碧桂园成本管控思路
陕西区域成本优化管控思路及案例汇编起草碧桂园集团陕西区域成本管理部编辑赵伟审核窦亚航时间2019年1月1目录第一章成本优化的意义及要求 (4)1.1成本优化工作的意义 (4)1.2成本优化工作要求 (4)第二章设计类优化管控思路 (6)2.1设计规划类优化 (6)2.1.1竖向设计优化 (6)2.1.2消防道路设计优化 (8)2.1.3地下车库优化 (8)2.1.4人防异地建设费优化 (11)2.1.5室内避难间优化 (11)2.1.6公共配套优化 (12)2.2设计建筑类优化 (12)2.2.1标准层层高优化 (12)2.2.2门窗优化 (13)2.2.3砌块优化 (15)2.2.4节能优化 (15)2.2.5外立面优化 (16)2.2.6车库装修 (17)2.2.7建筑构造优化 (17)2.2.8其他建筑做法优化 (19)2.3其他设计优化 (20)2.3.1精细化审图成本优化 (20)2.3.2临时围挡优化 (20)2.3.3地下室筏板厚度优化 (21)2.3.4设计协助开发报建前期优化 (21)第三章成本适配优化管控思路 (22)3.1装修类优化 (22)3.1.1装修标准优化 (22)3.1.2装修材质品牌优化 (22)23.2园林绿化优化 (23)3.2.1示范区体量优化 (23)3.2.2货量区绿化及园建优化 (24)3.2.3道路优化 (24)3.3智能化优化 (24)第四章过程管控中成本优化思路 (26)4.1土方平衡方案优化 (26)4.2桩基选型方案优化 (26)4.3基坑支护方案优化 (26)4.4关注其他成本优化做法 (27)附件一：《关于成立陕西区域全成本管理工作小组的通知》 (28)附件二：《陕西区域产品标准配置清单》 (28)3第一章成本优化的意义及要求1.1成本优化的意义面对市场变化，各项目应对目标成本重新梳理，挖掘成本优化空间，推进优化措施落地，提升项目成本竞争力，保障项目经营目标达成。
成本优化工作已上升至区域战略层面，并给出成本优化的方向性指示，并成立陕西区域全成本管理工作小组（见附件一《关于成立陕西区域全成本管理工作小组的通知》），负责成本优化工作推进。
助力项目经营目标达成、做一成一。
1.2成本优化的工作要求1.成本优化开展范围为陕西区域所有已摘牌，未完成结算后评估的项目，项目总经理为项目成本优化管理第一责任人，负责整个项目的成本管理和成本优化工作；2.区域成立全成本管理工作小组，专项负责成本优化工作，区域总裁任组长，成本分管领导为副组长，各强关联职能部门为组员，统筹区域全成本管理工作，建立管控机制，推进全成本管理及成本优化落地；3.建立成本优化管理办法及工作机制，输出陕西区域产品配置标准及成本优化工作其他相关指引；44.建立成本优化考核办法及奖惩机制，每季度对各项目成本优化成果进行评审及考核，并结合奖惩机制对各项目每季度阶段性的成本优化成果进行奖惩。
5第二章设计类优化管控思路2.1设计规划类优化2.1.1竖向设计优化1.竖向设计集团相关要求（1）地势较低的地块，应综合考虑安全、进度、土石方工程量等因素，按效益最大化原则选择排水方式。
（2）尽量减少土方工程量并内部挖填平衡。
（3）车库在不计容的前提下尽量向上抬，减少开挖，减少侧墙。
（4）原则上有高差处尽量采用放坡处理（视地价高低），必须做挡墙时挡墙高度不宜大于4m。
2.竖向设计优化思路根据场地的实际地形情况，通过方案设计，节约成本，不同地形情况竖向设计优化思路如下：（1）坡地地形：根据项目实际地形，结合高差，合理进行台地式设计，减少土方回填，降低成本。
【案例】某项目场地现状高差在10米左右，原方案设计未考虑采用台地式处理方式，造成部分主楼下方出现结构空腔，土方回填量大。
方案优化后，根据现状地势和坡形采用台地形式解决地形高差，避免了结构空腔，减少了土方回填。
