最新房地产经济学房地产周期理论专业知识讲座
房地产培训资料：房地产融资与财务管理
已不再作为现代财务管理目标
企业价值最大化目标的优点
Return
① 考虑了货币的时间因素，以资金的时间价值为基础来 计算企业价值； ② 考虑了利润与风险之间的关系，能有效地克服财务人 员不顾风险大小片而追求利润的行为； ③ 企业的价值不仅取决于短期利润的大小，也取决于企 业长期的获利能力，该目标能有效克服企业一味追求 利润最大化的短期行为； ④ 企业价值最大化目标充分反映了企业资产保值增值的 基本要求； ⑤ 有利于社会资源的合理配臵，从而实现社会财富的增 加。
缺点：企业价值计量的困难
股东财富最大化目标
Return
即，股东所持股票的每股市场价格最高化。 与企业价值最大化目标相比：
优点：
（1）每股市场价格可观测性； （2）为融资方案选择提供了明确的价值判断标准。
缺点：
（1）股票价格不稳定，受非市场因素影响，不能真 实反应企业价值；
（2）只适用上市企业。
4 房地产开发财务管理怎么理
资金筹集管理 资金使用管理 成本费用管理 收入与分配管理
房地产开发财务管理 这四个方面的内容不 是相互独立的，而是 相互联系的统一体
4 房地产开发财务管理怎么理
第二讲 第三讲 第四讲 房地产开发资金的计划、筹集与运作 开发成本经济性分析 房地产开发经营的税务筹划
4 房地产开发财务管理怎么理
财务管理工具： 资金时间价值理论
单利法F＝P×(1+i ×n)
F1＝1000+1000×10% =1100
复利法F＝P×(1+i ）n
F1＝1000×(1+10% ） =1100
利润最大化目标的缺陷
Return
① 不同时期的报酬具有不同的价值．利润最大化 没能对此加以区分．即没有考虑资金的时间价 值； ② 没有考虑获取利润与所承担风险大小，因为， 获取的利润的多少往往与其所承担的风险是成 正比的关系； ③ 没有考虑获取利润与所投资金的关系，因而不 利于不同资本规模的企业之间的比较； ④ 追求利润最大化常常导致企业财务决策短期行 为的发生，从而影响企业的长远发展。
中国房地产业周期波动的谱分析
无 论在 国 内还是 国外 ， 房地 产 业 在 运 行 与发 展
量的周期变化， 以充分揭示时间序列的频域结构 ， 掌
过程中都客观存在着周期波动循环的现象 。但是相 对于经济学对 经济周期 的较为成熟 的分析研究 而 言， 房地产周期波动循环的分析与研究， 基本上还属 于开拓性阶段 ， 特别是我国的房地产周期研究分析。 因此分析和研究房地产周期波动现象， 不仅具有理 论意义 ， 而且有助于指导房地产业健康发展。 本文尝试运用时间序列谱分析方法对改革开放
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第 ２ 卷第 ３ １ 期 ２０ ０ ６年 ５月
统 计 与 信 息 论 坛
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Ｍａ ，０ ６ ｙ２ ０
【 统计应用研究 】
中国房地产业周期波 动的谱分析
卜 娟 胜
（ 南京中医药大学 经贸管理学 院 ， 江苏 南京 ２ ０ ４ ） １０ ６
摘要 ： 文章采 用时间序 列分析方法中的谱分析对 中国房 地产业 的周期波动进 行了测定 ， 出在 中国存 在 得
一
个 ４年左右的短周期和一个 ９年左右的 中周期 ， 对房地产业 的宏观调控提供 了一个参考性的依据 。 关键词 ： 地产业； 房 周期波动 分析 中图分类号 ：２ ４ ０ Ｆ ２ ． 文献标识码 ： Ａ 文章 编号ｉ０ ７—３ １ （０６ ０ —０ ６ —０ １０ １６ ２ ０ ）３ ０ ６ ６
为：
（） ４
将式 （） ４ 代入式 （ ） 可 以看 出总体谱 可等价地 写 ３，
