物权法复习资料

名词解释：

1物权

2物权行为

3物权法定原则

4物权请求权

5所有权

6用益物权

7担保物权

8不动产

9动产

10善意取得

11共有

12按份共有

13共同共有

14建筑物区分所有权

15孳息

16相邻权

17土地承包经营权

18宅基地使用权

19建设用地使用权

20地役权

21居住权

22抵押权

23质权

24留置权

25占有

26共有权

27不动产登记

28自物权

名词解释：

1物权－是权利人直接支配特定物并具有排他性的权利

2物权行为－是指以物权的设定、转移、变更和消灭为目的的法律行为。

3物权法定原则－是指物权的种类及其内容等均由法律明确规定，当事人不得任意创设新物权或变更物权的法定内容。

4物权请求权－指物权的圆满状态受到妨害或有被妨害之虞时，物权人得请求妨害人除去妨害或防患于未然，以回复其物权的圆满状态的权利。

5所有权－指在法律的限制范围内，权利人对于所有物为全面支配的物权。

6用益物权－是对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。

7担保物权－是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。

8不动产－指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。

9动产－指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物。与不动产相对。

10善意取得－又称即时取得，是指无权处分他人动产的让与人，在不法将其占有的他人动产交付给买受人后，如买受人取得该动产时系出于善意，则他便取得该动产的所有权，原动产所有人不得要求受让人返还。

11共有－是两个或两个以上的人（公民或法人）对同一项财产享有所有权的法律制度。

12按份共有－又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。

13共同共有－指共有人基于共同关系，不分份额地共享共有物所有权的共有。

14建筑物区分所有权－指区分所有建筑物的专有部分所有权，共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权所共同构成的特别所有权。

15孳息－指由原物滋生、增值、繁衍出来的财产。

16相邻权－指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利

17土地承包经营权－指农业生产经营者为种植、养殖、畜牧等农业目的对其依法承包的农民集体所有和国家所有由集体使用的土地享有的占有、使用、收益的权利。

18宅基地使用权－指农村居民对集体所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供居住的地上权。

19建设用地使用权－是指土地使用人为营造建筑物或其他工作物而使用国有土地的权利。指为自己的不动产使用的便利和效益而使用他人不动产的权利。

20地役权－指为自己的不动产使用的便利和效益而使用他人不动产的权利。

21居住权－用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。

22抵押权－是债权人对于债务人或第三人不转移占有而供担保的不动产及其他财产，优先清偿其债权的权利

23质权－是指为了担保债权的履行，债务人或第三人将其动产或权利移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人就其占有的财产有优先受偿的权利。

24留置权－是债权人按照合同约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产，并就该财产优先受偿的权利。

