试点工业用地弹性年期出让
广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法
广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法第一章总则第一条为深入贯彻落实《广州市人民政府关于印发广州制造2025战略规划的通知》（穗府〔2016〕4号）、《广州市人民政府关于印发广州市供给侧结构性改革总体方案及5个行动计划的通知》（穗府〔2016〕8号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》（穗府办〔2015〕11号）等政策文件精神，着力加强供给侧结构性改革，满足产业发展差别化用地需求，根据《广东省国土资源厅印发〈关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）〉的通知》（粤国土资规字〔2017〕3号），结合本市实际，制定此办法。
第二条本市行政区域内工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让的管理和实施适用本办法。
第三条为健全我市工业用地土地供应和土地有偿使用体系，降低企业用地成本，提高土地市场周转效率，我市供应的工业用地，除按国家规定的工业用地最高出让年限出让外，可按先租赁后出让、弹性年期出让等方式供应。
本办法所称工业用地使用权租赁是指国家将一定年限的工业用地使用权出租给土地使用者（以下简称为承租人）使用，由承租人与国土规划行政主管部门（以下简称为出租人）签订国有建设用地使用权租赁合同（以下简称为租赁合同），并支付国有建设用地使用权租金的行为。
本办法所称工业用地使用权弹性年期出让，是指国家将工业用地使用权在法律规定的最高出让年限以内，根据产业发展要求和意向用地单位经营情况合理确定工业用地使用权出让年限，出让给土地使用者（以下简称为受让人）使用，由土地受让人与国土规划行政主管部门（以下简称为出让人）签订国有建设用地使用权出让合同（以下简称为出让合同），并支付国有建设用地使用权出让金的行为。
第四条市国土规划行政主管部门负责本市工业用地先租赁后出让和弹性年期出让的规划、供应、利用等政策制定和指导监督工作，区国土规划行政主管部门负责本区工业用地先租赁后出让和弹性年期出让方案的具体制定。
浅析城市开发区工业用地在不同弹性土地出让模式下的发展途径
2.当地政府 该模式有助于增加园区企 业的入驻规模，提高入园速度， 当地园区易于形成集聚效益，税 收会大量增加，虽有返还部分，
但弹性出让模式经过测算，只需 多吸引13%的企业入驻，税收 和后期土地出让费用就超过一 次性土地出让获得资金。并且该 模式通过先租后让使得大量土 地使用年限并不会达到50年， 变相增加了土地收益。
（二）降低企业初期投入成 本，强化区域工业化竞争力
工业产品往往受市场等因
素影响较大，很多企业的寿命不 到50年，若采用弹性出让制度， 土地的出让年限可以是10年， 或是20年，那么土地的出让金 将会大大减少，不仅降低了企业 成立初期对土地的投入成本，还 可以将有限的资金更多地用于 生产经营，更有利于中小企业的 发展。同时，对于有潜力的优质 企业，成本的降低将会增加其发 展壮大的机会。因此，工业用地 推行出让弹性制，更有利于促进
五、弹性土地出让模式 实例分析
（一）实施线路设计 成立园区运营管理公 司——市场化方式获得园区土 地——政府给予土地弹性出让 政策支持——土地作为资本 金申请银行贷款一一建设园 区——企业入驻（政府根据建 设投入下发园区各行业企业税 收返还比例，规定最低亩产限 制）一一租赁期结束企业补交土
地出让金——园区管理公司代 收土地出让资金并协调土地部 门办理独立土地证。
总第254期| 67
模式
行政区 山东寿光
各地不同弹性土地出让模式政策文件列表
相关文件
《）
主要内容■■
租赁年限不得超过5年。
先租后让 广东广州
《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期岀让 租赁年限不得超过10年，后续
平度市人民政府办公室关于调整平度市工业用地弹性年期出让试点方案内容的通知-平政办发〔2017〕32号