【优化幅度】每减少1m³回填土方可节约成本12元，结构空腔每减少0.1m节约成本约30元/㎡。
6（2）平地地形：车库抬高，尽量减少土方开挖，降低成本。
车库上抬可直接影响到基坑的深度，对土石方、基坑支护、桩基深度、降水、抗浮等相关影响较大，结合项目实际，车库太高，对成本优化的效果较为明显。
【优化幅度】车库每上抬1米，经粗估算仅土方可节约成本12元/m3，地下建安成本减少约30元/㎡。
（3）车库顶板覆土方案优化根据绿化及综合管网埋深需求，车库顶板覆土厚度为1.2米即可满足，车库覆土厚度降低可减少车库荷载，有利于地下车库结构计算，同时也可减少回填土方。
7当地政府对覆土有特殊要求时，项目需提前沟通规划部门；在方案阶段应通过设备专业参与制定排水方案，确定覆土厚度可行性。
2.1.2消防道路设计优化消防道路规划设计应充分考虑消防登高场地与消防道路等场地合并利用。
小区内消防道路设计过宽导致道路硬化面积过大，优化后可有效减少道路硬化面积，从而达到降低成本的目的。
案例如下：【优化幅度】经粗估算，消防道路每优化1平米成本节约30元。
2.1.3地下车库优化1.地下车库柱网优化柱网的设计，对地下车库成本影响较大，从两个方面体现：（1）对结构模型的影响：因柱网间距变化，梁高递减，层高递减，钢筋混凝土含量递减。
（2）对相关工程的影响：埋深递减，土方、支护递减。
【优化幅度】大柱网到小柱网结构单方会降低100-150元/㎡，但停车舒适性和观赏性会降低，可根据项目产品定位及实际情况，综合考虑，进行方案比选。
案例如下：82.地下车库层高优化地下室层高对结构含量影响较大，对成本的优化效果明显。
地下室设计应参考《陕西区域产品配置标准》（附件二），人防地下室及非人防地下室，或单层车库及双层车库取固化的层高指标。
【优化幅度】地下车库层高每降低10cm，建造成本降低约36元/m2。
借鉴其他区域优化案例：【案例一】：9【案例二】：3.地下车库停车效率优化提高停车效率或者提升地上车位占比，减少车库面积，起到成本优化的目的。
在初期规划方案阶段，进行精细测算，尽可能提高人防及非人防的停车效率，优化成本。
【优化幅度】经粗估算，陕西区域非人防地下综合成本约为2200元/m2，人防地下综合成本约为2450元/m2。
借鉴其他区域优化案例：4.引入第三方成本优化10对已有设计方案，引入第三方在专业经验丰富、优化积累造诣较高的单位，对现有方案进行进一步优化，效果非常明显。
【案例】某项目，设计院地下室方案经集团总工室针对布车、行车路线、柱网等方面优化，项目开发报建配合，优化面积达14271平方米，净利润增加2646万。
2.1.4人防异地建设费优化人防异地建设要对完全自建人防、部分自建人防和不见人防三种方案进行经济效益比选，选择最优方案；同时，人防异地建设费可前置与政府沟通，争取优惠打折，或最大程度的争取缓缴，延长缓缴时间。
对于不同市域，人防异地建设建议如下：（1）省会城市——优选自建人防；（2）县级市——优选缴费；（3）地级市——经人防经济效益测算，选取最优。
【案例】渭南市县域项目人防异地建设费与政府沟通，优惠至400元/m2甚至更少，远小于政策文件要求缴纳标准。
2.1.5室内避难间优化根据当地消防验收以及相关要求文件，在条件允许的情况下，优化避难间房间位置，减少防火窗面积，降低成本。
案例如下：112.1.6公共配套优化1.公共配套面积优化在开发报建初期通过协调政府部门降低配建面积，提高地面停车效率、控制建安成本等以达到成本降低的目的。
案例如下：2.公共配套建造标准优化。
项目前期通过协商政府部门，对幼儿园、公租房制定最优的建造标准。
相关部门未明确公租房细化的建设要求和交付标准时，争取从外立面材质、门窗、公共装修等成本项进行优化。
