不动产物权的变动与对抗要件
准不动产物权变更未经登记不得对抗善意第三人的理解
准不动产物权变更未经登记不得对抗善意第三⼈的理解原告陈某向被告海纳公司购买奥迪轿车⼀辆，陈某受领该涉案车辆后与被告签订《汽车租赁合同》，约定陈某将该车辆租赁给被告⽤于营运，为管理⽅便，涉案车辆仍登记于被告名下不作变更。
后被告内部管理⼈员即案件中的第三⼈林某以其享有被告公司债权为由，将该车辆变更登记于⾃⼰名下⽤于抵债。
本案中，涉案车辆并未登记在陈某名下，陈某能否确认为车辆所有权⼈？陈某是否有权要求林某返还车辆？这就涉及到了对物权法第⼆⼗四条“船舶、航空器和机动车等物权的设⽴、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三⼈”条⽂的理解和适⽤。
1.“准不动产”含义。
动产与不动产，是法律上对物进⾏的最重要的分类。
⼀般认为，“不动产”是“动产”的对称，是指位置固定、不能移动或者⼀经移动会引起性质、形状、经济价值改变的物，如⼟地、房屋、林⽊等。
此外，对于⼀些在性质上虽然能够移动，属于动产，但因其价值较⾼在交易习惯上转让程序较为慎重，在法律上亦具有不动产的某些特征，在学理上称为“准不动产”，如船舶、车辆、航空器等。
2.准不动产物权登记效⼒。
在物权法颁布之前，我国关于准不动产物权变动的登记效⼒的规定，并不⼀致。
如《机动车登记办法》并未明确登记究竟为⽣效要件还是对抗要件，但从其规定和实务做法来看，似乎采取的是⽣效要件。
侵权责任法第五⼗条规定：“当事⼈之间已经以买卖等⽅式转让并交付机动车但未办理所有权转移登记，发⽣交通事故后属于该机动车⼀⽅责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。
不⾜部分，由受让⼈承担赔偿责任。
”由此⼜可以看出，机动车的所有权转移以交付为要件，登记并⾮⽣效要件。
物权法颁布以后，明确规定，船舶、航空器和机动车等物权的设⽴、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三⼈。
从⽽确⽴了准不动产物权变动采取登记对抗主义，从⽽统⼀了准不动产物权登记的效⼒。
3.“不得对抗”的含义。
物权均具有对世性，⽽在登记对抗主义效⼒下，⽆论标的物的占有是否发⽣移转，在未为登记前，当事⼈之间的物权变动仅在内部产⽣效⼒，⽽不能对抗善意的第三⼈的物权主张。
物权登记应采对抗效力的几点理由
遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>物权登记应采对抗效力的几点理由物权登记有何效力?这在各国法上有不同的规定，在我国物权立法中也有不同的观点。
全国人大法工委制定的《中华人民共和国物权法(草案)》(二次审议稿)中规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;不经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
”“船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，不经登记，不得对抗善意第三人。
”依此规定，不动产物权登记原则上为物权变动的生效要件，即具有设定物权的效力，未经登记的不动产物权不发生变动;而动产物权登记为物权变动的对抗要件，即未经登记的动产物权并非不成立而是不能对抗善意第三人。
笔者主张，我国物权法中应统一规定物权登记原则上应为物权变动的对抗要件，本文着重提出以下主要理由：一、物权变动的根本原因在于当事人的意志物权变动的原因既有事实行为，也有法律行为;既有单方法律行为，也有双方法律行为。
就依双方法律行为变动物权的情况而言，物权因何能发生变动，在各国立法上有不同的主张。
有的主张，动产物权的变动为合意加交付，不动产物权的变动为合意加登记。
笔者认为，这种观点是将物权变动的法律行为规定为要式行为。
在古代法上法律行为以要式为原则，而自近代法以来，法律行为则以不要式为原则，以要式为例外，这既是交易效率的要求，也是更加尊重当事人意思的表现。
现在尽管没有人否认法律行为的形式应以不要式为原则，但在不少人看来，这似乎仅是指设立、变更、终止债权的法律行为而说的，不包括设立、变更、终止物权的行为。
笔者认为，不论我们的立法是否区分债权行为与物权行为，都应当明确法律行为的形式应以不要式为原则，要式为例外。
至于哪些法律行为应为法定要式行为，当然决定于立法政策，但总的来说，只有涉及社会利益等事项的法律行为才可规定为要式行为。
例如，婚姻、收养等有关身份变动的行为，处分国有资产的行为，都应规定为要式行为。
登记物权变动对抗要件论文
