大型商业项目经营业态定位
商业定位策划报告
有进一步发掘、提升的可能
设施扩张性
1
消费市场容量及用地条件限制扩张。
B等：20分 —— 非常好的立地环境
优越的立地环境，适合商业设施的长期、稳定发展。
4
项目SWOT分析
综合前述对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析，阐述本项目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。
目标客群界定
7
细分核心客群消费关注点，满足其多元化的生活需求。
多重的社会属性使得他们成为城市商业多元需求的代言者：
商业发展思考：多元化的生活需求
都市中坚力量
领导/职员
爱人/恋人
父母/子女
朋友/同事
伙伴/客户
目标客群界定
8
他们，或是私企/个体老板，或是企业高管，或是政府官员，总之他们是城市的中流砥柱他们，多位于30—45岁之间；家庭美满、事业稳定，收入颇丰；他们，追求品质的生活、偏爱品位和时尚；他们，注重圈层、渴望被尊重。
从消费者特征来看：对商品品种丰富、商品质量的追求是消费市场所表现出的普遍特点。从商业环境来看：现状商业的低品质无法满足消费群提升生活品质的需求，出现消费外流倾向。
从商品层面来讲：对商品“质”的追求——主要表现为商品品质好、品牌具有知名度；对商品“量”的追求——主要表现为商品数量丰富、商品品种齐全。
商业主题策划
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商业经营定位
基本生活需求
购物消费型设施
时间消费型设施
品质生活需求
传统百货店/标超
购物主题型百货店/专业卖场
SHOPPING MALL
商业经营定位及形象塑造： 新一代商业的代表，带领潍坊商业进入第四代商业发展模式。 辐射全域，成为都市中坚力量“家庭体验式新生活时尚”的开创者、引领者。 本项目将引入主题购物中心这一先进的新兴业态，与商圈内现有传统商业业态形成鲜明的对比； 特别是都市中产阶层和年轻的新生力量传达“第一”、“全新”、“开创”、“引领”的设施形像，第一时间吸引消费者和投资者的关注，提升项目在其心目中的优势地位，扩大影响力和号召力。
大连高新区万达广场项目定位报告
3
停车设施
完善停车设施，方便顾客停车，提高顾客满意度。
营销策略规划
促销活动
定期举办促销活动，吸引顾客消费，提高销售额。
会员制度
建立会员制度，提供会员专属优惠和服务，增加顾客忠诚度。
线上推广
利用互联网和社交媒体进行线上推广，扩大品牌知名度和影响力。
05
预期效果
经济效益预测
营业额增长
预计大连高新区万达广场开业后，将吸引大量消费者，带动营业额 显著增长。
良好的政策环境。
项目位置
大连高新区万达广场位于大连市高新技术产业园区核心区域，周边交通便利，拥有 丰富的客流资源。
周边配套设施完善，包括住宅、学校、医院等，为项目提供了稳定的消费群体。
周边商业氛围浓厚，汇聚了众多高端品牌和优质商家，提升了项目的商业价值。
项目规模
大连高新区万达广场总建筑面积达到 50万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、 休闲等功能于一体的大型商业综合体。
品牌引进
02
吸引国内外知名品牌入驻，提高万达广场的品质和吸引力。根据品牌知名度和经营状
况灵活调整。
空间布局规划
1 2
楼层布局
根据商业业态和品牌需求，合理规划各楼层的布 局，实现品牌间的互补和聚集效应。
公共空间
优化公共空间设计，提高顾客的购物体验和舒适 度。
域。
品牌定位
国际品牌集合地
引入国内外知名品牌，提升品牌档次和消费品质， 打造高端时尚的购物体验。
创新业态引领者
关注新兴消费趋势，引入创新业态和特色商家， 满足消费者个性化、多元化需求。
家庭消费目的地
提供适合全家人消费的商品和服务，打造温馨舒 适的家庭购物环境。
购物中心商业业态规划三篇
购物中心商业业态规划三篇篇一：购物中心商业业态规划商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。
只有这样，才不会说与城市的发展脱节。
购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。
因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。