（ 叫）＝１ ） 一 ｉｗ ） ｎ ｊＩ （
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ｆ ）Ｊ Ｔ ｒ＝ （ ：
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＞ ｌ ｌ Ｔ ｊ ：
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2010年宏观经济运行跟踪与房地产周期走热分析
动 的作 用 。 因此 ， 握房 地 产 周期 把
图 １ ０ ６年 以来 四大 经济 体 生产 总值 的 季度 同比增 长 率（ ） 势图 ２ ０ ％ 走
５ １万 亿 美 元 ， ８８ ； 国 ４９ ． 占 ．％ 中 ．
万亿 美元 ， ８４ 四大经 济体 合 占 ．％。 国政 府 集体 救 市 后 ， 已经进 入 后金
力度 ， 制房 地产 市场 过热 。 抑 ＝、 宏观 经 济运 行跟 踪和 分析 作 为 国 民经 济 支柱 产 业 ， 房地 产 业 已经 成 为 中 国宏 观 经 济 运 行 的重 要组 成 部分 ， 宏 观调 控 的重 是
点 和难 点 。无论 是 １ ９ ９ ７年 的亚洲
金融危机时期 ， 是 ２０ 还 ０ ８年 的美 国金融 海 啸 时期 ， 地产 始 终被 作 房 为宏观 经 济 调控 的 重要 手段 ， 关 在
协 会 与 中 国 民 生 银 行 地 产 金 融 事
房 地 产 周 期 与 宏观 经 济 运 行 高 度
相 关 ， 有 一 定 的规 律 性 ， 以通 具 可 过 系统 的跟 踪 、 究 和 分 析 ， 助 研 帮 各 类房 地 产 参 与 主体 更 好 地 把 握
周期 ， 好 时机 决 策 。 做
世 界 各 国经 济 发 展 和 房 地 产 市场 运 行 的经 验教 训 表 明 ， 地 产 房 不 仅 是 城 市 化 过 程 中 的 主 导 产 业
产 市 场 培 育和 发展 的历 史表 明 ， 中 国房 地 产 业也 具 有 明显 的 周期 性 ，
经 济 密切 相 关 。 １ ９ ９ ８年 加快 房 地 产 制 度 改革 以应 对 亚 洲 金 融 危 机
绪论
一位美国经济学家把房地产市场周期分为三个阶段：市场增长期、市场稳定期和市场衰退期。
这是一个普遍的循环周期。
美国的房地产市场的发展时期比较早，而且竞争激烈，在这种环境下，美国营销学学者麦卡锡教授提出了著名的4P营销组合策略,即产品(Produet)、价格(Priee)、渠道(Plaee)和促销(Promotion)" 目前阶段房地产营销面临的形势房地产不仅具有消费品属性，而且具有资产属性，因此其受货币政策变化的影响比较敏感。
美国和日本房地产市场资产泡沫破裂之前货币政策均经历了由持续宽松到骤然收紧的转变过程，由国外房地产发展的历史可以看出，房地产泡沫的形成和发展是有周期的，一般的周期可能是5-8 年。
由于房地产行业的发展，房地产市场有卖方市场逐渐转变为买方市场，消费者变得更加理性。
正是由于这种原因，20世纪90年代初,美国营销专家劳特朋教授提出了4C理论,即消费者(Consumer)、成本(Cost)、便利(Convenienee)和沟通(Communieation)"。
这种理论更加倾向以消费者为导向。
后来美国著名营销学家DoneSchuhz 提出，“4R”阐述了一个全新的营销四要素：关联(Relation)、反应(Reaction)、关系(Relationship)和回报(Reciprocation)这种理论更注重与客户建立长期的联系。
我国房地产业从20世纪80年代开始复苏，经过20多年的发展，随着人们生活水平的不断提高以及国家一系列支持，鼓励房地产业政策的出台，房地产市场也相应得到蓬勃发展。
