宏观调控下中小房地产企业的发展之路

宏观调控下中小房地产企业的发展之路来源：中国房地产作者：发布时间：2008.01.02２００５年以来，随着国家土地、金融等调控政策力度的加大，房地产业开始进入市场盘整期。

对实力强劲的大型房地产企业遇到的可能是困难、瓶颈，但对众多中小型房地产企业（本文专指房地产开发企业）而言，面临的却是困境，甚至绝境。

如何应对变化，如何在调控和竞争中立足和发展，是当前中小房地产企业面临的最重要和最紧迫的问题。

本文认为，中小型房地产开发企业的划分标准为：二级资质以下的房地产开发企业；或者二级开发资质但注册资本达到一级资质标准的房地产企业。

截至到２００５年底，全国共有房地产开发企业的数量为５６２９０家，但是大型房地产企业数量所占比重却很低，中小型房地产企业占绝对多数。

一、宏观调控下中小型房地产企业面临的新形势我国房地产宏观调控重点具有明显的阶段性特点，从２００３年以来的调控政策脉络主线来看，先期是土地供应和房地产贷款（２００３、２００４年）；中期是房地产价格（２００５年）；后期是商品住宅结构（２００６年）；近期则是房地产企业收益（２００７年１月）和住房保障（２００７年８月）。

调控的手段主要是运用土地政策、金融货币政策和财税政策，因此中小型房地产开发企业面临的新形势主要体现在以下三方面：１．获取土地门槛提高，面临开发断档尴尬土地方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏：另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，工业用地的出让也要求采用“招拍挂”，进而提高了开发商的拿地成本，获取土地的难度进一步加大。

获取土地门槛的提高还表现在具体的“招拍挂”过程中，如招标文件中对竞标企业高标准的资质要求、高额的招标保证金和严格的付款条件等等，对中小型房地产企业产生了很大冲击。

以参加土地招拍挂的要求为例，今年上海新江湾城Ｄｌ地块土地出让文件中明确规定为：境外的自然人、法人、其他组织，其银行同期存款在１亿美元以上的；已在境内进行工商登记，领有法人或组织机构代码证和营业执照，具备房地产开发一级资质，近三年国内房地产开发量不低于５０万平方米，注册资本金２亿元人民币以上，同期银行存款不低于１．５亿元人民币的信誉良好的企业，另外必须先交纳竞买保证金５０００万元。

如此规定，一般的中小企业连到现场感受氛围的机会都没有。

另外，大面积土地资源出让和多企业联手参拍阻挡了中小企业的进入。

现在地方政府为了保证城市建设的高水平，一般都推出大幅土地进行拍卖，同时参与的大企业常常是多个发展商组成一个银团联手投标。

因此近两年以来，各地开发价值大的土地资源基本上为国内少数几个大发展商获得。

这样，就从开发用地储备这个源头上对中小房地产企业予以了致命打击，导致许多中小型企业面临开发断档的尴尬局面。

２．融资难度加大，压力陡增从２００３年“１２１”号文件起，四年来从严格开发信贷标准、提高贷款利率和上调银行的法定存款准备率，多管齐下，收紧“银根”，增加开发企业融资难度和压力，是给中小型房地产企业带来了强大的政策冲击。

３．企业收益压缩，资金紧张进一步加剧从２００５年起，国家开始运用税收手段来调控房地产市场，但对开发企业影响显著的还是２００６年以来出台的系列税收政策。

“关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知”（国税发［２００６］３１号）、“修订企业所得税纳税申报表的通知”（国税发［２００６］５６号）、“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”（国税发［２００６］１８７号）等一连串的税收政策组合拳，使很大一批中小开发企业面临出局的可能。

二、宏观调控下中小型房地产企业发展的优势和劣势１．中小型房地产企业发展的优势分析（１）更易满足我国市场多样化的需求对房地产企业来说，提供差异化的房地产产品来满足市场上不同水平的购房需求是大势所趋，而在这一点上，中小房地产企业更容易做到。

因为自身资金实力小，产品规模势必不会很大，因此在产品上可以实现小规模、个性化、差异化特点，来满足消费者的需求。

况且，在寻求个性化、创新式发展的轨道上，大的房地产企业因为经营模式转轨所遇到的问题比中小房地产企业遇到的问题要大得多，从而使中小房地产企业的个性化发展成为房地产行业突破传统发展模式实现升级的主要带动力。

（２）拾遗补缺，填补大企业在区域市场上的剩余空间一方面表现在具体的物业类型上，大型房地产企业凭借其自身优势把目标锁定在高级写字楼、商业用房、别墅及高档住宅区等高利润市场，将中小企业排挤到回报相对低的中低档住宅市场。

另一方面表现在区域上，大型房地产企业的开发范围主要集中在直辖市、省会城市等发达城市，几乎不涉足中小城市、县、镇。

中小房地产企业的存在填补了这一空白，满足了不同层次、不同区域消费者的需求，形成了完整的房地产市场梯度消费层次体系。

（３）发挥中小型房地产企业的“市场规模”优势根据经验的“二八原理”，从市场占有率角度看，目前即使像万科这样的大开发商，市场占有率也不过１．２４％，按照目前的形势发展，即使将来还有一批大发展商培育起来，这些大企业的市场占有率总和也不过２０％。

而另外８０％的市场份额是由中小型企业所占有，所以中小型企业大可不必担心。

（４）市场自由竞争的有利推动者中小企业的存在促进了各种形式的竞争，在一定程度上能克服垄断造成的一些弊端。

虽然在地区房地产市场上，大型房地产企业是价格的主导者，但众多中小企业竞争者的存在，使得大型房地产企业不得不考虑由于定价过高而可能引起的顾客分流问题，从而间接地抑制了房价的过快增长。