登记物权变动对抗要件论文编者按：本文主要从动产物权登记的适用对象与制度功能；动产物权登记的法律效力；登记对抗力的本质；动产物权登记的公信力进行论述。
其中，主要包括：我国未来的物权法或者民法典物权编应当统一动产登记的公信力规则、动产物权登记是沿着不动产物权登记的模式与基本理念发展起来的、动产物权登记可简称为动产登记、不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变更的公示方法、动产物权登记的法律效果仍有登记生效要件主义和登记对抗要件主义两种立法例、动产物权登记的对抗力,是指经过登记的物权具有对抗善意第三人的效力、物权一经公示,即可能产生两种效力等，具体请详情见。
论文摘要:登记对抗力的本质是未经登记的物权变动在当事人之间业已完全有效成立,在对第三人的关系上亦非绝对无效,仅该受让物权的当事人不得对抗善意第三人主张物权变动的效力而已。
对于第三人,应采限制说。
我国未来的物权法或者民法典物权编应当统一动产登记的公信力规则,即统一赋予动产登记以公信力。
登记是几类重要动产物权的公示方法,其主要功能在于公示动产物权的变动。
动产物权登记的效力也有生效要件主义和对抗要件主义之别,我国现行立法采取的是一种折中主义或者说是一种混乱的立场,物权法应当将之统一为对抗要件主义。
关键词:动产\登记\对抗要件\第三人\公信力一、动产物权登记的适用对象与制度功能从沿革上看,动产物权登记是沿着不动产物权登记的模式与基本理念发展起来的。
因此,所谓动产物权登记,是指经权利人申请国家相关的职能部门即登记机关将有关申请人的动产物权的事项记载于专门登记簿的事实[7]。
换言之,动产物权登记可简称为动产登记,是指国家登记机关依据法定的程序对登记申请人的动产物权的设定、移转在专门的登记簿上进行登记。
动产登记,在法国被称为动产公告[8]。
意大利、日本民法及我国旧民法（即现今台湾地区民法）、澳门特别行政区民法都确定了动产登记制度。
传统民法理论认为,不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变更的公示方法,动产物权以占有作为权利享有的公示方法、以交付作为其变更的公示方法[9]。
物权变动应采用登记要件主义抑或登记对抗主义——对《物权法》第9条的思考
物杈变动应采用登记要件主文抑或登记对抗主文——对《物权法》第9条的思考口王如华口摹奇1‘*}4泔”4，‘’‘‘t’一一‘呵一邯。
第二，物权的变动是否强制性的要求进行登记．在登记要摘要本文首先对物权变动中登记要件原则、登记件主义模式下，登记是一种强制性的规范，实际上属于物权法对抗原则的含义，联系和区别做了区分；然后，从理论定的一部分内容。
如果没有办理登记，将无法产生物权变动的．上分析了在我国实行登记对抗主义的合理性；并且从效果。
这样就强制要求当事人登记才能够发生物权设立、变更。
立法实践的角度考-／矗-T登记对抗原则在我国法律中的和消灭的后果。
在登记对抗主义模式下，当事人没有办理登记，广泛运用．从而在我国应当注意不动产物权变动申登囊也可以产生物权，是否登记可以由当事人自愿选择。
登记不是记对抗主义的运用．麓一种强制性的要求，但是一种倡导性的要求。
关键词物权变动登记要件原则登记对抗原则镬第三，对于行使物权请求权的效力有不同的影响。
由于根善意第三人保护'据登记要件主义没有办理登记不能产生物权。
所以在不动产的中图分类号：DF521 文献标识码：A譬谣函“。
j“。
罐恻幽。
‰《m也lo嚼五≥％西。
舳I。
，#忽。
主、：}‰，{绕转让中，受让人在没有办理登记的情况下，并不享有物权，即使已经交付不动产，但没有办理登记手续，仅应当认为当事人享‘物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和有一种合法的占有权，但不享有所有权。
因而如果第三人侵害消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另其占有，则其可以基于占有之诉请求保护，但不能基于物权的有规定的除外。
”本条是我国不动产物权变动中登记效力问题请求权来保护其权益。
但根据登记对抗主义，由于未办理登记，的立法。
可见，不动产的变动，我国采用的是登记生效要件主受让人也已经取得物权，在其权利受到侵害的情况下，也可以义，即不动产物权的变动，除了有当事人意思表示的合意之外，行使物权请求权。
我国物权法登记要件登记对抗模式选择
浅析我国物权法登记要件与登记对抗模式的选择摘要：登记作为一种公示方式在物权法尤其是在不动产物权变动中有着相当重要的作用。
