不动产物权变动的方式
述我国物权法确立的物权变动模式
述我国物权法确⽴的物权变动模式 我国的物权变动，采⽤的是以债权形式主义模式为主，例外采意思主义为辅的⽴法原则。
a.关于采债权形式主义的法律条⽂有： 《民法典》第⼆百零九条规定：“不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒;未经登记，不发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记。
”该条⽂可以看出，登记的公⽰程序是不动产物权变动的⽣效要件。
第⼆百⼆⼗四条规定：“动产物权的设⽴和转让，⾃交付时发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。
”交付的公⽰程序是动产物权变动的⽣效要件。
第⼆百⼆⼗六条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设⽴、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三⼈。
”因为船舶、航空器和机动车，这些动产在交易中价值往往⽐较⼤，对于价值较⼤的动产物权，登记只是对抗效⼒，⽽不是⽣效要件。
根据以上的法律条⽂，我们可以总结出我国的物权变动模式的要点： ⼀，引起物权变动的法律⾏为必须是有效的法律⾏为; ⼆，登记是不动产物权变动的⽣效要件，公式化表述：(有效债权⾏为+登记=不动产物权变动); 三，交付是动产物权变动的⽣效要件，公式化表述：(有效债权⾏为+交付=动产物权变动); 四，对于船舶、飞⾏器、机动车等重要交通⼯具的物权变动，⾮经登记，不得对抗善意第三⼈，⽤公式表述：(有效债权⾏为+交付=重要交通⼯具物权变动+登记>第三⼈)。
b.关于例外的采意思主义的法律条⽂有： 纵观整个民法典，物权的变动依据当事⼈之间的意思表⽰⼀致即可成⽴的，只有⼟地承包经营权和地役权。
《民法典》第三百三⼗三条规定：“⼟地承包经营权⾃⼟地承包经营权合同⽣效时设⽴。
县级以上地⽅⼈民政府应当向⼟地承包经营权⼈发放⼟地承包经营权证、林权证、草原使⽤权证，并登记造册，确认⼟地承包经营权。
”从此条可以看出，⾏政部门的登记，只是对⼟地承包经营权的确认，⽽不是⼟地承包经营权成⽴的⽣效要件，反过来说，即使⼟地承包经营权未登记，只要⼟地承包经营权合同不违反法律规定，⼟地承包经营权就⽣效成⽴，此种物权的变动就是以当事⼈之间意思表⽰⼀致即可⽣效的典型例⼦。
我国《物权法》上的物权变动模式
我国《物权法》上的物权变动模式摘要：物权变动，指物权的发生、内容变更和消灭。
我国物权法规定一般动产的变动以交付为准，不经交付不发生动产物权变动。
我国《物权法》对权利质权做了较详细的规定，这种规定具有一定的超前意识。
关键词：物权变动交付登记一、物权变动概念辨析物权变动，指物权的发生、内容变更和消灭。
此定义是就物权自身而言，当由物权主体观之，则物权变动表现为物权的取得、丧失和变更。
物权的发生，是指民事主体依法设立新的物权，也称为物权的设立、物权的取得。
实质上是物权与特定主体相结合。
物权的取得包括物权的原始取得与继受取得。
物权的变更，指狭义的物权变更，即仅指物权的客体与内容的变更。
物权的消灭，就物权人方面观察，为物权的丧失，即物权与其主体分离。
二、动产物权变动模式研究（一）一般动产我国物权法规定一般动产的变动以交付为准，不经交付不发生动产物权变动。
就是说，在一般情况下，当事人双方有转移动产物权的合同，合同成立生效时动产物权不一定发生变动，交付的完成是动产物权变动的标志。
我国物权法规定的交付方式有四种，分别是现实交付、简易交付、指示交付、占有改定。
（二）船舶、航空器、机动车等动产物权法第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
”这说明船舶、航空器、机动车等动产的变动在当事人之间以交付为标志，这遵守物权变动的一般规则。
对于第三人来说物权变动以登记为标志，这是与一般动产物权变动规则不同的地方。
（三）权利质权我国《物权法》对权利质权做了较详细的规定，这种规定具有一定的超前意识。
根据法律规定，权利质权的出质要订立书面合同，而普通动产的出质没有规定要订立书面合同，法律对权利质权的规定较为严格，其着眼点是为了更好的保护当事人的利益；其次需要注意的是，没有权利凭证的汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单等要在有关部门登记时设立，基金份额、股权均需登记设立，这也是法律规定的不同于一般动产物权变动的地方。
