长城盛花XXXX52阳光马德里独栋推广.pptx
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某地产推广思路及开盘前推广方案PPT课件
强销期 通过第四代产品， 建立项目区隔，强 化项目形象；
热销期 凸现产品特点， 强化项目优势；
形成圈子
12月
人际传播
实景证言
11月
品质支撑
建立区隔
形象拉高
8月
5月
7月
9月
开 盘 前 后
第 四 代 推 出
ห้องสมุดไป่ตู้
10月
活 动 配 合
推广步骤
xx品牌－项目推广过渡期
第一阶段：项目面市期
时间：4月30日—6月30日
6月中旬
•日报、晚报、广 电报
•xx地产—高档物业的缔造者 •xx即将在苏州引入非凡意大利 •意大利风情诠释
•xx即将在苏州引入非凡意大利
杂志 6月中旬
电台 5月底 6月中旬
《俏丽BOSS》 《博思会》 《苏州楼市》等
xx即将在苏州引入非凡意大利
活动信息发布
户外平面表现
报纸主题：
• 东西水都，一脉相承（苏 州与意大利的关系）
时间：9月18日—10月底
节点：开盘 营销任务：内部认购蓄客，公开发售 推广任务：强化项目优势 推广核心：匠心筑造旗帜生活 推广策略：承接第四代产品发布，凸显新一代产品特点、优势
媒介
发布时间
媒体推广攻略表
媒体选择
对应发布主题
户外
8月下旬
户外广告牌、灯箱、高炮 （ 项目形象）第一品牌，匠心之作
目标客户
不仅出身、名号，外表亦要符合“第一”
xx
意大利风情
要迎合高端客群口味， 就要塑造出xx不一样的意大利风情 ▶▶▶
形象
人文 Italy 品质
生活
突出xx形象的一个核心、四个坐标
长城盛花-二期别墅策略
楚家湖
西班牙园林 交通
教育配套
CRD别墅
全景观面
低密度 新风系统
大面积 大阳台
个性化
楚家湖 毫无疑问，人无我有的最大资源还是在于
还是卖湖吗？
当 然！
但青竹园、水映加州有青竹湖、水岸新都有石燕湖，还 有各种各样其他的湖。长沙并不缺少湖居别墅大盘！如 果继续卖湖，唯一性在于：
有历史文化底蕴的主城区私享天然大湖
所以，调性拔高第一步
第一湖！ 把楚家湖，卖成长沙
是否这样就够了呢？
问问我们的客群吧！
【肆】一群山顶的人
他们是一群四高人群
收入高、身份高、文化高、品位高
他们，追求品位认同感、追求生活品质感 厌恶恶俗文化、追求打动人心的事物 热爱自然、渴望一个回归本真的空间
八千里路云和月，不如舟上酒一壶
走过多少路，才算阅遍风景 事业做多大，才算功成名就 欲望无止境，何时才能停下，歇一歇？ 在3.2公里私家湖岸线上 独身一人？或拖家带口、或邀三两好友 泛舟湖上，一壶茶？或一壶酒 或许，你的世界又将不同
形象深化期
持续深化二期顶级别墅概念（12-18——？） CRD概念深入诠释
理念升级
当一个客户花500万元购买堤亚纳湾，他希望别墅真正具备这种价值，
除了产品价值，更是心理价值！因此，我们需要让产品心理溢价 升级！让产品看起来不止值500万，值800万或者更多，抬高心理
预期价格，尔后以500万元或者更高的价格，促成成交。
取其上，得其中，取其中，得其下
是时候走上山顶了！
湖居上品，动静自如
人生最难拿捏的即是尺度 生意、朋友、家庭 种种尺度，稍有不慎，满盘皆输 唯成功者，方可闲庭信步、拿捏自如 一如堤亚纳湾 出，则观世界 入，则观本心 15分钟动静自如，唯此湖居上品
马德里皇家花园秋冬季营销推广计划38p
秋冬季营销推广策略
马德里化妆PARTY
备选活动浏览
完美女人美甲讲座
甜心甜品DIY美味蛋糕
秋冬季营销推广策略
2、马德里皇家花园经济高峰论坛
目的： 1、在业内形成口碑声音，促成业内对业外的渗透； 2、确立项目调性，欢迎业内成为友好伙伴并释放业内人士享受尊贵礼遇的声音； 活动内容： 业内人士交流会，以高峰论坛的形式展开 场地选择 马德里皇家花园案场