我国在物权变动登记规则的问题上实际上采取了登记对抗模式与登记要件模式并重的做法，但登记对抗模式与我国物债二分的民法体系不相协调，本文通过具体分析对登记对抗模式的质疑，提出在我国应当采用登记要件主义的立法模式。
关键词：登记要件模式；登记对抗模式；物债二分一、物权变动登记要件主义与登记对抗主义（一）概述登记作为一种公示方法在物权变动中被赋予不同的效力，具体分为登记对抗主义和登记要件主义。
登记对抗主义认为，登记仅为发生物权对抗力的要件，即物权变动的效果仅依当事人的意思表示即可，未经登记的不得对抗第三人或善意第三人；而依登记要件主义，登记为物权变动的生效要件，仅有当事人物权变动的意思而未依法登记的，不能发生物权变动的法律效果。
（二）我国《物权法》采取登记要件与登记对抗并重模式纵观各国立法例，对于登记要件和登记对抗两种模式，多是于此二者中择一而贯彻之，然而我国现行《物权法》却选择了让此两种模式并存的方式：《物权法》总则第9条和第14条明确了不动产物权变动以登记要件为原则，但对于船舶、航空器和机动车等特殊动产物权变动、土地承包经营权、地役权、动产抵押权的有关物权变动，采取了登记对抗模式，可以看出，《物权法》极大地扩张了登记对抗主义的适用范围。
但这种立法选择是否妥当，是否能与我国现存的民法体系相协调，将在后文展开讨论。
二、对我国《物权法》采登记对抗模式的质疑有学者认为，在登记对抗主义模式下，取得物权的程序较为简单，成本较低，有利于鼓励交易、提高效率，并且登记对抗主义最能体现私法之本质--意思自治。
在登记要件主义的立法模式下，国家强制介入交易以保护交易安全，而登记需要一定的时间、金钱成本，如果强制当事人进行登记，则当事人处于被动状态，一定程度上侵犯了当事人的意思自治。
此种说法似乎为登记对抗主义找到了理论支撑，但笔者将通过以下论述提出质疑，认为在我国不宜采登记对抗模式。
准不动产物权的变动与对抗
准不动产物权的变动与对抗作者：任倩霄来源：《学理论·中》2013年第03期摘要：根据对《物权法》第23条、第24条的理解，我国准不动产物权的设立与转让采用的是交付生效加登记对抗主义，结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第4款的规定，可知已登记未交付的情形买受人不能取得所有权。
但是结合法理分析，在登记对抗模式下，承认已登记未交付所有权变动的效力更为合理。
关键词：准不动产；物权变动；登记对抗中图分类号：D913.2 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）08-0103-03关于船舶、航空器和机动车等准不动产物权的变动和对抗，《物权法》第24条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条都做了相关规定，明确了交付生效加登记对抗主义，但是仍有诸多疑点，需要通过解释予以澄清。
一、关于准不动产物权变动与对抗的条文解读（一）“不能对抗善意第三人”的含义解读《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
”“不能对抗善意第三人”是指物权变动的效果不能对善意第三人产生不利影响，只能对双方当事人以及恶意第三人产生约束力[1]。
即指第三者因具备了对抗要件，在实现第三者保护目的范围内，可以否认不具备对抗要件的物权取得者的权利[2]。
物权人不享有可排斥他人权利或优先于他人权利实现的法律地位，在物权人向他人主张这种法律地位时，第三人得以其不具有这种法律地位予以抗辩[3]。
（二）根据条文解释准不动产所有权的移转以交付为要件根据体系解释，《物权法》第23条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
”规定是一体适用于所有动产物权的设立和转让的一般性规定，在法律没有另外规定的情形，原则上都适用该条文。
第25、26、27条分别是对简易交付、指示交付、占有改定的规定。
第24条使关于准不动产物权变动的规定，虽然根据文义不能得出需要交付的含义，但是第24条是对第23条交付效力的限制：即根据23条一般情况下交付不仅体现了当事人之间的物权变动的形成力，同时也包括对第三人的对抗力，而根据第24条，准不动产变动以登记为对抗要件，交付在此种场合不具有对善意第三人的对抗力，但第24条并未明确“剥夺”交付对于准不动产物权设立与转让的形成力[1]，因此当事人之间关于物权变动的形成力仍需适用第23条的一般规定。
【最高院法官】基于生效判决享有不动产物权的变动与对抗
【最高院法官】基于生效判决享有不动产物权的变动与对抗程新文司伟民事审判物权法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