经济法第四章
第四章物权法律制度【高频考点1】物权变动概述1.物权的取得分为以下两种取得方式原始取得是指物权的取得非自他人之手继受而来如合法建造、依自己所有权而取得原物孳息、先占、善意取得继受取得是基于“法律行为”如房屋买卖也可基于法律行为之外的方式如继承2.物权变动原因【高频考点2】不动产物权变动一、非基于法律行为的不动产物权变动1.基于事实行为因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
2.基于法律规定因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
3.基于公法行为因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定生效时发生效力。
非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体再处分该物权时，仍应当依法办理登记。
未经登记，不发生物权效力。
二、基于法律行为的不动产物权变动1.登记生效不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
2.登记对抗土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
未经登记，不得对抗善意第三人；地役权自地役权合同生效时设立。
未经登记，不得对抗善意第三人。
三、不动产物权变动的公示——登记1.需要登记的不动产物权集体土地使用权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。
2.登记类型（1）首次登记：是指不动产权利第一次登记。
未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定的外，不得办理不动产其他类型登记。
（2）变更登记：是指不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需登记。
（3）转移登记：是指不动产权利在不同主体之间发生转移所需登记。
（4）注销登记：不动产权利消灭时，需要办理注销登记。
（5）更正登记与异议登记：应对可能发生的登记错误。
第一章 物权法律制度
第一章物权法律制度本章有些规定法理性较强，法律专业术语较多，理解上有一定的难度。
在综合阶段考试复习中，建议重点关注：物权变动的公示；善意取得；抵押权；质权；留置权等。
一、物权法律制度概况1.物权法是调整因物的归属和利用而产生的民事关系的法律。
2.需要注意的是，如果《物权法》与《担保法》及其司法解释存在冲突，以《物权法》为准。
二、物的概念与种类物是物权的客体。
《物权法》第二条第二款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
”（一）物的概念物权法上的物指的是有体物，是除人的身体之外，能为人力所支配，独立满足人社会生活需要之物。
（二）物的种类三、物权法的基本原则（一）物权法定原则《物权法》规定：“物权的种类和内容，由法律规定。
”此称物权法定原则。
物权法定原则包括两方面的含义：一是种类法定，即不得创设民法或其他法律所不承认的物权；二是内容法定，即不得创设与物权法定内容相异的内容。
（二）物权客体特定原则物权客体特定原则亦称一物一权原则，基本含义是：物权只存在于确定的一物之上，相应地，每一行为亦只能处分一物。
一物一权原则与以下情形并不矛盾：（1）多人共同对一物享有一项物权。
（2）在一物之上成立数个互不冲突的物权。
【举例】甲和乙是夫妻，婚后共同购买一套商品房，以丈夫甲的名义办理了产权登记。
后因夫妻不和，妻子乙要求登记机关以自己的名义再出具一份产权证明。
因为，所有权实行一物一权，不能在同一物上有两个“所有权”，乙的要求不符合法律规定。
但是一物之上的“所有人”可以为多人。
乙可以要求以甲和乙共同的名义变更产权登记。
（三）物权公示原则1.公示的含义《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
”【举例】甲公司将自己的一间门面房作价20万元转让给乙公司，乙公司略加修缮，使用一年后以40万元的价格转让给丙公司，丙公司使用一年后以50万元的价格转让给丁公司。
2019年法考必背之物权变动的基本类型
