小区管理工作建设方案word

小区管理工作建设方案
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某某区
的物业管理总体思路是：制定相应的管理服务制度和操作规程，掌握现

代化的管理服务方法和手段，通过服务实践，实施物业管理服务。物业管理不仅是对物业进
行有效管理和维护，更重要的是使物业发挥最大的效用，同时使维护成本最低化。
一、确定各部门主要工作职责
1、物业主任：主要负责全面管理服务工作。
2、客服部：主要负责业主接待和计算机档案文件资料的处理以及后勤、人事、回访工作、
收费事务；负责与其它部门的联络工作、特约服务等。
3、秩序维护部：主要协助公安部门维护物业某某区域内的公共秩序进行安全防范、负责物
业道路的畅通、车辆的有序停放管理、消防安全管理以及人员进出管理等。
4、工程部：负责物业及公共设施设备的维修保养、业主委托的维修服务项目、装饰装修监
督管理等工作。
5、环境部：负责环境保洁、绿化维护、卫生消杀、灭虫治虫和委托的保洁服务项目等。
二、建立管理人员的监督制度
建立完善的人才管理制度和激励机制，且奖惩并施，以做到人尽其才，才尽其用，最大
限度地发挥人才效能。
1、 督查机制
为全面落实物业管理的各项工作任务，确保各项服务质量到位，服务中心对各项工作进
行检查、监督、考核、指导。每次督查都有侧重点，从督查事深入到督查人。找准薄弱环节，
善于发现问题，分析原因，提出整改或处理意见，并帮助当事人做好对其的教育整改工作，
也作为对有关人员平时工作考核的客观依据。每月坚持平时督查与集中督查相结合，除深入
认真检查现场、查看台帐外，还广泛听取业主、员工意见。
2、 激励机制
企业要想保持长久的活力，就要有良好的奖励机制，鼓励员工奋发向上、努力工作；通
过致力于开展企业文化建设，加强上下级和同事之间的沟通和交流，培养团队精神，增强团
队意识和集体的凝聚力。坚持精神激励和物资激励双管齐下的员工激励原则。鼓励每位员工
都成为各自岗位上的专家能手，实施竞争上岗，给每一位员工搭建充分发展的平台，让一线
的优秀员工能有机会脱颖而出。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的员
工管理良性机制，真正盘活人力资源。
3、 制约机制
员工管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。通过实践，制订科学合理
的工作服务标准和量化考核标准，并推出一整套突出绩效和综合测评相结合的考核实施方
案，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有压力感、责任感和紧迫感。建
立和健全劳动力与人才的竞争机制，鼓励杰出人才脱颖而出。在保持队伍相对稳定的同时，
及时优化队伍结构，结合考核，实行未位淘汰制，有效地提高员工队伍的整体素质。
4． 各项专业物业管理制度
健全的、规范的物业管理规章制度是高质量物业管理的基础与保证。为了实现高标准的
管理服务质量，根某某区的实际情况，结合某某市物业管理的行业法规制定完善的管理规章
制度，须制定严格的规范和标准。
◆公众制度
☆房屋及公共设施使用管理
☆装修管理规定
☆治安管理规定
☆消防管理规定
☆绿化管理规定
☆环境卫生管理规定
☆房屋管理规定
☆出租户管理规定
☆营业房管理规定
☆车辆管理规定
☆犬类管理规定
◆岗位职责
☆管理处主任岗位职责
☆二级财务收费岗位职责
☆客服部人员岗位职责
☆秩序维护员岗位职责
☆秩序维护部领班岗位职责
☆消监控值班人员岗位职责
☆工程部维修员岗位职责
☆保洁员岗位职责
◆考核制度标准
☆主任工作绩效考核办法及细则
☆财务收费工作绩效办法及细则
☆客服部人员工作绩效考核办法及细则
☆秩序维护员工作绩效考核办法及细则
☆秩序维护部领班工作绩效考核办法及细则
☆消监控值班人员工作绩效考核办法及细则
☆工程部维修员工作绩效考核办法及细则
☆保洁员岗位工作绩效考核办法及细则
◆规范手册
☆员工守则
☆人事管理
☆文件及档案管理
☆综合服务规范
☆装修管理服务规范
☆设备管理服务规范
☆公共设施维护和房屋维修服务规范
☆仓库管理
☆员工食堂管理
☆员工宿舍管理
某某区配套设施服务规范
☆绿化服务规范
☆保洁服务规范
☆安全服务规范
☆车辆管理规范
☆消防服务规范
三、公共秩序维护方案和岗位责任

安全工作是物业管理工作重中之重的工作，直接影响到公共财产、业主和使用人生命财
产的安全。因此，强有力的管理制度，行之有效的操作方案，才能真正让业主某某区里住得
安心、舒心。因此在安全管理上是“人防、技防、物防”相结合，来确某某区一方平安。特
此根某某区现有设施设备状况制定管理方案：
对秩序维护员实行半军事化的管理，制订各项安全管理和奖惩措施，并严格付诸实施，
以增强秩序维护员的工作责任心。
加强秩序维护员的素质培训，提高人员的思想素质和业务技能，例如每月一次的秩序维
护员思想素质教育培训和安全训练等。

1、人员配备：一个班组编制为6人：领班1人，门岗及巡逻4人，监控1人。
2、安全员工作时间采用两班制
早班 7：00-19：00
夜班19：00-7：00
3、岗位设置：设三个固定岗：东门岗、南门岗、监控岗。
◆固定门岗为24小时开放。
◆巡逻岗，某某区内部巡逻并兼顾外围和消防巡视。
◆监控岗，24小时值班
4、各个岗位操作及注意事项
◆固定门岗
☆严格要求自身形象，如服装整齐，整洁统一等，头发不宜过长，无胡须，精神状态饱
满，站姿统一规范，动作迅速有力，文明执勤，礼貌用语。
☆严密注视某某区域周围人员的动态，对可疑人员密切注意，加强岗位防范，以防止非
法人员，无关人员进某某区内进行破坏、盗窃活动
☆严格检查进出人员：
☆如有客来访等应有礼貌上前询问：“您好，请问你到哪，有什么需要我们帮忙的吗？”
以确定来访人员来意，到达的位置，做好登记，可通知巡逻岗带路指引具体位置。
☆如有装修或安装人员进入时：上前有礼貌地将其拦下询问：“您好，请问到哪一栋哪
一家施工？”“请问您办了临时出入证没有？”并检查证件与本人是否相符，时间是否过期
（如过期应扣留交于服务中心），与所提供的房号是否一致，无误后方可放行，如未办证件，
应向其说明公司的规定，让其去办好出入证；安装人员则实行有效证件登记，依情况而定，
放行后，通知巡逻跟进。
☆严格查验外出物品，物品运某某区搬运人必须持有物品放行单，物品放行单上要有业
主或使用人的签字，携带外出者的签字，服务中心经办人签字，秩序维护员要核对物品的数