论准不动产物权的变动
论不动产的物权变动
１ ． 以德 国民法典为代表 ， 以萨维尼物权行为为基础理论 ，
形成 了形式 主义的不动产物权变动模式 。该模式认为在不 动
产转让 中 ，当事 人之间达成 的不动产交易合 同仅使双 方发生 债权债 务关 系 ，不动产物权必须经过登记方 能发 生物权变动 效力 。经过 登记后的物权行为 即使债权契约无效 ，买 受人 仍
已经在形式 上进 行了过户登记 ，但 因临时改变让与的意思表
示 而未发生买卖行为 ，在法律上却仍然承认发生 了物权变动
效力 。 二 、不 动 产 物 权 登 记 制 度
２ ． 以法国民法典为代表 ，实行意思主义的不动产物权 变
动 模式 。《 法 国民法典 》规 定 ：当事人 双方就标 的物及其 价
门将有关不动产 的物权变动事项记载于不动产登记簿上 的事
实 。不动产物权登记具有公示力强 、规范度高 、查 阅方便等
特点 ，因此在不动产物权 变动中具有重要 的作用 。
（ 一 ）不 动 产 登 记 制 度 的 物 权 效 力
３ ． 以《 瑞 士 民法典 》和 《 奥地 利 民法 典 》为代 表 ，实 行折 中主 义 的物权 变动模 式 。该 立法模 式 一方 面将登 记作 为 不动产 物权 变动 的生效 要件 ，另一 方面认 为 如果不 动产 交 易债权 合 同不具 有法 律效力 ，那 么物权 变动 行为 原则上
国外立法体例大多规定在一 国之 内或一个统一 的司法 区 域内实行统一的不动产机 构登记 ， 这样可起到管理交易信息 、
维护交易秩序等作用 。如英 国由政府下属 的管理全 国的土地
公 示原 则是 指物权 变 动必须 要通 过一定 的 可从外 部查 知 的方式 表现 出来 。如果没 有通 过公 示将 物权 变动表 现 出 来 ，那 么该 变动 就很 容易 给第 三人带 来损 害 ，影 响公平 合
准不动产物权变更未经登记不得对抗善意第三人的理解
准不动产物权变更未经登记不得对抗善意第三⼈的理解原告陈某向被告海纳公司购买奥迪轿车⼀辆，陈某受领该涉案车辆后与被告签订《汽车租赁合同》，约定陈某将该车辆租赁给被告⽤于营运，为管理⽅便，涉案车辆仍登记于被告名下不作变更。
后被告内部管理⼈员即案件中的第三⼈林某以其享有被告公司债权为由，将该车辆变更登记于⾃⼰名下⽤于抵债。
本案中，涉案车辆并未登记在陈某名下，陈某能否确认为车辆所有权⼈？陈某是否有权要求林某返还车辆？这就涉及到了对物权法第⼆⼗四条“船舶、航空器和机动车等物权的设⽴、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三⼈”条⽂的理解和适⽤。
1.“准不动产”含义。
动产与不动产，是法律上对物进⾏的最重要的分类。
⼀般认为，“不动产”是“动产”的对称，是指位置固定、不能移动或者⼀经移动会引起性质、形状、经济价值改变的物，如⼟地、房屋、林⽊等。
此外，对于⼀些在性质上虽然能够移动，属于动产，但因其价值较⾼在交易习惯上转让程序较为慎重，在法律上亦具有不动产的某些特征，在学理上称为“准不动产”，如船舶、车辆、航空器等。
2.准不动产物权登记效⼒。
在物权法颁布之前，我国关于准不动产物权变动的登记效⼒的规定，并不⼀致。
如《机动车登记办法》并未明确登记究竟为⽣效要件还是对抗要件，但从其规定和实务做法来看，似乎采取的是⽣效要件。
侵权责任法第五⼗条规定：“当事⼈之间已经以买卖等⽅式转让并交付机动车但未办理所有权转移登记，发⽣交通事故后属于该机动车⼀⽅责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。
不⾜部分，由受让⼈承担赔偿责任。
”由此⼜可以看出，机动车的所有权转移以交付为要件，登记并⾮⽣效要件。
物权法颁布以后，明确规定，船舶、航空器和机动车等物权的设⽴、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三⼈。