2019年法考必背之物权变动的基本类型物权变动的基本类型(一)基于法律行为的物权变动基于法律行为的物权变动进一步分为两大模式：登记/交付生效主义(债权形式主义)与登记对抗主义(债权意思主义)，其依据是公示方式的不同。
我国立法原则上采用登记/交付生效主义模式，例外采用登记对抗主义模式。
1.原则：登记/交付生效主义基于法律行为(主要指合同行为)的物权变动，必须以该法律行为的有效为前提，否则物权不发生变动。
该模式称为“债权形式主义”。
登记，是不动产物权变动的生效要件，是不动产物权变动的公示方式。
简化为：有效合同+登记=不动产物权变动。
交付，是动产物权变动的生效要件，是动产物权的公示方式。
简化为：有效合同+交付=动产物权变动。
对于船舶、航空器、机动车等特殊动产的物权变动，仍然遵循交付生效主义原则，但其还有一项特殊规则，即非经登记不得对抗善意第三人——登记对抗要件。
简化为：有效合同+交付=特殊动产物权变动+登记>第三人。
(1)不动产物权变动登记，是不动产物权变动的生效要件，属于一般规定。
地役权、土地承包经营权等属于例外情形，不以登记为生效要件，仅以登记为对抗要件。
自然资源属国家所有，豁免登记。
《物权法》第9条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权能够不登记。
注意，不动产登记设立：建设用地使用权，自登记时设立(物权法第139条);不动产抵押权自办理抵押登记时设立(物权法第187条)。
权利质权的设立仍适用于这个原则：以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立;以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自办理出质登记时设立;应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。
(2)动产物权变动交付，是动产物权变动的生效要件，属于一般规定。
机动车、船舶、航空器等特殊动产，交付仍然是物权变动的生效要件，但登记对抗善意第三人(登记对抗要件)。
物权变动模式
物权变动模式随着市场经济的飞速发展，中国已经进入法律继受的高峰期。
《中华人民共和国物权法》及《民法典》的制定工作业已展开，如何在法律继受过程中既做到兼容并蓄，又能形成中国自己独特的民法体系。
本文力图通过对物权法草案中争议较大且与民生息息相关的物权变动模式立法选择问题进行分析探讨，以期引起有关立法工作者的重视，进一步完善我国的物权变动理论。
一、物权变动模式概述传统民法认为物权法调整的是财产静态关系，但随着市场经济的发展，这一理论已经不适应实际生活了。
物权法不仅要调整静态上的物权归属问题，而且担负起调整动态的物权变动问题。
物权变动的概念。
物权变动，属于民事权利变动的一种，是物权法的核心内容，其概念的界定，可以从两个角度进行考察。
从权利主体的角度考察，所谓物权变动是指物权的取得、变更和丧失；从权利自身考察，物权变动是指物权的产生、变更和消灭。
二者只是形式不同，并没有本质区别。
物权的取得，也就是物权的产生。
根据物权取得是否以他人既存的权利为依据可分为原始取得和继受取得。
物权的变更狭义上指物权客体与内容的变更。
物权的消灭，即是物权的丧失，即物权与特定权利主体的脱离，可以分为绝对丧失和相对丧失。
民法上的丧失一般指绝对丧失，即物权的标的物不仅与其主体分离，而且也不再与其他主体结合在一起。
根据物权变动原因的不同，可以区分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。
前者又可区分为基于单方法律行为的物权变动和基于合同行为的物权变动，后者在各个国家和地区都是民法规制的重点，是物权交易法的核心。
本文的论述即是围绕基于合同行为的物权变动展开。
各国的物权变动模式。
要想定位我国的物权变动立法模式，并进行选择创新，就必须先了解世界各国的几种主要物权变动模式。
我们知道，任何法律都是特定国家和地区社会状况与时代精神的反映和抽象，都以特定国家和地区的法律传统作为前提和基础，所以各国在物权变动立法上也存在着明显的区别。
就目前世界各国情况而言，物权变动模式主要分为三种：1、物权意思主义：以法国为代表。
不动产物权变动的方式与法律依据
不动产物权变动的方式与法律依据不动产物权变动的方式主要包括经过协议、继承、裁决和法定程序等几种形式。
具体的法律依据主要在中国的《物权法》中规定。
首先，不动产物权变动的主要方式之一是通过协议来进行。