平度市人民政府办公室关于调整平度市工业用地弹性年期出让试点方案内容的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------平度市人民政府办公室关于调整平度市工业用地弹性年期出让试点方案内容的通知各镇人民政府、街道办事处，各园区管委，市政府有关部门，市直有关单位：为进一步提升我市土地节约集约利用水平，完善用地制度、严格用地管理，2016年6月28日，市政府下发了《关于印发平度市工业用地弹性年期出让试点方案的通知》（平政发〔2016〕24号）。
根据市中小城市综合改革工作部署及有关土地政策变化情况，2017年12月23日，经市第十八届人民政府第20次常务会议研究同意，对《方案》部分内容进行调整完善，现将有关调整内容通知如下：一、工业用地弹性年期出让首期土地出让价款由6.5万元/亩，调整为全年期评估地价的50%，余额在续期时根据续期年限按比例缴纳。
二、耕地开垦费收缴标准执行15万元/亩的，按50%收取；耕地开垦费收缴标准执行7万元/亩的，全额收取。
三、土地级差收益按实际上缴数额全额收取。
四、续期时应缴纳的土地出让价款余额和价款外应收取的耕地开垦费，在签订土地出让合同时予以明确约定。
五、上述调整内容自2018年1月1日起施行，《平度市人民政府关于印发平度市工业用地弹性年期出让试点方案的通知》（平政发〔2016〕24号）内容与本通知不一致的，以本通知为准。
平度市人民政府办公室2017年12月25日——结束——。
产业用地弹性年期出让地价评估思路探讨
55ECONOMIC & TRADE UPDATE一、引言我国城镇土地使用制度改革以来建立的土地出让制，为发挥市场机制高效配置土地资源奠定了基础。
现行土地法律法规具体规定了不同类型土地出让的最高年限，但并未明确不同出让年限下的具体操作实施办法，致使各地土地出让实践中普遍以法定最高年限来设定土产业用地弹性年期出让地价评估思路探讨陈立定【摘 要】产业用地弹性年期出让制度是不断完善产业用地供应方式、促进节约集约用地的重要举措，但也面临地价标准确定难、地价评估管理机制不完善等风险。
通过对弹性年期出让地价关系的理论分析，结合弹性年期出让地价评估确定面临的现实难题，提出了通过制定出台弹性年期出让基准地价标准来规范弹性年期出让宗地地价评估管理的可行思路。
【关键词】产业用地；弹性年期出让；地价评估；基准地价评估地出让年期，以一次性收回土地前期开发投入费用。
但从企业生命周期规律看，目前大部分工业企业的生命周期大大低于现行的土地使用权最高出让年限，土地出让年限与企业生命周期不匹配，造成企业在产业生命周期结束后不愿退出土地，直接影响了土地节约集约利用和产业升级，这也是造成工业用地供求关系紧张的原因之一。
创新完善土地出让年期管理相关政策，特别是积极探索产业用地弹性出让年期制度，依据不同产业的生命周期规律灵活确定与之相匹配的土地出让年限，是新时代不断完善我国产业用地供应制度、供应方式的重要方向，对于不断强化用地监管，促进节约集约利用，严格保护耕地具有重要意义。
弹性年期出让是指整宗土地以低于对应用途国有建设用地使用权出让法定最高年限的使用年期出让的供应方式。
深圳、上海、浙江等地在全国较早开展了弹性年期出让实践探索。
２０１４年《节约集约利用土地规定》第２３条明确规定“市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地”。
《关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔２０１４〕１１９号）第１７条明确提出“实行新增工业用地弹性出让年期制，重点推行工业用地长期租赁。
磐安县工业用地弹性年期出让实施细则
磐安县工业用地弹性年期出让实施细则（征求意见稿）为提高工业用地利用效率，降低企业用地成本，合理配置土地资源，根据《磐安县工业用地全生命周期管理办法》等有关规定，结合我县实际，制定本实施细则。
一、工业用地弹性年期出让概念和方式工业用地弹性年期出让，是指在工业用地法定最高出让年限内，根据国家产业政策、产业发展周期、投资建设期、生产运营期及我县工业产业发展趋势，结合国土空间规划和产业发展规划,综合确定土地使用年期的土地出让方式。
工业用地弹性年期出让包括确定年期出让和先租后让两种方式。
二、适用范围磐安县（含金磐开发区）的工业用地出让适用本细则。