自2000年至今，房地产不断升温，价格逐步升高。
全国大、中城市的房价从2009年到现在，上涨速度尤其迅猛，上涨幅度约在20% ~30%之间。
经过市场环境的不断调整，国内现存房地产企业综合实力也较以往上了一个新的台阶，房地产营销成为房地产企业市场活动的重要组成部分"。
现如今，房地产业已经是中国的主导产业中的一个。
国内外房地产经济周期研究综述
具被 应用在房地产经济周期 的研究上 ， 将房 地产经济周期 的研 究带入了一个专业化发展的时代 。 如布朗考察了 １６－ １８ ９８ ９３年 间美 国单栋住宅的销售周期波动情况 ， 发现 国民经济的周期波 动 与房地产周期波动 之间存在很 高的相关性 。赫克曼分析 了 １７ —１８ 年间美国 １ 个城市写字楼市场的综合数字 ，发现 ９９ ９ ３ ４
三是对 国际房地产周期 的研究。如伯特兰分析 了形成周期
的国际因素和 国内因素 ， 为国际资本流动 、 认 各国资本市场 自 由化 、 金融管 带Ｊ 『 的放松 、 曲的财政政 策和土地使 用制度是全 扭
球房地产周期波动 的主要因素。
２ 对 国外 房地 产 经济 周 期研 究 的主要 评价 、
经济周期波动 的研究 ， 经济 学家 们开始认 识到房地产 经济周期 对国民经济的重要作用。一些经济学家 开始致力于西方房地产 市场的周期研究 ， 对房地产 周期进行识别和 解释 ， 区分研 究各 种类型 的房地产剧期波动规律 。在此基础上 ， 许多新 的理论工 １ ４８ 《 代经济》 ０ 年５ 上） ３ － ＇ ２ ９ 月（ ｏ
济复苏 ， 在凯 恩斯主义扩张政 策的推动下 ， 经济进 入了较长 时 期的高速增长阶段。对未来经济的乐观预期 ， 使这 个时期经济 学界对经济周期 的研究几乎不重视 ， 因而房地 产周期研究就进
入了沉寂阶段。 （） ３ 专业化 发展阶段 。２ Ｏ世纪 ８ ０年代 ，滞涨 “ “ 再度引发对
素进行分析 ， 出了这些国家商品房价格可能在 ２ ０ 作 ０ ７年到达顶
峰 的预 测 。
人们对经济周期的关注 ， 房地产周期作为经济周期 的一个重要
组成部分 ， 自然也就成为了经济学界 的研究对 象。如霍伊特确
地租理论地价理论与房地产价格的空间分布
现代西方地租理论
现代西方地租理论是在古典经济学和马克思地租理论的基 础上发展起来的，主要研究土地资源的价值评估、土地资 源配置和土地利用等问题。
房地产价格与地租地价的相互影响
房地产价格上涨会导致地租上涨，而地租上涨又会导致房地产价格上涨，两者相互影响。
06
结论与展望
研究结论
城市地租理论是研究土地价值 和地价形成机制的重要理论， 它揭示了土地价值随距离城市 中心距离的增加而递减的规律
。
地价理论认为，地价是由土地 的稀缺性和市场供需关系决定 的，同时受到经济、社会、政
02
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成本法
通过估算取得土地使用权所需的各项 费用之和来确定地块的价格，通常适 用于新开发地块或特定用途的土地。
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房地产价格的空间分布
房地产价格的区域差异
城市中心区域
城乡结合部
由于地理位置优越，商业、文化、教 育等设施齐全，城市中心区域的房地 产价格通常较高。
城乡结合部通常处于城市发展边缘， 房价介于城市中心与郊区之间，随着 城市化的推进，该区域的房价也有望 上涨。
郊区与卫星城
相对城市中心区域，郊区和卫星城的 房地产价格较低，但随着城市外扩和 基础设施的完善，这一区域的房价有 上涨趋势。
