项目投资决策计划及前期基本建设流程
第三章 工程项目前期策划与投资决策
2. 特点
建设项目前期策划工作实践具有以下特点： （1） 重视类同建设项目的经验和教训的分析； （2） 坚持开放型的工作原则； （3） 策划是一个知识管理的过程； （4） 策划是一个创新求增值的过程； （5） 策划是一个动态过程。
3.过程 3.过程
建设项目前期策划就是把建设意图转换 成定义明确、要求清晰、目标明确且具有强 烈可操作性的项目策划文件的活动过程，回 答为什么要建、建什么以及怎么建项目的问 题，从而为项目的决策和实施提供全面完整 的、系统性的计划和依据。 项目前期策划的意义在于其工作成果使 项目的决策和实施有据可依。
第三章 工程项目前期策划与投资决策
第一节 工程项目前期策划 第二节 工程项目可行性研究 第三节 工程项目评价
第一节 工程项目前期策划
1.内涵 1.内涵
建设项目前期策划是指在项目建设前期，通 过调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础 上，针对项目的决策和实施，或决策和实施的某 个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的 科学分析和论证，使项目建设有正确的方向和明 确的目的，也使建设项目设计工作有明确的方向 并充分体现业主的建设目的。 根本目的是为项目建设的决策和实施增值。
项目定义 和论证
组织策划
包括项目的组织结构分析、决策期的组 包括项目的组织结构分析、 织结构、任务分工以及管理职能分工、 织结构、任务分工以及管理职能分工、 决策期的工作流程等。 决策期的工作流程等。 制定建设期管理总体方案、运行期管理 制定建设期管理总体方案、 总体方案以及经营期管理总体方案等。 总体方案以及经营期管理总体方案等。
技术策划
风险分析
从事策划工作的专业咨询单位
开放的组织 建筑专家 规划专家 政府部门 . . . . . . 结构专家 建筑物理专家 设备专家 经济和管理专家 . . . . . .
项目建设投资运营管理方案
项目建设投资运营管理方案一、项目概述随着经济的发展和城市化进程的加速，新的基础设施建设项目不断涌现，为了更好地实现项目建设、投资和运营的有效管理和运营，特制定以下项目建设投资运营管理方案。
二、项目建设阶段（一）项目前期工作在项目的前期工作中，需要进行市场调研和可行性分析，确定项目的建设规模和要求，制定项目建设方案，拟定项目预算和投资计划。
1. 市场调研在市场调研过程中，要对项目所在地区的经济发展状况、产业结构、基础设施条件、土地政策等进行全面了解，为项目后期的规划和实施提供依据。
2. 可行性分析通过对项目的市场前景、技术可行性、财务可行性等方面的分析，确定项目的可行性，并为后续的投资决策提供依据。
3. 项目规划在项目规划阶段，制定项目的基本建设方案，包括项目的规模、布局、功能定位等内容。
4. 投资计划根据市场调研和可行性分析的结果，编制项目的投资计划，确定项目的资金需求和资金筹集方案。
（二）项目建设阶段项目建设阶段是项目的重要阶段，要确保项目按时、按质、按量地完成，以便顺利地进入投资运营阶段。
1. 资金筹集根据投资计划的要求，进行资金筹集工作，包括银行贷款、股权融资、债券发行等方式。
2. 施工管理严格按照建设规划和时间节点进行项目施工管理，保证项目的质量和进度。
3. 管理人员培训为项目管理人员进行培训，提高其经验和管理水平，以确保项目的高效运作。
4. 完成验收在项目建设结束后，进行项目的竣工验收，确保项目符合相关要求。
三、投资阶段（一）投资规划在项目建设完成后，需要制定投资运营计划，明确项目的投资方向和目标，确定投资的规模和方式。
1. 投资方向在投资规划中，要对项目的持续投入和运营进行详细的分析，确定投资的方向和重点。
2. 投资目标制定具体的投资目标和指标，为项目的投资运营提供依据。
3. 投资计划根据投资规划的结果，制定具体的投资计划，确定投资的资金需求和投资方案。
（二）资金管理资金管理是投资运营的核心内容，要保证项目的运营资金充足，确保项目的正常运转。
