长租公寓

分散式长租公寓商业计划书2019

分散式长租公寓商业计划书成都长租公寓正处于发展阶段，前景光明。在xxxx公寓现状发展基础上，以及满足市场需求的情况下，为了更好的发展公寓品牌，嘉寓特开展以铁建广场为中心点向周边扩散，但不超出成华区的分散式长租公寓项目。具体计划如下：第一部分：项目运营原因及目的一、原因 1、Xxxx定位为中端公寓，定价在1500-2300元/月，经常造成客户流失；而分散长租公寓定位为低端合租公寓，市场定价在600-1200元/月，如开展分散项目将减少我们的客户流失，更方便我们对成都长租市场的客户数据采集； 2、XX房源稀缺，XXXX新集中项目还未正式启动，销售等工作人员无法开展，分散长租公寓项目的开展正好可以成为众多员工的过渡，并且避免造成人才流失。二、目的 1、紧抓长租公寓市场先机，为未来长远市场部署占据市场份额； 2、为公寓寻找更多的发展渠道，实现业绩可持续增长； 3、为三年后的恒大项目，收集更多的市场数据，做足财力支持和人员储备； 4、寻求新的业务方向，实现业绩可持续增长。第二部分：项目基本情况介绍一、嘉寓现状及结构公寓现状：自公寓开业以来，一直以不低于70%的入住率运营，目前更是达到了超95%的入住

率，运营结果良好。但同时也面临着问题：1、房源越来越少，销售部人员没房可出；2、因公寓定位为中端公寓，定价在1500-2300元之前，致使我们流逝大部分低端客户。组织结构：二、分散式长租公寓项目介绍 1、什么是分散式长租公寓？公司与住宅小区房东签订三年到五年的长期租赁合同，合同签定后。1）清水房按照N+1、N+2形式（客厅较大户型增设一至两个房间），进行统一装修、统一配置，然后对外散租；2）已经装修的房间，进行简单的清洁或家电配置，直接对外散租。 2、成都长租公寓发展趋势近两年来国家对培育和发展住房租赁市场给予大力支持。而成都长租公寓的新起源于2012年优客逸家的成立，2017年成都长租公寓市场开始进入发展阶段。据房指数不完全调查，目前已在成都布局的长租公寓品牌，租金从600-3000元/月不等。作为分散式长租公寓的代表，优客逸家已经在成都多个区域布局，租金水平在900-1300元/月，出租率则高达95.5%。成都有意发展成为一线城市，将会有越来越多人才流入，根据数据调查，这部分人群65%以上的人都会选择租赁分散式公寓，这就意味着分散式长租公寓的市场非常广阔。

长租公寓问题探讨

集中式长租公寓TOP10榜单 NO.10：乐乎城市青年社区北京乐乎公寓物业管理有限公司，前身为寓见 Home，2015 年 8 月，品牌更名为乐乎城市青年社区。乐乎创始人为罗意，2007年开始在租赁行业创业。乐乎城市青年社区将自身持有模式与托管加盟模式结合，以托管加盟模式为主，通过品牌化、连锁化、标准化，并深入挖掘社区经济，打造“轻资产运营模式”。目前，乐乎在北京运营20多家门店，近6000间房，入住率达100%。2016年，乐乎开始了全国布局，初步选定为河北省、山东省、深圳市等地。 NO.9：新派公寓