房地产价格心城区的房地产价格普遍高于外围城区，这是由于
中心城区的各种设施完备，土地资源稀缺所致。
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交通便捷区域高，交通不便区域低
资源的供求关系。
土地价格与地租的关系
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房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的CAPM模型
房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的ＣＡＰＭ模型一、引言二、CAPM模型与改进1.CAPM模型概述2.CAPM的假设3.CAPM的应用局限4.CAPM的改进三、房地产价格泡沫的实证研究1.房地产价格泡沫的定义2.房地产价格泡沫的存在证据3.房地产价格泡沫的成因分析四、收益率预测模型的构建1.经济指标的选择2.模型构建3.模型的效果分析五、模型应用与案例分析1.北京房价泡沫的分析2.香港房价泡沫的分析3.美国房地产市场的分析4.日本房地产市场的分析5.德国房地产市场的分析六、结论引言随着我国经济快速发展，房地产行业也迅速蓬勃发展，其中包括大量的地产投资和购房者的消费。
房地产行业的发展给我国经济增长带来良好的助推作用，同时也给社会稳定和金融安全带来挑战。
在当前房地产市场的异常火热中，一些特别关注这个领域的人士，如经济专家、学者和产业分析员等，开始研究房地产市场的发展趋势，尤其是房价泡沫的问题。
然而，由于房地产市场的风险和复杂性，以及表现房地产泡沫的指标不确定性，对于泡沫的分析和预测一直是一个挑战。
因此，本报告提出了一种基于改进的CAPM模型的房地产价格泡沫的经济学模型，以期更准确的预测和识别泡沫的出现。
CAPM模型与改进1.CAPM模型概述CAPM模型，即资本资产定价模型，是金融和资产定价领域的一个基本模型。
CAPM模型假设，投资者是理性的风险规避者，他们之间的风险偏好差异是由投资组合而不是每个投资品种的风险量度决定的。
根据CAPM模型，市场风险可以用市场组合的波动度即β值表示。
CAPM模型通过投资组合和市场波动度预测资产的期望收益率。
2.CAPM的假设CAPM模型假设存在一种预期的无风险收益率和预期的正常市场收益率。
假设资产价格因风险而上涨，因此市场会对该风险进行补偿，该风险被解释为资本市场风险。
此外，该模型假定市场是有效的，投资者通过市场指数，可以在投资分散的基础上实现价格发现。
假设下，投资者选择在无风险资产和市场组合之间分配其财富，并最大化其期望效用。
经济师考试建筑与房地产经济(中级)专业知识和实务试题及解答参考
经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)模拟试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、下列关于房地产市场的说法，错误的是（）。
A. 房地产市场是房地产商品交换关系的总和B. 房地产市场的参与者包括购房者、开发商、经纪人等C. 房地产市场交易结果通常通过价格机制反映D. 房地产市场可以是有形的，也可以是无形的市场2、在建筑与房地产经济中，下列哪项不是经济增长的直接原因（）。
A. 投资增加B. 技术进步C. 政府政策D. 自然资源开发3、在经济学中，边际效用递减原理指的是消费者在消费过程中，随着消费量的增加，每单位增加的消费所带来的满足感逐渐减少。
这种现象通常发生在消费者的偏好保持不变的情况下。
