建设用地取得方式.doc
【司考】建设用地使用权、地役权
建设用地使用权、地役权一、建设用地使用权（一）建设用地使用权的特征1.建设用地使用权是存在于国家所有的土地上的物权。
2.建设用地使用权是以保存建筑物或者构筑物及其他附属设施为目的的权利。
3.建设用地使用权是使用他人土地的权利。
（二）建设用地使用权的产生和期限1.建设用地使用权的产生（1）在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括：①划拨方式。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。
上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。
②出让方式。
建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。
采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。
登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
建设用地使用权的物权变动模式：债权合同+登记采用双方协议方式出让土地使用权的，合同约定的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。
③流转方式。
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
（2）在集体所有的土地上设立的建设用地使用权①乡（镇）村公益用地使用权。
乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
②乡（镇）村企业建设用地。
农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
国有建设用地使用权出让实施方案(最新)
国有建设用地使用权出让实施方案为加强国有建设用地使用权出让管理工作，有序实施土地利用总体规划，显化土地资产价值，保证土地资源的合理配置和集约利用，创造公开、公平、公正的竞争环境,根据《中华人民共和国土地管理法》、x《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》（x39号令）和《xxx土地使用权和矿业权交易市场管理办法》等有关规定，经县人民政府研究决定，同意将位于x精细化工基地一宗国有建设用地使用权面向社会公开出让，为确保出让工作顺利开展，特制定本实施方案：一、出让宗地基本情况平地（G）〔x〕-17号1.权属情况。
该宗出让用地总面积x平方米，已经人民政府（x﹝x﹞150号）文件批准为国有建设用地，土地界址清楚，权属明确。
2.宗地位置、面积及出让条件。
该宗地位于x精细化工基地内，东邻未利用地，南邻未利用地，西邻精细化工南路延伸段中心线，北邻纬一路中心线，面积x平方米（合x亩），现状地类为：建设用地x平方米，未利用地x平方米，净地出让。
3.规划用途及设计条件。
按照x县城市建设规划站出具的x精细化工基地二期1-16#地块规划设计条件，该宗地土地使用性质为工业用地（塑料制品业），其他建设规划设计条件为：投资强度：≥625万元/公顷；容积率：≥1.1，≤1.2；建筑密度：≥30%，≤40%；绿地率：≥15%，≤20%；行政办公及生活服务设施所占比重：≤7%。
4.土地出让年限、建设时间。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该宗地出让年限为：50年。
自取得土地使用权之日起一年建设完成。
5.出让宗地价格、竞买保证金。
根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（x39号令）的规定，x正联土地房地产评估事务所有限公司对该宗地进行了评估，评估地价为31元/㎡。
经研究，决定该宗地以31元/㎡出让，该宗地出让起始价（或起叫价）为￥41.35万元（大写：肆拾壹万叁仟伍佰元整）。
增价幅度为￥2.0万元（大写：贰万元整）及其整数倍，竞买保证金￥41.35万元（大写：肆拾壹万叁仟伍佰元整）。
开发商获取土地的途径
（二）开发商获取土地的途径1．土地使用权出让为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部于2002年4月颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，并于2007年9月对该规定进行了修订，形成了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