新派公寓CYPA Life成立于2012年5月，创始人是王戈宏，致力于为都市白领打造生活化、个性化、品质化的居住社区。王戈宏认为，“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。2013年8月，赛富不动产一期基金以2.2万元每平米的低价，在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；加上后续的装修经费，一共花费1.6 5亿元人民币。这种基金化的结构，相当于将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，近乎零投入。目前，新派公寓在北京运营3个项目共307间房，入住率100%，成都与南京的项目正在筹备过程中。新派与赛富发起的专注收购资产的类REITs基金“赛富不动产基金”一期1.65亿元，二期20亿元。 2012年5月，新派公寓获得赛富基金5000万元天使轮融资；2016年3月，获得华住酒店集团4500万元Pre-A轮融资。 NO.8：窝趣轻社区窝趣轻社区是铂涛集团旗下首个长租公寓品牌，成立于2014年11月，致力于为都市白领提供“全新享乐生活方式”，创始人是原铂涛集团中端酒店副总裁刘辉。窝趣首创了公寓行业的加盟模式“直营托管”，并以此作为窝趣的运营模式。对于后期的盈收，窝趣收取一定比例的管理费用，用于支付运营成本和品牌推广，其余绝大部分的盈收都是归投资人所有。目前，窝趣在广州、深圳、北京等城市运营9家门店共1100间房，另外，在全国主要一二线城市已签约超过30个项目，房量超过5000间。 NO.7：湾流国际青年社区湾流国际青年社区，成立于2015年8月，创始人是黄海滨，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”解决方案的全球领先品牌。湾流以长租公寓管理为核心，提供一种具有“资产改造+地产金融+互联网”能力的综合性生活服务平台，创始团队源自国内顶级地产股权基金、地产开发集团及国际服务式公寓企业。目前，湾流共运营20个社区，拥有近5000间房，2016年的目标是在上海、北京、深圳三地投资超过100个社区，运营与管理房源20000余套，迅速成为中国最大的公寓管理方。湾流团队创业不到一个月即募集资金2.15亿人民币，获得杉杉集团、红星美凯龙、上海增爱基金会等商业大佬的支持。 NO.6：逗号公寓逗号公寓是如家酒店集团与红杉资本为年轻一代联合打造的长租式青年公寓，成立于2016年7月，CEO是原华住酒店集团副总裁陈意。基于多年的住宿业管理经验，逗号公寓提供专业的日常管理，让年轻人住得安心、舒心。目前逗号公寓已经开业35家门店，分布于18个城市，拥有6000间房，平均入住率达85%。

长租公寓市场分析

报告就以下问题展开探讨： ●国内长租公寓市场容量有多大?龙头公司市场占有率几何? ●四类主要玩家：开发商类、中介类、酒店类、创业类，各自优势和挑战在哪? ●未来品牌公寓三种模式：集中式、分散式、托管式，哪种盈利能力最强? ●长租公寓行业及龙头公司估值情况如何?

存量时代来临，资本风口向服务与管理端转移传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3 万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司，A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只有160亿左右，可见行业投资价值仍未得到充分挖掘，而身处房地产住宅服务市场容量整体达5.3万亿其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。

三大因素助推行业加速国内的住宅价格经过本轮猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。本轮的周期中一个重要的特征是超过70%的交易属于连环交易，这说明资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资，变成了有产者之间的游戏。没有买房的人将越来越无法“上车”，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等。租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。此外，租赁市场长期存在的底层因素，如90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。

2018年1月长租公寓品牌发展报告

2018年1月长租公寓品牌发展报告迈点研究院 1月长租公寓品牌风云榜TOP10依次是蛋壳、泊寓、魔方、YOU+、冠寓、新派、自如友家、BIG+碧家国际社区、warm+以及包租婆。 2018年1月，根据迈点研究院 (MTA)对长租公寓品牌品牌指数的不完全统计，本月长租公寓品牌风云榜TOP10依次是蛋壳、泊寓、魔方、YOU+、冠寓、新派、自如友家、BIG+碧家国际社区、warm+以及包租婆。中国住宿业公寓品牌发展报告是由迈点研究院(MTA)独家发布，根据迈点品牌指数MBI数据统计撰写而成的分析报告。迈点品牌指数MBI(长租公寓部分)主要从搜索指数、运营指数、媒体指数3个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。一、1月长租公寓政策及市场关键词 1.1月长租公寓政策解读 1)财政部明确出租房屋税率，为房屋租赁的经营者服下一颗定心丸; 2)国土部表示，政府将不再垄断住房供地，这意味着未来居住用地提供将多元化，土地使用效率有望进一步提高; 3)国土部与住建部同意11个城市试点进行集体土地建设租赁住房，这将进一步增加租赁用房土地供给，缓解大城市租房供给结构性短缺的压力; 4)天津租房落户与广州学位到房出台，这是从居住权和受教育权两个维度的又一次尝试，将使租房者享受到完全市民待遇; 5)广州市规定预付租金不得超过12个月，租赁期限不得高于20年;在政策范畴内堵住了以租代售这一变相出售租赁用房的漏洞。

相关政策的出台，给予了租赁地产很大的机会，并通过民生、金融等杠杆加持。迈点研究院(MTA)认为，扎紧制度的笼子后，2018年长租公寓的发展更加聚焦和有方向，正规化、制度化将是一大趋势。 2.1月长租公寓市场关键词 2018年1月，长租公寓市场上最为关注的词汇为两个：一个是“盈利”，一个是“扩张”。 “盈利”可谓是长租公寓与生俱来的痛点，除优客逸家外，其他公寓品牌均未对外宣称盈利，亏损已成为行业普遍现象，并不成熟的盈利模式制约品牌发展。同时，“扩张”作为品牌跑马圈地的主要方式，需要大量的资金扶持。因此，一面是自如40亿融资，一面又是泊寓、冠寓以及BIG+碧家国际社区等品牌新店开业，未来谁的资金池更充裕，占领市场份额的先机也就更大。二、1月长租公寓品牌风云榜TOP20