根据这个原理，以下哪项是正确的？A. 当消费者购买更多的食物时，他们从每一口食物中获得的满足感会增加B. 当消费者购买更多的衣服时，他们对衣服的评价会逐渐提高C. 当消费者购买更多的汽车时，他们对汽车的驾驶体验会越来越不满意D. 当消费者购买更多的书籍时，他们在阅读每本书时的注意力会越来越集中4、在房地产市场中，房屋所有权是指房屋的所有者依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
以下哪项是正确的？A. 房屋所有权是一种担保物权B. 房屋所有权是一种用益物权C. 房屋所有权是一种处分权D. 房屋所有权是一种占有权5.在建筑与房地产经济中，下列哪项费用通常不计入直接成本？A. 直接材料成本B. 人工成本C. 利润D. 间接费用6.根据建筑与房地产经济的基本原理，下列哪项说法是正确的？A. 建筑物的高度与其经济寿命无关B. 房地产价格与房屋的使用年限成正比C. 提高建筑物的维护成本会降低其市场价格D. 建筑物的外观设计对其市场价格没有影响7.在中国房地产市场中，下列哪种房屋类型不属于住宅类别？A. 别墅B. 经济适用房C. 公寓D. 农村宅基地自建房8.在建筑经济中，下列哪种材料的价格波动对工程造价影响最大？A. 石油B. 水泥C. 钢材D. 木材9.在中国房地产市场中，下列哪种房产属于个人所有的产权类型？A. 保障性住房B. 商业地产C. 工业用地D. 农村宅基地 10. 在建筑与房地产经济专业知识中，下列哪项不是房地产市场的特点？A. 多样性B. 交易复杂性C. 风险性D. 稳定性11.在房地产市场中，决定房地产价格的因素不包括以下哪一项？A. 土地的稀缺性B. 房屋的建筑质量C. 周边环境的配套设施D. 房地产的交易成本12.下列哪种建筑类型通常用于商业目的？A. 别墅B. 高层住宅C. 商业大楼D. 别墅式办公大楼13.在房地产市场评估中，某地区新开发房地产项目受到了本地区经济形势以及政策法规调整等多种因素的影响，这属于房地产市场的哪一类特性？A. 市场供应的特性B. 市场需求的特性C. 市场运行的系统性风险特性D. 市场价格的波动性14.关于房地产市场供求平衡的描述中，哪一项是不准确的？A. 供求平衡是房地产市场稳定的基础。
2025年经济师考试建筑与房地产经济(初级)专业知识和实务试题与参考答案
2025年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(初级)模拟试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、下列关于房地产市场的说法中，正确的是：A、房地产市场是指房地产商品交换关系的总和B、房地产市场是指房地产商品交换关系的总和，但仅限于土地市场C、房地产市场是指房地产商品交换关系的总和，但仅限于住宅市场D、房地产市场是指房地产商品交换关系的总和，但仅限于商业房地产市场2、在房地产评估中，以下哪种方法主要用于评估房地产的残余价值？A、市场法B、成本法C、收益法D、残余价值法3、以下哪项不属于房地产市场的组成部分？A、住宅市场B、商业市场C、工业市场D、教育市场4、在房地产投资分析中，以下哪个指标通常用来评估房地产项目的投资回报率？A、投资回报率（ROI）B、净现值（NPV）C、内部收益率（IRR）D、投资额5、下列关于房地产投资组合理论的说法，错误的是（）A、房地产投资组合理论强调分散投资以降低风险B、房地产投资组合理论认为投资组合的风险与收益是成正比的C、房地产投资组合理论中的多元化投资可以降低个别投资项目的不确定性D、房地产投资组合理论认为通过调整投资组合中各项目的权重可以平衡风险和收益6、在房地产估价中，下列不属于成本法的适用范围的是（）A、新建房地产估价B、旧房改造房地产估价C、房地产租赁估价D、房地产抵押估价7、在房地产开发项目中，以下哪项不属于影响项目经济效益的主要因素？