25占有－指占有人对于物有控制与支配的管领力的事实状态。

26共有权－指以区分所有建筑物的共用部分为标的物，全体业主共同享有的不可分割的共同共有权。27不动产登记－又称为不动产物权登记，是权

利人申请国家职能部门将有关申请人的不动

产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。

28自物权－指权利人依法对自己所有的物享有

的占有、使用、收益、处分的权利。所有权

是唯一的自物权种类，因此自物权就是所有

权。

简答：

1、简述不动产的几种登记制度

2、简述所有权的法律特征

3、所有权包括哪些基本权能？

4、担保物权与用益物权的区别

5、简述抵押的财产范围

6、简述抵押权的特点

7、简述抵押和质押的区别

8、简述抵押权的效力………

9、简述抵押人的权利

10、简述抵押权的取得和消灭

11、简述地役权的效力

12、处理相邻纠纷的基本规则是什么？

13、简述地役权与相邻关系的区别

14、简述动产物权的交付

15、简述共有的法律特征

16、共有关系产生和消灭有哪些原因？

17、简述建筑物区分所有权的客体、内容及权

利行使方式。

18、简述建筑物区分所有人的权利义务

19、简述留置的取得的要件和效力

20、简述留置权人的权利和义务

21、简述动产质权的取得

22、简述权利质权特点

23、简述善意取得构成要件和适用

24、土地承包经营权与永佃权有哪些不同？

25、我国分层地上权有哪些特点？P183

26、物权法的基本原则

27、简述物权变动原则及公示方法

28、物权具有哪些效力？

29、简述物权客体的范围和特征是什么？

30、简述物权的法律特征P27-28

31、简述物权的保护方法

32、简述物权法定原则

33、简述占有的功能

34、占有的取得、变更和消灭的规则

P295—298

35简述占有类型和构成要件第P292—295

36简述抵押合同与抵押登记

38.抵押权人权利

39.地役权的效力

40. 什么是物权？特权的特征是什么？物权法

的调整对象是什么？

41. 物权法的基本原则有哪些？

42. 物权的效力及物权的保护方式？

43. 物权的排他性？

44. 对物权请求权的理解。

45. 财产所有权的特征和权能是什么

46.、对善意取得制度的理解。

47.请用实例说明用益物权制度。

48. 请用实例说明担保物权问题。

49.、按份共有人的权利与义务是什么？

简答：

1、简述不动产的几种登记制度

不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权

利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有

关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记

簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本

质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关

的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记

制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有

所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长

处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的

不动产物权登记制度。

（一）契据登记制度

契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动

产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，

但非经登记，不得对抗第三人。

契据登记制度具有以下法律特征：（1）登记为

物权变动的对抗要件。（2）登记与否不予强制。

（3）登记实行形式审查主义。（4）登记无公

信力。（5）登记簿采人的编成主义。（6）登

记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物

权的现在状态，而且登记物权变动事项。

（二）权利登记制度

权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动

产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止

等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登

记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、

匈牙利等国以及中国台湾地区所采用。

权利登记制度具有以下法律特征：（1）登记为

物权变动的生效要件。（2）登记采实质审查主

义。（3）登记具有公信力。（4）登记采用强

制主义。（5）登记簿采物的编成主义。（6）

登记以不动产权利的静态为主。

（三）托伦斯登记制度

托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是

指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确

认产权以便利不动产物权转移的登记制度。

托伦斯登记制度具有如下法律特征：（1）登记

不实行全面的强制主义。（2）登记采实质审查

主义。（3）登记具有公信力。（4）交付权利

证书。（5）登记土地上的权利负担。（6）设

置赔偿基金。

2、简述所有权的法律特征

所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有,

使用,收益和处分的权利。它是一种财产权,所

以又称财产所有权。所有权是物权中最重要也

最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永

续性三个特征

对世权，又称绝对权，是指其效力及于一切人，

即义务人为不特定的任何人的权利。它的义务

人是不特定的任何人，即任何人均负有不妨害

权利人实现其权利的义务。对世权的主要特点

在于，权利人可向任何人主张权利，权利人不

须借助义务人的积极行为就可实现其权利。对

世权的主体一般不必通过义务人的作为就可实

现自己的权利。各种人身权、所有权和其他物

权等都属于绝对权。

财产所有权具有强烈的排他性，可依法排除他

人的非法干涉妨碍式侵害，任何财产上只能有

一个所有权；财产所有权的存续性。法律不限

制各项财产所有权的存续期限。

3、所有权包括哪些基本权能？

财产所有权，简称“所有权”。财产所有人在

法律规定的范围内对物质资料（包括生产资料

和生活资料）所享有的占有、使用、收益和处

理的权利。是所有制在法律上的表现。财产所

有权的取得，必须符合宪法、法律的规定。是

公民的权利的客观表现

4、担保物权与用益物权的区别

用益物权与担保物权为他物权、定限物权的两

种基本类型，在物权法上占有重要地位。二者

具有定限物权的共同特征，且用益物权自身还

可以成为担保物权的客体，因而有着密切的联

系。但用益物权和担保物权在权利的内容方面、

占有在权利成立和实现中的地位方面、标的物

方面、实现时间上、是否具有物上代位性方面

以及从属性等方面，均有明显不同。

用益物权是指以标的物的使用和收益为目的而

设立的定限物权，担保物权是指为担保债权的

实现而设立的定限物权。二者的区别主要在于：

(1）设立的目的不同。设立用益物权的目的在

于实现物的使用价值，而设立债权的目的在于

实现物的交换价值。

(2）权利性质不同。用益物权多为具有独立性

的主权利，而担保物权多为具有从属性的从权

利。

(3）标的物不同。用益物权的标的物主要为不

动产，而担保物权则不然。

(4）客体价值形态的变化的影响不同。用益物

权的价值形态变化对其有直接影响，而担保物

权价值形态的变化对其并无影响。

5、简述抵押的财产范围

一、抵押人所有的房屋和其他地上定着物。抵

押人在其享有所有权的房屋和其他地上定着物

之上设定抵押权，是抵押人行使所有权的行为，

任何机关、单位和个人均不得干涉抵押人对自

己所有财产的处分。

不动产的一部分是否可以设定抵押权？不动产

的一部分即就房屋和其他地上定着物的一部分

是否可以设定抵押权。应作为具体。若不动产

上的一部分具有独立的交换价值，在交易上可

认为独立之物，而且可予以公示，即应当承认

其属于抵押物的范围，着建筑物区分所有权的

出现，并得到认可后（八），则必须承认建筑

物的部分得单独为抵押物而设定抵押权。

建筑中的建筑物是否可以作为抵押物？抵押权

是一种价值权、变价权。因此抵押物的结构是

否完整并非其所关注的重心。其核心在于抵押

物是否具有价值，故只要正在建筑中的建筑物，

依据一般交易上的观念，具有交易上的独立性，

可以达到经济上使用的目的，就可以就建造中

的建筑物设定抵押。

二、抵押人所有机器、运输工具和其他财产。

抵押人可以自己所有的动产作为抵押物，设定

抵押权。动产包括各种机器设备、交通运输工

具等财产，作为抵押物的动产应当具有可让与

性，对于一些特殊的动产如飞机、船舶等，设

定抵押权时应当遵循有关的特殊立法，如海商

法、民事航空器法等的规定。

三、抵押人依法有权处分的国有土地使用权、

房屋和其他地上定着物。四、抵押人依法有权

处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。

根据我国法律规定，国有企业对国家授予其经

营管理的财产享有占有、使用和依法处分的权

利。公司股东作为出资者按投入公司的资本额

享有所有者的资产受益，重大决策和选择管理

者等权利。公司作为独立民事主体，对于法律

上明确由公司支配的资产（包括国有资产）享

有占有、使用和处分的权利。抵押人对于自己

享有处分权的国有资产，当然可以将其作为抵

押物进行抵押，这是抵押人作为独立的民事主

体正当行使权利的必然结果。

五、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒

山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地作用权。

根据我国《民法通则》的规定，集体组织、农

户或个人可以与土地所有人（国家或集体组织）

签订土地承包经营合同。承包人对其所承包的

土地、山岭、草原等即享有占有、使用和收益

的权利，但不享有处分所承包的财产的权利，

故承包人不得将其享有的土地使用权设定抵押

权。但是，国家为了鼓励承包开发荒山、荒沟、

荒丘、荒滩等荒地，解决承包开发荒地的资金

短缺。特允许在经过发包人（即土地所有人）

同意的前提下，承包人可以就承包的荒地的土

地使用权进行抵押。

六、依法可以抵押的其他财产。

立法不可能穷尽所有可以用作抵押物的财产，

只要某项财产符合抵押物的条件，即抵押人有

权处分，具有可让与性，便于管理和实施，就

应当承认其属于抵押物的范围。

七、抵押人可以某一项财产单独进行抵押，也

可以将其几项财产一并抵押。

从其立旨意而言，是为了促进企业融通资金的

能力，企业可以将其所有或享有处分权的动产、

不动产等一并进行抵押，但是要求各项财产的

数量、质量、状况和价值都应当是明确的。该

规定并不意味着我国已承认了企业财团抵押制

度（7）。企业财团抵押与一般抵押不同，一般

国家均对其作出特殊规定，抵押制度为适应资

通的需要，从个别抵押向依企业目的而结合之

物及权利的财团抵押转变，为适应此种形势，

我国可以在司法实践中对《担保法》第34条第

二款作广义解释，并加以完善，从而确立我国

的企业财团抵押制度。

6、简述抵押权的特点

抵押权的特征主要有：

第一、抵押权是从属于债权的担保物权，是

就抵押物买得的价金优先受偿的权利。

第二、抵押权不移转抵押物的占有。

第三、抵押权具有物上代位性。

第四、抵押权人在全部债权受清偿前，可就

抵押物的全部行使其权利。

7、简述抵押和质押的区别

抵押是指债务人或第三人提供一定的财产作为

抵押物，债务人不履行义务，债权人依照法律

的规定以抵押物折价或者变卖抵押物的价款优

先得到偿还的权利。抵押的标的可以是不动产，

如房屋等，但土地所有权不能作为抵押物；也

可以是动产，如生产资料、生活资料或者知识

产权等一些特殊权利。抵押物在抵押期间，非

经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让给他

人的，其行为无效。

质押是指债务人或者第三人将其动产或者权利

凭证移交债权人占有，而将该动产或者权利作

为债权的担保。债务人不能履行债务时，债权

人有权依法以该动产或权利折价或者变卖偿还

债务。《担保法》第69条规定，质权人负有妥

善保管质物的义务。因保管不善致使质物灭失

或者毁损的，质权人应当承担民事责任。质权

人不能妥善保管质物可能致使其灭失或者毁损

的，出质人可以要求质权人将质物提存，或者

要求提前清偿债权而返还质物。

抵押与质押的区别：（1）、抵押标的为动产与

不动产；质押标的为动产与权利。（2）、抵押

物不移转占有；质物移转占有。（3）、当事人

可以自愿办理抵押登记的，抵押合同自签定之

日起生效；当事人不必办理质押登记的，质押

合同自质物或权利凭证交付之日起生效。（4）、

当事人办理抵押登记的，登记部门为抵押物的

相应管理部门；以股票、知识产权出质的，当

事人应向其相应的管理机构办理出质登记。

（5）、债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，

可与抵押人协商以抵押物折价或以拍卖、变卖

该抵押物的所得价款受偿，协议不成的，可向

人民法院提起诉讼；债务履行期届满，质权人

未受清偿的，可与出质人协议以质物折价或依

法拍卖、变卖质物清偿债权。

8、简述抵押权的效力………

抵押权具有优先性、排他性、支配性、可追及

性、从属性等特点。它属于担保物权当中一项

非常重要的内容。它所具有的优先性是它发挥

担保作用的最基本的特点，但是这种优先性在

与某些权利发生冲突时，就一具有优先特点了，

比如说国家税收权优于抵押权、破产企业职工

的三险一金权优于抵押权、承租人的优先购买

权优于抵押权、建设工程承包人的优先权优于

抵押权。

9、简述抵押人的权利

抵押人的权利大致可分为三类:即转让权、重复

抵押权、出租权.其中转让权包括对已经办理了

抵押登记的抵押物的转让权和对没有办理抵押

登记的抵押物的转让权;重复抵押权包括动产

重复抵押权、不动产重复抵押权对抵钾权;租赁

权包括动产租赁权和不动产租赁权.