从⽽确⽴了准不动产物权变动采取登记对抗主义，从⽽统⼀了准不动产物权登记的效⼒。
3.“不得对抗”的含义。
物权均具有对世性，⽽在登记对抗主义效⼒下，⽆论标的物的占有是否发⽣移转，在未为登记前，当事⼈之间的物权变动仅在内部产⽣效⼒，⽽不能对抗善意的第三⼈的物权主张。
物权变动的原因与结果的区分原则
物权变动的原因与结果的区分原则孙宪忠Ξ 所谓物权变动,即物权的设立、移转、变更与废止。
在市场经济条件下,不论是经营行为,还是一般生活行为,都会经常涉及到物权的取得与丧失,所以物权是时刻处于变动之中的。
物权立法当然应该将物权变动当作立法的重点内容之一。
然而在确定物权立法中的物权变动的规范时,首先应该考虑的问题之一,就是物权变动的原因与结果之间的关系。
对这一问题的探讨不仅有着重要的理论意义,而且有着十分重要的实践意义。
根据物权变动及其原因之间的复杂关系,应该在我国物权法的基本规则中建立区分原则。
一、物权变动中原因与结果的一般关系一般认为,买卖为典型的交易行为,也是典型的物权变动。
因为,买卖合同的本质,是转移标的物的所有权。
〔1〕我国合同法第130条规定的买卖合同也是如此。
按照这一原则,出卖人订立合同的目的是取得价款而出让其所有权,而买受人支付买价的目的在于取得所有权。
这样,在买卖这种最典型的交易中,物权变动当然就有了其原因,即买卖合同;相对应的是,物权的变动,即所有权的移转,就成为这一原因的结果。
本文以对买卖合同中物权变动的原因与结果的分析为例,结论对其他的物权变动应该同样有效。
对一个成立生效的买卖合同,我们有必要就物权变动的原因与结果之间的关系进行如下的思考:11买卖合同涉及的两种基本财产权利有着本质的区分。
根据买卖合同可以直接产生的权利是一项债权,即请求权;而买卖的目的是移转标的物的所有权,即物权。
因此,在买卖合同中必然同时涉及到物权和债权这两种基本的民事权利。
一般认为,物权属于支配权、绝对权、对世权,而债权属于请求权、相对权、对人权。
物权与债权之间有着本质的区分,这种区分是民法财产权利体系构成的基础,也是民法分析的科学基础。
21买卖合同所涉及的物权变动与债权变动时间上的差异。
买卖合同成立生效,即发生债权的变动,即当事人之间债权债务关系的建立,此时当事人开始享有债权法上的请求权。
但是,买卖合同的成立生效,并不当然地发生标的物上的物权变动的结果。
意思主义的不动产物权变动——《物权法》第74条第2款简析
法》 ２ 第 ９条 ） 因合 法建 造 、 除房 屋 等 事 实 行 为 “ 拆 设 立或 者 消灭 物权 的 ， 自事 实行 为成 就 时发 生 效 力 ”《 （物权 法》 ３ 第 ０条 ） 。
上述 非 基 于法 律 行 为 而 取得 （ 有 ） 动 产 物 享 不 权 ， 经登 记 即发 生效 力 。其原 因在 于 ， 方面 是 不 一 为了弥 补登 记 生效要 件 主义 过 于严格 ，不能 完 全
法》 ７ 条第 ２ 第 ４ 款显得相当另类 ， 令人顿生疑惑。 二 、物 权法 》规 定 的 自合 同生效 发生 的不 地承包经营权 自土地承包经营权合同生 效时设立。县级 以上地方人 民政府应 当向土地承 包经 营 权人 发放 土地 承包 经 营权证 、 权证 、 原 林 草 使用 权 证 ， 登 记造 册 ， 并 确认 土地 包 经 营权 。 ” （物权 法 ）２ 《 ） ７条 ） １ ，就农 村 土 地承 包 经 营权 的设 立 而言 ， 国亦实 行纯 粹 的意 思 主 义。