案例如下：2.2设计建筑类优化2.2.1标准层层高优化12陕西区域目前存在不同项目相同业态，甚至同一项目相同同业态之间标准层层高不一样情况，应参考《陕西区域产品配置标准》（附件二），对于不同的产品户型和不同的售价水平固化标准层层高，通过优化结构层高，降低结构含量及粗装修材料含量，实现成本优化。
【优化幅度】经粗估算，标准层高每降低0.1m，建筑单方可降低约30元/m2。
借鉴其他区域的优化案例如下：2.2.2门窗优化1.外窗型材优化（1）对于非敏感部位，建议降低外窗型材标准，减少成本。
如楼梯间、前室及屋顶机房等公共空间，使用率低，且业主敏感性低，材料选型应以经济实惠为主。
案例如下：13（2）外立面门窗的选材，建议根据陕西区域产品分档进行合理选择相应配置。
A档产品（售价16000元/m2以上）选用铝合金型材，B档产品（售价7000-16000元/m2之间）与C档产品（售价7000元/m2以下）选用塑钢型材。
（见附件二-陕西区域产品标准配置清单）（3）根据节能要求，非采暖空间的外窗可以不需要满足节能设计要求，封闭阳台的保温，外窗为节能外窗，分隔封闭阳台和室内的门联窗，可按非采暖空间外窗进行设计，同时屋面造型窗可按照非采暖空间外窗进行设计等。
借鉴其他区域优化案例：142.窗户玻璃优化考虑北方产品采用普通单层玻璃存在节能验收风险，建议根据陕西区域产品分档进行合理选择相应配置。
A档产品（售价16000元/m2以上）选用Low-e中空玻璃，B档产品（售价7000-16000元/m2之间）与C档产品（售价7000元/m2以下）选用普通中空玻璃。
（见附件二-陕西区域产品标准配置清单）2.2.3砌块优化根据产品定位及实际情况，对于客户关注度比较少的室内隔墙砌体，建议考虑可将高精度切块调整为普通砌块。
【优化幅度】经粗估算，砌块优化成本可节约200元/m3。
借鉴其他区域优化案例：2.2.4节能优化分隔采暖与非采暖隔墙玻化微珠优化,采暖空间与非采暖空间的隔墙传热系数限制≤15K[W/（m2*k）],普通200厚砌块+20厚水泥砂浆传热系数可达到1.106，可将玻化微珠材质改为普通水泥砂浆或降15低玻化微珠厚度，均可满足节能要求。
借鉴其他区域优化案例：2.2.5外立面优化1.外立面材质优化开敞阳台外墙饰面层优化。
针对北方区域，开敞阳台业主后期都会进行封闭，为了避免以后业主装修拆改造成的成本浪费，建议考虑将外墙饰面层由原来真石漆（质感涂料）优化为仅做彩色防水腻子。
【优化幅度】真石漆价格95元/m2，质感涂料75元/m2，彩色防水腻子12元/m2。
可节省单方约60-80元/m2。
2.外立面装饰优化建议根据陕西区域产品分档合理选择相应外立面装饰标准配置。
A档产品（售价16000元/m2以上），B档产品（售价7000-16000元/m2之间）与C档产品（售价7000元/m2以下）装标选配可具体参考《陕西区域产品标准配置清单》（附件二）。
另外，建议洋房产品1-3F可选真石漆，3F以上选用质感涂料。
《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析
《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析一、碧桂园基本情况1992年，碧桂园诞生于改革前沿广东。
立业20多年来，碧桂园积极参与中国城镇化建设，力求让每一个项目都能成为美丽中国的典范，也与世界先进生活同步。
2006年，碧桂园成为中国房地产行业最早的两家驰名商标企业之一。
2007年，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市。
2011年，碧桂园被评为2011福布斯亚太上市公司50强。
目前，碧桂园已是国内最大的房地产开发企业之一，进入超过100个城市，为各地带去了全新的居住理念和生活方式。