秋冬季营销推广策略
4、年底进行客户答谢活动，邀请所有成交客户集体观影或集体滑雪；
秋冬季营销推广策略
四、现场销售方面
1、客户接待相关：准备30套羽绒或服军大衣，在冬季带客户看 房时使用； 2、适当加大折扣促销及销售优惠的力度；
秋冬季营销推广策略 2、 航机类媒体： 秋冬季节假日较为集中，商务出行及外出旅游的客户均比较多，根据此特 征，计划于12月份增加航机类媒体的投放；以南方热点旅游航线为主；持续 投放至春节之后；可结合考虑部分机场内媒体；
秋冬季营销推广策略
二、现场包装方面
1）洽淡区增加小型家用暖风机；
家用立地式暖风机
秋冬季营销推广策略 5）售楼外围广场 售楼处立宣传背板，调整为销售信息、活动信息发布的媒体，根据销售策 略，阶段性发布促销、活动等信息； 售楼处外围根据活动需要，架拱门，摆花篮等渲染气氛；
秋冬季营销推广策略
三、营销活动
1、秋冬季以现场小型圈层活动为主，
计划每周未现场均安排小型活动，增加
现场气氛，促进客户到访，并为客户营 造好的看房环境；
秋冬季营销推广策略 1、开发餐饮娱乐商场等消费场所资源； 计划从10月下旬开始，在抚顺部分咖啡厅、茶艺馆、会所进行我项目宣传资料 的摆放，并争取对咖啡厅、茶艺馆会员进行资料及活动邀请函的直投； 计划从11月中旬开始，在周边三大滑冰场进行资料摆放及广告宣传，并争 取对冰场会员进行项目资料及我项目活动邀请函的投放；
华夏长城品牌规划教材(PPT 140页)
国家整顿葡萄酒行业利于强势品牌发展 高端市场快速增长，华夏拥有形象优势 消费市场持续扩大，产品和品牌多元化拓展空 间广阔 高端市场缺乏强势品牌，竞争对手立足未稳
优势 机会
劣势
三大长城内部品牌差异化弱，被对手模糊化 品牌和产品标志识别混乱 推广缺乏持续有效整合
威 胁 关税下降国外洋酒品牌进入国内市场 国内假冒不伪劣产品的强力冲击 其他长城利用品牌模糊化策略抢占市场 竞争对手（如张裕）的已经建立高端品牌 形象并加大传播资源的投入力度
一个成熟的品牌，其80%的利润来自于20%忠诚消费者的重复 购买，所以培养一批的忠诚消费者，是品牌发展的目标，而 只有不断扩大这些大众群体，并不断培养他们对品牌忠诚度， 促使他们的主动购买，是每个品牌的最终目标。
品牌整合营销是升级华夏长城品牌优势的必由之路
对品牌进行长期策略性的规划。提高华夏长城的识别性和认知度 注重战略和战术的结合，不仅要考虑销售，更要考虑品牌。 建立完善的品牌管理体系。
2. 2. “品牌为纲，渠道为王，决胜终端”的品牌优势日益明显；
商誉
作为中粮集团下属中粮酒业的全资子公司，值得信赖。 多年以来在经销商、消费者与合作伙伴中建立的信赖感。
华夏长城被市场认知的品牌资产
形象
1. “长城”：是华夏长城最重要的资产，最被消费者认可的标志； 2. “华夏”：经多年运作，长城在消费者中已拥有较高的知名度，建立
领营
后
航地位。
导销
品传
牌播
前期成功的原因 抓住了葡萄酒市场大发展的良机； 依托中粮集团丰富的市场运作经验和“长城”品牌； 发展初期坚持了高品质、高起点的正确发展观； 区域代理制和重点区域化营销突破奠定了市场发展的基础；
抓住了机遇，更多借助产品力和市场力获得成功
品牌创新与管理
品牌营销对消费者的影响
2
影响消费者对产品的关系。（承受能力） 影响消费者对产品的关系。（承受能力） 。（承受能力 影响消费者对产品的信 任。（交易保证） 。（交易保证） 交易保证
4
影响消费者对产 品的依赖。（个 品的依赖。（个 。（
1
性体现） 性体现）
影响消费者对产品的鉴别。（消费认可） 影响消费者对产品的鉴别。（消费认可） 。（消费认可
长城-风营销之道中心培训课件