1.占有、使用、收益的权利

抵押人在其财产设定抵押后，仍享有对抵押物

的使用、收益和处分权。

2.处分权

（1）转让标的物的权利

标的物抵押后抵押人仍可转让其抵押物。但是

在我国，抵押人转让抵押物的，受到如下之限

制：

a.应通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押

的情况。不通知、不告知的，不影响转让的效

力，即转让仍然有效。

b.抵押人转让抵押物所得的价款，应向抵押权

人提前清偿所担保的债权或提存。超过债权数

额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清

偿。

c. 抵押物转让后，抵押权人基于物权的追及效

力仍然可以向受让人就抵押物行使抵押权。当

然，若债务人已经清偿了其债务的，抵押权消

灭。

（2）就标的物再次设定抵押权或者质权等担保物权。

（3）就抵押物为他人设定用益物权。

10、简述抵押权的取得？？和消灭

抵押权和其他民事权利一样，在特定的条件下产生，在特定的条件下也会消灭。抵押权的消灭虽然在《担保法》及最高人民法院的司法解释中均未明确提出，但根据有关法律的规定和实际运用中的情况来看，抵押权的消灭有以下几种方式：

以实现的方式消灭

（1）抵押权实现后原有的抵押合同终止，各方当事人的权利、义务关系解除，抵押权自然消灭。

因抵押权人的放弃而消灭

（2）在抵押合同签订后，在履行过程中抵押权人自动放弃抵押权，自动的退到一般债权人的地位，放弃其享有的优先受偿权，这时抵押权因抵押权人的放弃而消灭

（3）因抵押合同的无效而消灭

11、简述地役权的效力

1、地役权自地役权合同生效时设立。

2、土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，

未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

3、地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等

转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

12、处理相邻纠纷的基本规则是什么？（１）、兼顾各方的利益，互谅互让、互助团结

相邻各方对土地、山林、草原等自然资源的使用权和所有权发生争议，或因环境污染发生争议以后，必须本着互谅互让、有利团结的精神协商解决；协商不成的，由有关国家机关和人民法院解决。在争议解决以前，争议各方不得荒废土地、山林等自然资源，不得破坏有关设施，更不得聚众闹事，强占或毁坏财产。对故意闹事造成财产损害和人身伤害的，除追究当事人的民事责任外，还应追究其行政责任，甚至刑事责任。

相邻各方在行使所有权或使用权时，要互相协作，兼顾相邻人的利益。以邻为壑，损人利己，妨害社会公共利益的行为，是与相邻关系所应遵循的原则相悖的。人民法院处理相邻关系纠纷，也要兼顾各方的利益，使纠纷得以妥善解决。

（2）、有利生产、方便生活

处理因相邻关系发生的纠纷时，应从有利于有效合理地使用财产，有利于生产和生活出发。例如在处理地界纠纷时，如果原来未划定地界，就应当根据如何便于经营管理和有利于生产发展的原则，来确定新的地界线。

（3）、公平合理

相邻关系的种类很多，法律很难对各种相邻关系都作出具体规定，这就需要人民法院在处理相邻关系纠纷时，应该从实际出发，进行深入的调查研究，兼顾各方面的利益，适当考虑历史情况和习惯，公平合理地处理纠纷。13、简述地役权与相邻关系的区别

1.概念不同>地役权：是指在他人的土地之上设立的以供自己的土地便利使用的他物权。

相邻权：相互毗邻的不动产所有人或使用人之间。一方行使使用权或所有权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。

2.性质不同>地役权：是独立的物权，性质属于用益物权。

相邻权：是由法律直接规定产生的，其实质是对所有权的限制和延伸，不是独立的物权。

3.地役权不要求土地相邻。相邻权要基于相邻的土地。

4.地役权的权利行使只限于对土地。相邻权包括土地和地上的建筑物。

从民法理论和制度的角度来说，相邻关系和地役权有着不同的法律特殊的气质，从而存在较大差异。相邻关系和地役权之差异在于：

第一，两者法律性质不同。相邻关系的规矩旨在界定所有权的范围，虽对原土地所有权进行了扩张或限制，但仍然是所有权制度的一部分，而并不构成新的、独立的物权；而地役权则是一种什么样的用益物权，是一种什么样的模范标准典范的物权类型。

第二，两者发生的因果关系不同。相邻关系是所有权内容的伸展或限制，这种伸展或限制是由法律直接规矩的；地役权则可由不动产所有人、使用人之间基于契约发生，地役权作为财富权，亦可因继承取的，另外在“兼具连续同表见的要件”下，地役权还可依时效而取的。第3，相邻关系和地役权在法律制度里面的作用不同。相邻关系是法定的对土地间利用关系的一种什么样的最小限度的改变调整，它并没有超越所有权的范围，至多是所有权的扩张；而地役权则是在这种最小限度的改变调整之外的一种什么样的更广泛的改变调整，主要依当事世间的意思表示而形成建立，对于相邻关系具有弥补其不够的作用。

第4，相邻关系和地役权在有偿或无偿、存续期间上不同。相邻关系中，相邻权由法律直接规矩，除非权利人使用权利给邻人造成损失消耗，相邻权人使用权利是无偿的；地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中权