从加强国有土地资产管理、优化土地资源配置、规范协议出让国有土地使用权行为的角度出发，国土资源部于2003年8月颁布了《协议出让国有土地使用权规定》。
按照这些规定，工业（包括仓储用地、但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的土地，才允许以协议方式出让。
各种出让方式的具体界定是：（1）招标出让国有建设用地使用权：是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（2）拍卖出让国有建设用地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（3）挂牌出让国有建设用地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（4）协议出让国有建设用地使用权：是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。
该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采用。
即“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
2．土地使用权划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
建设项目立项与土地获取报建流程
建设项目立项与土地获取报建流程建设项目立项与土地获取报建流程（招拍挂出让方式）一、以出让方式取得国有土地使用权的申报立项立项是指国家为了对经济发展实施有效调控，要求具备一定规模的固定资产投资项目到发改委申报立项，具体包括备案、核准和审批三种方式，每个项目只适应其中一种方式。
除了政府投资建设的项目需要到发改委进行审批之外，企业投资项目区别于不同情况实行备案和核准。
其中政府仅对重大项目和限制类项目进行核准，其他项目只需备案。
二、以出让方式取得国有土地使用权的核准项目（重大项目）的工作流程1.《国有土地使用权出让合同》的签订（国土局）2.节能审查（发改委）、建设项目的备案（发改委）、环境影响评价（环保局）3.建设项目的核准（发改委）4.《建设用地规划许可证》的办理（规划局）5.土地勘测定界（国土局）6.《建设用地批准书》的办理（国土局）7.《房屋拆迁许可证》的办理（国土局）8.契税及土地出让金缴纳凭证的办理（税务局、国土局）9.《国有土地使用证》的办理（国土局）三、以出让方式取得国有土地使用权的备案项目（一般项目）的工作流程1.《国有土地使用权出让合同》的签订（国土局）2.节能审查（发改委）、建设项目的备案（发改委）、环境影响评价（环保局）3.用地预审（国土局）4.《建设用地规划许可证》的办理（规划局）5.土地勘测定界（国土局）6.《建设用地批准书》的办理（国土局）7.《房屋拆迁许可证》的办理（国土局）8.契税及土地出让金缴纳凭证的办理（税务局、国土局）9.《国有土地使用证》的办理（国土局）四、《国有土地使用权出让合同》的签订招标拍卖挂牌出让活动结束后，中标人或竞得人应按照《中标通知书》或《成交确认书》的约定，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。
《国有土地使用权出让合同》的主要条款、格式由出让方提出，受让人很少有修改的余地。
一般来说，出让合同主要包括以下内容：①出让地块的基本情况、包括地理位置、面积、界限等；②土地出让金额的数量、支付方式和支付期限；③土地使用权的出让期限；④地块的规划设计条件由城市规划部门依据城市规划确定，包括建筑密度、容积率等控制指标，以及工程管线、竖向规划、配建停车场或其他公共设施的要求。
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取简介房地产开发项目用地的获取是指在进行房地产开发时，获取适合建设房地产项目的土地。
在中国，房地产开发项目用地获取是一个重要的环节，也是一项资金量大、变数多、风险高的工作。
本文将介绍房地产开发项目用地获取的各种方式和相关法律法规，帮助读者了解该过程及相关注意事项。
用地获取的方式1. 市场购买市场购买是指开发商通过市场渠道购买已经具备建设条件的用地。
这种方式的特点是较为便捷和高效，但成本较高。
常见的市场购买方式有：- 招标：开发商参加土地招标，通过竞价方式获取用地。
- 协议购买：与土地所有者协商，通过双方协议购买用地。
- 拍卖：参加土地拍卖会，通过竞拍方式获取用地。
2. 政府供应政府供应是指通过政府的土地供应计划获取用地。
这种方式的特点是政府对用地的规划和分配具有较大的决策权和控制权，但需要符合相关的政策和要求。
常见的政府供应方式有：- 出让：政府通过土地出让的方式将土地提供给开发商，通过招标或拍卖等方式确定最终获取方。
- 划拨：政府将一部分土地划拨给开发商，一般用于特定类型的项目，如保障性住房等。