“ 我 承包 方 案 经村 民会 议 或村 民代 表会 议讨 论 同意 ，集体 经 济 组织 成 员相 互熟 悉 ， 承包 的地 块人 所共 知 ， 这本 身 就 能起 到 相应 的公 示 作用 ”［＇） 一 ， 国农 村 ，ｉ６第 ２ｚ“ １３ ｆ 我 地 区基 本上仍 属 于典 型 的熟 人社会 ，土地 承包 经 营权 这样 重 大 的物权 变动 ，人 们 可 以经 由非制 度 的方 式 获取相 应 信息 ，从 而减 少 了 以登 记作 物 权 ‘ 公 示 的必 要 ； 二 ， 第 土地 承 包经 营权 的取 得 与集 体 经济组 织 成员 的社 员权 有 密切 联系 ，交 易相 对人 亦 可通 过 某人 是 否具有 成 员资 格 ，而在 一定 程 度 上 了解 其 是否 享有 土地 承 包经 营权 ； 三 ， 村 地 第 农 区 尚无完 善 的土地 登记 制 度 ，如要 求 土地 承包 经 营权 以登 记为 设立 要件 ， 制度 缺乏 物 质基础 ， 则 亦 难 以实施 ， 且农 民观 念 上 亦很 难 接 受 ； 四 ， 第 如果 以登记 为 设立 要件 ，则 势 必使权 利 取得 程序 复 杂 化 ， 重农 民负 担 ” 目前我 国 的农 村 在 很 大 加 。Ｉ 程 度上 仍 然属 于熟 人社 会 ，哪块 土 地发 包给 谁家 通 常是 众所 周知 的 ，况 且发 包程 序 本身 就是 由生 活共 同体所有成员参与的 ， 一般不会 出现“ 一地两 包” 的现象 ， 农村土地承包经营权的没立没有必要 另行通过登记进行公示 。 相反 ， 建筑区划 内停放汽
不动产物权变动模式的理解与适用
权法实践增添灵 活性 的同时 ， 由于立法规定较为简单 ， 也增
加 了理解与适 用的难度 。本文现就不动产 物权 变动模式 的 有关问题作些探讨 ，以期司法实践对 不动产登记制度能够
正确 理解 和准 确 适用 。
一
共 同完成物权变动使命 。因此 ， 就登记而言 ， 其不具有绝对
三、 登记 对 抗 主 义 的适 用 动 效 力 模 式的 适 用 规则
从表述用语看 ， 国《 我 物权法》 采取 的是登 记要件主义 为主、 法律例外 规定为补充的原则。根据例外规 定优先适用
的规则 ， 当优先适用法律的例外规定 ， 应 即凡是法律对不动
产物权变动效力有特别规定 的， 则适用特别规定 ， 没有登记 即发生不动产物权变动 的效力 。否则无论 法律对某 种不动
吕东 明
（ 赤峰 学院
摘
社会 科 学部 ，内蒙古
赤峰
０４０ ） ２００
要 ： 国《 我 物权 法》 明确 确 立 了登 记 要 件 主 义的 不 动 产物 权 变 动 效力 模 式 ， 同时 ， 也规 定 了其 他 不动 产 物权 变动模 式 。
正 确理 解 和适 用登 记要 件 主 义 与 登记 对 抗 主 义具 有 重要 的理 论 与 实践 意 义 。
要件主义的不 动产物权变动效力模式 ，即不动产物权的变 动必须经过登记 ，不登记不产生物权变动 的法律效果 。同
时， 也规定 了其 他不 动产 物权变动模式 ， 具体体现在《 物权 法》 ９条第二款（ 第 自然资源 国家所有权 ）第 ２ 、 ８至第 ３ ０条
（ 非依法律行为取得 不动产物权 ） 以及第 １９条（ ２ 土地承包 经 营权 ）第 １５条 （ 、 ５ 没有登 记的宅基地使用权 ）第 １８条 、 ５ （ 地役权 ） 等规定之中。也就是说 ， 有些不动产的物权变动完 全取决于法律的规定或者 当事人的合 意 ，不需要采取登记 这种公示方式 。这种多元化的物权变动模式在为复杂 的物
准不动产物权的变动与对抗
准不动产物权的变动与对抗作者：任倩霄来源：《学理论·中》2013年第03期摘要：根据对《物权法》第23条、第24条的理解，我国准不动产物权的设立与转让采用的是交付生效加登记对抗主义，结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第4款的规定，可知已登记未交付的情形买受人不能取得所有权。
但是结合法理分析，在登记对抗模式下，承认已登记未交付所有权变动的效力更为合理。
关键词：准不动产；物权变动；登记对抗中图分类号：D913.2 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）08-0103-03关于船舶、航空器和机动车等准不动产物权的变动和对抗，《物权法》第24条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条都做了相关规定，明确了交付生效加登记对抗主义，但是仍有诸多疑点，需要通过解释予以澄清。