A、土地成本B、建安工程费C、融资成本D、政策风险8、在房地产评估中，以下哪种方法主要适用于评估市场价值？A、成本法B、收益法C、比较法D、残余法9、在房地产开发项目中，以下哪项不属于房地产开发成本？（）A、土地购置费B、勘察设计费C、建筑安装工程费D、物业管理费 10、以下哪项不属于房地产市场的供给方？（）A、房地产开发企业B、政府C、金融机构D、消费者11、下列关于房地产开发项目的可行性研究，说法错误的是：A. 可行性研究是房地产开发项目决策的基础和依据B. 可行性研究包括技术可行性、经济可行性、财务可行性和社会可行性C. 可行性研究是对项目进行风险分析的重要手段D. 可行性研究是对项目进行市场分析的主要方法12、在房地产投资决策中，以下哪个指标可以用来衡量投资项目的盈利能力？A. 投资回收期B. 投资回报率C. 负债比率D. 净现值13、在房地产开发项目的前期工作中，以下哪项不属于项目可行性研究的主要内容？A. 投资估算与资金筹措B. 市场分析C. 技术可行性分析D. 环保影响评价14、关于房地产价格构成，以下哪种说法是正确的？A. 房地产价格由土地价格、房屋建筑物价格和税费构成B. 房地产价格由土地价格、房屋建筑物价格和经营费用构成C. 房地产价格由土地价格、房屋建筑物价格和物业管理费用构成D. 房地产价格由土地价格、房屋建筑物价格和销售费用构成15、关于房地产开发项目的可行性研究，以下哪项不是其核心内容？A. 市场分析B. 投资估算C. 财务评价D. 施工进度16、下列关于房地产投资风险的说法，错误的是：A. 房地产投资风险包括市场风险、政策风险、财务风险等B. 市场风险主要表现为房地产价格波动和需求变化C. 政策风险主要表现为政策调整对房地产市场的影响D. 财务风险主要表现为投资回报率低于预期17、在房地产开发项目中，下列哪项不属于前期工作内容？（）A. 项目可行性研究B. 土地征用与拆迁C. 建设工程勘察设计D. 营销策划18、关于房地产价格构成，下列说法正确的是（）。
房地产市场波动理论分析
地 产周期 ， 了房 地 产周 期 波 动 外 ， 存 在 其 他 除 还
形 态 的波动 。因此 ， 了区分 房地 产 周期 及 房地 为
、
房 地 产 市 场 波 动 的 定 义
针对 房地 产市 场波 动 ， 多学 者 给 出 了不 同 许
产 市场 波动 ， 笔者从 广义 和狭 义 两方 面定 义 房地 产市场 波动 ， 广义 的房地 产市 场 波 动是 指房 地 产 经济表 现 出依 时 问先后 次序 所组 成 的数 量排 列 ，
摘
要 ： 广义 和狭 义 两方 面 阐述 了房 地 产 市 场 波动 的定 义 ， 时间序 列理 论 为基 础 ， 从 以 将
房地产市场波动分为长期趋 势、 季节波动、 随机波动及周期波动四种 类型 ， 详细研究 了房
地 产 市场 波动 的 内部 冲 击机 制 与 外 部传 导机 制 的 作 用过 程 ， 分析 了房 地 产 市场 波 动 对 国 民经 济 、 关产 业及社 会发展 产 生的影 响 。 相
稳 定性 。在一 定时 期 内 ， 长期 趋 势表 现 为某 种增
收 稿 日期 ：０ ０ ｌ— ５ ２ １ 一 １１ 基金项 目： 住房和城乡建设部科学技术计划项 目（００ Ｒ －３ ； ２１－ ５ １）沈阳市社会科学 ２ １ 年度立项项 目（ｙｋ００ １－１ ００ ｓｓ２ １—００ ） 作者简介 ： 官圆圆（ ９ ８ ） 女 ， 宁盘锦人 ， １７ 一 ， 辽 助理研究员 。
作 为 房地产 市 场 波 动 研 究 的 主 要 手段 Ｊ 。另 一
地产经 济增 长 率 等 方 面 的多 种 波 动 形 成 的 整 体
运行 状态
二 、 地 产 市 场 波 动 的 分 类 房