工程项目建设程序详解(史上最全)
工程项目建设程序详解一、工程建设前期阶段（一）项目建议书（二）可行性研究（三）立项二、工程建设准备阶段（一）报建（二）委托规划、设计（三）获取土地使用权（四）拆迁、安置（五）工程发包与承包三、工程建设实施阶段（一）工程建设项目施工准备管理（二）工程建设项目组织施工阶段管理四、工程竣工验收备案与保修阶段（一）工程竣工验收及备案（二）工程保修●投资许可证（发改委）●项目建议书（发改委）●办理选址意见书（规划局）●可行性研究报告（发改委）●工程报建备案（建委）●立项（发改委）●确定施工队伍（招标办）●施工许可证（建委）●建设实施（监理、施工队伍）●建设工程规划许可证（规划局）●初步设计施工图设计（建委）●建设用地规划许可证（规划局）●竣工验收及保修（建委）●确定监理队伍（招标办）●确定勘察设计队伍（招标办）●交纳建设费用（各相关部门）●建设资金审计（审计局）●确定材料、设备供应商（招标办）●申请土地开发使用权（国土房管局）●拆迁、安置（国土房管局）●质量监督（质检站）●安全监督（安监站）●施工放验线（规划局）●报开工报告年度计划申请文件（发改委）●工程建设程序图承办内容（承办单位）●图示环境影响评价文件报审（环保局）●用地预审报审（规划局）●地震安全性评价（环保局）程序流程●建设单位申请●办理选址意见书●xx市发改委立项●建设单位委托做总平面图●规划局组织审总平面图●规划局办理用地规划许可证●国土房管局办理用地手续●建设单位委托设计并提供设计方案●审批设计方案，其中规划局审批方案●建设单位委托作初步设计●初步设计审批●规划局审查项目管理意见●建设单位委托做施工图●施工图审查机构审施工图●建设单位办理公安消防、园林、气象、人防、市政、交通手续●市建委办理施工图审查批准书规划局办理工程规划许可证●建设单位招投标●质量监督手续、白蚁防治合同、文明安全责任书●缴纳建设工程规费办理施工许可证●凭进场通知书放线验线●竣工验收备案第一部分工程建设前期阶段构思新颖，品质一流，适合各个领域，谢谢采纳工程建设的前期阶段主要指的是在工程建设的初期，建设单位形成投资意向，通过对投资机会等的研究和决定，形成书面文件上报主管部门和发改委进行审批，进而立项的过程。
项目建设程序
项目建设程序建设程序是指一个建设项目从酝酿提出到该项目建成或投入生产使用的全过程，各阶段建设活动的先后顺序和相互关系的法则。
1995年建设部发布的《工程建设项目事实阶段程序管理暂行规定》中，建设项目实施可大体分为：建设前期、施工准备、施工和竣工验收四个时期。
建设前期包括编制项目建议书、可行性研究和勘察设计工作等。
目前，我国基本建设程序的主要阶段有：项目建议书阶段，可行性研究报告阶段，编制设计文件阶段，建设实施阶段和竣工验收阶段。
一、项目建议书阶段项目建议书阶段，也叫立项阶段。
根据企业发展战略和国家产业政策，对市场需要、购买力、技术条件、产品或服务发展潜力、资源供应、筹资可能等进行综合研究，寻找投资机会，把握投资机会，把握最佳时机，及时提出项目投资设想。
项目建议书，是在政府产业政策的指引下，根据企业投资战略，对具体投资项目的识别，即指出具体的投资机会，并将项目的设想转变为投资方案，引起投资者注意，使其做出投资响应，并从几个投资的项目中迅速、经济地做出决策。
为了识别投资机会，需要对下列各方面进行调查、预测和分析。
1、市场分析和预测；2、自然资源状况分析，劳动力状况、地理环境和社会条件等；3、国家的产业和投资政策，地区行业规划，生产力布局；4、生产技术条件，现有工业企业的潜力、生产技术的先进性、成本要素、经济规模等等；5、项目总投资估算和对效益的判断。
项目建议书一般包括如下内容：1、对投资者（投资主体）的说明，包括企业名称、法定注册登记、法定地址等；2、投资目的：项目建设的必要性和依据；3、项目规模和范围：生产能力和规模、销售方向、建设地点等；4、投资总额，包括固定资产和流动资产投资总额；5、资金来源和筹资设想；6、生产技术和主要设备，解释生产技术和设备的先进性；7、所需的主要原材料，以及水、电、煤气等能源；8、组织管理和定员；9、预期的经济效益；10、项目的经营期等等。