利约定。另外，地役权的存续期间，也可任由

当事人约定，并的设定永远的长期永久地役权；

而相邻关系的存续期间是法定的。

第5，因相邻关系系由法定，所以其形成建立和

抗争第3人，无需登记便可当然发生；而地役

权作为物权之一种什么样的，应以登记为必要，

否则仅具债权效力。

第6，相邻关系和地役权的不同还在于权属不同

的两块土地是否应当“相互毗邻”。一般以为

在相互毗邻的两块权属不同的土地上才会发生

相邻关系，这一点在有的学者对相邻关系所作

的定义中有所体现。如“相邻关系，是指两个

以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人在使

用不动产的所有权或使用权时，因使用权利的

伸展或限制而发生的权利责任关系”；而地役

权的发生则不但在相互毗邻的两块权属不同的

土地上怀疑也许能够发生，特殊状况下，可设

立地役权的两块土地甚至怀疑也许能够相隔了

一段距离。譬如在本文开头所提到的案例中，

业主张先生指控地产开发商违背承诺盖楼的空

地，可以和业主所在的楼相隔较远而不毗邻

14、简述动产物权的交付

所谓交付，是指将标的物或所有权凭证的占有

移转给受让人的法律事实。因为交付就是占有

的转移，故有时也被称为占有的交付。交付是

动产物权变动的公示方法，也就是通过交付这

样一种方式向社会公众显示物权变动的意思表

示。动产交付可分为现实交付与观念交付两种：

一，现实交付，指动产物权的让与人

将其对于动产的直接管领力现实

地移转于习受人，也就是说甲把

东西当场交给乙。

二，观念交付，则非真正的交付，是指动产占

有在观念上的移转，此为法律在特殊情况下为

顾及交易的便捷而采取的变通方法，以代替现

实交付。它又分为三种：1 简易交付，是指受

让人已经占有动产，是于物权变动的合意成立

时，视为交付。也就是说在甲乙达成合意以前，

东西已经在乙手上了。

2 占有改定，是指动产物权的出让人与受让人

之间特别约定标的物仍由出让人继续占有，这

样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受

让人取得间接占有。也就是说虽然甲乙达成了

物权转移的合意，但标的物仍然在甲手中。

3 指示交付，是指动产由第三人占有时，出让

人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，

以代替交付。也就是说标的物不在甲手，也是

甲指示第三人把标的物交于乙。

15、简述共有的法律特征

1.共有的主体不是一个而是两个或两个以上的

公民或法人。但是，多数人花骨所有一物，并

不是说共有是多个所有权，在法律上，共有财

产只有一个所有权，而由多人享有。

2.共有的客体即共有物是特定的，它可以是独

立物，也可以是集合物（如共同继承的遗产）。

共有物在共有关系续期间不能分割，不能中各

个共有人分别对某一部分共有物享有所有权。

每个共有人的权利及于整个共有财产，因此共

有不是分别所有。

3.在内容方面，共有人对共有物按照各自的份

额享有权利并承担义务，或者平等地享有权利、

承担义务。每个共有人对共有物享有的占有、

使用、收益和处分的权利，不受其他共有人的

侵犯。在行使共有财产的权利，特别是共有财

产时，必须由全体共有人协商，按全体共有人

意志行事。

检有和公有不同。“公有”一词具有双重

含义，一是指社会经济制度，即公有制；二是

指种财产形式。共有可以是公有制在法律上的

表现形式，也可以是个人或私人所有制在法律

的上的反映。就公有财产权来说，它和共有在

法律性质上也是不同的，表现在：第一，共有

财产的主体是多个共有人，而公有财产的主体

是单一的，在我国为国家或集体组织。全民公

有的财产属于国家所有，集体公有财产则属于

某一个集体组织所有。第二，公有财产已经脱

离个人而存在，它既不能实际分割为个人所有，

也不能由个人一定的份额享有财产权利。在法

律上，任何个人都不能成为公有财产的权利主

体。而在共有的情况下，特别是在公民个人的

共有关系中，财产往往并滑脱离共有人存在。

共有财产在归属上为共有人所有，是共有人的

财产，所以，单个公民退出或加入公有组织并

不影响公有财产的完整性，但是，公民退出或

加入共有组织，就会对共有生影响。

财产共有是社会经济生活中大量存在的财

产形式。近年来，我国在广泛发展市场经济的

过程中，公民之间、公民与法人之意愿增长人

有关系得到了发展，各种共同经营体大量产生。

在全民所有制企业实行股份制的过程中，共有

财产也发展很快，并显示出重要作用。为此，

需要从法律上确认和保护财产共有权，正确解

决共有人之间的权利经，从而促进经济体制改

革的深入进行。还要看到，在我国，家庭既是

消费单位，往往还是生产经营单位，家庭共有

故乡夫妻共有财产关系涉及千家万户的生活

和生产经营活动。以法律形式确认这些财产关

系，对于建立社会的新型家庭关系，促进家庭

的和睦团结，发展个体、私人经营和农村家庭

承包经营，也是十分必要的。

答案是否书本113页呢？？

16、共有关系产生和消灭有哪些原因？

答：（一）产生的原因：1基于当事人的意志而

产生；2基于法律的直接规定而产生；3基于

财产的性质而发生；4基于共同行为而发生；5

基于原来的共有关系而发生；

17、简述建筑物区分所有权的客体、内容及权

利行使方式。

建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其

他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有

权。所有人的所有权不及于建筑物的全部，只

能及于其所有的部分。该所有权的客体和使用

上均具有独立性。

（一）业主的建筑物区分所有权的客体范围：

1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等

专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有

部分享有共有和共同管理的权利。

2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但

属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，

属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示

归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，

法律教育网原创属于业主共有。

3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使

用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的

安全，不得损害其他业主的合法权益。

4、业主对建筑物专有部分以外的共有部

分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不

履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性

用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同

管理的权利一并转让。

（二）下列事项由业主共同决定：

1、制定和修改业主会议议事规则；

2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理

规约；

3、选举和更换业主委员会；

4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理

人；

5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修

资金；

6、改建、重建建筑物及其附属设施；

7、有关共有和共同管理权利的其他重大事

项。

筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资

金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项

应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上

的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物

总面积过半数的业主且占总人数过半数法律教

育网原创的业主同意。

18、简述建筑物区分所有人的权利义务

答：（1）专有权人的权利义务：专有权的

权利义务关系表现为业主的作为专有权人

的权利和义务。业主的权利：对其专有的

标的物具有完整的占有、使用、收益、处

分的权能。业主的义务：不得违反使用目

的；维护建筑物牢固和完整的义务；不得

侵害专有部分中的共有部分；准许进入的

义务；损害赔偿的义务。

（2）共有权人的权利义务：共有

权的权利义务关系，表现为业主作为共有

权人对共用部分所享有的权利和所负担的

义务。权利：使用权；收益共享权；处分

权；物上追及权。义务：维护现状的义务；

不得侵占的义务；按照共用部分的用途使

用的义务；费用负担义务。

（3）管理权的内容：1表决权；2选举

权和被选举权；3监督权；4遵守业主大会

决议的义务。

19、简述留置的取得的要件和效力

（１）留置权产生的前提，必须是在当事人之

间存在合同关系，而且一方占有他方财产，只

能是依照合同合法占有对方的财产。不是依照