一、关于准不动产物权变动与对抗的条文解读（一）“不能对抗善意第三人”的含义解读《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
”“不能对抗善意第三人”是指物权变动的效果不能对善意第三人产生不利影响，只能对双方当事人以及恶意第三人产生约束力[1]。
即指第三者因具备了对抗要件，在实现第三者保护目的范围内，可以否认不具备对抗要件的物权取得者的权利[2]。
物权人不享有可排斥他人权利或优先于他人权利实现的法律地位，在物权人向他人主张这种法律地位时，第三人得以其不具有这种法律地位予以抗辩[3]。
（二）根据条文解释准不动产所有权的移转以交付为要件根据体系解释，《物权法》第23条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
”规定是一体适用于所有动产物权的设立和转让的一般性规定，在法律没有另外规定的情形，原则上都适用该条文。
第25、26、27条分别是对简易交付、指示交付、占有改定的规定。
第24条使关于准不动产物权变动的规定，虽然根据文义不能得出需要交付的含义，但是第24条是对第23条交付效力的限制：即根据23条一般情况下交付不仅体现了当事人之间的物权变动的形成力，同时也包括对第三人的对抗力，而根据第24条，准不动产变动以登记为对抗要件，交付在此种场合不具有对善意第三人的对抗力，但第24条并未明确“剥夺”交付对于准不动产物权设立与转让的形成力[1]，因此当事人之间关于物权变动的形成力仍需适用第23条的一般规定。
论我国《物权法》中不动产登记行为的性质
定推定力具有更 多的形式要件 。因此 ，如 果将不动产登记行 为看作具体行政行 为的
话 ，那么在 民事诉讼程序 中即使有相反证
性质。我国 目前所采取的行政登记形式 系 将各种 不动产登记视作具体行政行为 ，是
事项记 载 于专设 的登记 薄 ，向公 众公
示 权 利 状 况 ，并 成 为 不 动 产 物 权 变 动
定具体行政行 为的合法性 ，不但要有权 主
（ 一 ）公 定 力 与 推 定 力 的 比较
程序 中根据反证来直接确定权利人 ；但如 果 中止民事诉讼 ，将登记行 为的合 法性审 查移 交行政诉讼程序 ，那推定 力的法律效 果就等 同于一张 白纸。 为 了调和公定力与推定力 的矛盾 ，有 学者将行政行 为的效 力分 为形式效 力和实 质效力 ，认 为民事 判决根据 推定 力推翻 的 登记行 为 “ 只是说 判决推翻 了登记对所 涉 及 的民事权 利事项 的推 定 ，而不是说 民事 判决 宣告 了登记行 为无效或者撤销 了该登 记行 为。该登记 行为仍 然是有效 的行政行 为，它的形式效力仍然存在 ” 。因此 ，“ 获 胜诉 判决 （ 变更判决 ）的当事人希望将所 有权人 变更登记 为自己，必须持 法院的判 决 书到登记机 关申请” 。 该观点认 为民事诉讼程序可 以通过对 事实 的审查而 对行 政行为的事实依据进行 评 判 ，行政机 关应 当遵照变更判决的内容 而 变更登记 内容。首先 ，所 谓形 式效 力和 实质 效力的区分概念比较含 混。其次 ，既
律推定的程度是不 同的，形成推定所需 的
◆ 中图分 类号 ：Ｄ９ ２ ３ ． ２ 文献标 识码 ：Ａ
支撑条件也是不 同的 ，否定公定 力要 比否 机 关或 司法机 关 ，由此决定 了不 同的行为
试论准不动产的登记对抗主义
试论准不动产的登记对抗主义作者：俞高奇来源：《法制与社会》2011年第26期摘要：我国《物权法》确定了不动产物权变动以登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外的物权变动模式，该法第二十四条是准不动产物权采登记对抗主义的规定，是采登记对抗主义的典型。