三、组织保障各区块（管委会）乡镇（街道）依托工业用地出让联席会议制度，统筹发改、经商、财政、资规、建设、生态环境、统计、投促、税务等相关部门，设定产业准入标准，根据项目产业类型、投资强度、行业特点确定具体出让方式和出让年限，明确土地利用绩效评估的指标、方法和程序，做好监督管理工作。
四、出让期限和要求工业用地弹性出让年期一般不超过30年，重大招商引资、重大产业、战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等鼓励类产业用地的土地出让年限可按40年一次性整体出让。
各区块（管委会）乡镇（街道）可以根据本辖区实际情况，确定本辖区内工业用地弹性出让年期。
确定年期出让可设定20年、25年或30年等出让年限。
通过先租后让方式供应的工业用地，租赁期一般不超过5年，租赁期与协议出让总年期不超过30年。
五、出让价格工业用地弹性年期出让实行最低价标准制度。
根据国土资源部《关于发布实施＜全国工业用地出让最低价标准＞的通知》（国土资发（2006）307号）、国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发（2009）56号）、各地城镇基准地价等有关文件规定，40年工业用地价格按照基准地价确定，20年、25年、30年的出让价格，按照出让年期与工业用地法定最高年期的比值确定修正系数。
沪府办〔2014〕26号《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》
关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）(2014-04-21 12:06:23)沪府办〔2014 〕 26 号上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》的通知各区、县人民政府，市政府有关委、办、局：（试行）》已经市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅2014 年 3 月 28日关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）第一条（目的和依据）为全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，促进上海经济社会转型发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本规定。
第二条（定义及适用范围）本规定所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。
本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。
历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。
第三条（基本原则）坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期。
坚持落实土地利用全要素管理，明确工业用地的单位土地投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标。
坚持实施土地利用全过程管理，实现项目开竣工、投达产、土地利用绩效评估和土地使用权退出的全过程管理。
关于进一步推进工业用地提质增效的实施意见
关于进一步推进工业用地提质增效的实施意见为提高全市工业用地节约集约利用水平和产出效益，推动工业经济高质量发展，根据《省政府办公厅关于进一步推进工业用地提质增效的意见》、省自然资源厅等7部门《关于印发进一步推进工业用地提质增效实施细则的通知》等相关文件精神，结合我市实际，提出如下意见。
一、加强国土空间规划引领(一)优化国土空间布局。
扎实推进市县国土空间总体规划编制，将空间管制要求和规划控制性指标落实到要素配置上，明确土地利用效率提升、结构优化等目标；统筹产业园区内生产、生活、生态空间布局，因地制宜划定工业用地保障线，合理确定各类产业园区用地规模和开发边界，突出产业功能定位和用地布局优化，引导工业向园区集中集聚,严格限制超规模、超边界新上工业项目。
(二)加强详细规划实施管理。
以详细规划作为实施国土空间用途管制、核发城乡建设项目规划许可、进行各项建设的法定依据。