商业定位
第一、业态定位:这就是商业定位的第一步,也就就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,就是做百货、大卖场、还就是做便利店、家居建材、还就是把它们组合在一起做购物中心？这就就是第一项业态定位。
第二、功能定位:功能就就是商业项目到底就是做什么的？就是做购物、还就是做健身、运动,还就是做餐饮、休闲、娱乐,还就是做旅游、会展。
功能不仅仅就是购物,很多人在定义商业的时候很狭隘,我们认为商业不仅仅就是卖东西,实际上现代商业的功能就是复合型的。
第三、品类定位:商业项目就是做服装、还就是做百货？就是做家电、还就是做通信、数码？就是做家居、还就是做建材、还就是做灯饰、还就是做窗帘布艺？这叫品类组合。
如果一个商业项目做家居建材城,那也就是需要品类定位的,比如红木家居做不做？还就是做现代家居,藏品做不做？床做不做,还就是只做厨房用具？这都就是品类。
做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通,这都属于品类定位。
第四、客群定位、客层定位:这就就是我们反复说的,商业项目就是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层"区别。
“群”就是一伙人,“层”就是一个层次的人,有很多人把这两个概念混淆了,最后导致定位模糊、不清楚。
第五、商圈定位:这就是指商业项目的辐射面积,就是做方圆十公里的,还就是做方圆五公里的,还就是做步行五分钟就可以到的社区商业,社区商业与城市商业中心的商圈就是不一样的,所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。
第六、模式定位:如果就是现代百货,那么就是采取联营还就是采取租赁的模式？如果就是中等商铺,就是招几个大品牌,还就是招众多的小品牌？就是统一收银,还就是分营收银？就是统一管理,统一收银,还就是分营管理,分营收银？那么这叫模式定位。
这就是直接影响到招商的策略与招商的政策的,也就是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。
第七、形象定位:商业项目以什么样的形象展示出来就是很重要的,就是高端时尚的形象,还就是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲就是很重要的,就是一种亲与力,还就是一种时尚,都就是需要设定的。
酒店、商业、写字楼综合体项目 定位策划内容
酒店、商业、写字楼综合体项目定位策划内容酒店、商业、写字楼综合体项目的定位策划内容通常涵盖以下几个方面：1. 市场分析与研究：目标市场分析：研究目标市场的经济、文化、人口等特征，了解潜在客户的需求和偏好。
竞争分析：分析竞争对手的优劣势，明确本项目在市场中的定位。
2. 项目定位：项目类型定位：明确综合体项目的类型，如高端商务综合体、城市综合体、旅游综合体等。
目标客户定位：确定主要面向的客户群体，如企业办公、商务出差、旅游观光等。
功能定位：根据市场需求和目标客户，确定综合体应具备的功能，如酒店、商业、写字楼等。
3. 主题概念设计：设计理念：提出符合项目定位的设计理念，如绿色环保、智能科技、文化创意等。
建筑设计：设计独特的建筑外观和内部空间，以吸引客户和提升项目价值。
景观设计：规划优美的绿化景观和公共空间，营造舒适宜人的环境。
4. 商业规划：商业业态规划：根据市场需求和目标客户，规划适合的商业业态，如购物中心、餐饮娱乐、文化休闲等。
品牌招商：吸引知名品牌入驻，提升商业氛围和吸引力。
营销策略：制定有效的营销策略，提高商业部分的知名度和营业额。
5. 酒店规划：酒店类型定位：确定酒店的星级标准、服务特色等。
客房规划：根据市场需求和目标客户，规划合适的客房数量和类型。
配套设施规划：规划完善的酒店配套设施，如餐厅、会议室、健身房等。
6. 写字楼规划：办公空间规划：根据市场需求和目标客户，规划合适的办公空间大小和布局。
配套设施规划：规划便捷的办公配套设施，如会议室、接待区、休息区等。
物业管理：提供高品质的物业管理服务，满足企业办公的需求。
7. 交通与可达性分析：交通规划：优化交通流线，确保综合体内部及周边的交通顺畅。
可达性分析：评估项目所在地的交通可达性，方便客户到达和使用。