2013年，碧桂园实现全年合约销售额1060亿元人民币，合同销售建筑面积1593万平方米，位列中国上市房地产企业四强。
碧桂园“给您一个五星级的家”的服务理念及“碧桂园速度”带来的“完美呈现”和“物超所值”，让碧桂园品牌受到全球各地客户的火热追捧。
2013年碧桂园首个海外项目，马来西亚金海湾一经开盘，即成为马来西亚全国销售冠军，成为国内房地产企业拓展海外市场的典范。
除房地产主营业务外，碧桂园集团还下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院、高星级酒店连锁、国际IBO教育等子板块。
二十余年来，碧桂园秉持“努力建造老百姓买得起的好房子”的理念，让更多人过上更高品质人居生活。
碧桂园新总部大楼二、面临的挑战（一）资金回笼周期长相对于制造业，房地产是一个资本密集型的行业，同时也是与经济形势、银行信贷政策、居民收入水平等宏观经济密切相关的产业。
正因为房地产的行业特点，碧桂园面临与其同行相同的挑战。
房地产开发相对于制造业是高利润,但是不能抛开时间节点和资金占用成本及风险。
因为一个地产项目往往需要两年甚至更长时间,而制造业可能已经在两年内将资金周转了三次以上,这意味着,同样的钱,制造业可以在相同时间内获得三次利润,开发商则只能获得一次。
碧桂园要求自己必须做到让资金快速滚动，如果一笔资金在一段时间内,同行只能周转一次,那么碧桂园要力争做到周转两次。
房地产成本管控方案
房地产成本管控方案1.优化供应链管理：不断完善和优化供应链管理，与供应商建立稳定的合作关系，实现成本的控制和降低。
同时，进行供应商的合理招投标，并进行后期评估，建立供应商绩效评估制度，确保材料的质量和供应的及时性。
2.进行合理的成本预算和控制：在项目前期，进行详细地成本预算和分析，包括土地成本、建筑材料、人工成本等方面的费用分项，并进行不同场景的模拟和比较，制定合理的成本控制目标。
在项目执行过程中，实时监控成本，并及时采取调整措施，确保成本目标的实现。
3.高效利用土地资源：根据市场需求和规划，合理利用土地资源，提高土地利用率，减少土地成本。
例如，可以采用多层建筑、合理设计户型等方式来提高房屋容积率，降低单位面积的土地成本。
4.激励节能减排措施：采用节能技术和材料，降低建筑能耗，减少建筑运营成本。
通过提高建筑结构的隔热性能，合理设计采光和通风系统等，有效降低能源消耗。
此外，还可以推广使用可再生能源，如太阳能、地热等，降低能源成本。
5.合理管理人力资源：建立合理的人力资源管理机制，优化人员配置和培训，提高员工工作效率，减少管理层级，降低人员成本。
此外，可采用外包、分包等方式，将非核心岗位的工作外包出去，降低用工成本。
6.提高施工效率：采用先进的施工技术和设备，提高施工效率，缩短工期，降低成本。
例如，使用预制构件、智能化施工设备等，优化施工过程，减少人工费用和材料浪费。
7.加强质量管控：建立完善的质量控制体系，从源头上控制和预防质量问题，减少后期修复成本。
同时，加强对供应商的质量管理，确保材料的质量达标。
对工程施工过程进行全面监管和检查，确保施工质量。
8.加强项目管理和监督：建立项目管理团队，进行项目的全面管控。
加强项目计划和进度管理，及时发现和解决问题，避免项目进度延误、成本超支。
同时，加强对施工单位和供应商的管理与监督，确保按照合同要求完成工程。
通过以上成本管控方案，房地产企业可以有效控制成本，提高盈利能力。
【内部资料-碧桂园集团】管理数字密码 精解
来源
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7前3后
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集团字【2014】122号