合同或非法占有的财产，以及占有的不是对方

的财产，不能作为留置财产，不产生留置权。

（２）债务人所负债务须与该被留置物有牵连

关系。

所谓牵连关系，是指债务人所负债务与对留置

物的占有是基于同一法律关系而发生。如基于

加工承揽合同而占有加工承揽物。

（３）留置权的成立，必须是债务已到清偿期，

存在债务人未履行付款义务的法律事实。

（４）留置权是法定担保物权。留置权的设立

和先行使，必须依照法律规定，当事人不得自

行约定留置。

20、简述留置权人的权利和义务

权利：

１．留置标的物。在债务人不履行债务时，债

权人可以留置标的物。

２．收取留置物的孳息。

３．债权人因保管留置物所支出的必要费用，

有权向债务人请求返还。

４．就留置物优先受偿。留置权所担保的范围

包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、留

置物保管费用和实现留置权的费用。债权人和

债务人应在合同中约定，债权人留置财产后，

债务人应不少于２个月内的期限内履行债务。

未在合同中约定的，债权人留置财产后，应确

定２个月以上的期限，通知债务人在该期限内

履行债务。债务人逾期仍不履行的，债仅人可

以与债务人协议以留置物折价，也可依法拍卖、

变卖留置物。留置物折价或拍卖、变卖后，其

价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足

部分由债务人清偿。

义务：

１．保管留置物。

２．返还留置物

21、简述动产质权的取P246—247

答：（一）基于法律行为而取得动产质权：当

事人通过质权合同或者遗嘱而设定动产质权。

在实践中最为觉见的就是通过质权合同设定动

产质权。

（二）基于非法律行为而取得动产质权：1

依继承取得质权；2依善意取得制度取得质权。

22、简述权利质权特点

（1）必须是财产权；

（2）必须是可以让与的财产权；若该权利不能

让与，不仅不能就该权利的变卖价金受偿，也

不能由质权人取得权利；

（3）必须是不违背质权性质的财产权。质权是

动产质权，不动产原则上不能设定质权。

23、简述善意取得构成要件和适用

一、善意取得的要件

同于善意取得的适用将产生所有权的转

移，因此，各国法律都对善意取得规定了严格

的条件。从我国的情况来看，适用善意取得应

具备如下条件：

（一）受让人取得财产时出于善意

如果取得财产时让与人为善意，受让人为

恶意，就不适用善意取得制度。受让人善意民，

是指受让人误信财产的让与人为财产的所有

人。由于善意只是受让人取得财产捍一种心理

状况，这种状况很难为局外人得知，因此，确

定受让人是否具有善意硅片蓡事人从事交易时

的客观情况。如果根据受让财产的性质、有偿

或无偿、价格的高低、让与人的善以及受让人

的经验等可以知道转让人无权转让，则不能瘁

为受让人具有善意。

（二）取得百依法可以流通的动产

单单取得的财产必须是法律允许自由流通

和。法律禁止或限制流转的物，如是爆炸物、

枪支弹药、麻醉品、毒品等，不适用善意取得

制度。国家专有的的财产以及法律禁止或限制

流转的国有财产，也不适用善意取得制度。全

民所有制企业事业单位占有的、依法可以由这

些单位处分的国有财产，则应与集体组织和公

民个人所有的财产一样，适用善意取得制度。

因为这些财产可以在市场上自由买卖，如果对

其实行特殊保护，不适用善意取得制度，反而

会破坏交易中的平等原则，不利于商品交换秩

序的建立。

（三）受让人必须通过交换而取得财产

受让人取得财产必须是通过买卖、互易、

债务清偿、出资等具有交换性质的行为实现的。

如果通过、遗赠等行为取得的财产，不能产生

善意取得的效力。因为继承人、受遗产人只能

从被继承人和遗赠人那里取得其个人的全法财

产，而不能通过继承和受遗赠而取得继承人和

遗则会以外的他人的财产。如果允许对这些财

产适用善意取得工，容易引起一些不必要的财

产纠纷，妨碍继承和遗赠的正常进行。

如果让与人与受让人之间从事的买卖街道地为

是无效的或可撤销的民事行为，也不能产生善

意取得的效果。在这咱情况下，应按法律关于

民事行为无效和得撤销的规定，由双方或一方

返还财产，恢复财产关系的原状。但是，原所

有人与让与人之间的法律关系无效，并不影响

第三人对其所受让的财产善意取得。

二、善意取得的法律后果

适用善意取得制度的事果是所有权的移

转。让与人向受让人了财产，从受让人实际占

有该财产时起，受让他就成为财产的合法所有

人，而原所有人的权利归于消灭。

善意取得制度在保护善意的受让人的同

时，也应保护原所有人的利益。由于让与人处

分他人的财产是非法的，因而其转让财产获得

的非法所得，应作为不当得利返还给原所有人。

如果返还不当得利仍不足以补偿原所有人损

失，则原所有人有权基于侵权行为，请求让人

赔偿损失以弥补不足部分。如果不法让与人以

高于市场的价格与财产，其走出财产价值部分

之所得，也应返还给所有人。

（一）受让人须为善意。

（二）受让人须通过有偿的法律行为而取得所

有权。

（三）受让人须实际占有由让与人转移占有的

动产。

（四）客体物须为（以交付为物权的公示方法

的）动产。

（五）让与人须为无处分权人。

（六）让与人须为动产的占有人。

24、土地承包经营权与永佃权有哪些不同？

土地承包经营权与永佃权十分相似，但是，两

者是不同的制度，存在以下不同：（1）两者建

立的基础不同。永佃权是建立在土地私有制基

础之上，是耕作者与地主之间的关系。农村土

地承包权经营权是建立在土地公有制基础上

的，是承包人与发包人之间的关系，承包人一

般是土地所属组织的成员。（2）两者性质不同。

永佃权是地主利用土地获取收益的一种法律形

式，具有一定的剥削性质。农村土地承包经营

权并非土地所有者利用土地获取收益，而是通过承包人更好地发挥土地的效用。即使土地承包人要支付一定的费用，但该费用仍属于集体所有。（3）两者期限不同。永佃权是一种无期限限制的物权，永佃权人可以永久使用他人土地。而农村土地承包经营权是一种有期限的物权，只能在一定期限内存在。故此，此学者认为，永佃权的某些内容可以为承包经营权制度所借鉴，也可以直接纳入到承包经营权制度之中，但不必废除承包经营权的概念而采用永佃权的概念。

25、我国分层地上权有哪些特点？

答：1分层地上权的性质是用益物权。是用益物权中的地上权。

2分层地上权是在土地的地上或者地下的空间中设定的用益物权。分层地上权的客体，是他人所有土地的地上空间和地下空间。

3分层地上权是可以与普通地上权重合的他物权。

26、物权法的基本原则

一物一权、物权法定、公示公信，此三者在大陆法系民法理论中被称为物权法的基本原则，1、维护社会主义基本经济制度原则

物权法第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

2、平等保护原则

物权法第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

3、物权法定原则：将物权法定作为一种分析手段，种类法定、内容法定。

物权法第五条物权的种类和内容，由法律规定。

4、公示原则（无公信原则）

物权法第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

5、权利不得滥用的原则

物权法第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

27、简述物权变动原则及公示方法

物权变动的原则：

（一）公示原则，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，否则不能发生物权变动的效力。

（二）公信原则，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以法律教育网原创保护交易安全。

公示原则在于使人“知”，公信原则在于使人“信”。

公示方法，以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公示方法。同时，登记和交付分别作为动产和不动产物权变动的要件。

28、物权具有哪些效力？

一、物权的支配效力

二、物权的排他效力

1.所有权之间的排他效力

2.用益物权之间的排他效力

3.担保物权之间的排他效力

4.用益物权与担保物权之间的排他效力

5.所有权与定限物权之间的排他效力

三、物权的优先效力

四、物权的妨害排除效力

1.物权的追及效力

2.物权请求权

29、简述物权客体的范围和特征是什么？

对物权的客体范围的理解通常有广义和狭义两种理解。广义理解认为物权客体包括有体物、无体物和权利。狭义理解则认为物权客体仅包括有体物、物体物，而不包括权利。

特征：1物权的客体必须是单一物；2物权的客体必须是独立物；3物权的客体主要是有体物；4物权的客体必须特定。

30、简述物权的法律特征第27——28页

(一)物权是直接支配物的绝对权

物权的义务主体是权利人之外的不特定的一切人。绝对权是与相对权相对的概念，它是指权利的主体特定，而义务主体为权利人以外的不特定的一切人的权利。作为绝对权和“对世权”，物权的权利主体是特定的，其他任何人都负有不得非法干涉和侵害权利人所享有的物权的义务。而债权就不同，它只是发生在债权人和债务人之间的关系，债权的权利主体和义务主体都是特定的。债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，因此债权是相对权，也是“对人权”。例如某甲对其房屋享有所有权，则除甲之外的所有人都必须尊重甲的所有权，不得非法侵害甲对其房屋的占有、使用、收益和处分的权利。(二)物权是直接支配特定的独立之物的权利