8. 财务分析与投资回报预测：成本估算：估算项目的投资成本，包括土地购置、建设、运营等费用。
收入预测：预测项目的未来收入，包括租金收入、销售收入等。
商街定位策划书3篇
商街定位策划书3篇篇一《商街定位策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于商业街区的需求也日益多样化。
本商街位于[具体位置]，拥有独特的地理位置和发展潜力，但目前在定位和特色方面还不够明确，需要进行全面的策划和提升。
二、商街现状分析1. 地理位置优势：地处城市核心区域，周边交通便利，人流量较大。
2. 现有业态：包括一些传统的零售、餐饮等，但缺乏特色和吸引力。
3. 竞争情况：周边存在其他商业街区，竞争较为激烈。
三、目标定位1. 总体定位：打造一个集时尚购物、特色餐饮、文化娱乐、休闲体验于一体的综合性商街。
2. 目标客群：主要面向城市白领、年轻家庭、游客等群体。
四、功能布局1. 划分不同功能区域，如购物区、餐饮区、休闲娱乐区等。
2. 合理安排店铺位置，确保人流畅通和商业氛围的营造。
五、业态规划1. 引入知名品牌，提升商街的档次和吸引力。
2. 增加特色餐饮，包括本地特色美食和各类风味餐厅。
3. 发展文化娱乐业态，如电影院、剧院、书店等。
4. 配套休闲体验项目，如咖啡馆、茶馆、美容美发等。
六、品牌塑造1. 设计独特的商街标识和宣传口号。
2. 通过线上线下的宣传推广活动，提升商街的知名度和美誉度。
七、运营管理1. 建立专业的运营团队，负责商街的日常管理和服务。
2. 制定统一的运营规范和标准，确保商家的经营秩序。
3. 定期举办各类活动，如促销活动、主题展览等，吸引消费者。
八、实施步骤1. 前期调研和策划阶段：深入了解市场需求和竞争情况，制定详细的策划方案。
2. 招商阶段：吸引优质商家入驻商街。
3. 建设和装修阶段：按照规划进行商街的建设和店铺装修。
4. 开业筹备阶段：做好开业前的各项准备工作。
5. 正式开业及后续运营阶段：持续优化商街的运营和管理。
九、风险评估与应对1. 市场风险：密切关注市场变化，及时调整业态和营销策略。
2. 招商风险：制定合理的招商政策，吸引优质商家入驻。
3. 竞争风险：不断提升商街的竞争力，突出自身特色。
大型购物中心定位与运营案例分析
案例一：被遗忘的客源一家购物中心开业后, 如果入店客流量短缺, 运营立即就要陷入举步维艰的困境, 甚至极有可能严重亏损而导致结束营业, 会发生这种现象, 十之八九是定位上出现致命的偏差。
购物中心的定位是一种决策过程, 这当中, 必须透过市场可行性研究去论证及解决许多既有的问题点及潜在的盲点, 以避免项目管理层在决策上产生误差, 将定位导入了错误的方向, 特别是客源的界定。
由于购物中心的零售模式引进国内较晚, 至今不过十五、六个年头, 因此, 无论是专家学者, 或商业管理顾问公司及开发商、或零售业者, 对于「顾客来源」这块领域的研究与实践, 专业深度普遍不足, 甚至, 连欧美国家的专业机构、学术单位、或专家学者, 所发展出来的理论都颇具争议性。
ICSC的争议性国际购物中心协会(ICSC)于2004年曾发表了「ICSC购物中心的定义–美国结构与型态」(ICSC Shopping Centre Definitions: Basic Configurations and Types for the United States), 明确地界定了七种购物中心型态的客源覆盖范围, 见图1:就我国业者而言, ICSC所界定的客源覆盖范围的争议性, 主要在于它的论证基础是以美国购物中心及购物者为主, 并非中国, 两者间的差距太大。
举个简单的例子, 美国家庭几乎是户户皆车, 周末或节假日期间, 开车进行购物或短程休闲旅游活动, 已成为固定消费及生活模式, 而根据上海汽车行业协会于2007年的资料显示, 我国城镇居民家庭每百户拥有汽车, 东部10.7辆、中部2.2辆、西部3.8辆、东北2.2辆。
同时, 据国际专业性学术期刊–“购物中心调研杂志”(Journal of Shopping Centre Resear ch)于2005年发表的一篇名为「中国购物中心的发展机会与挑战–上海案例研究」(Opportunities and Challenges of Shopping Centre Development in China – A Case Study of Shanghai) 之论述指出, 上海居民前往市区的购物中心,搭乘包括公交车、轻轨及地铁在内的公共交通工具, 比率高达68.3%, 搭出租车12.2%, 骑自行车或走路7.8%, 开私家车只有5.4%, 进一步说明了中国和北美洲消费者生活水平与购物习性的差异, 也再次印证了ICSC国际购物中心协会所发表的定义, 并不见得完全迎合了中国市场环境与国内业界现况的实际需求。
