棚户区改造建设项目可行性研究报告

第一章项目总论

1.1 项目背景

1.1.1 项目名称

******化工有限公司棚户区改造项目

1.1.2 建设单位概况

******化工有限公司是****************************

近三年销售收入、产值、利润见表1－1。

表1－1 近三年销售收入、产值、利润表（单位：万元）

1.1.3 可行性研究报告编制依据

1.1.4 项目提出的理由及过程

******化工有限公司是一家20世纪60年南迁入川的军工企业，现在**市江安县井口镇，东距泸州市约40.00公里，西距**市约90.00公里，距江安县城约30.00公里，距离井口镇1.00公里。该公司长期以来远离城市，由于其产品的特殊性，长期按**计划生产，供应特定的国有军工企业，无法体现经济效益，从上世纪九十年代以来，**对其固定资

产投资减少，职工福利开始下降，工厂已无财力改善职工的住房条件，致使许多职工仍住在20世纪60年代建厂时的土木结构房屋内。

为了稳定职工队伍，公司领导多方呼吁和求助解决棚户区的职工住房问题，到现在已解决了一部分，但仍有一部份未得到妥善解决。自党中央、**提出进行棚户区改造以来，公司领导就非常关注相关政策，并多次向有关部门提出对公司棚户区进行改造。本项目就是在这种政策背景下提出，并向**有关部门申报的。

现在**新一轮的棚户区住房改造政策已经出台，**化工有限公司领导认真研究了住房城乡建设部、**发展改革委、财政部、国土资源部、**人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）、住房城乡建设部住房保障司《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》(建保[2010]56号)的政策文件，认为本公司的棚户区住房改造符合这两个政策条件，因此再一次提出申报。

1.2 项目概况

1.2.1 拟建项目场地概况

拟建项目地块在******化工有限公司家属区松林山片区。北东距泸宜公路约5.00公里，北侧毗邻办公楼及一边坡，西侧紧邻该公司老年活动中心，距离生产车间1.00公里，距离公司办公楼0.50公里，紧邻井口镇。

拟建项目场地属亚热带湿润季风气候类型，温和多雨，气象条件好，不影响建筑施工；拟建项目场地为一浅丘地貌，总体地势为北高南低，

大致呈三级台阶状的坡地，且四面濒临边坡，场地内地层稳定、地下水位较深，无滑坡、岩溶、泥石流、大断裂、漂石等不良工程地质构造存在。

1.2.2 项目建设规模

本项目规划建筑面积14110.00m2，建设净用地面积7864.00m2，占地面积8030.00m2。

1.2.3 主要建设条件

本项目在**化工有限公司厂区内，基础设施较完备，本项目建设完全可以依托已有的给排水、供配电、道路通讯等设施。建设用地也是棚户区已划拨土地，符合**的鼓励类产业政策，同时也有**相关的政策支持。

1.2.4 项目投入总资金

本项目总投资1647.70万元（其中实际投资1641.00万元，期间费用6.70万元），资金来源为申请**棚户区改造财政补助360.00万元，棚户区改造项目购房款987.70万元，公司补贴300.00万元。

1.2.5 主要技术经济指标

1.总占地面积8030.00m2

2.净用地面积7864.00m2

3.建筑面积14110.00 m2

4.容积率1.79

5.建筑密度 28.3%

6.绿地率35%

1.3 可行性研究存在的问题与建议

1.本项目投资较大，也是项目建设的关键因素，建设单位要抓紧筹集资金。

2.选好设计单位进行技术设计和施工图设计，招标选择施工、监理单位，抓好项目现场管理，使项目尽快早日完成。

第二章棚户区及住户情况调查

2.1 ******化工有限公司工矿棚户区概况

******化工有限公司原为******化工厂(原二一五厂)，是20世纪60年代南迁的军工厂，位于四川省**市江安县井口镇。

该公司的职工宿舍是在“先生产后生活”的指导思想下建设的，全部土木结构，共有职工宿舍（俗称干打垒）69栋，建造于1965～1968年期间。

20世纪80年代期间受**政策的支持改造了部分宿舍，进入20世纪90年代后由于企业长期处于亏损，无力进行改造，到2008年底仍有34栋职工宿舍在继续使用，总住户数221户。主要分布在松林山片区、二营片区、三合院片区。