落实国家和省对详细规划编制并监督实施的相关要求，统筹城市更新、土地出让、成片开发等工作，加强规划引领，按照“系统谋划、统筹推进、急用先编、保障发展”的原则，持续加强详细规划编制和实施管理。
落实规划管控要求，依据经批准的详细规划提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，并在后续方案审查和规划许可阶段落实。
（三）严格园区道路和绿化建设标准。
产业园区内道路建设突出交通组织功能，合理确定路网密度和道路等级，严禁超标准、超实际需求建设园区道路；要统筹绿地的规模和布局，从紧控制道路两侧绿化宽度和规模，新建次干道及以下等级道路两侧原则上不设置绿化隔离带；弹性设置单个产业项目绿地率，鼓励集中建设、复合利用，在安全生产前提下，除产生有害气体及污染的工业用地、储有危险品或对周边环境有不良影响的物流仓储用地根据安全防护和卫生隔离要求适当提高绿地率，并合理设置防护隔离绿带外，详细规划中其他工业用地绿地率可从低要求，不得建设“花园式工厂”。
工业用地弹性出让调研报告
工业用地弹性出让调研报告工业用地弹性出让调研报告一、引言随着城市化进程的加速，工业用地的需求逐渐增加。
然而，传统的工业用地供应方式已经无法满足社会经济的需求，为此，工业用地弹性出让被提出。
为了更好地了解工业用地弹性出让的现状和存在的问题，我们进行了调研。
二、调研方法我们采用了问卷调查和实地访谈相结合的方式进行调研。
在问卷调查中，我们采集了200个工业用地开发商和企业家的意见和建议。
在实地访谈中，我们与多个相关部门进行了深入交流，包括政府土地管理部门、地产开发公司和工业企业。
三、调研结果通过调研，我们得到了以下几个方面的结果：1. 工业用地弹性出让的必要性（1）工业用地供应紧张：调研对象普遍认为，传统的工业用地供应方式已经无法满足需求，出让方式应更加灵活。
（2）经济发展需求：调研对象认为，工业用地弹性出让能够更好地适应经济的发展需求，促进产业升级和创新发展。
2. 工业用地弹性出让的优势（1）提高了土地利用效率：弹性出让能够更合理地利用土地资源，减少闲置和浪费。
（2）提升了土地使用价值：弹性出让可以使工业用地更灵活、多功能，在满足工业需求的同时，提升土地使用价值。
3. 工业用地弹性出让存在的问题（1）政策不明确：调研对象反映，目前相关政策和法规对工业用地弹性出让并不明确，制约了其发展。
（2）市场需求不确定：由于市场需求的不确定性，工业用地弹性出让存在一定风险。
四、建议与对策基于我们的调研结果，我们提出以下建议和对策：（1）加强政策支持：政府应尽快完善相关政策和法规，明确工业用地弹性出让的操作细则，提高透明度和可操作性。
（2）推进土地收益共享机制：在弹性出让中，政府可以考虑引入土地收益共享机制，提高土地使用效益，减少土地供应的浪费。
（3）加强市场需求预测：政府和相关部门应加强对市场需求的研究和预测，及时调整工业用地弹性出让策略，避免风险。
五、结论通过本次调研，我们可以得出结论：工业用地弹性出让能够更好地适应社会经济的需求，提高土地利用效率和使用价值。
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试 点 工业 用地 弹性 年期 出让
四川 省 国土 资源 厅 近 日印 发方 案 ，决定 在 成 都 、 自贡
等七市县开展工业用地弹性年期 出让及低效 、存量工业用
地退 出工 作 试点 ，以进 一 步提 高 土 地 利用 效 率 ，增 加 Ｅ 业 用地有效供给。 试 点工 作 主 要包 括 四方 面 内容 ：一 是探 索 弹性 年期
《 条例 》要求 ，北京 市水行政部 门应 当每５ 年组织对
全 市 进 行 一 次水 土 流 失调 查 并 公 告 调查 结 果 。 针对 重大 自
地模式进行挖掘，严格筛选典型 ，突出创新型 、独特性 、
引领性 ，丰富节地模式创新 。辽宁厅要求各级 国土部门对
辖 区内先进节地典型进行深入挖掘 、筛选 ，将城市建设 、 新农村建设 、园区建设 、基础设施建设等方 面作为重点领 域 ，对新城建设 中盘活存量、严控增量 、立体开发的节地 模式 ，农村土地综合整治 、村 屯改造的节地模式 ，园区建 设中科学规划布局、产业集聚发展 、严格用地准入调控、 挖潜增效 、低效用地退出的节地模式 ，交通 、能源 、水利