分散式长租公寓商业计划书

分散式长租公寓商业计划书第一部分：基本情况介绍一、公司简介： 1、公司简介：上海信寓地产经纪有限公司，成立于2017年5月，主营方向为房地产经纪业务，室内装潢业务，资产管理业务,股东三人，大专以上学历，有上海市多年房地产经纪工作经验。 2、公司组织结构：二、项目简介： 1、什么是分散式长租公寓？公司与住宅小区房东签订三年到五年的长期租赁合同，合同签定后按照N+1的形式，在客厅加一个房间，提供统一装修、统一配置，然后对外散租。租期都在一年以上，房租相对较高。

2、租赁市场政策导向：国务院办公厅印发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出实行租购并举，对培育和发展住房租赁市场给予大力支持，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持;支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。 3、目前分散式长租公寓的市场规模怎样？京沪浙粤四省市的分散式品牌长租公寓数量合计达386819间，其中，涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，拥有25万间自如友家，7栋自如寓，服务租户70万人次。 4、公寓运作流程：成立公司→招聘人员→募集资金→→收房→装修→出房→收租金→维修管理→分红→到期结算（项目完毕）

第二部分：市场调研一、长租公寓在上海发展需要的条件：（1）流动人口众多：（2）空置房较多：（3）房价较高：（4）租客收入较高：（5）未来发展空间：据前瞻产业研究院数据显示，2016年中国房产租赁市场租金规模为1.1万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。这代表着未来5年到10年，房产租赁市场增速非常快，租金将稳定上升，大市场尚未饱和。（6）竞争对手情况：竞争对手以链家的《自如》我爱我家的《相寓》为代表，同时存在“爱公寓”“乐憩”“融居”“青蚁”等十几家公寓公司，多数发展状况良好！

长租公寓问题探讨

集中式长租公寓TOP10榜单：乐乎城市青年社区北京乐乎公寓物业管理有限公司，前身为寓见 Home，2015 年 8 月，品牌更名为乐乎城市青年社区。乐乎创始人为罗意，2007年开始在租赁行业创业。乐乎城市青年社区将自身持有模式与托管加盟模式结合，以托管加盟模式为主，通过品牌化、连锁化、标准化，并深入挖掘社区经济，打造“轻资产运营模式”。目前，乐乎在北京运营20多家门店，近6000间房，入住率达100%。2016年，乐乎开始了全国布局，初步选定为河北省、山东省、深圳市等地。：新派公寓新派公寓CYPA Life成立于2012年5月，创始人是王戈宏，致力于为都市白领打造生活化、个性化、品质化的居住社区。王戈宏认为，“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。2013年8月，赛富不动产一期基金以万元每平米的低价，在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；加上后续的装修经费，一共花费亿元人民币。这种基金化的结构，相当于将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，近乎零投入。目前，新派公寓在北京运营3个项目共307间房，入住率100%，成都与南京的项目正在筹备过程中。新派与赛富发起的专注收购资产的类REITs基金“赛富不动产基金”一期亿元，二期20亿元。 2012年5月，新派公寓获得赛富基金5000万元天使轮融资；2016年3月，获得华住酒店集团4500万元Pre-A轮融资。：窝趣轻社区窝趣轻社区是铂涛集团旗下首个长租公寓品牌，成立于2014年11月，致力于为都市白领提供“全新享乐生活方式”，创始人是原铂涛集团中端酒店副总裁刘辉。窝趣首创了公寓行业的加盟模式“直营托管”，并以此作为窝趣的运营模式。对于后期的盈收，窝趣收取一定比例的管理费用，用于支付运营成本和品牌推广，其余绝大部分的盈收都是归投资人所有。目前，窝趣在广州、深圳、北京等城市运营9家门店共1100间房，另外，在全国主要一二线城市已签约超过30个项目，房量超过5000间。：湾流国际青年社区湾流国际青年社区，成立于2015年8月，创始人是黄海滨，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”解决方案的全球领先品牌。湾流以长租公寓管理为核心，提供一种具有“资产改造+地产金融+互联网”能力的综合性生活服务平台，创始