根据《物权法》第二十二条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、转移、消灭等事项，一般应当通过不动产的登记。
通过签订合同或协议来达成意愿一致，并在相关机关进行登记，才能使不动产物权变动得以有效确认和保护。
例如，房屋的买卖合同、租赁合同、抵押合同等都是根据当事人的意愿对不动产物权进行变动的法律依据。
其次，不动产物权的变动还可以通过继承来实现。
根据《物权法》第三条的规定，不动产的继承权一般是通过继承登记来确定。
当不动产的权利人去世后，他的继承人可以依法经过继承登记，获得不动产的所有权。
这种方式下，不动产的所有权在法律上的转移是依法自动进行的，继承人无需另外签订合同或协议。
此外，不动产物权的变动还可以通过裁决来实现。
根据《物权法》第九十九条的规定，不动产物权的变动可以根据法律的规定、当事人的协议或者其他合法事由进行强制执行。
例如，在拍卖、征收、征用、合并、判决等情况下，法院或其他有权机关可以依法做出相应的裁决，以实现不动产物权的变动。
最后，不动产物权的变动还可以通过法定程序来实现。
根据《物权法》的规定，一些不动产的权利变动是受到法律的特殊规定的，需要按照特定的程序进行。
例如，土地使用权的变动、抵押物的变动等都需要根据土地管理法、担保法等特定法律的规定来进行相应的程序和登记。
总而言之，不动产物权的变动可以通过协议、继承、裁决和法定程序等几种方式来实现。
在进行不动产物权变动时，应根据《物权法》的相关规定，依法办理相关手续和登记，以确保权利的合法性和有效性。
各种方式的选择应根据具体情况和法律要求来决定，以保障各方的权益。
随着社会的不断发展和法律制度的完善，不动产物权的变动方式也在不断更新和完善。
应当严格按照法律规定的程序和要求来进行，以保证不动产的权利变动合法、公正和有序。
物权变动的四种方式
物权变动的四种方式
嘿，朋友们！今天咱来聊聊物权变动的四种方式，这可都是生活中很重要的事儿呢！
先来说说第一种方式，那就是法律行为引起的物权变动。
这就好像你决定去买个超级喜欢的玩具，你付了钱，玩具就归你啦，物权就发生了变动。
你看，就这么简单直接！这可不是随随便便的事儿，得认真对待哦，不然到时候出了问题可就麻烦啦！
再讲讲第二种，非法律行为引起的物权变动。
这就好比天上突然掉下个大馅饼，砸到你面前，物权就这么莫名其妙地变动啦！比如说继承，长辈突然离世，那财产就到你这儿啦。
还有建造房屋，你辛辛苦苦盖起来，这房子可不就归你啦！是不是很神奇呢？
接着是第三种，公示引起的物权变动。
这就像是给物权穿上一件显眼的衣服，让大家都能看到它的归属。
比如不动产要登记，这就像给房子贴上你的名字标签一样，大家一看就知道这是谁的啦！动产要交付，你把东西交到别人手里，物权也就跟着变动啦，这多直观呀！
最后一种是善意取得。
这就像是在路上捡到一个宝贝，你不知道它原来是谁的，但你是善意地拥有它，而且符合一些条件，那这个宝贝就归你啦！这不是很幸运的事儿嘛！
咱生活中到处都有物权变动的影子呀！你想想，买房子、买车，不都是物权变动嘛！要是不了解这些，那可不得吃大亏呀！所以说，咱得把这物权变动的四种方式牢牢记住，就像记住自己的名字一样。
这样在面对各种情况的时候，咱就能心里有底，知道该怎么处理啦！可别小看了这些，说不定哪天就能派上大用场呢！这物权变动的学问可大着呢，咱可得好好琢磨琢磨，让自己在物权的世界里游刃有余，不被那些复杂的情况给弄晕啦！反正我觉得，搞清楚这些，对咱的生活肯定有好处，难道不是吗？
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第三章物权法律制度（三）
考点3：基于法律行为物权变动的公示方式——动产（P40）
（二）交付的种类
1.现实交付（将物直接交由对方占有）
2.交付替代（P40，教材举例）
考点4：基于法律行为物权变动的公示方式——不动产（P40）
（一）变动规则
1.登记生效
经依法登记，发生效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭，；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2.登记对抗
（1）土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。
【解释】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；登记仅产生对抗效力。