品牌创新与管理
智凭
我的研究领域
品牌塑造与传播
企业文化建立和展示
广告创意和制作
销售服务
我的观点
勤奋产生小老板
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我的观点
管理产生中老板
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Content design, 10 years experience
观察与思考
品牌创新与管理
产品 服务 区域 团体 个人
品牌策略的区别
品牌策略生命力
一、转型期的营销管理模式
转型期概念
重策划、轻策略 以短期行为为导向， 重策划、轻策略——以短期行为为导向，注重战术技巧。 以短期行为为导向 注重战术技巧。 重竞争、轻顾客 被动应付， 重竞争、轻顾客——被动应付，跟随主流，模仿对手。 被动应付 跟随主流，模仿对手。
品牌与产品
产品是品牌的生命源泉， 产品是品牌的生命源泉，品牌是产品价值体现
只有产品不断更新，才有品牌青春永葆 只有产品不断更新，
无牌产品是为消费者提供基本服务的， 无牌产品是为消费者提供基本服务的，品牌产品 是满足消费者情感需求的。 是满足消费者情感需求的。
长城盛花珠海利腾金力湾综合体2019整合推广
项目专享执行层人员简介
李凯
事业三部总经理
12年创意美术出身， 多年知名地产创意公司履 历。主导服务近60多个项 目，具备丰富的房地产传 播经验及创意指导经验， 具有深厚视觉功底，负责 项目整体形象及调性。
曾经负责和参与的项目：
珠海市场操盘案例：华发·TOD/华 发·横琴创意谷/时代倾城/时代香海彼岸/ 五洲·东方墅/万科·红树东岸/珠海中环 星座/中冶·逸璟公馆/卓越·唐家墅
• 被《深圳特区报》《中外房地产导报》等媒体评为“深圳广告行业十佳企 业”
• 深圳市广告协会会员机构
• 中国“住交会”（科技部、建设部、中国房地产协会等共同举办）指定
•
“广告推广公司”
•
……
多次荣获 中国房地产行业策划推广10强
800多个地产精品 全业态操盘经验
是深圳最早引入总体策划、全面代理的广告公司， 每年广告投放近亿元，《守合同重信用企业》， 在深圳以及全国32个城市操作近900个项目。
杨剑峰
平台策略长
项目总统筹
10以上地产策略经历， 一线标杆项目的推广策划经 验，服务过众多知名地产商 的标杆项目，负责项目的策 略执行和推广策略拟定。
曾负责及参与的项目： 临沂·银座中心 、振业国际商务中心、振业城、振业 峦山谷、北海湾一号、皇庭波西塔诺、隆鑫·花漾山谷、 沈阳华润中心·悦府、万科第五园、合肥华润凯旋门、 长沙德思勤广场、中山时代倾城、中珠九悦、金地门道、 北部万科城、亿达第一郡、中海桃花园、华强北九方、 西安GPARK、龙岐湾1号、万科云城、朗泓·龙园大 观、深圳宝星智荟城、星河world、卓越前海壹号、前 海香江金融中心、深业U中心、信义·领域、深投 控·软件产业基地、深投控·生态科技园、清凤创投大 厦、莱蒙创智谷、恒大时尚慧谷、海源城、启迪协信科 技园等。
1025阳光马德里二期别墅软文-刘华文
主题：以练达的心态，不张扬的气质再“墅”阳江新高度引文：有故事，有追求，有理想，有胸襟，是大人物一致的标签。
纵然面对世界风云变幻，纵然临遇泰山崩于眼前也不露颜色，是的，他们是有影响力的一群，是的他们更是鉴赏力大家，他们就是这样不傲慢也不简单，似乎天地间已无任何事物可以令他们轻易动容，但，维多利亚庄园是个例外，五大定制化别墅价值，再次令阳江这群“不傲慢，不简单的鉴赏力大家”襟怀起伏。