”作为物权公示生效原则的例外，该条确立了基于法律文书发生的物权变动，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。
基于此种物权变动方式的特殊性，以基于人民法院的生效判决直接导致不动产物权变动为例，主要有以下问题值得注意：一、直接导致不动产物权变动的生效判决的范围在民事诉讼法上，根据诉的性质和内容可以将诉分为确认之诉、给付之诉和形成之诉三种类型。
与此对应，按照作用于权利（保护）的机理，人民法院作出的判决也可分为确认判决、给付判决与形成判决。
确认之诉，是指原告请求法院确认其与被告存在或不存在某种法律关系的诉。
确认判决旨在确认某种法律关系是否存在。
就物权归属争议而言，确认判决只是判断当事人是否享有所争议的物权，并不改变既存物权关系，也就是说，确认判决的生效并非“物权设立、变更、转让或者消灭”的原因。
给付之诉，是指原告向被告主张给付请求权，并要求法院对此作出给付判决的请求。
给付判决旨在确认原告针对被告的权利，并命令被告向原告给付。
给付判决是人民法院就给付之诉作出的裁判，但法院对给付不成立的判决因无给付内容而属确认判决，也即给付判决是对提起给付之诉的原告的支持。
给付判决与物权变动是性质不相融的两种制度。
就给付判决而言，法院是在认定当事人享有请求权的基础上，判令对方当事人履行原已存在的义务，当负有义务的一方当事人不履行裁判确定的义务时，享有权利的一方当事人有权申请法院强制执行。
可见，给付判决并没有使既存的法律关系发生改变，而只是经由法院判决实现当事人既存的法律关系，具有执行力而不具有变更权利义务关系的形成力。
而就物权变动而言，无论物权变动的形态如何，都是对既存法律关系的改变，而非实现既存的物权法律关系。
关于《物权法》生效之前不动产所有权变动规则的梳理
关于《物权法》生效之前不动产所有权变动规则的梳理在《物权法》生效之前，不动产所有权变动的规则主要依据《民法通则》以及其他相关法律法规。
以下是关于不动产所有权变动规则的梳理：
1. 不动产物权变动的基本原则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需要遵循依法登记的原则。
未经依法登记，不发生物权变动的效力。
但是，法律另有规定的除外。
2. 不动产物权变动的程序：当事人之间首先应当依法签订不动产转让合同，然后向不动产登记机构提出申请，进行不动产所有权变更登记。
只有完成登记程序后，不动产所有权才会发生变动。
3. 不动产登记的效力：不动产登记具有公示和公信力，可以对抗第三人。
如果当事人之间完成了不动产所有权变更登记，则即使未交付不动产，也可以对抗善意第三人。
4. 不动产所有权变动的其他规定：如果不动产涉及抵押、查封等限制措施的，必须依法办理相关手续后，才能进行不动产所有权的变动。
总的来说，《物权法》生效之前，不动产物权变动主要依据的是《民法通则》等法律法规，其核心原则是依法登记。
而《物权法》的生效，进一步完善了不动产物权变动的规则，使得不动产物权变动更加规范、透明和有法可依。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第 2 单元基于法律行为的物权变动——有权处分考点 10 ：不动产物权的变动要件与对抗要件（★★★） (P50)
1. 登记生效
（ 1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
（ 2016年案例分析题）
【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（ 2 ）登记权利人VS真实权利人
①不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。
② 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
（ 3 ）不动产权属证书VS不动产登记簿
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
2. 登记对抗
（ 1 ）土地承包经营权
土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。
（ 2 ）地役权
地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
基于法律行为——有权处分情境下物权变动要件与对抗要件综述
考点 11 ：首次登记、变更登记、转移登记和注销登记（★）（ P50 ）