本文对该条文中涉及船舶、航空器、机动车及善意第三人的含义进行界定，并就船舶、航空器、机动车的物权变动的生效时间及机动车的物权登记应采登记对抗主义作一出相关探讨。
关键词：物权变动准不动产登记对抗主义作者简介：俞高奇，浙江省临海市人民法院法官。
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)09-059-02一、问题的提出物权公示原则是物权法的基本原则。
物权公示的对象为物权的享有与变动。
公示的目的在于使人“知”。
基此公示制度和公示方法，当事人和第三人可以由外部辨识物权的存在，使物权关系因此得以透明，得以为第三人所知悉。
①我国《物权法》上规定的物权变动，指的是基于法律行为的物权变动。
基于法律行为的物权变动，必须通过一定的公示方法来完成。
只有经过公示才能使物权发生移转，一般有不动产登记和动产交付两种方式。
我国的物权变动模式，一般认为，不动产物权变动以登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外。
《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”明确了登记是不动产物权变动的生效要件，而“法律另有规定的除外”，提供了例外情况。
而对于动产物权变动，一般以交付为原则，不交付为例外。
我国《物权法》第二十三条规定了：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
”综合来看，我国《物权法》实质上是以公示生效主义为原则，公示对抗主义为例外的。
《物权法》第二十四条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
”从法条本身出发，发现有以下问题尚待明确：“船舶”、“航空器”、“机动车”在此具有怎样的含义？“善意第三人”在此处的具体含义是什么？根据该条，船舶、航空器、机动车的物权变动从何时发生等，需要解决的是法律适用问题。
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论准不动产物权的变动
【摘要】准不动产物权是指那些具有流动性大、经济价值较高的特点，并在法律上具有不动产某些特征的物，我国理论界对准不动产物权变动的研究相对来说比较少，而准不动产物权变动在我国市场经济的发展中逐步显示出重要的作用，对准不动产物权变动的研究能够在明晰权利的归属和登记效力的基础上，对我国司法实践提供理论借鉴。
【关键词】准不动产；物权；物权变动
一、准不动产物权概述
《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
”该法条所列的几种特殊的物是介于动产和不动产之间的特殊的物，在学理上称为“准不动产”，对比动产和不动产我们对“准不动产”界定为：某些在性质上能够移动的物，但因价值较高，且在交易习惯上转让程序较为慎重，在法律上亦具有不动产的某些特征，例如船舶、机动车和航空器，其转移所有权必经登记程序。
[1]
现行法上关于准不动产物权类型和内容以及变动规则的规定，缺乏系统性和体系性，不适应我国社会经济的进一步发展，因此，对准不动产物权的研究具有理论和实践意义。
首先，研究准不动产物权变动，可填补理论界对该问题研究的不足；其次，研究准不动产物权变动，可澄清有关理论问题，为司法实践提供参考；再次，研究准不动产物权变动，可为立法完善物权制度提供理论支持。
二、我国准不动产物权的变动的审视
《物权法》对准不动产物权变动模式界定为登记对抗主义，所谓登记对抗主义是指未经登记的物权变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。
