章；

4、收费测算标准超过招标文件规定范围，以及未按指标文件规定测算费用。

5、标书未在规定最后时限前送达指定地点；

6、投标单位未参加评标会议；

无效投标书将不参加开标、评标程序。

三、投标保证金

投标单位应在规定时间内至招标工作小组领取标书，并同时缴纳标保证金人民币2000元整，未中标者在招标人确定中标后的3日内退还保证金，利息不计。投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的，保证金不予退还。或中标单位在规定时间内拒签合同的，保证金不予退还，给招标人造成损失的，中标单位应当负责赔偿。

四、投标文件处理

中标单位的投标文件将成为物业服务合同的有效组成部

分。

第五章开标、评标、定标

一、开标

1、开标由招标人主持。

2、邀请靖江市物业管理行业主管部门、物价、社区居委会等有关单位人员以及所有投标单位负责人参加。

二、评标

1、招标领导小组负责评标工作的指导、监督、解释工作。

2、本项目的评标委员会成员共设5人。其中招标单位指派1人，其他4人由招标工作小组从市住建局建立的专家名册中现场抽取。

三、评标程序

1、检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读。

2、由评委分别对技术标和商务标进行评议打分，取平均分为其得分。

四、定标

1、评标委员会现场统分、合议，确定中标结果。

2、得分之和最高者为中标单位，如出现相同得分，由评委评议决定，评标结合后，由招标单位发出中标通知书。

第六章投标报价要求及评标标准

1、评标分值按技术标30分，商务标报价55分，企业业绩及综合情况15分组成。

2、技术标：根据招标文件要求的内容进行评分，满分30分。

3、商务标：

3.1有效投标报价区间：多层住宅有效报价范围为0.55—0.6 元/m2〃月，高层住宅有效报价范围为0.8—0.9元/m2〃月，商业有效报价范围为 1.0—1.2 元/m2〃月。超过有效报价范围为无效报价，评标时作零分处理。

3.2商务报价标底：设置5个不同的标底系数（0.95—1.05），开标当日,现场抽取确定，以投标人报价加权平均值乘以抽取的系数后方为有效标底。

3.3评分：与标底相同者得满分55分，投标报价每高出或低于标底0.01元/m2〃月,均扣1分。

第七章拟签订合同的主要条款

1、中标单位应按照招标文件、投标文件和国家有关规定，与招标单位签订委托合同。中标单位承诺及时全面地履行管理

和服务的义务，不得缩小范围和降低标准。

2、前期物业服务合同签订后，中标方不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目分解后分别向他人转让。

3、****花园竣工交付后，招标单位应及时向中标单位移交物业用房，并及时支付承诺的物业前期费用。

4、中标方有义务对托管物业的管理，和公共设施、设备进行日常管理和养护。托管合同终止移交时，应能保证上述物产能够正常使用。

第八章其他事项的说明

1、招标投标原则：公开、公平、公正、诚实信用。

2、评标原则：质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好、服务等级高。

3、投标人相互串通投标或与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，并依照相关法规规定，由房地产行政管理部门依法给予处罚。