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成就双享 “234”原则
2准：买地准、定位准； 3好：成本控制好、利润总额好、品质口碑好 4快：开发快、去化快、回笼快、周转快 4个月开盘 集团字【2014】439号
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同心共享456 5个月资金为正 6个月资金周转出去，一年内周转两次 成就共享4568 争取3个月开放，4个月开盘，5个月资金回笼，6个月达到资金平衡，8个月资 金再利用。 第一步，防控无合同施工风险。一要：早签合同；二要：做好备案；三要： 注意撤场。 第二步，防控合同无效风险。四要：妥善保管文件；五要：中标日期在前； 六要：造价工期一致；七要：结算方式一致 第三步：防控预期付款风险。八要：防进度款逾期；九要：按照约定付款； 十要：加强结算款，质保金管控。 第四步：防控工期索赔风险。十一要：在施工过程中提索赔；十二要：及时 严控风险7步28 固定逾期证据；十三要：不轻易放弃索赔权；十四要：放弃索赔须施工方对 等放弃；十五要：及时回复索赔函件；十六要：顺延工期明确具体。 要法 第五步：防控质量索赔风险。十七要：及时提出；十八要：正式通知；十九 要：留足证据；二十要：有付款证据。 第六步：防控停工撤场风险。二十一要：签订撤场协议；二十二要：约定违 约责任；二十三要：防范清场风险。 第七步：防控竣工结算风险。二十四要：按时接收回复；二十五要：及时上 报总部；二十六要：正式发函保存；二十七：提交索赔材料；二十八法：妥 处法律文书。 三级管理。总部是重大决策的平台、服务支撑的后台。过程检查的中心；区 域是总部职能的前伸、创造市场的中心、对接政府的平台，作为管理中心， 负责所辖所有项目资源的配置与整合；项目是完成任务的中心，人才培养的 三级管控123管 主题和企业形象的窗口，项目管理部作为项目实施主题，负责项目现场进度 理 、质量、成本、安全的管理。 “123”管理模式：运营中心每月对区域考核排名；工程管理中心、财务资金 中心与成本管理中心每季度对区域考核排名。 抢临设，保畅通
房地产项目工程控成本措施
房地产项目工程控成本措施房地产项目工程控成本是一个非常重要的问题，因为成本控制直接影响着项目的利润和可持续发展。
在房地产项目工程控成本方面，可以采取多种措施来确保成本的有效控制。
首先，项目初期的成本预算非常关键。
在项目启动阶段，需要对项目的各个方面进行详细的成本估算和预算编制，包括土地成本、建筑材料成本、劳动力成本、设备租赁成本等。
通过充分的前期调研和分析，可以尽量减少后期的成本超支。
其次，严格控制项目进度也是控制成本的重要手段。
延误和拖延会导致额外的人力资源和设备租赁成本，因此需要建立严格的项目进度管理制度，确保工程按时按质完成。
另外，合理选择供应商和承包商也对成本控制至关重要。
与信誉良好、价格合理的供应商和承包商合作，可以降低材料和劳动力成本，并确保工程质量。
在项目实施过程中，严格执行成本控制制度也是必不可少的。
建立健全的成本核算和监控机制，及时发现成本超支和浪费，并采取相应的纠正措施，以确保项目成本在合理范围内。
另外，科学合理地利用现代信息技术也可以帮助控制成本。
例如，引入BIM技术进行建筑设计和施工管理，可以提高设计效率、减少建筑材料浪费，从而降低项目成本。
最后，持续优化管理也是控制成本的重要手段。
通过不断总结经验教训，改进管理方法和流程，提高工作效率，降低管理成本，从而实现项目成本的有效控制。