长租公寓运营项目方案【顶级版】

长租公寓运营项目方案

目录一、项目概况 (3) 1、长租式公寓酒店的概念： (3) 2、长租式公寓酒店的发展历程及产业链： (4) 3、长租公寓市场发展现状案例解读 (5) 二、影响长租公寓市场的三大因素 (11) 1、人口流动 (11) 2、房价高昂 (11) 3、政策支持 (11) 三、长租公寓未来发展趋势 (12) 3、项目简介 (14) 4、公寓的基础配置 (15) 5、项目的其他特色服务 (15) 6、样板间及大厅装修效果 (16) 四、市场调查分析 (16) 1、我国现阶段长租市场情况 (16) 2、我市目前长租市场情况： (17) 五、该长租公寓服务标准： (17) 1、 XX长租公寓公约及租客标准审核 (17) 2、基本服务标准及流程规范 (18) （1）.卧室：床、书桌、椅子、衣柜 (19) （2）.卫生间：台盆、淋浴、坐便器、梳妆镜 (19)

（3）.厨房：抽油机、洗菜池、灶台 (19) （4）.家电：（电视机、洗衣机、冰箱、空调、热水器） (19) （5）.智能化设备：门禁、门锁、全覆盖监控、智能水电（根据客群需求） (19) 六、长租公寓管理制度 (21) 1、物品配备标准 (21) 2、费用收取 (22) 3、住宿规定 (22) 4、其他规定 (22) 七、信息管理系统 (25) 一、客户（租客）CMR管理系统 (25) 二、智能生活服务管理系统 (25) 三、增值服务管理系统 (25) 八、组织机构设置 (25) 1、公司性质 (26) 2 、公司组织构架 (26) 3、部门职责 (26) 4、创新机制 (27) 九、项目市场推广策略 (28) 1、市场定位 (28) 2、推广策略 (29) （1）引导试销期 (29)

长租分散式公寓商业计划书

《分散式长租公寓商业计划书》第一部分：基本情况介绍一、公司简介： 1、公司简介：上海信寓地产经纪有限公司，成立于2017年5月，主营方向为房地产经纪业务，室内装潢业务，资产管理业务,股东三人，大专以上学历，有上海市多年房地产经纪工作经验。 2、公司组织结构：二、项目简介： 1、什么是分散式长租公寓？公司与住宅小区房东签订三年到五年的长期租赁合同，合同签定后按照N+1的形式，在客厅加一个房间，提供统一装修、统一配置，然后对外散租。租期都在一年以上，房租相对较高。

2017中国长租公寓发展报告

2017 中国长租公寓发展报告中国早先的长租公寓企业起源于传统的二房东”模式，即个人拥有大量房源，整体出租并结合品牌化运营。2010 年，在消费升级的大背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。、国家政策：支持发展租赁地产自2016 年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布之后，各省市纷纷跟进出台相应的指导意见，相关的试点工作也在开展当中。相关规定表明，支持房企拓展业务范围，将其持有的房源向社会出租，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。有条件的企业不仅能够将存量房源用于向市场租赁，同时能够与其他企业合作，建立开发经营一体化、专业化模式，发展租赁地产。此前，住建部和财务部、中央经济工作会议国务院先后发布5 个政策，鼓励支持发展租赁市场（见表1）。另外，目前上海发布《住房发展“三五规划》，要求加大住房的供给、发展租房市场，提供租赁住房用地1700 公顷，预计新增供应租赁住房70 万套；新增代理经租房源

30万套。7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的2 宗地块，土地用途均为租赁住房，要求未来仅用于出租，不得出售。、市场规模：1 万亿元在2016 年热点城市房价快速上涨，而居民收入增速平稳（多数城市人均可支配收入年增速在6%-8%区间）的背景，刚需购买力受到抑制，首套置业的购房者年龄被推后。根据世联行的统计，2016 年部分热点城市的平均首置年龄已超过35岁，较2012 年有明显提升2-3年，新进入人口的租房周期也普遍上升到了10 年以上（以大学生22 岁毕业计算），租房居住需求周期被进一步拉长。长租公寓的市场非常大。根据链家研究院统计，2015 年中国租赁市场成交总额已经超过 1 万亿元，租金人口接近1.6 亿。预计到2025 年租金成交总额将达到3 万亿元，租赁人口达到2.3亿；2030 年租金成交总额有望达到4.6万亿元，租赁人口达到2.7 亿。三、面对受众：90 后单身大学毕业生中国的单身人群有两个亿，相当于美国人口的2/3。新派公寓CBD 新国展店，90 后的消费者占到了20%，其??他们有房有车，但想独立，想酷一些。其实95 后更多，最大的90 后已经27 岁，进入结婚生子的高峰时期，更渴望大户型的商品住宅。再细分，就是非本地生源且落户于就读地的