物权的权利人不必依赖他人的帮助就能行

使其权利，从而实现自己的利益。物权的权利

人可以自由地根据自己的意志行使自己的权

利，无需他人给予协助，更不须征得他人的同

意。而债权则与物权相反，债权人一般不直接

支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定

为一定行为或不为一定行为。所以债权必须有

相对的义务人给予协助方可顺利实现。

(三)物权是法定的，物权的设定采用法定主义

物权的种类和基本内容由法律规定，不允

许当事人自由创设物权种类。而且物权设定时

必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象

征。动产质权、留置权亦以占有为权利象征，

不动产则以登记为权利象征，而债权只是在特

定的当事人之间存在的，它并不具有公示性，

设立债权亦不需要公示。另外，债权特别是合

同债权，主要由当事人自由确定。当事人只要

不违反法律的禁止性规定和公共道德，则可以

根据其意思设定债权，还可依法自己决定债的

内容和具体形式。

(四)物权的客体一般为物

行为、智力成果和人身利益均不能成为物

权的客体。物权关系是民事主体之间对物质资

料的占有关系，所以，物权的标的是物而不是

行为。物权的标的在范围上是十分广泛的，但

都必须是特定物。因为如果物没有特定化，权

利就无法确定，权利人也无从行使其权利。此

外，作为物权客体的物必须是独立物和有体物，

而不可能是行为。而债权的标的可因债权的种

类不同而各不相同。债权一般直接指向的是行

为，而间接涉及物。在债权关系存续期间，债

权人一般不直接占有债务人的财产，只有在债

务人交付财产以后，债权人才能直接支配物。

(五)物权具有追及效力和优先效力

物权的追及力是指物权的标的物无论辗转

流向何处，权利人均得追及于物之所在行使其

权利，依法请求不法占有人返还原物。而债权

原则上不具有追及的效力。债权的标的物在没

有移转所有权之前，债务人非法转让并由第三

人占有时，债权人不得请求物的占有人返还财

产，只能请求债务人履行债务和承担违约责任。

物权的优先效力是指，物权与债权同时存

在于同一物上时，物权具有优先于债权的效力，

或者同一物之上存在数个物权时，先设立的物

权优先于后设立的物权。

31、简述物权的保护方法

一、返还原物

物为无权占有人占有时，物权人有权请求

无权占有人返还原物。

其主要内容有：

1．返还原物的请求权人。返还原物的请求

权人不限于所有人，其他物权人也包括在内。

2．返还原物的义务人。无权占有物的人是

返还原物的义务人。

3．返还原物与赔偿损失的关系。返还原物

和损害赔偿是互相支持、互相补充的关系。

二、确认物权

当物的权属和内容发生争议时，物权人可

以请求确认物权。

请求确认物权的争议，一是权属争议；二

是内容争议。

确认物权往往是适用其他物权保护方式的

逻辑前提。

三、排除妨害

他人对物实施了某种妨害，以至于影响了

物权人充分行使物权，物权人可要求妨害人停

止妨害、排除妨害原因。

排除妨害的适用应当符合以下条件：

1．物权人占有着物；

2．物仍然存在；

3．物的占有和使用受到妨害，不能实现物

权的应有功能。

排除妨害的请求权不受诉讼时效的限制。

四、消除危险

对物权的侵害虽未发生，但发生侵害的危

险现实地存在，为防止侵害的发生，物权人可

以请求他人消除侵害危险。

消除危险适用的条件包括：

1．侵害尚未实际发生，只是存在发生的可

能性；

2．侵害的确实可能发生，危险不是虚构的

而是现实的；

3．侵害的发生将使物受损，将影响物权人

行使物权。

消除危险也不适用诉讼时效。

五、恢复原状

物遭到他人的侵害，如果能够修理或替换，

物权人可以请求侵害人修理、替换，使物回复

到原来的状态。

适用恢复原状方式的前提是存在修理或替

换的可能。

恢复原状不能造成侵权人过重的负担，如

果恢复原状会造成侵权人不合理的经济负担，

应当适用赔偿损失的物权保护方式。

六、赔偿损失

物权受到侵害，物权人可以请求侵害人赔

偿金钱以弥补自己损失。

传统物权理论认为赔偿损失是债权保护方

式不是物权保护方式，这是一种人为的区别，

没有任何实际意义。

32、简述物权法定原则

物权法定原则是指物权的种类及其内容等均由

法律明确规定，当事人不得任意创设新物权或

变更物权的法定内容。物权法采行物权法定原

则的理由及原因，在于物权乃绝对权，得对抗

任何人，具有极强的效力，对他人的利益和社

会经济秩序都有直接关系，只有以强行性规范

规定物权的种类、内容、效力、变动等，才能

使物权的存在明朗化、物权的变动公开化，才

能既保障物权人的利益，又不至于发生当事人

任意创设新的物权种类或滥用权利而损害第三

人利益、危害社会经济秩序的现象。物权法定

原则主要包括两项内容：一是物权的种类法定。

即物权的种类由法律明确规定，当事人不得以

协议的方式创设法律所不认可的新类型的物

权；二是物权的内容法定。即物权的内容由法

律明定，当事人不得创设与法定物权内容不符

的物权。

当事人违反物权法定原则将产生如下法律

后果：（1）违反物权法定原则的，物权的设立

应属无效，不能发生物权法上的效果；（2）部

分违反物权法定原则，但不影响其他部分的效

力的，其他部分仍可有效；（3）物权法上无明

确规定的事项，应推定为禁止；（4）物权虽然

归于无效，但其行为若具备其他法律行为的生

效要件时，在当事人之间仍然产生该法律行为

的效力。

33、简述占有的功能第

答：占有在法律上具有以下三个功能：

（一）保护功能：指占有具有保护现实存在的

状态不受第三人侵犯，从而维护法律秩序稳定

的功能。

主要体现在两个方面：1. 禁止任何人以私人的

力量对占有的现状加以改变，以防止私人执法

和暴力行为，维持社会生活的和平、稳定。2.

