龙湖集团投资决策模型
龙湖区域公司的组织结构图
一、龙湖区域公司的组织结构图
二、结构介绍
龙湖组织架构条线分明，形成“一室四部十七中心”的总线职能式组织体系，各部门权责分明。
总经理室是最高领导层，主要负责战略审核，纵观企业全局，掌握企业生产经营的决策权；投资及运营发展部负责项目营销前的所有工作，其中，战略及营运中心主要制定
3-5年的长期战略及年度战略，环境与市场变化监控，是集团成本管控的最高决策层级；客户及公司品牌部负责公司品牌和项目营销阶段的所有工作；财务部负责业务与资本结构调整；人力资源部负责组织绩效目标设定、组织结构调整等。
各级管理机构和人员实行高度的专业化分工，各自履行一定的管理职能。
因此，每一个职能部门所开展的业务活动将为整个组织服务。
三、评价
龙湖区域公司采用职能式组织结构，选聘专业人才，能充分发挥职能机构的专业管理作用，减轻直线领导人员的工作负担，使高层主管集中精力从事重大问题的决策；同类业务划归同一部门，职有专司，责任确定，利于建立有效的工作秩序，防止顾此失彼和互相推诿。
但是职能式组织结构使部门之间缺乏交流沟通，不便于各部门的整体协作，容易形成部门间各自为政的现象，使行政领导难于协调。
当项目需要多个部门共同完成时，各部门往往会只注重本部门的利益，而忽略整体目标，同时也会出现有功大家抢，有过大家推的现象。
并且
职能式结构会使高层的指令传达时间过长，影响工作的正常进行，容易造成纪律松弛，生产管理秩序混乱。
龙湖地产成本估算模型
厅：地砖/房 间：强化木地 板 防滑地砖，局 部防水 防滑地砖局部 石材/马赛 克，满做防水 精装修,由装 修设计确定 地砖
根据 设计 涂 料， 局部 面 砖， 其它 事项 在产 品标 准表 中确 定。
根据设 计
厨房
墙砖 面砖局部石材/ 马赛克，泛水 户内门窗 高度设计决定 根据设计 按照设计 决定 面砖或涂料， 同外墙 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 腻子面层 水泥砂浆面层 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。泛水做 法参见公司固 化标准 面砖或涂料， 其它事项在产 品标准表中确
1、预留室外空调机位 及穿墙孔。空调机位 结合建筑考虑隐蔽。 不送空调。 2、厨房和不开窗卫生 间设成品烟道和排气 道，均设止回阀。
每户供气到厨房 和生活阳台（及 由设计确定 热水器）,一户 （框架剪力 一燃气表,表在 墙）。 生活阳台。
房间/厅
局部纸面石膏 板吊顶 铝扣板/局部艾 特尼特板吊 顶，根据设计 铝扣板/局部艾 特尼特板吊 顶，根据设计 确定，浴霸 涂料，其它事 项在产品标准 表中确定。
卫生间
结构面层,局部 天窗
大院住 宅（联 排+叠 拼）
阳台
涂料，其它事 项在产品标准 表中确定。
露台
面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。
外廊（两个出入 口） 车库 车库内楼梯 屋顶平台
面砖或涂料 腻子面层 腻子面层 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 腻子面层 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。烟道周 围泛水300高， 沿墙与地交接 处泛水上翻 100mm 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。泛水做 法参见公司固 化标准 同外墙（内凹 部分用同色普 通漆，以不影 响外立面为 准） 同外墙 同外墙（内凹 部分用同色普 通漆，以不影 响外立面为 准） 同外墙 主体建筑局部 文化石，其余 同外墙 腻子面层 混凝土面层 混凝土面层 水泥砂浆抹
龙湖地产运营七巧板模型详解
PMO架构
40
地区公司会议决策体系
运营会议体系
非运营会议体系
地区公司会议管理体系
41
运营会议体系
1 PMO预案决策会
拿地前
2 PMO项目启动会
取得土地 后15日内
3 阶段成果审查会
项目阶段 成果审查
4 PMO关键决策会
根据需要
5 半年年度运营总结会
6月15日或 12月15日
6 PMO月度运营会
《公司项目计划管理》模块
项目团队成员
项目负责人
提供计划编制 的信息
计划编制
计划反馈
反馈点评
反馈点评
项目启 动 决策会
每月1日前 每月5日前
项目月度报告提交
提供计划调整 的信息
60
项目计划调整
PMO月度 运营会
A.投资决策 B.项目阶段成果 C.运营决策 D.进度计划管理 E.成本管理 F.资金预算 G.知识管理
3、关键中的关键会议是项目启动会，若该会议质量差，通常会导 致后期会议大量增加；
4、每次PMO会议必须作出决定；
5、不能决策、无决策能力、无决策权力的人员不能参会，不愿承 诺、不敢承诺、胡乱承诺的人员不得成为PMO成员；
6、判断是否胡乱承诺的方法就是在PMO会议上就承诺内容（往实施 深度的方向）向承诺人追问；
每月头3个工 作日
7 项目周例会
42
每周五
非运营会议体系
1 办公周例会
每周一
2 季度综合指标回
顾会
每季结束 后15日内
3 跨部门研讨会
根据需要
4 高层座谈会
每季或不 定期
5 半年年度总结表彰会
半年
6 年度总结表彰会
龙湖地产组织架构