- 入股：开发商与政府合作，通过入股方式获取土地使用权。
3. 合作开发合作开发是指开发商与土地所有者进行合作，共同开发房地产项目。
这种方式的特点是双方共同承担风险和利益，需要签订合作协议明确权益和责任。
常见的合作开发方式有：- 土地租赁：开发商通过与土地所有者签订租赁合同，获得土地使用权。
- 联营企业：开发商与土地所有者成立联营企业，共同投资开发项目。
- 建设建筑物承包合同：土地所有者与建筑施工企业签订合同，由后者负责用地开发。
用地获取的法律法规在进行房地产开发项目用地获取时，必须遵守相关的法律法规。
以下是常见的用地获取相关法律法规：- 《土地管理法》：规定了土地的管理制度、土地使用权的获取和转让等基本原则和制度。
- 《国有土地使用权出让和转让暂行条例》：规定了土地出让和转让的程序和要求。
申请建设用地的流程
申请建设用地的流程如下：
建设单位向项目建设用地所在地的市、县自然资源主管部门提出用地申请，填写《建设用地申请表》，并按规定提交相关申报材料。
用地申请符合土地管理法法律法规和政策规定、材料齐全的，市、县自然资源主管部门受理用地申请。
受理用地申请后，市、县自然资源主管部门报请市、县人民政府依法履行“告知、听证、确认”等征前程序，同时，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，并组织编制其它相关用地报件材料。
市、县自然资源主管部门组织编制的相关报件材料，报经同级人民政府审核同意后，由市、县人民政府向上一级人民政府呈报用地请示。
同时，由市、县自然资源主管部门制作建设用地报盘，通过远程网上申报系统，将用地报件材料报送上一级自然资源主管部门审查。
用地报件材料按程序逐级上报审查、呈报有审批权的人民政府及自然资源主管部门审查、批准。
工程建设用地取得流程
工程建设用地取得流程一、引言工程建设用地取得是指国家法律规定的，用于建设工程项目的土地取得程序。
该过程包括土地调查、规划、审批、审批、公示、招标、竞争性交易、协议等程序。
此外，还涉及到土地清理、补偿等手续。
本文将详细介绍工程建设用地取得流程。
二、土地调查土地调查是工程建设用地取得的第一步，它是工程建设用地取得的前提和准备。
土地调查的主要目的是明确土地的地质条件、土壤类型、地形特点、气候状况、自然资源状况等。
这些信息对工程建设用地的规划和设计非常重要。
土地调查应当由具有相应资质的土地勘测单位进行，调查结果应及时向相关政府部门报告。
三、土地规划土地规划是指在土地调查的基础上，根据国家和地方的规划要求，对土地进行合理利用和规划的工作。
土地规划应综合考虑土地利用的功能要求、产业发展的需要、城乡的结构布局、环境保护的要求等因素。
土地规划需要相关城市规划部门或单位负责，规划内容应当符合国家和地方的规划要求。
四、土地审批土地审批是指建设单位向相关部门提出工程建设用地申请，并经过相关审批程序获得用地审批文件的过程。
建设单位可以根据土地规划的要求，向相关土地管理部门提交用地申请，申请文件应包括土地调查报告、土地规划方案、工程项目概要等材料。
相关土地管理部门将根据土地利用的需求和政策规定，对用地申请进行审批。
五、土地公示土地审批通过后，土地管理部门应当对用地审批结果进行公示，公示内容应包括土地用途、面积、位置等信息。
土地公示的目的在于对外公开用地审批结果，向社会公众说明土地利用的原则和程序。
建设单位应根据公示结果，对土地规划和项目设计进行调整和完善。
六、土地供地土地供地是指通过公开招标、竞争性交易、协议等方式，将审批通过的土地提供给建设单位的过程。
土地供地的方式应根据政策规定和市场需求确定。
土地供地时，需签订相关土地使用合同，明确土地出让方、土地使用方、土地用途、用地期限等内容。
七、土地清理土地清理是指在土地供地之后，将土地上原有的建筑、设施、作物等进行搬迁、拆除、疏通等工作。
出让、划拨国有建设用地有何不同
出让、划拨国有建设用地有何不同?国有建设用地主要有出让、划拨两种取得方式，不同方式会影响土地使用者如何使用土地、就该土地如何获得收益等等。
那么出让、划拨国有建设用地有哪些不同？今天就出让、划拨国有建设用地在设立方式、取得有偿性、使用年限、土地建设项目、取得方式方面作区别介绍。
1.能否约定设立不同通过出让方式签订出让合同设立建设用地使用权的行为，属于民事行为，可以由出让合同双方约定；建设用地使用权的划拨，由市、县级以上人民政府依职权依法决定，属于行政行为，不允许双方约定。
2.是否有偿取得不同出让方式取得建设用地使用权有偿，需要受让方向国家交付出让金；划拨方式取得的建设用地使用权是无偿的，使用人无需支付出让金。
虽然划拨方式取得的建设用地使用权人有的也需要缴纳安置、补偿等费用，但是这些费用不是建设用地使用权的对价，而是对被征收人即国有土地的使用权人或原建设用地使用权人的损失和重新安置的补偿。