商业项目定位报告(模板,需深化)
商业项目产品定位报告
一、项目的立地条件分析
◆人文
◆地理
◆居民构成
◆交通
◆配套设施
◆行政管理
◆参考项目对比分析
二、项目所在商圈的确定和研究
◆商圈范围的确定
◆商圈的构成及顾客来源
◆商圈的发展趋势
◆商圈内竞争分析
◆商圈内业态组合分析（分业种、分楼层、分品牌做交叉分析，得出该区域内消费特性及欠缺的
市场空间）
◆商圈范围内消费者特性分析（问卷调查、深访、小区居民结构研究等，研究结果包括购物平率、
客单价、就餐习惯、用车习惯、家人团聚习惯等）
三、项目的市场定位
◆档次定位
◆规模定位
◆主题定位
◆诉求对象定位
◆产品组合定位
四、初步业态规划建议：
◆业态比例建议
◆楼层主题
◆主力店、半主力店引进策略拟定
◆品牌店区域规划
◆参考案例分析
五、建筑规划设计建议（室外、室内、软装、推广物料等）
◆建筑
◆景观
◆室内装饰
◆软装
◆推广物料
◆标识系统
六、初步推广策略
◆案名
◆主题
◆推广策略
◆计划
七、招商策略建议
◆计划
◆执行
八、运营管理建议
◆计划
◆执行
九、财务评价
◆租金评估
◆物业费评估
◆推广费评估
◆运营费评估
◆管理成本评估
◆财务模型
◆财务指标
十、结论
◆项目可行性评价
◆项目规模及定义。
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物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业
按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、
养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。居住物
业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅
楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和
公共场地。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企
业或者其它管理者进行管理。下面一起看下为大家整理的物业管理制度文
章。
行业
优点
缺点
其他问题
银行
硬件设施要求简单；
租金承受力强；租赁年限长、较稳定、形象好、信誉佳
吸引人流能力较弱；
营业时间固定、无助于增强商业氛围
必须在首层，有独立出入口
餐饮
吸引人流，营造商业氛围；租赁年限长，较稳定；租赁面积大，对不
规则的格局有些餐饮也可接受
硬件设施要求复杂
租金承受能力弱；
2
有可能对项目其他部分（尤其是住宅）的住户构成干扰
将对物业进行改造，并投入大量设备设施和装修费用。但由于经营效
果不佳而撤租，将有可能涉及设备和装修的“顶手费”问题的解决
服装
硬件设施要求简单；租金承受能力强；形象好
需商业项目具备一定规模，服装行业是“扎堆”的行业，单独一两家
服装店无法生存；租赁年限短，不够稳定
需开发商严格掌握项目档次、消费者档次的定位。最好将同档次、同
价位的服装店铺规划在一起
药店
硬件设施要求简单；租赁年限长，较稳定；在居民区极为受欢迎
租金承受能力不强
政府规定300米范围内不可以同时存在两家药店
超市
聚敛人流，增强商业氛围；租赁面积大；租赁年限长，较稳定
对租赁范围的格局要求较高，主要体现在层高、柱距、单层面积、进
深等方面；租金承受能力差；免租装修期长；形象较差
一般情况下超市要求物业提供卸货区、货梯等，开发商应注意在设计
时尽量将超市的货车入口、卸货区、货梯单独预留出来，并严格限定卸货
时间
展厅
形象好，可提升整个物业的档次；租金承受能力强；阻力面积大
对租赁范围内的格局要求较高，主要体现在层高、柱距、展示面、通
3
透、玻璃等方面
目前市场上多为汽车、家具厨具展厅，汽车展厅已不只满足于展示功
能，还应兼具销售、维修和售后服务的功能，因此对物业有更高的要
求。而家具和厨具展厅则有“扎堆”经营的特点，开发商可划分整层
面积招租此类行业