通过侵权法以及不当得利法对占有给予的保

护。

（二）公示功能：指占有具有的表彰本权的作

用。

主要体现在三个方面：权利转移的效力，权利

推定效力，善意取得效力。

（三）持续功能：也称继续功能，指占有人对

于占有物具有继续使用的权利。

34、占有的取得、变更和消灭的规则

答：占有作为—种事实，可因法律行为、事实

行为以及某种自然事件而发生。

对占有人直接取得的占有而言，可以把占有分

为原始取得和继受取得。占有的变更，是指在

不丧失占有的前提下，占有从一种类型转向另

一种类型。

比较重要的几类占有变更是：有权占有变为无

权占有; 善意占有变为恶意占有;无瑕疵占有

变为瑕疵占有;他主占有变为自主占有。非所

有权人的善意占有,合法占有的事实状态, 需要

依法保护。

占有的消灭，是指占有人丧失对占有物的事实

上的管领力。

直接占有的消灭：当占有人丧失了对某物的事

实上的管领力时，就消灭了直接占有。

间接占有的消灭:直接占有人丧失占有;直接

占有人不承认间接占有;丧失返还请求权。

35、简述占有类型和构成要件第292——295

页

36简述抵押合同与抵押登记

答：（1）抵押合同：是抵押权人（通常是

债权人）与抵押人（既可以是债务人，也可

以是第三人）签订的担保性质的合同。抵

押人以一定的财物（既可以是不动产，也

可以是动产）向抵押权人设定抵押担保，当

债务人不能履行债务时，抵押权人可以依

法以处分抵押物所得价款优先受偿。

（2）抵押登记：指依据财产权利人的申请，

登记机关将与在该财产上设定抵押权相关

的事项记载于登记簿上的事实。其基本功

能：保障交易安全；强化担保效力；有助

于预防纠纷与解决纠纷。

37简述抵押与质押的区别

答：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产

（车、船等）；质押则以动产为主。

2.抵押要登记才生效，质押则只需占有就可

以。

3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人

既支配质物，又能体现留置效力。

4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而

质押则多直接变卖。

38.抵押权人权利

１．抵押权的保全。

在抵押人的行为足以使抵押物的价值减少

时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵

押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢

复抵押物的价值，或提供与减少的价值相当的

担保。抵押人对抵押物价值的减少无过错的，

抵押权人有权在抵押人因损害而得到的赔偿范

围内要求提供担保。抵押物价值减少的部分，

仍作为债权的担保。

２．抵押权的处分。

抵押权人可以让与其抵押权，或就抵押权

为他人提供担保。但抵押权不得与债权分离单

独转让或作为其他债权的担保。

３．优先受偿权。

在债务人不履行债务时，抵押权人可与抵

押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖后的价

款受偿；协议不成的，抵押权人可以提起诉讼。

抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权

数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人

清偿。

39.地役权的效力

1、地役权自地役权合同生效时设立。

2、土地上已设立土地承包经营权、建设用

地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述

用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役

权。

3、地役权不得单独转让。土地承包经营权、

建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地

役权一并转让，但合同另有约定的除外。

40. 什么是物权？物权的特征是什么？物权法

的调整对象是什么？

答：物权：顾名思义就是权利人对物享有的权

利。在法律上，物权是权利人在法律规定的范

围内，直接支配物并排除他人干涉的财产性权

利。民法上的物不同于现实生活上的物。民法

上的物指在事实上、法律上能供人占有、使用、

收益和处分的物质实体和自然力。虽然是物，

但不能为人所支配的就不是法律上的物，例如

太阳。同时，人体器官为人体的一部分，也不

是法律上的物，但是已经与人体分离的内脏、

血液、残疾人的假肢可作为物。智力成果可以

表现在书等物上，但其本身不是物。物权是财

产权的一种，因此物的范围比财产的范围要小。

物权的特征：（1）物权是一种对物支配权。物

权的作用在于保障权利人对物的支配，从而享

受物的利益。其他权利如人身权、知识产权虽

然也是一种支配权，但其支配对象不是物。根

据对物支配范围的大小，物权有完全物权和限

定物权之分，不同物权有不同的支配力。完全

物权指所有权，它有全面的支配力，保障物的

所有人能够依法按照自己的意志，对自有物享

有占有、使用、收益、处分的权利。限定物权

则只有部分的支配力，保障权利人能在法律或

合同所限定的范围内，对他人的物享有占有、

使用、收益、处分中的部分权利。

（2）排他性。这主要是指一物之上不能同时有

两个以上内容互不相容的物权；物权具有直接

排除不法妨碍的性能。

（3）对世性，物权的义务人是除权利人之外的

所有人，因此其义务主体是不特定的。

（4）绝对权，物权的实现不需要义务人的积极

协助，以权利人对标的物进行合法支配为惟一

要件。

物权法的调整对象：因物的归属和利用而产生

的民事关系。

41. 物权法的基本原则有哪些？

答：一物一权、物权法定、公示公信，此三者

在大陆法系民法理论中被称为物权法的基本原

则。

42. 物权的效力及物权的保护方式？

答：物权的效力，是指物权所持有的功能和作

用，物权的效力与物权的权能即占有、使用、

收益、处分有关，物权的效务是物权进一步发

挥作用的结果。

第一、物权的排他效力

第二、物权的优先效力

第三、特权的追及效力

第四、物上请求权。

物权的保护方式：确认权利、返还原物、排除

妨害、消除危险、损害赔偿

43. 物权的排他性？

答：物权的排他性：是指在同一标的物上不允

许有两种以上不相容的物权同时存在。也就是

说，已存在的物权，具有排除在同一标的物上

再行成立与之不相容的其他物权的效力。

44. 对物权请求权的理解。

答：物权请求权是指物权人在其物被侵害

或有可能遭受侵害时，有权请求侵害人返

还原物、恢复原状、停止侵害、消除危险、

排除妨害。物权请求权是保护物权的一项

专门的制度，是民法上的一项独立请求权

制度。它的特点在于，原则上不考虑相对

人是否有过错。如果物权人在其物权受到

侵害或妨害的情况下，行使物权的请求权，

只须证明相对人已实施了侵害或妨害其物

权的行为，便可以要求相对人排除妨害、

返还原物、恢复原状。由于这些特点，使

物权的请求权能够有效地保护物权。

物上请求权的目的为排除妨害，根据不

同的妨害样态可分为以下几种，（1）当他

人没有权限而占有物权的标的物妨害物权

时，发生物权的返还请求权；（2）以此外

的方法妨害物权的，发生妨害除去请求权；

（3）妨害有发生之虞的，发生物权的妨害

预防请求权。

物权请求权的类型：（一）返还原物

请求权（二）排除妨害请求权（三）消

除危险请求权（四）恢复原状请求权

物权请求权的性质：首先，物权请求

权是独立的请求权。其次，物权请求权是

物权的权能。

45. 财产所有权的特征和权能是什么？

答：特征：

1、财产所有权的独占性。财产所有权是一

种独占的支配权，所有人的所有权不允许

任何人妨碍或侵害，非所有人不得对所有

人的财产享有所有权。

2、财产所有权的全面性。财产所有权是所

有人在法律规定的范围内对所有物加以全

面支配的权利。所有人对所有物享有占有、使用、收益和处分的完整权利，是最完整、全面的一种物权形式。

3、财产所有权的单一性。财产所有权并非占有、使用、收益和处分四项权利的简单相加，而是一个整体的权利。

4、财产所有权的存续性。法律不限制各项财产所有权的存续期限。

5、财产所有权的弹力性。财产所有权的各项权能可以通过法定的方式或合同约定的方式同作为整体的所有权相分离。例如设定他物权。

权能：财产所有权的权能包括：占有、使用、收益、处分。

46.、对善意取得制度的理解。

答：善意取得制度又叫即时取得制度。即时取得，顾名思义就是在交易中须双方一手交钱一手交货。如果约定一方在交了钱之后标的物（给付行为所指向的对象，即用来交易的物）的所有权过一段期限后发生转移，则在此情况下不适用善意取得制度。

善意取得制度须满足以下几个构成要件：

1 标的物必须是动产;

2 交易必须是有偿（赠与，继承均为无偿）

3 须有所有权人脱离所有物的意思，即无权处分人须获得他人财产并处分之，在此前提下才有可能发生善意取得；

4 受让人须为善意，具体表现为交易中以合理的价款购得该标的物。若以明显不合理的低价转让或者买受该标的的，均不适用善意取得。

符合以上构成要件的可适用善意取得制度。法律保护善意第三人的利益，构成善意取得的第三人可据此对抗原权利人。原权利人可向无权处分人要求返还不当得利。

47.请用实例说明用益物权制度。

答：是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。

《物权法》第一百一十七条规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

特征：（1）用益物权具有用益性；（2）用益物权具有独立性；（3）用益物权具有占有性；

48. 请用实例说明担保物权问题。

案例：甲将电视机借给乙使用。电视机于乙使用时发生故障，乙将电视机交与丙修理。乙拖欠丙的修理费不给，故丙不将修好的电视机交还乙。因丙欠丁500元钱，所以丙将电视机抵押给丁。后又因丙欠戊400元，所以丙又将电视机质押给了戊。

问：A、该案例中出现的几项担保物权都有效吗？

B、甲可以向戊要求返还电视机吗？

答：A、丙将电视机抵押给无效。其他有效。B、甲不可以向戊要求返还电视机，但可以向乙，丙索赔。

法律依据：《担保法解释》113，84

49.、按份共有人的权利与义务是什么？

答：按份共有的权利和义务有：（1）按份共有人的权利是按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利，按份共有人依据其份额享有并行使权利，份额越大，则使用共有财产并获得经济利益的权利就越大，反之这种权利就越小。（2）按份共有人的义务是按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，同时也要按各自的份额分担义务，按份共有人享有的份额越大，其承担的因经营共有财产产生的义务和责任也就越大，反之则越少。