（一）超越1400年人文历史的顶配资源，改变阳江别墅风貌！（地段价值篇）城南新区，政府挥毫巨擘，不吝掷下10亿重金恢弘锻造阳江城市新风貌，更有1.8亿重金规划的新路网腾欢畅达于珠三角城市群，使得阳江已然成为珠三角“西增长极上”的璀璨明珠；两大城市主题公园和湿地公园，总规模逾200万平方米绿茵，水系环抱，成就庄园生活的外在仪仗。
在城南，维多利亚庄园有幸遇见这个改变城市历史的时代。
阳江自隋朝设县诞生，迄今已有1400年。
南城新区作为阳江城市升级的重点区域，聚合了各项教育、商业、休闲顶配资源，轻松领衔阳江城市发展新格局。
自古贵族们的修养，只在众人的中心彰显，一如别墅，把尊崇隐藏在城市的繁华深处。
历来文明于世的希曼斯公爵公馆，长安街两侧的四合院，无不说明了豪宅对中心的青睐。
维多利亚庄园，位于阳江城南新区中心，与都市文明为邻，汲取造物精粹，沉淀万般奢华，高华气质与身俱来。
（二）师法建筑史瑰宝级建造手笔，定制阳江建筑新规则.（建筑篇）西班牙的建筑大师们将东方伊斯兰风格、新哥特主义、现代主义、自然主义等诸多元素糅合，统一到创作灵感中，由此诞生了久久为世人称颂的不朽之作，也让西班牙建筑成为世界建筑史上难得一见的瑰宝。
维多利亚花园式庄园的文化石外墙、红色坡屋顶营造出与自然合一的朴实质感。
从红筒瓦到手抹灰，从弧型墙到阳台，均用媲美劳斯莱斯的纯手工打磨方式来处理，赋予了楼体舒张的视觉张力、赋予了楼体亲和的生态特性。
此外，阔绰的前后花园和大阳台、露台等多种院落空间，拓宽显贵家族奢适生活场。
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优势：景观独栋别墅，动：会员之家、EMBA沙龙等活动吸引私企老板。
半山四季
物业类别：住宅、别墅
建筑类别：多层 小高层
装修状况：毛坯
物业地址：阳东县龙塘路与永安路交汇处
开盘时间：2011-8-21
入住时间：未定
容 积 率：0.93
市场关注
①价格关注：全国百城住宅价格仍持续下跌
据《2012年4月中国房地产指数系统百城价格指数》调查数据显示：2012年4月全 国100个城市住宅平均价格为8711元/平方米，环比3月下跌0.34%，其中29个城市上 涨，71个城市下跌。
②土地关注：一季度全国住宅地价近三年来首降
《2012年第一季度全国城市地价动态监测报告》中监测城市的住宅地价为4516元/平 方米，环比下降0.04%。 由此可见，房企拿地意愿持续低迷，拿地思路愈加理性，未来一段时间，楼市仍将保 持现有“微幅波动”态势。
政策调控未松、产品单一化严重、价格战升级……
破冰！ 市场不容乐观，项目独栋如何
在独栋的推广必须做到：
策略上必须高举高打，大开大阖， 传播上必须铿锵有力，掷地有声。
竞争同步
阳东别墅进入战国抢客时代
侨乐花园·中央墅
独栋10260元—13110 元/㎡
富盈·比华利山
独栋7250元/㎡起， 均价1.11万/㎡
优势：地处阳东滨海新城核心，与14万平米龙山公园相连， 户型297-520平米的联排、独栋、双拼等，户型绝版7.2米挑空大客厅。
御墅龙山项目
营销活动：加长版悍马、雪茄品鉴等奢侈品展示及品鉴，塑造顶级形象。
卖风情
卖地段
卖配套
卖自然
卖景观
这，都是竞争对手在做的。然而，项目所推独栋该究竟该说些什么？怎么说？
③ 产品关注：广东楼市下降12%，且产品单一化严重
受限购、限贷等国家调控政策影响，截止今年4月，根据广东省住房和城乡建设厅最 新通报，广东商品住房均价7262元/平方米，同比下降12%，且住宅产品单一化，同 质化日趋严重。
④ 区域关注：阳江初现“小阳春”，日渐步入理性轨道
中国楼市的强力调控，影响最大的是一二线城市，而发展中的阳江仅受到阶段性的 冲击，泡沫渐少。3月份起，随着市民积压的刚需释放和投资趋势的上升，阳江楼市 日渐步入理性循环轨道。
开 发 商：阳江福鸿房地产开发有限公司
售楼地址：阳江市新江北路238号 别墅房价：均价10000元/平方米