总的来说，房地产项目工程控成本需要综合运用前期预算、严格控制进度、合理选择供应商和承包商、严格执行成本控制制度、利用现代信息技术和持续优化管理等多种手段，以确保项目成本在可控范围内，从而实现项目的经济效益和可持续发展。
地产行业如何实现精细化成本管控
地产行业如何实现精细化成本管控一、项目背景L业务背景地产行业在规模不断集中化、利润回落的市场经济中，传统的粗放成本管理模式已经难以继续，需要的是更为精细化的成本管控。
标杆房企的成本管控模式，通常是建立在“三全”(全员、全过程、全成本)的基础上开展工作。
基于房地产企业项目涉及的前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，由各业务条线全员配合，对上述全部成本构成要素进行规划、控制、细化、调优、再控制。
但是，要做到开发全过程环节的成本管理，必须要解决核心问题：(1)极简组织，极高效率：集团上下继续提高人均生产力，告别以往的“表哥表姐”，利用信息化手段，将复杂的工作简单化，不能让重复性高的工作占用太多时间，把时间腾出来去做创新性的工作，这样才能让企业充满活力和可持续竞争力。
(2)数据拉通，口径统一：地产开发全过程环节成本管理，首要条件是解决各个业务系统主数据拉通问题，需要借助数据分析平台，解决主数据拉通和规范性问题，实现数据口径的统一。
(3)以奖带省，摸清“家底”：知道哪些是好项目，哪些是坏项目，哪些区域做得好，哪些区域在怠工，哪些项目该给予激励，哪些区域该重点监控。
2 .建设目标(1)数据分析，助力决策分析：管理层和执行层等不同角色用户在日常工作中，需要关注的成本指标不同，传统的ERP报表内容繁杂，性能较低，使用体验差，通过FineBI和FineReport制作的数据分析大屏，为不同角色用户定制个性化桌面，让用户能够高效找到需要的数据，提高用户使用体验和决策效率。
维度一致，借助其他业务系统为成本的数据分析决策加持，例如：某个项目获得了成本激励（成本结余高），通过客户关系系统接口数据分析，该项目存在园林绿化货不对板导致交楼时群诉事件，根据数据分析的结果，高层领导决定取消该项目的激励发放，并对相关责任人进行处罚。
（3）人人都是数据分析师：利用自助数据分析工具，关注区域、项目的利润情况和亏损情况，锻炼每个人的数据挖掘与分析能力，实现工作效率提升50% 的目标，同时要通过数据具备发现亏损项目背后问题的能力。
碧桂园轻资产运营模式下的资金管理制度
碧桂园轻资产运营模式下的资金管理制度碧桂园是中国房地产领域中的一匹黑马，其“轻资产”运营模式也引起了越来越多人的关注。
而资金管理制度则是这种运营方式成功的重要保障。
一、资金来源和体系首先，碧桂园通过“预售制度”进行融资。
在项目开发初期，通过预售获得部分资金，然后再通过银行贷款和公司自有资金来支持建设。
这种预售制度在中国房地产公司中比较普遍，可以有效地避免“高周转、高杠杆”的风险。
其次，碧桂园建立了“一体化”资金管理体系。
通过全面的资金管理规划和科学合理的运作方式，有效地管理资金流动的过程，防范风险，并提高资金利用效率。
这种“一体化”管理可以使碧桂园在运营过程中更加灵活。
二、资金运作模式碧桂园采用的是“一清流”资金管理模式。
在销售过程中，公司将客户的购房款项集中到一处账户中，然后将资金用于投资建设。
在销售过程中，公司采用储备金和预售款的方式对现金流进行管理。
同时，公司对供应商、承包商等进行资金管理，强化对其资金流的控制。
在资金利用上，碧桂园秉承“务实、稳健”的用钱方式，通过现金流控制、资金管理及优化策略等手段，合理利用资金，保证满足公司研发、建设、营销等各方面资金需求。
三、风险控制因为房地产是一个风险较大的行业，所以风险控制是资金管理中不可忽视的方面。
碧桂园的风险控制主要依赖于财务管理、财务审计以及审计协调及分析等，这些方式都能够实现对资金流动过程的控制，从而避免风险。