3.具体使用年限不同以出让方式有偿取得建设用地都有一定的使用年限。
最高年限由土地的使用用途来确定。
居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。
除法律、行政法规另有规定外，划拨方式没有期限的限制。
4.土地的建设项目不同通过出让方式取得的建设用地，具有营利性、私利性。
而划拨方式只适用公益事业或者国家重点工程项目，主要包括以下几个方面：（1）国家机关用地和建设用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。
5.取得方式不同建设用地使用权的出让可以采取以下方式：协议、招标、拍卖。
协议属于双方协商出让建设用地使用权；招标、拍卖、挂牌属于公开竞价出让建设用地使用权。
而划拨方式最基本的特征是须经县级以上人民政府依法批准。
出让、划拨国有建设用地，以上内容都了解吗？希望会对您有所帮助。
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建设用地取得方式()
1）、出让取得取得土地使用权是房地产开发的前提。
要使建成的房地产成为一种可交易的不动产，土地使用权必须可交易。
取得可交易土地的使用权最直接的途径便是出让方式。
出让实质上是物权设定行为，从国家所有权土地使用权转化为可交易的土地使用权以及通过转让方式从使
1）、出让取得
取得土地使用权是房地产开发的前提。
要使建成的房地产成为一种可交易的不动产，土地使用权必须可交易。
取得可交易土地的使用权最直接的途径便是出让方式。
出让实质上是物权设定行为，从国家所有权土地使用权转化为可交易的土地使用权以及通过转让方式从使用权人受让土地使用权。
土地使用权的租赁取得和间接取得。
土地使用权出让是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
土地使用权出让实质上包含两种行为：一是签订土地使用权出让合同；二是设定土地使用权的登记。
土地使用权的出让方式，实质上就是出让人选择受让人以及缔结合同的方式。
《城市房地产管理法》第12条规定土地使用权出让可以采取拍卖、招标和双方协议三种方式。
国土资源部2002年4月3日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》
（2002年7月1日）起施行，以下简称《规定》），不仅对招标、拍卖方式操作流程作出规范，而且提出了一种新的公开出让方式：挂牌出让方式。
这样这就协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。
土地使用权出让的招投标活动，应当适用《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日人大常委会通过，2000年1月1日起施行）。
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价中请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
2）、转让取得
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
三种转让方式的共同点在于土地使用权发生移转。
转让以出让方式取得的土地使用权应当符合两个条件：第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条明确规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
这一规定主是要为了防止炒卖地皮。
土地使用权转让后原权利人彻底放弃原权利，性质上属于物价转让范畴，可以准用于所有权移转规则。
3）、租赁取得
土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随
同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
用于出租的土地使用权原则上应当为出让土地使用权；因而，划拔土地使用权转化为出让土地使用权后当然可以出租。
《暂行条例》对出让土地使用权的出租作了限制：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
租赁土地使用权被归类为他项权。
由于我国土地使用权出租均得办理登记，因此公示性问题已经得到解决；而公示性的解决，也就有可能使租赁使用权具有某种物权特性。
3、房屋产权类型
1）、农村房屋和城市房屋
2）、住宅用房、商业用房和公益用房
3）、城市私房、城市公房和商品房
法律创设了三种房屋所有权形式：独有、共有和区分所有。
共有是在一幢房屋上只有一个所有权，而区分所有是一幢房屋上有两个以上所有权。