房地产与刚性需求范文

刚性需求曲线在理论上是一条直线，即不受价格变动的影响。

比如食盐，它不仅是必需品，并且不存在可替代性。

从这个角度看，购房并不能算是刚性需求，住房才是刚性需求，而住房可能通过多种方式实现，比如租赁。

开发商往往强调住房的刚性需求，而在房价上做文章，是误导消费者的手段之一。

人们购房的意愿是随房价的高低而不断变化的。

当房价过高，消费者无力承担时，只有小部分人可以承受，那购房的人自然就少，相反，当房价处于低位，有住房需求和投资需求的人都愿意购房。

所以商品房需求是弹性需求。

3不断释放编辑2012年12月21日，国家信[1]息中心表示，现行政策仍然不能有效逼出存量房，房地产市场供给量仍然不足，房价的合理回归变得漫长。

国家信息中心预测部主任祝宝良解释说，如果保持现行的调控政策，明年房地产刚性需求会释放，推动房价上升，但大涨概率不大。

如果推行了房产税，会导致二手房供应量的增加，可能会使得房价有所回落。

祝宝良认为，本轮调控政策以限购和限贷为主，并未涉及房地产保有环节的税收，调控只是对新的投资和投机性需求形成影响，对调控前持有多套住房的房地产所有者来说，持有住房的成本并未发生明显改变。

在市场博弈导致房价没有出现显著下调、房租反而还上涨的情况下，多套住房的持有者更是不急于出售，房价的合理回归也就变得更加漫长。

4案例分析编辑北京市北京住宅购买市场具有“刚性需求”被开发商奉为金科玉律。

房价频繁上涨但购买者众，出现追涨购买的背离现象时，开发商们会高调宣称，这是北京住宅市场的刚性需求所致，需要买房子的人太多。

房子销售放缓或刚性需求者市场萧条时，开发商们仍旧会站出来吼两嗓子，一方面是暗中互相安慰：没关系，北京住宅市场有刚性需求，，此时的口号更多是喊给购房者听的。

2007年，北京房价在开发商们认为的刚性需求下频繁上调，结果房价上涨幅度和速度超过了购买者的承受力，交易量急速下降，所谓的刚性需求也就成了弹性需求，开发商们所强调的那些刚性购买人群因房价上涨太快，虽然需求依旧，但已经刚性不再。

由此来看，北京住宅市场的需求确实存在，但是否是刚性则需要另当别论。

北京是中国的首都，每年都会有大量流动人口进入北京，这些人在一定程度上也是潜在的住房需求者，但这些需求是否是刚性的，则很难定论。

举个例子，当一套房子的购买成本为50万元时，如果购房者手中有30万元，具有完全购买及持续支付能力，这个时候，购房者的需求是客观存在的，同样也是刚性的。

但当房子上涨到100万元，购房者无力承担时，虽然他的居住需求依然存在，但却“刚性”不足了。

事实上，2007年北京楼市住宅项目销售集体萎缩，就是对开发商们的刚性需求的最大反驳，开发商们奉为金科玉律的刚性需求，在销售停滞的客观事实面前不攻自破，因为刚性需求是有条件的，当刚性需求被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就成了弹性需求。

南宁市南宁市房地产市场从2009年5月份开始，商品房连续四个月销量超过5700套，月均销量超过6600套。

南宁市房产管理局发布的数据显示，5—8月南宁市商品房销量分别为：6970套、7223套、5781套、6559套。

据介绍，南宁楼市从2009年3月、4月开始逐步升温，到5月楼市进入火爆期，5—8月，月均销量超过6600套。

南宁市房产管理局产权产籍与市场交易管理科科长黄鹏介绍说，南宁近几个月楼市火爆的有几个方面的原因，一是宏观面上国家政策的调整刺激了楼市回暖，南宁市根据自身情况也出台了相关的措施来刺激楼市；二是国际金融危机导致开发商放缓了步伐，导致房源供应不足，同时购房者大多持观望态度。

国家出台相关政策后，刚性需求得到释放；三是随着北部湾开发的风生水起，外地购房者看好南宁的发展前景，外来购房者不断增多。

东莞市根据对东莞房价的长期跟踪，，购房需求会向这些区域进一步的集聚，因此房价上涨支撑力很强。

对于东莞而言房价比较平稳、理性、合理；因此，房价仍然在可接受的范围，同时个盘分化明显，但随着新盘的陆续上市，购房的选择机会明显增多。

从东莞的整体市场分析，房价相对广东省平均水平而言，存在较为明显的价值低估，随着经济的持续复苏，后市房价回涨的可能性较大。

郑州市2月份，郑州市沉浸在过年的氛围中，开盘、认筹楼盘活动较少，多数楼盘以自然销售为主，然而整体销售较为理想，月度实现纯住宅销售33.69万㎡，亦为近几年同期商品纯住宅销售量的最高值;销售均价7841元/㎡，价格进一步上扬逼近8000元大关，环比上涨5.65%。

商品纯住宅面积段细分——刚需持续引领市场，改善型需求增加从成交面积段来看，80-90㎡的刚需产品依然支撑整个市场，备案面积12.8万㎡，此面积段房源成交均价7871元/㎡。