一．上海龙湖运营部组织架构二．上海龙湖运营管理体系概述z龙湖集团运营管理体系z 上海龙湖运营管理体系–会议管理体系–阶段性成果管理体系–进度计划管理体系–报表管理体系–投资模型管理体系–成本管理体系–合同及付款管理体系–知识管理体系1.2.11 岗位及职能描述：项目成本经理y直接上级：项目总监y间接上级：造价采购副总（总监）、成本中心总监y直接下级：专业工程师、行政专员汇报关系y原则上每项目1人，必要时可两项目1人y4/5级员工岗位编制y组织项目工程预（结）算编制，站在甲方的角度，审核造价咨询公司或造价工程师审核的预（结）算，提出调整修改意见，控制工程造价；组织编制和执行《项目工程造价管理大纲》y组织编制项目资金计划，控制工程款的拨付，保证工程的顺利进行及资金的合理利用；组织编制项目造价工作计划、控制造价工作进度，动态执行和定期分析总结y组织项目目标成本的编制、分解、执行管控和反馈调整；监控工程中发生的超预算成本和竣工后的后续成本；组织进行项目现场签证、设计变更费用审核及统计分析；组织进行项目历史成本数据收集及统计分析；编制成本简报，及时准确反映项目动态成本及在满足功能和设计效果的前提下，提出合理的控制造价的建议和意见y根据公司工程项目发展的需要，在公司经营和成本的目标确定以后，组织工程项目的报价、起草工程报价要求、主持报价单位评选、报价分析起草及送审。
起草施工合同和各类分包合同，主持合同谈判，把握合同主动权y 主动、及时、有效地组织收集国家、市场和行业（特别是竞争对手）的造价政策、资源、信息职能职责1.2.12 岗位及职能描述：项目营销经理y直接上级：营销副总y间接上级：项目总监、营销中心总监y直接下级：项目策划主管（专员）、项目营销主管、置业顾问、销售支持汇报关系y原则上每项目1人，必要时可两项目1人y4/5级员工岗位编制y组织项目层面的市调和竞争、客群分析，为营销决策提供基础y在项目建设之初，组建销售团队并提出要求y负责提出项目营销策略，包括项目定位、定调、目标人群、竞争策略、销售节奏设计、定价等y在项目阶段性成果确定价基础上，有一定的价格浮动建议权。
龙湖地产财务分析
四、SWOT分析
优势（ S ） 劣势（W）
SWOT
分析
机会（O）
威胁（T）
优势（S）
• 清晰的发展战略 • 健全的运营管理体系
• 引领市场的产品研发能力
• 一流的物业管理
清晰的发展战略
战略定位----区域聚焦、多业态发展：第一步为单生业态发 展，第二步为单一业态的多项目化运作，第三步为多项目多 业态的开发 业务战略选择----销售净利润率和资产周转率的同步提升： 先产品扩张，后区域扩张；三大战略业务主线分别是融入城 市、引领生活、创造机会
③工业化与城市化差异：东部的城市化水平普遍 比中西部地区要高 ④对外开放的差异：东部尤其是东部沿海地区对 外开放程度较高，中西部相对处于内陆，对外开 放程度相对较低
机会（O）
•直接受益于区域振兴规划政策的扶持以及 成渝经济新区的快速发展
区 域 规 划 政 策
今年，《国务院关于推进重庆统筹城乡改革 发展若干意见》正式发布。其中一项新的内 容就是国务院通过了两江新区开发。重庆 “两江新区”被寄予与上海浦东新区、天津 滨海新区并列成为中国三大开发区的希望。
随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求增 长，房地产业得到飞速发展，近20 年的发展取得 了令人瞩目的成就，全国人均住房面积城市达到 20 平方米，农村达到25 平方米，住宅业增加值 占GDP 的比重达到了7.5%，房地产业已成为国 民经济的支柱产业。
存在的问题
1、住房市场交易量增加，交易价格上升 2、投机过热 3、房地产企业增加 4、消费者缺乏理性，消费结构失衡 5、金融市场资金大量流向楼市
企业记事
• 1994年6月龙湖地产创建于重庆 • 1997年4月龙湖第一个住宅项目─龙湖花园南 苑动土奠基 • 2003年8月“龙湖”被认定为重庆市著名商标 • 2004年10月与香港臵地签约合作，世界500强 首次进入重庆房地产市场 • 2008年3月龙湖新品牌标识全面启用 • 2009年重庆龙湖企业拓展发行总值 1,400,000,000元人民币债券
龙湖目标成本参考模型
龙湖的项目计划管理与预算、投资分析模版
静态 总预算数
合计数 -
已发生数
2009.01
2009.02
2009.03
2009.04
2009.05
2009.06
2009.07
2009.08
2009.09
2009.10
2009.11
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1、人工费用（含提成） 2、广告费 3、业务宣传费 4、售楼大厅、样板费用 5、维修基金 6、产权分户手续费 7、其它
2010.10
2010.11
2010.12
2010年合计 2010年合计 -
2011.01
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龙湖集团投资决策模型
留存资产
地下超市 2,918 1% 0% 531 1,820 车库 18,956 10% 0% 2,843 1,500
合计
1 可租售面积及比例 2 4 建设用地面积及 比例 土地成本分摊 土地单方 建安成本 建安单方
196,399 100% 106,690 100% 10,843 552 38,701 1,971
52 2009年4月 2,209 2,209 5,500 1,215 1,215 894 894 61 64
53 2009年5月 1,657 1,657 5,500 911 911 671 671 46 48
54 2009年6月 6,961 1,105 5,857 5,500 5,473 3,813 608 3,205 2,475 447 2,028 191 200
5
-
1,580
6
前期工程费、基 础设施及配套设 施费和其他相关 前期工程费、 前期工程费、基 础设施及配套设 景观成本 景观单方 小计 单方 期间费用 财务费用
1,896 975 403 207 8,566 4,404 592 108 242 242 304 9,158 4,708
3,720 975 791 207 14,255 3,735 1,161 212 475 474 304 15,416 4,039
1,638 16% 163 62 1,413 1,413 353 1,060