4、物业管理项目招投标活动中产生争议的，双方当事人可向**仲裁委员会申请仲裁，对仲裁结果不服的，可以收到仲裁结果15日内向**市人民法院起诉。

5、招标提拱的相关资料：

5.1****花园总平面图；

5.2政府主管部门相关文件。

6、*****置业有限公司物业管理招标联系电话：*********联系人：*******

*****置业有限公司

******年**月**日

第一部分 技术标书评分表

项目

指 标

分值 评分细则

得分

一、管理服务理念、目标：

2

符合为1分，基本符合为0.5分，不符合为0分。

1、管理服务理念与目标针对性强、起点高，设想新颖、超前。服务定位明确，“以人为本” 的角度出发，具体实施措施以创建安全、文明、舒适的环境出发。

2、有争创“物业管理优秀(示范)****花园”的可行性方案。

1 1

二、物业管理机构运作方法及管理制度： 2 符合为1分，基本符合为0.5分，不符合为0分。

1、管理机构设置合理、高效、精简，有明确的管理机构构架和各部门职责。工作流程完整、科学。

2、管理、激励、监督、反馈机制等规章制度实际操作性强，针对****花园所做的近期目标和远期规划超前、客观、明确。 1 1 三、管理服务人员配置和管理： 3

符合为1分,基本符合为0.5分，不符合为0分。

1、各阶段管理人员与操作人员配置与数量合理，素质较高。

2、人员的培训和管理有标准、有措施、有奖惩淘汰机制。

3、管理服务人员上岗仪表、行为、态度标准统一，规范，高要求。

1 1 1

四、物业管理用房及相应管理设计的配置： 物业管理用房和设施、设备利用率高，办公设备配置齐全。费用开支合理、科学。 1.5 符合为1.5分，基本符合为0.5-1分，不

符合为0分。

五、物业管理费用的收支预案：

3

第1点预算中有明确的经费收支项目,项目分列合理，经费收支准确,盈亏情况在合理范围内。符合为1分,基本符合为0.5分,严重错误为0分。第2、3点内容健全切实可行,每项符合为1分,基本符合为0.5分，不符合为0分。

1、按招标书的项目分列收支、支出项目及

支出预算书。

2、根据盈亏情况，具有增收节支措施。

3、有明确的以业养业发展计划，指标较强的发展后劲。 1 1 1

六、物业管理服务分项标准与承诺： 5 每项指标达到为0.5分，超出不另加分。每低于规定指标2%扣0.1分，低于承诺指标10%的为0分。

1、房屋零售、急修及时率90%。

2、维修工程质量合格率95%。

3、绿化完好率95%。

4、保洁率99%。

5、道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率90%。

6、管理费收取率98%。

7、住户投诉率与处理率100%。 8、居民物业管理满意率95%。

9、消防火灾发生率为0.05%以下。 10、治安事件发生率0.1%以下。 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5

管 理 、 服 务 30

分 七、物业的维修养护设想：

4

内容健全，切实可行，每项符合为0.5分，不符合为0分。

1、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施。

2、物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施。

3、市政等公共设施管理实施措施；超前、客观、明确。

4、保障物业管理区域内环境卫生的措施。

5、物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案。

6、小区绿化养护管理的具体措施。

7、智能化设施的管理与维修方案。

8、各类管理档案的建立与管理。 0.5 0.5 0.5

0.5

0.5 0.5 0.5 0.5

八、物业维修和管理的应急措施：

2.5

内容健全，切实可行，每项符合为0.5分，不符合为0分。

1、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施。

2、小区物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施。

3、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施。

4、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施。

5、发生火警时的应急措施。

0.5 0.5

0.5 0.5 0.5

九、初期管理方案和措施： 5

1、****花园一期未交付前的前期管理：人

员的安排、管理、监督、配合及费用方案。

2、入住工作程序及制度。

3、便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列。

4、业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺。

5、建筑垃圾的处理措施。

6、安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等。

7、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施。

8、协助业主委员会筹建工作的方案。

9、对****花园建设期内有关配套的合理化建议。

1 0.5

0.5

0.5 0.5

0.5

0.5 0.5

0.5

十、丰富社会文化，加强社区建设：

根据****花园特点，提出文明社区创建工作，配合社区活动的设想及活动计划和场地安排。1

内容健全，切实可行，符

合为1分，基本符合为

0.5-1分，不符合为0分。

十一、提供《临时管理规约》建议稿 1 内容健全，切实可行，符合为1分,基本符合为0.5分,不符合为0分。

合计得分30

评委签名：日期：

第二部分物管企业综合情况评分表

项目指标分值评分细则得分

企业综合情况15分

一、实际物业管理规模 6

1、物业管理规模500万m2以上。

2、物业管理规模200~500万m2。

3、物业管理规模不足200万m2。

6

4

2

二、企业经营年限 4

1、企业经营10年以上（含10年）；

2、企业经营年限5~10年（含5年）；

3、企业经营年限5年以下。

4

3

1

三、省优、市优小区 5

1、管理的小区获国优、省优，每一个项目

加1分，累计不超过5分；

2、管理的小区获市优，每一个项目加0.5

分，累计不超过3分。

5

3 合计得分15

评委签名：日期：