120-144㎡的房源成交量次之，达到6.1万㎡，成交均价为7779元/㎡，均位于主流价格区间内。

商品纯住宅价格段细分——7000-9000元/㎡成为主流成交区间，占比43.21%，比重再次上扬，较1月比重上涨10.3个百分点。

郑州市商品纯住宅成交价格进一步缓慢抬升，8000-9000元/㎡价格段成交房源671套，占比19.04%，超越6000-7000元/㎡价格段，仅次于7000-8000元/㎡价格段。

弹性时机打破神话房价所谓的“刚性需求”包含着弹性的购买时机，不把握好弹性时机就不是好的开发商，也不是好的消费者。

关注弹性时机更重要其一，刚性需求将被弹性时机化解目前投资客已收手。

在自住市场上，换房一族普遍放缓购房脚步，尽管2008年元旦期间大部分楼盘都推出不同程度的优惠，但大多数消费者仍持观望态度。

而对于无房一族，由于买涨不买跌的心理，令所谓的刚性需求也延缓实现。

买房不如吃饭穿衣，便算无房，也可用租房等形式代替，因此，刚性需求往往被弹性时机化解了。

买家的弹性时机将成为急于回笼资金的开发商的刚性伤害。

其二，刚性需求被更具刚性的支付能力所化解目前楼价已经高出居民可承受能力，市场承接开始出现断层，下调成必然。

目前广州楼价已远超居民工资水平。

2007年11月，广州新建商品房价格是每平方米10433元。

而据统计局最新公布的数据，城镇居民每月人均可支配收入是1865元。

也就是说，一平方米房子要花费5.6个月的收入。

正是因为如此，刚性需求又被更具刚性的支付能力所化解。

其三，弹性时机掌握在买方手上政策环境下，楼市失去任何涨价的理由。

一系列严厉的政策到2007年底开始累积，并发生实质性效果。

在“二次房贷” 和高楼价的双重夹击下，投资客自保退场。

“70/90”政策、限价房政策在2007年年底也开始落地，对自住买家而言，更便宜更丰富的选择呈现。

于是，促销、优惠席卷全城，股市尚且可以“绑架”奥运，抬起“基本面是牛市”的旗帜。

楼市却已经无所凭借。

卖方时代宣告结束，买方时代重临，弹性时机牢牢掌握在买方手上。

刚性需求避免房价暴跌支撑高房价“这房价迟早还要涨上去。

那么多要结婚的、在北京工作的，都要有房啊，这就是刚性需求。

”北京中心城区一位业主这样说。

最近北京等大城市房价涨幅回落，但许多人仍坚持认为，房价跌不到哪儿去。

有的业主把原计划要卖掉的房子转为出租，等待着将来房价再次上涨。

事实上，房地产界一直以来有一个观点：由于大量刚性需求存在，支撑了我国房价长期上涨的趋势，也决定了市场出现波动时，房价不会出现大幅回调。

在大多数人还搞不清楚什么是“刚性需求”的情况下，这一观点却已经被普遍接受。

究竟哪些需求属于“刚性需求”？它真的能决定房价走势，或者仅仅是维持虚高房价的一个噱头？政策应该如何对待刚性需求？记者进行了调查。

① 楼市的刚性需求在哪里——买房自住的需求一直大量存在，同时，自住兼投资的混合型需求迅速上升，甚至接近一半按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。

也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。

但由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。

中国社科院发布的《中国住房发展报告(2009—2010)》认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。

“最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。

”北京链家地产副总裁林倩告诉记者，“业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。

其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。

”具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。

同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。

去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，都是外来人口购房比例较高的城市，对大城市而言，这也是刚性需求。

此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。

2009年，全国商品房销售面积近9.4亿平方米，比上年增长42.1%。

有多少是刚性需求带动的？链家地产对每一位前来购买二手房的客户都会询问购房动机。

结果显示，2009年1月到9月底，自住为主的需求占60%以上。

但从第四季度开始发生明显变化，大量投资型和投机性需求入场，自住需求降到50%左右。

而今年一季度，更是降到50%以下，投资型需求已经成为主流。

尽管这一调查数据不能精确反映整个北京市场的情况，但基本体现出去年以来购房需求结构的变化。

林倩说，实际上，许多购房者买房既可以自住、改善，也期望房价上涨以后可以获得投资收益，甚至为了抵御通胀而购房，大约有40%的客户是这种混合型的需求。

因此，市场上到底有多少刚性需求，无法清晰界定。

“可以确定的是，未来一段时间，刚性需求仍然大量存在。

”中国房地产协会秘书长朱中一分析道，我国现有城镇住房中有将近2/3是1999年以来的10年间盖的，到2008年末，我国城镇实有住房总面积124亿平方米，但户均才不过60平方米，只能达到初步脱困的标准。

10年来，每百户城镇家庭中，每年只能有3到4户住进新房。

在快速城镇化、消费结构升级、“小家庭”增加以及传统观念等因素影响下，普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分巨大。

② 刚性需求难以支撑高房价——不受价格影响的“纯刚性需求”非常少，受价格、政策等影响，大部分刚性需求会推迟实现“现在房价有一些回调，我建议您赶紧出手，楼市还是有大量刚性需求的，调整一段时间以后房价还是会涨的。

”在某楼盘售楼处，销售人员这样劝说一位正举棋不定的购房者，“前两年的市场变化就是最好的例子，您一定清楚。

”房地产市场经过2008年量价齐跌的调整后，2009年4月份起，观望了一年的刚性需求大量释放，成为带动市场回暖的第一股力量，也阻止了房价进一步下跌。