（５）灵活的管理方式和市场适应能力房地产有规模经济的一面，也有规模不经济的一面。

从这个角度分析，中小型房地产企业的机会非常多。

因为开发大面积的地块、运作大额度的资金即使对于大型房地产企业而言也是很大的考验，风险控制的难度很高。

而中小型企业因资金及实力所致，开发中等规模的项目，操盘经验更丰富，风险也更容易控制。

另外，还有“船小好掉头”的优势。

２．中小型房地产企业发展的劣势分析（１）信贷融资困难一是抵押贷款难，抵押贷款虽然是中小房地产企业融资的基本方式，但是由于其贷款条件较为苛刻，大部分企业通过此种方式取得资金非常有限，很难满足企业的资金需求。

二是金融机构放款难。

在我国现行金融体系中，以中小企业为主要服务对象的金融机构原本发展就滞后，再加上当前国家加强房地产企业信贷的控制，中小房地产企业大多难以达到银行的放款条件，因此从银行融到资金是难上加难。

（２）融资渠道单一一般而言，大型房企凭借其资金实力和信誉，可以通过上市、发行债券来进行融资，但是中小房地产企业，由于远远不能满足上市或者发行债券的条件，还是主要依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高。

这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象。

（３）财务管理不健全我国中小房地产企业的财务管理不健全，表现为财务制度不健全，或者即使财务制度健全，也不能完全落实到位，造成企业财务数据不完整、不准确，尤其是缺乏历史数据。

而且，有时企业出于不同目的，财务数据往往是上报主管部门一套，上报税务部门一套，上报银行的又是一套。

（４）管理方式落后很多房地产企业在管理方式上延续着家族式的管理方式：经营决策权集中于老板一人，管理以家族式管理为主，管理中以感情代替制度、家长式“一言堂”、凭主观想象随心所欲等，这在很大程度上阻碍了企业的发展。

（５）人才缺乏中小房地产企业难以提供高薪、高福利来吸引人才。

企业内家族管理与制度管理相矛盾的局面，不利于企业引进的人才充分发挥作用，进而导致企业难以留住所需的人才。

三、宏观调控下中小型房地产企业差异化发展之路中小型房地产企业在实力逊色的情况下，需要采取积极的、进攻的差异化战略来改变被动、落后的形势。

中小企业竞争战略的核心应该是：集中力量，争取在局部市场形成优势，通过局部的胜利，提高自己的市场地位，促进自身发展。

中小型房地产企业差异化战略的主要内容有以下几种：１．经营差异化：市场细分原则下的“缝隙经营”策略中小型房地产企业在确定经营方向时，要努力避开行业内大企业、大公司所关注的热点项目，选择他们易于忽视而又有一定经济效益的小型“缝隙”产品，充分发挥自己灵活性和适应性强的优势，拾遗补缺，填补市场需求的不足。

２．产品差异化：精品战略之路产品附加值决定企业利润。

我国的房地产市场在经过政策的洗礼后，房地产开发的各项成本，尤其是土地成本开始飙升。

因此，中小房地产开发企业要通过走精品战略之路，来提高企业的竞争力，提高产品的美誉度和知名度，提高产品的附加值。

精品是硬件和软件的结合体。

作为房地产精品来讲，硬件就是指产品的市场定位、规划设计、建筑外观、产品质量和节能设施等生产过程的一系列要素；软件就是产品文化、居住文化、企业文化等。

在市场竞争白热化阶段，设计理念创新、生活方式引领、服务内涵挖掘将使得产品更富有个性化色彩，成为市场瞩目的精品。

３．项目开发差异策略：确定适合自己开发的房地产项目中小型房地产企业应注重对市场和消费者需求的研究，通过对市场进行细分，选择出产品将来可能面向的消费对象，从而确保自己开发的房产能够在市场中立于不败之地。

中小型房地产企业应主攻某个特殊的顾客群、某产品线的一个细分区域或某一地区市场，力求低成本，差异化开发。

４．区域差异策略：定位上以进入二、三、四级城市为主在现阶段，在中国经济最为发达的珠三角、长三角及环渤海湾三大区域，云集了许多大型房地产企业，且市场竞争相当激烈。

在这种情况下，中小型房地产企业可以选择转战二、三、四级中小城市，这样做的好处有四个：第一，避开与大型房地产企业同城竞争，寻求新的适合自己的发展空间，通过空间的转换来取得竞争优势。

第二，在经济欠发达的地区，由于其地价、房价总体较低，存在相当的上升空间，中小型房地产企业可以获得较高的投资回报率。

第三，与经济欠发达的地区相比，经济较发达的地区开发企业在企业文化、技术水平及资金实力上都具有明显的优势。

第四，可充分利用当地的优惠政策，解决资金和拿地上的难题。

四、宏观调控下中小型房地产企业联盟发展之路所谓房地产企业战略联盟是指两个以上的房地产企业出于对市场的预期目标和企业自身总体经营目标的意愿，采取一种长期性联合与合作的经营行为方式。

房地产企业联盟，不仅局限于房地产开发企业之间的合作关系，更应该涵盖开发企业与设计单位、监理公司、建筑商、代理商、广告公司、物业公司等上下游企业，乃至家电等房地产相关部品生产行业、学校等科研机构之间的长期合作关系。

１．房地产企业战略联盟的模式（１）资源互补型这种联盟模式不是简单的企业规模的叠加和扩大，其实质内涵是房地产强势资源的联合。

在国际地产市场中通常都是采用这种方式，这也是一种比较适合中小房地产开发商的形式。