1.土木结构宿舍超期使用

由于受当时的指导思想和建设条件限制，全部宿舍采用土木结构，

设计不合理，施工技术差，使用时间（已近40年）超限，1980年经五机部鉴定全部宿舍为危房。主要存在以下问题：

⑴排水不畅、基础下沉，位移，墙体长期雨水被浸泡。

⑵墙面存在纵向贯通裂缝。

⑶廊道挑梁断裂，楼板、地面塌陷。

⑶白蚁虫蛀非常严重，部分墙体被蛀空，木结构、木门窗大部受损。

⑸小青瓦屋面渗漏，木房架腐朽，局部存在随时垮塌的可能性。

由于以上原因而导致了2002年夏季28#土木结构住宅垮塌和2005年夏季41#土木结构住宅垮塌的险情发生，所幸发现及时，组织住户搬迁得力，才未造成人员伤亡事故的发生。

2.地基与基础存在问题

该公司家属区域内的金竹坪，峰谷高差约50.00米，坡度约60.00度，近几年来，年年有几十立方米的土石方从山坡上滚下，整个堆积层也有下移的迹象。

这些斜坡上的风化破碎残积物形成的堆积层，在暴雨季节，很易径流浸泡，淘空坡脚，诱发滑坡，严重威胁一百多户人家的生命及财产安全，由于2005、2006年夏、秋季受洪涝的灾害影响，导致了41#、0#、1#楼坍塌，15#、51#、63#、64#、73#等干打垒住宅出现墙体裂缝、外表脱落、基础移位。

3.设施老化，火灾难防

由于职工宿舍是砖木结构，而且水、电、气系统线路等设施腐蚀、老化严重，因而其火灾难防。2003年，******公司1#、2#两栋土木结构

住宅因线路短路而发生火灾。该房屋墙体为土坏墙，经不住消防高压水枪的冲刷，为防止墙体垮塌，不能用水灭火，灭火较慢，造成住户的财产全部被烧光。

4.受“

5.12”汶川地震严重影响

2008年5月12日汶川地震，公司所在地区震感强烈，致使公司居民房76#、29#、15#、69#楼出现墙体拉裂、基础下沉、外表脱落等，57#楼（外廊式）出现主体与厨房拉裂；其它土木结构住宅也受到不同程度的损坏，造成此5栋宿舍不能住人。

2.2 棚户区住户的情况调查分析

2.2.1 棚户区住房的基本情况

**工矿棚户区住宅主要分布在松林山片区、二营片区、三合院片区。其中干打垒13幢，现住117户268人，另有空房32间（套）；砖木结构危房11幢，住有69户166人，空房3户；另外近期拆迁干打垒到临时周转房35户96人。住户主要为农转非职工和年轻职工， ******公司于1999年已终止福利房制度，农转非职工由于退休早，收入较低，家庭负担重，无力购买商品房；年轻职工绝大多数为农村换工进厂职工，工龄短、收入低，也无力购买商品房，致使目前仍然居住在危房中。

2.2.2 棚户区人口结构分析

**工矿棚户区221户中，总居住人数530人，按照性别统计为男性300人，占56.6%，女性230人，占43.4%；按年龄统计为60岁以上老年

人115名，占20.9%，未成年人115名占21.7%，其余58.6%为成年人。

2.2.3 棚户区人口职业岗位分析

**工矿棚户区住户的530人中，在该公司从事双基发射药等化工岗位人员121名，占总人数的22.8%；机械加工和门岗值班等其他工种人员139名；退休人员149名（主要为农转非职工），占28.1%，无业人员124名，占22.8%。

2.2.4 棚户区住户收入调查分析

棚户区住户主要为农转非职工和年轻职工，农转非职工由于退休早，收入较低，家庭负担重；年轻职工绝大多数为农村换工进厂职工，工龄短、收入低；经调查分析化工工种人均月收入在1500.00元左右，其他工种人均月收入在1200.00元左右，退休职工人均退休工资在1200.00元左右；户均年收入大多数不足20000.00元。从当地横向比较，棚户区住户的年收入偏低。

2.2.5 享受经济适用房的现有棚户区住户

根据以上的调查分析，******化工有限公司棚户区住户情况汇集于表2－1。按当地享受经济适用房的标准，经公司反复排查、分析、对比，在现有的221户棚户区住户中有150户符合享受经济适用房的标准。

表2－1 ******化工有限公司棚户区住户情况调查表