项目建议书是由建设单位提出。
但也有的项目因建设规模和投资大、或产品特殊、技术难度大等，根据政府的要求，在项目建议书后附预可行性研究报告。
第1章-基本建设程序PPT课件
三、可行性研究
目的上的差别 国企：为说服上级领导、得到相应的批准和支持，并假定上级领导 比他们自己更了解情况。而报告一旦被批准，上级领导就要承担相应 的责任 外企：写给自己企业看的，为说服自己而不是说服别人，尽管一些 大项目也要上级批准，但其主要目的是在企业内部各部门之间达成共 识，对机会、挑战、困难和风险有详细的分析
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三、可行性研究
2、依据
❖ 国民经济和社会发展的长远规划及行业和区域发展规划 ❖ 根据国家计划部门批准的项目建议书 ❖ 市场的供求状况及变化趋势 ❖ 可靠的自然、地理、气象、地质、经济、社会等基础资料 ❖ 与项目有关的工程技术方面的标准、规范、指标等 ❖ 国家公布的关于项目评价的有关参数、指标等
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三、可行性研究
内容上的差别：
国企 强调为什么要上这个项目，但忽视如何进行这个项目 宏观的、模糊的数据多，而微观的、具体的数据和信息少 没有或很少有具体的、可以量化的衡量标准和责任分配
对今后几年的市场预测偏于乐观 对市场、用户、竞争和风险的评估太粗、太少
市场经济、市场导向、用户导向、目标管理等方面的内容能从宏观上 讲得很明白，但企业如何去实施这些概念则不甚了解
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三、可行性研究
4、步骤
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厂址勘查 管理体制 公用工程方案
建设项目 了解委托单位的建厂意图
市场需求调整、预测 拟定产品方案及建设规模 主要生产设备计算及选型
资源调查（原料落实） 工艺试验 工艺流程
“综合方案”向委托单位征求意见
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原材料 定员编制 生产设备、公用工程的平面布置
主要设备、建筑材料
验收，最后交付使用。
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二、基本建设程序内容
❖ （一）建设前期 ❖ （二）建设期阶段 ❖ （三）生产阶段
建设工程项目前期管理及审批程序课件
第五节 规划要点审批
2申报规划要点前需要做的工作 ★建设单位对拟建项目意图或方案说明。 ★拟建工程方案示意图。 ★初步选址。 ★取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工 程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
取得供水(自来水公司)、供电(供电局)、供热(热力公司)、供气 (燃气总公司)、雨污水排放(市政总公司)、电信(电信局)等市政公用设 施书面咨询意见。
第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势
二、 工程项目前期管理的改革举措和发展态势 1.建立工程建设新型管理体制 ★项目法人责任制 ★项目咨询评估制 ★工程招标投标制 ★建设监理制
第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势
二、 工程项目前期管理的改革举措和发展态势 2.改革非政府投资建设项目的审批制度 ★对于禁止类建设项目，一律禁止审批立项。 ★对国家规定由国家职能部门和市政府审批类的非政府投资建设项 目，继续由市计委审批项，或由市发改委审核后报国家发改委审批。 ★对不属于上两类的非政府投资建设项目，下放或取消立项审批，实 行登记备案制。