196 16% 163 62 -28 -28 -7 -21
89 16% 163 109 -183 -183 -46 -137
1,374 16% 109 1,266 1,266 316 949
196 16% 109 88 88 22 66
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123452005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月土地获得价款 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -勘测设计费 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -行政及经营性收费 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -三通一平工程费 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -主体建安费 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -基础设施费 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -环境景观工程费 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -配套设施费 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -工程相关费用 - - - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -- - - - -开发成本合计 71,896 - - - - -各期开发成本分摊1期2期71,896 -37.78%土地获得价款 10,843 - 4,097 6,747勘测设计费 1,638 - 619 1,019行政及经营性收费 4,452 - 1,682 2,770三通一平工程费 1,014 - 383 631主体建安费 38,701 - 16,513 22,188基础设施费 5,126 - 1,937 3,189环境景观工程费 3,209 - 1,212 1,997配套设施费 3,401 - 1,285 2,116工程相关费用 3,512 - 1,327 2,185土地获得价款10,843678910111213 2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月 450.23 - - - - - 371.89 - 170.10 - - - - - 140.51 - 280.12 - - - - - 231.38 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -- - - - - - - -450.23 - - - - - 371.89 -3期4期62.22%0.00%0.00%- -- -- -- -- -- -- -- -- -期期期期期期期期期期期期期期期期期期1415161718192021 2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月 - - - - - - - - -0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -2223242526272829 2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月 528.57 - - 675.34 - - 1,013.50 - 199.70 - - 255.15 - - 382.92 - 328.87 - - 420.19 - - 630.58 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 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- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 211.58 - - - - - - - -- - - - - - - 211.58 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 351.20 - 351.20 - 351.20 - - - 132.69 - 132.69 - 132.69 - - - 218.51 - 218.51 - 218.51 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 675.34 413.09 914.11 413.09 291.18 2,750.41383940414243444546 2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月######### - 675.34 - - 1,125.57 - - 1,125.57 - - 255.15 - - 425.26 - - 425.26 - - 420.19 - - 700.31 - - 700.31 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 101.91 61.89 101.91 61.89 101.91 61.89 101.91 61.89 101.91 - 61.89 - 61.89 - 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