等 大 型基 础 设施 建 设 中综 合利 用 、立 体 开发 的节 地 模式 ，
然灾害造成严重水土流失 的，水行政部 门应当及时开展水
土 流 失 情况 调 查 。
《 条例 》鼓励单位和个人举报水土保持违法行 为，水
行 政 部 门对举 报 属 实 、为查 处 重 大 水 土保 持 违 法行 为提 供
为今后全省节地转型工作深入开展打下坚实基础 。 （ 高翔
都洋 ）
让。根据不 同产业生产周期特性等 因素 ，在法定 业用地 使用权最 高 出让 年限 内 ，分别设定 １ ０ 年 、２ ０ 年 、３ ０ 年、
４ Ｏ 年 、５ Ｏ 年 的 出让 年 限 ，完 善 相 应 地 价修 正 因素 及 系数 ，
ｉ 、 信 息 在 线 ｉ ｊ ｉ ＿
逻宁 启 动“ 节 地 典 型 引 领 工 程’
北 京 划 定水 土保 持生态 红线
近 日，北京市法制办公室公布 《 北京市水 土保持条例 （ 送审稿 ）》，并 向社会征集意见。 《 条 例 》划定 水土保持生态 红线 ，将 崩塌滑坡危 险 日前 ，辽宁省国土资源厅在全省启 动了 “ 节地典型引 领工程”。旨在通过全面挖掘 、总结 、宣传 、推广一批在 城市建设 、新农村建设 、园区建设 、基础设施建设 等方面
补偿 费为 ４ ． ２ ３ 万元／ 亩～ ｌ ４ ． ５ ６ 万元 ／ 亩 ，征 地 土 地补 偿 费 平 均
于３ 宗 、试点县选择不少 于２ 宗工业用地进行试点。二是探
索 先租 后 让 、租让 结 合 等 多种 供 地 方 式 。 ｉ是 建 立 低效 用 地 退 出机 制 。试 点市 县 要 结合 当地 实 际 ，制定 完 善 本地 区 建 设用 地 标 准 和 考核 评 价 体 系 ，完 善 配套 制 度 ，促 进低 效
节约集约用地的新鲜经验及先进典型 ，形成典型示范效应
和正 向激 励 效果 ，开 创辽 宁 节 地转 型 新 局 面 。 “ 节 地 典 型 引领 工 程 ”将 对 省 内各 市 （ 县 ）的 各类 节
区、泥石流易发 区、生态公益林 、湿地 、绿道郊野公园等
纳 入 城 乡 总体 规 划 的禁 建 区 、 限建 区 范 围 。
与原 标 准 相 比 ，新 标 准 有 两 大调 整 ：一是 区片 划 分 数 量 减 少 。 海 南 省本 次 征 地 统 一 年 产 值 标 准 共 划 分 ５ Ｏ 个 区 片 ，较原 标 准 减 少５ ２ 个 ，这 意 味着 市 （ 县 ）内各 区片 之 间
例 ，法定最高年限为５ ０ 年 ，但不少企业在产业生产周期结
主要线索和证据的举报人给予奖励 。 （ 段金平 ）
利用采矿废弃地 、未利用地进行综合开发 、工矿废弃地复 垦等节地模式进行深入总结 ，挖掘 出各种丰富创新的节地 典型。辽宁厅将于１ ０ 月对各市推荐 的典型进行核查评选 ， 并通过 召开全省节 地转型经验交 流大会 、媒 体宣传等 形 式 ，引导和促进政府 、部 门、用地者乃至全社会 ，凝聚共
束后不愿退出土地 ，影响了土地节约集约利用和产业更新
换 代 。探索先 租后让 、租让结合 等多种Ｔ业用地 供应方 式 ，旨在打破传统工业用地 出让 “ 一竿子买卖” ，鼓励通 过租赁等方式 ，让工业用地供应更灵活。 （ 郑 荣赵 蕾 ）
６ ４ 国土资体现 了征地补偿 同地同价的
原则 。二 是 不 同 地 区呈 梯 次 变化 。东 部 、西 部 、 中部 地 区 征 地 土 地 补偿 费 用 平 均 水 平 分 别 为 １ ０ ． １ ７ 万元／ 亩 、７ ． ２ １ 万 元／ 亩 、６ ． ２ ３ 万元 ／ 亩。 （ 尹建军 陈祖 洪 李 泉 ）
海南
上 调 征 地 补 偿 标 准
制定 续 期 考 核评 价 指 标 体 系 ，原 则 上 每个 试 点 市 选 择不 少
海南省政府近 日公布 《 征地统一年产值标准 》和 《 征 地青苗及地上附着物补偿标准 》，即 日起全省将施行新的 征地补偿标准 。执行新标准后 ，海南各市 （ 县） 征地土地
用地退 出。四是探索存量工业用地退出机制 。试点市县可 制定鼓励政策措施 ，引导和规范市场主体参与低效Ｔ业用 地再开发利用，提高土地利用效率 。
四川 厅 有 关 负责 人 介 绍 ，以缩 短 工业 用 地 出让 年 限 为
水平为７ ． ８ ７ 万元／ 亩 ，增幅达６ ８ ％；短期农作物 、果树 、林 木三大类青苗补偿标准增 幅在６ ２ ％～ ７ ５ ％之间。