第六节 可行性研究报告
一、可行性研究的作用 二、可行性研究报告的内容 三、可行性研究报告前需要做的工作 四、申报规划设计条件 五、申报选址定点 六、项目的评估和决策 七、可行性研究报告的审批权限和申报渠道 八、项目可行性研究的实施要点 九、项目可行性研究的基本要求
工程建设项目全套流程
工程建设项目工作流1•基本流程2•建设项目投资决策（建议书、可行性研究报告）流程政府投资项目企业投资项目签订项目管理委托合同 项目建议书 ＞ 签订项目可行性研究委托合同 投资决策阶段项目建设准备期 可行性研究报告 — 项目评估 向人防部门报审人防规划方案 委托设计部门进行方案设计 向园林部门报审规划方案 委托勘查单位进行地质勘探 ＞取得规划意见书基础测绘地形图 设计阶段 方案设计 -------- ► 确定投资估算 取得用地规划许可证，审定设计方案通知 项目建设实施期 初步设计 施图设计 ＞确定的投资概算 确定投资预算 审查通知施工图领取建设工程规划许可证 竣工期 施工及安装阶段 施工前准备 施工招标 办理施工许可证 * 施工及设备安装 设备、材料订货 试运行 竣工阶段 竣工验收 * — 备案及工程移交竣工决算 项目后评价7•合同签订流程8•施工准备流程9•项目风险管理与信息管理流程积极保留？保险转移？减小风险10.项目信息管理流程勘察设计物质供应单位相关工程信息单位项目管理部门:收集工程建设相关信息信息需求分析不正确政府相关部门建设单位监理单位承建单位信息处理及判断T正确明确信息要素信息分析的预见性报告11.竣工验收流程12.工程项目实施监理的总流程 质量控制 审定工程总进度计划 进度控制 ■ — 审定工程年季月工程进度 加强进度计划的动态控制 对年季月进度计划 提出修改意见修改18.合同管理控制流程合同管理员19.信息管理控制流程20.组织协调控制流程21.工程质量问题及工程质量事故处理流程22•工程安全事故处理流程处理审核工程洽商要求不同意，返回重新研究同意，签认表C2同意洽商，送建设（项目管理）单位征求意思不同意洽商，批复表C2返回重报项目监理机构同意，在表C2上签认23.工程洽商控制及签证工作流程审查此项洽商对工程质量、工期、造价的影响主管设计工程师审查洽商，提出意见建设（项目管理）单位在表C2上签认总监理工程师24•工程竣工验收控制流程25.保修阶段监理工作流程。
房地产项目运作流程及各环节管理重点
论文摘要自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，并带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，中国现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生，各个环节建立起全面计划管理成为房地产项目成功运作不可缺失的手段。
关键词：房地产、开发流程、项目管理、重点控制。
目录一、房地产项目流程 (1)（一）项目决策阶段 (1)1、房地产项目开拓 (1)2、房地产项目可行性研究 (2)3、房地产项目决策 (2)（二）房地产前期开发阶段 (2)1、获取土地使用权 (3)2、开发项目立项与报批 (3)3、建设工程招标 (3)4、办理施工许可证 (3)（三）工程建设阶段 (3)（四）项目销售阶段 (4)（五）交付使用阶段 (4)二、房地产开发流程环节管理重点 (4)（一）时间进度 (4)（二）合同 (4)（三）成本 (5)（四）企业资源 (5)（五）项目绩效 (5)三、房地产项目开发管理的具体措施 (5)（一）范围管理 (5)（二）计划管理 (6)（三）质量管理 (6)（四）成本管理 (6)（五）组织管理 (7)（六）采购管理 (8)四、房地产项目进行重点环节管理后的优化成效 (8)五、结论 (10)主要参考文献 (10)房地产项目运作流程及各环节管理重点自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生。