案例分析：

案例一：某年7月，甲以其所有的价值25万元的轿车设定抵押，向银行申请个人消费贷款。双方签订了贷款合同和抵押合同，并办理了抵押登记，甲因此获得了15万元的贷款。同年8月，甲又将轿车向乙和丙设定抵押，从二人那里分别获得了5万元借款。在乙的催促下，甲就为乙设定的抵押办理了登记；但丙认为合同白纸黑字甲也赖不掉，而且轿车价值30万足够偿还借款，就未要求与甲共同办理抵押登记。同年12月，甲驾车外出途中被一辆货车由后面追尾，轿车严重损坏。这次事故责任完全在货车司机一方。而保险公司根据实际损害情况，决定给予甲5万元赔偿金。次年3月，甲对银行，乙，丙的三笔贷款、贷款已届清偿期。经查，除该辆轿车拍卖所得13万元和5万元赔偿金以外，甲已无其他可用以偿还债务的财产。

请分析以上案例并回答以下问题：

1.甲已将轿车向工商银行设定抵押之后，是否能再将轿车向乙和丙设定抵押？

2.甲与丙签订的抵押合同效力如何，能否对抗第三人？

3.轿车严重损坏致使价值减少，工商银行是否有权要求甲另行提供担保，以保证15万元的债权能够得到完全清偿？

4.保险公司支付的5万元赔偿金是否应作

为担保财产？

5.抵押物轿车的价值应如何在银行、乙、

丙三者之间进行清偿

答：1、可以

2、有效，可以对抗第三人，但不能对抗

银行与乙。

3、银行有权要求甲另提供担保。

4、应当

5、银行：15万；乙：2万；丙则得不到

任何清偿。

案例二：甲于3月1日出卖A画与乙，约

定于3月5日交付。该画于3月4日因甲

保管失周，被丙所盗。乙于3月20日在丙

所经营的画廊发现A画。

试问当事人间能够行使什么权利？

答：甲仍然拥有画的所有权，只是丧失对

画的占有。甲可以行使物上追及权，追回

画。

乙没有取得画的所有权，甲因保管失周

使得交付不能，甲成为乙的债务人。

丙虽然占有画，但不能取得所有权，不管

占有多长时间。甲可随时向丙追回画，如

有毁损灭失，丙要承担赔偿责任。

3、甲于8月1日与乙签订房屋买卖合同，售价

50万；于8月2日与丙又签订同一买卖合同，

售价60万；于8月3日与丁又签订同一房屋买

卖合同，售价70万，并于当日与丁一起办理了

产权登记手续。后乙、丙得知后诉至法院，请

求确认甲、丁转让房屋行为无效。

问：乙、丙之请求是否于法有据？本案应如何

处理？

答：没有法律依据。不动产转让以登记为生效

要件，甲与丁已办理了产权登记手续，房屋买

卖行为有效成立，丁拥有该房屋的所有权。甲

与乙、丙分别签订的房屋买卖合同有效，但不

得对抗丁，乙和丙可以要求甲承但违约责任，

要求甲返还购房款并赔偿损失。

4、甲、乙之间订立一份木材买卖合同，约定交

货方式为代办托运。合同订立后，甲委托运输

公司丙运至乙处。在运输过程中，丙故意损坏

承运木材。

问：针对丙的行为，哪些人可以提出权利请求？

属于什么性质的权利？

答：乙可以提出权利请求。在代办托运合同关

系中,货物所有人从货物装上托运人的运输工具

上时起转移。此时，木材的所有人已由甲转移

至乙，因此乙可以提出所有权请求权或者侵权

损害请求权。

5、甲有手机一部，甲委托乙保管，后乙擅自借

用给丙，丙在使用期间被丁偷走，后丁又遗失，

被戊捡到。而戊又恰是甲的朋友，一日甲在戊

处发现自己的手机，甲要求取回，戊不允，遂

起纠纷。

问：（1）甲可否取回？为什么？

（2）若将乙、丙之关系改为乙卖与丙，其

他情节不变，则甲能否从戊处取回手机？为什

么？

答：（1）可以取回。乙的行为是无权处分行为，

丙并未取得手机的所有权；丁的行为违法，也

不能取得手机的所有权；戊的行为是不当得利，

也不能取得手机的所有权。因此手机的所有权

仍然是甲。

（2）乙将手机卖与丙，丙是善意取得，所以丙

取得手机的所有权，甲不能主张从戊处取回手

机，只有丙才能。

6、甲于8月1日与乙签订房屋买卖合同，售价

50万元；于8月2日与丙又签订同一房屋的买

卖合同，售价60万元；于8月3日与丁又签订

同一房屋的买卖合同，售价70万元，并于当日

与丁一起办理了产权登记手续。后乙、丙得知

后诉至法院，请求确认甲、丁转让房屋行为无

效。问：乙、丙之请是否于法有据？本案应如

何处理？

答：有法律依据。因为不动产转让以登记为成

立要件。甲与乙、丙、丁分别签订的买卖合同

是出于当事人的真实意思表示，因此合同成立。

丁与甲甲办理了产权登记，房屋转让行为有效，

丁取得房屋所有权。乙、丙可以要求甲承担违

约责任，请求甲返还购房款并赔偿损失。

7、甲有高级音响一套，价值1万元左右。8月

1日，甲因欠债将音响抵押给乙；8月2日又抵

押给丙，并于当日办理了登记手续；8月3日又

将音响出质给丁。丁在占有期间，发现音响存

有故障，于是带到戊电器修理部修理，修理费

1000元。戊修好后中，丁不付修理费，故戊扣

押下来，2个月后丁仍未付费。问：上述乙、丙、

丁、戊的权利如何实现？

答：戊享有留置权，戊的债权可以优先于其他

人得到清偿；丙的抵押权已登记，丙的债权可

以第二顺序清偿；丁享有质权，丁的债权可以

第三顺序清偿；乙的抵押权没有办理抵押登记，

不得对抗第三人，因此最后得到清偿。

8、甲有楼房一幢估价2000万元，以此为抵押

物向乙、丙银行借款各1000万元。8月1日上

午8：00甲、乙共同在市土地局办理了抵押登

记手续；同日上午4：00甲、丙共同在市房产

局办理了抵押登记手续。后甲不能还款付息，

拍卖房屋得1500万元。问：乙、丙如何实现债

权？

答：乙、丙同一天在不同的法定部门输抵押物

登记，视为顺序相同（《担保法解释》第三步58

条），因此，乙、丙的债权应按照债权比例清偿，

即各得750万元。

9、甲欠乙债1000万元中，以楼房一幢为乙设

抵押，并办理登记手续。抵押期间，甲欲以1200

万元卖与丙，并告知乙。乙称自己不同意甲出

卖。

问：（1）甲能否出卖？为什么？

（2）设上例中甲欲以200万元卖与丙，

并告知乙。乙称：“你以200万元卖掉可以，但

200万元应提存；并且你应再提供价值800万元

的抵押。”甲不听，执意要以200万元卖与丙，

且不补充担保。问：乙的说法有无依据？甲的

做法是否合法？

（3）设案例中甲以1200万元卖与丙时

未告知乙。后乙得知后，向法院主张甲、丙转

让行为无效。丙向乙提出：“你不要再请求人民

法院主张确认甲、丙之行为无效。问：法院应

否支持乙之请求？

9、（1）甲可以出卖。

（2）乙的说法有依据，甲的做法不合法，甲的

转让行为无效。

（3）法院应支持乙的请求。

（见《担保法》第三49条）