（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的
（ 2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的
变更登记适用于不涉及不动产
权利转移的情形
（ 3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的
（ 4）同一权利人分割或者合并不动产的
（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺
位发生变化的
（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间
等发生变化的
（ 7）地役权的利用目的、方法等发生变化的
（ 8）共有性质发生变更的
当事人可以申请不动产转移登记的主要情形有：
（ 1）买卖、互换、赠与不动产的
（ 2）以不动产作价出资（入股）的
（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发
转移登记适用于不动产权利转
移（权利人发生变
化）的情形
生转移的
（ 4）不动产分割、合并导致权利发生转移的
（ 5）继承、受遗赠导致权利发生转移的
（ 6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的
（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利
发生转移的
（ 8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的
（ 9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的
属于注销登记的情形主要包括：
（ 1）不动产灭失的
注销登记不动产权利消灭时，
需要办理注销登记
（ 2）权利人放弃不动产权利的
（ 3）不动产被依法没收、征收或者收回的
（4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消
灭的
【例题· 单选题】甲公司与乙银行签订 300 万元的借款合同，以甲公司的房屋提供债权额为300 万元的抵押担保，并已办理登记。
其后，借款合同的借款金额增加为 400 万元，仍以该房屋提供抵押担保，担保债权额相应增加为 400 万元。
为使新增抵押生效，根据物权法律制度的规定，乙银行应向不动产登记机构申请的登记类型是（）。
（ 2017 年）
A. 更正登记
B. 预告登记
C. 变更登记
D. 转移登记
【答案】 C
【解析】抵押权人（乙银行）并没有变化，只是抵押担保的主债权数额发生变化（由 300 万元变为 400 万元），应当办理不动产“变更登记”。
考点 12 ：更正登记与异议登记（★★） (P50)
【提示】区别于变更登记，更正登记和异议登记用以应对可能发生的登记错误。
是（）。
（ 2015 年）
A. 更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人
B. 提起更正登记之前，须先提起异议登记
C. 异议登记之日起 10 日内申请人不起诉的，异议登记失效
D. 异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任
【答案】 A
考点 13 ：预告登记（★★） (P50)
预告登记效力预告登记后，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者
设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，不发生物权效
力
失效预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
【例题· 单选题】甲公司进行房屋预售， 3 月 1 日将一套房屋预售给乙，双方签订了预售合同并办理了预告登记； 5 月 1 日，甲公司又与丙签订了预售合同，将同一套房屋预售给丙；交房时间届至，乙、丙同时向甲公司提出交付房屋的请求。
有关本案的下列说法中，正确的是（
）。
A. 甲公司应当将房屋交付给乙，并为其办理房产登记
B. 甲公司应当将房屋交付给丙，并为其办理房产登记
C. 甲公司应当将房屋交付给乙和丙，并将乙、丙登记为房屋共有人
D. 由甲公司自行选择向谁交付房屋，为谁办理房产登记
【答案】 A
【解析】乙是预告登记的权利人，未经乙同意，甲公司与丙之间的房屋预售行为不发生物权效力。
本单元考点回顾。