房地产项目开发从项目决策到前期开发策划，再到工程建设阶段直至项目竣工完成，进入销售及最后交付使用需经过一个漫长的时间历程，其中往往伴随着复杂多变的外部环境，众多因素对项目的开发造成影响，这些因素关系到到整个项目的成败，所以开发过程中实施项目管理是房地产企业必须要关注的工作重点，也是有效提升房地产企业市场竞争力、增强企业效益的有效手段。
基本建设程序
进行投资决策的依据。
是项目建设单位筹措资金特别是向银行申请贷款或向
国家申请补助资金的重要依据，也是其他投资者的合
资理由根据。 是编制项目初步设计的依据。 是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控 管理，编制发展计划、固定资产投资、技术改造投 资的重要依据。
是项目建设单位拟定采用新技术、新设备研制供需
行具体化是初步设计与施工图设计的主要差别。
总之，初步设计主要着重考虑设计的原则性问题及对 整个工程的构思，施工图设计则是将这种构思具体到 图纸上。
（二）施工图设计的依据
1.批准的初步设计或技术设计及审批意见； 2.已经订货的主要设备资料及产品样本； 3.收集的其它技术资料、施工安装单位的习惯安装施工 方法； 4.建设单位与各协作单位部门的协议书。
生产技术资料如工艺、设备、管理、培训等；
3.机会研究阶段
以自然资源、市场、国家需要和政策为依据进行
概略分析，如果结论是可行的，就进行下一步研究，
否则停止进行研究。 4.初步可行性研究，即优化和选择方案
对收集的资料进行分析组合，设计出多个不同方
案，再对这些方案进行分析比较，推荐最佳方案，稍
粗略。
5.详细可行性研究
三、初步设计的深度要求
1.主要设备、材料的订货要求； 2.征用土地； 3.控制投资规模；
4.设计审批；
5.施工图设计的准备。
四、内容
初步设计的文件组成：设计说明书、图纸和总概 算，其中设计说明书是最主要的，图纸和总概算用以 补充说明，图纸深度不够，不能指导施工。
设计说明书的内容：
1.总论
包括设计依据、指导思想、范围、建设规模、产品方案、
二、施工图设计
将各种设计构思和意图变成工程语言，其成果就是
基本建设项目审批流程
基本建设项目审批流程目录一、项目立项阶段 (3)1.1 前期工作 (4)1.1.1 前期调研 (5)1.1.2 项目建议书编制 (7)1.1.3 可行性研究报告编制 (7)1.2 项目立项 (9)1.2.1 项目立项申请 (11)1.2.2 项目立项批复 (12)二、项目规划阶段 (13)2.1 设计任务书 (14)2.1.1 初步设计 (14)2.1.2 施工图设计 (15)2.2 设计评审 (16)2.2.1 设计评审准备 (17)2.2.2 设计评审过程 (18)2.2.3 设计评审结论 (19)2.3 设计批复 (20)2.3.1 设计批复文件 (21)2.3.2 设计批复意见 (22)三、项目实施阶段 (23)3.1 施工准备 (25)3.1.1 施工单位选择 (26)3.1.2 施工合同签订 (27)3.1.3 施工图纸交付 (28)3.2 施工许可 (29)3.2.1 施工许可证申请 (30)3.2.2 施工许可证审批 (31)3.3 施工进度管理 (32)3.3.1 施工进度计划制定 (33)3.3.2 施工进度监控 (34)3.3.3 施工进度调整 (35)四、项目验收阶段 (36)4.1 竣工验收 (37)4.1.1 竣工验收申请 (38)4.1.2 竣工验收组织 (39)4.1.3 竣工验收结论 (41)4.2 专项验收 (41)4.2.1 消防验收 (43)4.2.2 安防验收 (43)4.2.3 环保验收 (45)4.3 项目移交 (45)4.3.1 项目移交准备 (46)4.3.2 项目移交过程 (48)4.3.3 项目移交后的管理 (49)五、项目后评价阶段 (50)一、项目立项阶段项目申请：项目负责人向上级主管部门提交项目申请，包括项目名称、项目背景、项目目标、项目内容、项目实施计划等基本信息。
项目审批：上级主管部门对项目申请进行审查，主要内容包括项目的可行性研究报告、环境影响评价报告、经济效益分析报告等。