四、对未来的影响随着中国经济的腾飞，房地产市场前景可观。
尤其是在二三线城市，房地产市场表现突出。
而碧桂园的“轻资产”模式，使得其能够更加灵活，更为开放。
资金管理制度的完善也必将更好地推动公司的运营。
同时，资金对于企业的发展起到了至关重要的支撑作用，将对碧桂园未来的增长产生积极的影响。
总之，碧桂园“轻资产”运营模式的成功，离不开资金管理制度的建设。
其建立的资金管理机制使得资金的流动变得更加灵活、高效和安全，这无疑会更好地推动公司持续发展。
最新：碧桂园营销标准化管控体系2016年12月
P14
三、标准化系统
根据不同属性项目通过自主研发，形成一套具备指引、预警、监控功能为主的 电子化系统——含PC端与手机端
业内领先的标准化监控平台
手机端 具备实时短信提
醒功能
PC端：项目根据实际录入立项、摘牌 、示范区开放、开盘等关键节点时间， 系统自动生成专属时间轴，根据时间节 点系统灯号自动提醒项目开展工作；
营销标准化管控体系
内部资料严禁外传
市场管理部标准组 2016年12月
Contents
目
一、营销标准化是什么
录
二、营销标准化涵盖内容
三、营销标准化系统
四、营销标准化管控体系
五、营销标准化升级方向
P2
一、营销标准化是什么 营销标准化是什么？
2016年为完成2200亿销售目标，大批新项目蓄势待发，大 量新晋管理人员应运而生，营销团队如何跟上集团开发节奏？
6
持续销售期
➢ 核心工作要点
目的：基于首期推售的销售分析，反馈市场需求，契 合客户痛点调整升级，提升产品溢价能力。
组织开盘后评估，进行产品、推广升级
• 针对推广升级需完成市场管理部6个标准化节点，针对产品升级需完成前策产品部3个节点。 • 基于客户需求，通过产品、价格后评估及后期货量组织，对产品进行全方位升级，如配套（园林、交通、绿化等）、 成本优化（装标加减法、公共区域材料加减法、其他非客户敏感成本优化）、适应性调整（户型优化，装标优化等 • 基于二次推售产品升级，强化价值点输出，提高产品溢价能力。如广告升级、营销环境体验升级、客户维温等
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2.3 操盘指引-标准化各阶段工作要点：
中建成本控制思路及措施
中建成本控制思路及措施
中建的成本控制思路及措施主要包括以下几个方面：
1. 成本预测：根据中标金额和施工单位的利润率，结合成本信息和工程项目的具体情况，运用科学的方法对项目施工中可能产生的成本进行预测，并确定实际金额。
2. 成本控制计划：根据预算金额、生产任务和预计降低成本额度，对各细分项目的制定成本控制计划。
3. 形成控制：施工单位的工程项目负责人对施工作业制度、施工定额或生产指标等施工实际形成的成本因素进行管控。
通过健全成本管理体系，依据工程合同造价和预算成本，对各项费用进行定数分解，对各个项目施工单位确定具体控制目标。
4. 核算与分析：根据施工对象，对施工成本进行归集和分配，将产生费用具体落实到应该承担的对象上。
5. 效益最大化：在保证工程质量的同时，控制施工成本，实现经济效益的最大化。
同时，对成本控制的风险因素进行合理的预测，根据施工中存在的风险实施相应的措施，提升成本控制的水平。
6. 人员配置与协调：根据工程进度的实际情况，对工作量进行统筹安排，对于资金的分配及人员的配置做好计划，实现成本的合理化配置。
7. 意识培养：加强员工对成本控制的意识，避免不必要的浪费和独断专行。
8. 预算编制：在进行成本预算编制的过程中，根据项目的大小来制定相应的编制，避免出现疏漏。
以上是中建成本控制的一些思路和措施，希望对您有所帮助。
碧桂园成本管理系统签证变更业务操作指引
碧桂园成本管理系统签证变更业务操作指引一、概述碧桂园成本管理系统是为了提高企业内部成本管控效率而开发的一套管理工具。