准不动产物权变动的登记对抗模式是该物权交易的法律依据，但在法律适用和司法实务中，常常会引发很多问题。
（一）法律适用中的冲突
我国民法建立了公示制度，登记不仅是财产交易有序化的条件，而且也是不动产物权支配秩序得以维系的基础。
[2]我国民事立法将准不动产物权变动确定为登记对抗主义模式，但立法中却出现了很多冲突。
《担保法》规定，以航空器、船舶、车辆等交通运输工具登记时为抵押合同的生效要件，未登记的不发生法律效力。
然而其与《民用航空法》《海商法》在民用航空器和船舶的物权变动规定上出现了冲突，遵循特别法优于一般法的规定，优先适用《民用航空法》和《海商法》的规定。
（二）公示中存在的缺陷
随着我国市场经济的逐步发展，登记制度虽然逐步建立但仍需要进一步完善。
我国登记制度与现今市场经济不相配套首先表现在我国登记机关的不统一上，多部法律和地方性法规分别规定了多重复杂得登记机关，这些登记机关适用的登记程序和登记规则各不相同，收费标准也是各异，实践中常常出现登记机关的登记错漏，给有关当事人造成了很大的损失，然而登记机关对此却从不承担相应的责任。
（三）司法实务理解的偏差
《担保法》第41条规定：抵押合同自登记之日起生效。
长期以来，理论界和司法实践将物权变动中的合同效力与登记的效力混为一谈。
最高人民法院颁行了相应的司法解释，对这一混淆概念有所修正。
尽管如此，在司法实务中仍然经常发生对这一规定的理解偏差。
三、我国准不动产物权变动的审视与完善
通过上述论证我国准不动产物权变动中的不足与缺陷，我们有必要通过对我国相关立法模式的审视，提出准不动产物权变动的完善对策。
（一）统一准不动产物权变动登记的公示效力
比较登记生效模式与登记对抗模式，前者更具有合理性：首先，登记生效模式向人们提供了“形成物权变动”的激励。
[3]物权的变动经过登记得以顺利完成，某一物上的权利状态及内容变得明朗化；其次，登记生效模式更加有利于维护准不动产物权变动的安全。
更有利于确定所有权的归属，有助于第三人清楚地确认物权的归属状态；再次，登记生效模式是准不动产抵押权设定的最佳选择。
“担保物权人与担保人为担保人的其他债权人设定的一项义务。
为他人设定一项义务一般不为法律所允许，只有在为他人明知或可得知的情况下，为他人设定一项义务才具有合理性。
”[4]
（二）完善我国准不动产物权变动的登记制度
首先，建立统一的登记机关。
这样可以改变我国不动产及准不动产物权登记机关多重复杂得混乱局面，通过制度保障明确各登记机关的职责以及管辖范围，并将相应的登记规则予以明确；其次，建立实质审查制度。
实质审查是登记公信力的必要前提，能够有效保护当事人的合法权益，也因此强化了登记机关的责任感；再次，建立登记机关的责任赔偿制度。
登记机关不能只享有收费的权利，而对错误的登记后果不承担责任，这样有利于强化登记机关的职责，这种归责制度的确定也能够防止登记机关的工作人员与其中一方当事人传统，损害相对方的利益。
另外，这种责任制度的确定也使登记机关登记的内容具有公信力。
（三）区分准不动产物权变动合同效力和登记效力
物权变动的合同与物权变动本身是两个不同的法律概念，合同生效仅仅发生债权上的效果，而不一定会产生物权效果。
也就是说，当合同成立时权利人只取得了对义务人请求交付的权利。
区分准不动产物权变动的合同效力和登记效力，有利于区分合同关系和物权关系从而认定违约责任。
此外，对于行使登记请求权，防止一物数卖都将产生法律意义。
因而，要将合同效力于登记效力不相混淆，应在立法上明确区分合同效力和权利登记效力。
参考文献：
[1]魏振瀛.民法[M].北京：北京大学出版社，2000：120.
[2]王利明.试论我国不动产登记制度的完善（上）[J].求索，2001（5）.
[3]董学立.构建我国物权公示制度的二元主义[EB/OL].中国民商法律网，2013-3-28访问.http：///article/default.asp？id=21852.
[4]董学立.物权公示、公示什么[Z].中国人民大学复印资料，2006：46.。