优势：阳江市区别墅，地理位置优越 ，自身配套设施齐全。
侨乐花园·中央墅 营销活动：自助烧烤、音乐鉴赏等小型活动聚人气
富盈比华利山
物业类别：住宅、山景别墅
建筑类别：板楼 低层 小高层 高层
物业地址：阳东县环北路28号 开盘时间：2011-10-30 入住时间：2013-5-30 容 积 率：1.20 绿 化 率：32% 占地面积：100000平方米 建筑面积：140674平方米 户 数：总共 689 户 物 业 费 1.20元/平方米·月 物业公司：东莞市家盛物业服务有限公司
半山四季项目 营销活动：金钥匙物业签约活动，聚人气，宣传“金钥匙”物业。
御墅龙山
物业类别：别墅、花园洋房 建筑类别：塔楼 低层 装修状况：毛坯 物业地址：阳东县广雅中学北门对面 开盘时间：预计10月底 入住时间：未定 容 积 率 ：1.40 绿 化 率：36.80% 占地面积:131090平方米 建筑面积:187660平方米 户 数 ：总共 800 户 开 发 商 ：瑞阳置业有限公司 售楼地址： 阳东广雅中学北门对面 房 价：均价11000元/平方米
开 发 商：阳江市富盈房地产开发有限公司
别墅房价：均价11000元/平方米
优势：位于阳江东城630万平方米放鸡山森林公园内，纯西班牙风 情主题园林设计、23个园林景观节点、近1公里私家湖岸线以及300 米宽阔湖景。
富盈比华利山项目 营销活动：银行团购、红酒品鉴等高端活动锁定目标群体。
中惠龙熙山
物业类别：别墅、商业 建筑类别：独栋 装修状况：毛坯 容 积 率 ：0.50 绿 化 率 ：35% 占地面积：328500平方米 建筑面积：319100平方米 开盘时间 ：2010-12-11 入住时间 ：2011-12-01 物 业 费 ：1.90元/平方米·月 物业公司：花样年物业管理有限公司 开 发 商 ： 中惠熙元地产集团 物业地址： 阳江市阳东广雅中学南侧 房 价： 均价12000元/平方米
双拼6650-7980元/ ㎡；
联排5700-6750元/ ㎡； 独栋1.05-1.24万 元/㎡
半山四季
联排均价5640元/ ㎡、 双拼均价6860元/ ㎡、
御墅龙山
独栋均价1.03万 元/㎡
市区别墅区域
阳东别墅区
中惠·龙熙山
独栋均价1.18万元/ ㎡
阳光马德里
联排7300-8170元/㎡
新城别墅区
绿 化 率：30% 户
占地面积:90000平方米
建筑面积:84000平方米
数 总共 181 户
预售许可证 暂无资料
开 发 商 ：东莞中宝四季集团
售楼地址：阳东县龙塘路（即中惠西旁边）
房 价：均价7000元/平方米
优势：依托百年名校广雅学校及龙山文化公园等， 与周边的其他高端别墅打造阳江最大的高端别墅住宅聚集区域。
独立繁花深处
阳光马德里独栋推广策略
整合传播：长城盛花 2012.05
目录 Contents
PART 1—市场关注 PART 2—竞争同步 PART 3—目标明确 PART 4—策略先行 PART 5—执行计划 PART 6—营销建议
>>>阶段问题界定
1、我们处于一个什么样的市场？ 2、项目的价值是什么？ 3、我们想达到怎样的推广目标？
别墅竞争格局
乔乐花园·中央墅 富盈·比华利山
市区 别墅 竞争
阳东 别墅 竞争
半山四季 御墅龙山
中惠·龙熙山
阳江在售别墅并不多，竞争相对较小，而城南，唯此阳光·马德里在售别墅
侨乐花园·中央墅
物业类别：住宅、别墅
建筑类别：板塔结合
物业地址：江城区新江北路238号 开盘时间：2011-10-1 入住时间：2012-4 容 积 率 ：0.92 绿 化 率 ：80% 占地面积：21074平方米 建筑面积：19555平方米 户 数 ：总共 56 户 物 业 费 ：1.80元/平方米·月 物业公司：宇峰物业