其中，签证变更业务是项目管理中常见的需求之一。
本指引将详细介绍碧桂园成本管理系统中签证变更业务的操作步骤和注意事项，以帮助用户高效地完成签证变更流程。
二、前期准备在进行签证变更操作前，用户需要准备以下资料：1. 签证变更申请表：详细描述签证变更的原因、内容以及影响；2. 相关合同和附件：包括项目合同、变更合同等；3. 相关报价单和成本清单：变更工作的报价单和成本清单；4. 变更工作计划和进度表：描述变更工作的计划和进度。
三、签证变更流程1. 登录系统：使用用户名和密码登录碧桂园成本管理系统；2. 进入签证变更模块：在系统主界面找到签证变更入口，并点击进入；3. 创建签证变更申请：点击“新建签证变更申请”，填写相应信息，包括变更原因、内容、影响等；4. 关联合同和附件：根据实际情况，选择关联的合同和附件，并上传至系统；5. 提交申请：确认无误后，点击“提交申请”按钮，将签证变更申请提交至审批流程；6. 审批流程：签证变更申请将依次进入相关人员的审批环节，审批人可以根据实际情况进行审核和审批操作；7. 变更工作计划和进度管理：一旦签证申请获得批准，用户需要及时更新变更工作计划和进度，确保项目按计划进行；8. 变更工作执行：根据签证变更申请的内容，组织相关人员进行工作执行，并及时记录和报告工作进展；9. 成本清单管理：在变更工作执行过程中，需要实时更新成本清单，确保准确计算变更工作带来的成本影响；10. 结算和核对：变更工作完成后，进行结算和核对工作，确保变更费用的准确计算；11. 系统更新：根据实际情况，更新碧桂园成本管理系统中的相应数据，以反映变更工作的最新情况。
四、注意事项1. 签证变更申请需详细描述变更的原因、内容和影响，避免模糊不清导致信息传递错误；2. 关联的合同和附件需与签证变更申请一一对应，确保信息的完整性；3. 在填写变更工作计划和进度表时，要考虑变更工作可能带来的影响和延期，合理安排项目进度；4. 在变更工作执行过程中，要及时记录和报告工作进展，确保变更工作能按计划进行；5. 变更费用的结算和核对是确保成本管理准确的重要环节，需认真对待；6. 在系统更新过程中，应及时更新系统数据，以反映真实的变更工作情况。
碧桂园地产集团--人力资源部--《碧桂园地产集团人力资源管理》
碧桂园集团 人力资源管理中心
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1.3 建立四级管控，推动匙域进一步聚焦深耕、提升市场占有率
• 总部对匙域实行三级管控（总部-区域-城市公司/片区）；匙域在匙域内实行三级管控（区域-城市公司/片区-项目）； • 区域平台为管理监督中心，区域总裁对城市公司/片区进行管理监督及资源协调； • 城市公司/片区为市场拓展中心，区域执行总裁行使区域总裁除重大亊项以外的所有权利。
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2017年4月21莞日，在集团“横向分割，纵向裂变” 的戓略指导下，山东省青岛、烟台、威海、潍坊四 市独立划分成立碧桂园鲁东区域，以青岛为中心， 辐射胶东半岛，丌断扩展鲁东市场。鲁东区域将秉 承碧桂园集团戓略，深耕鲁东区域，推行扎根鲁东、 经营鲁东、风险鲁东的经营戓略，积极为当地城镇 化建设作贡献。
① 碧业生収展计划
2016
① 一级区域试点 ② 一体化管控
① 推进一级区域试点
① 推进一级区域
① 区域整合 ② 简政放权 ③ 组织筹建 ④ 同舟计划
① 区域纵向裂变 ② 区域平台做实做强 ③ 特级区域试点
① 海外绩效 ② 国际化人力资源管
理
① 海外管控
① 海外权责 ② 精英50计划 ③ 劳工派遣
① 森林城市激励 ② 森林城市、印尼架
碧栻园集团人力资源管理