（2）地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
（二）我国的不动产统一登记制度（2015年新增）
1.我国实行不动产统一登记制度，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
2.纳入我国不动产统一登记范围的不动产物权
（1）集体土地所有权；
（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（3）森林、林木所有权；
（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（5）建设用地使用权；
（6）宅基地使用权；
（7）海域使用权；
（8）地役权；
（9）抵押权；
（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。
（三）不动产登记的类型
1.土地登记与房屋登记
2.土地总登记、初始登记（或称首次登记）、变更登记、转移登记与注销登记
3.所有权登记、使用权登记、地役权登记与抵押权登记
4.更正登记与异议登记
（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。
（2）不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
（3）不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。
（4）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
（5）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【例题·多选题】A与B签订房屋买卖合同，约定A将自己的房屋以20万元卖给B，并在一个月内办妥变更登记；但在随后的一个月内，房屋行情看涨，于是A待价而沽，拒不办
理登记，B向人民法院提起诉讼，要求A继续履行合同，配合办理产权转移登记，A则以未办理登记为由主张合同无效。
根据物权法律制度的规定，下列说法正确的有（）。
A.B向人民法院提起诉讼前，可以申请办理异议登记
B.B可以凭商品房买卖合同直接要求房屋产权登记机关办理更正登记
C.人民法院应当支持A的主张，认定该房屋买卖合同无效
D.人民法院应当支持B的主张，判决A继续履行合同，配合办理产权变更登记手续
【答案】AD
【解析】（1）选项A：异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为；在本题中，B作为利害关系人可以申请办理异议登记，暂时冻结房屋权利状态。
（2）选项B：不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正；在本题中，商品房买卖合同不是证明登记确有错误的充分证据。
（3）选项CD：未办理房屋产权变更登记的，不影响房屋买卖合同的效力，A、B之间的房屋买卖合同依然有效，A应继续履行合同，配合办理产权变更登记。
5.预告登记
（1）具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
①预购商品房；
②以预购商品房设定抵押；
③房屋所有权转让、抵押；
④法律、法规规定的其他情形。
（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（）。
（2014年卷1、卷2）
A.预购商品房
B.租赁商业用房
C.房屋所有权转让
D.房屋抵押
【答案】ACD
【解析】具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房（选项A）；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押（选项CD）；（4）法律、法规规定的其他情形。
【例题2·多选题】甲和乙约定，如果中秋节的那一天，有喜鹊停在乙的屋顶上，乙就将该房屋以10万元的价格转让给甲，为了防止乙届时拒绝办理登记手续或者在中秋节之前擅自高价向他人转卖该房屋，甲向房屋登记机关办理了预告登记手续。
根据物权法律制度的规定，下列说法正确的有（ BC）。
A.甲乙之间的房屋买卖合同属于附生效期限的合同
B.在预告登记有效期内，乙擅自高价向他人转卖房屋的，不产生物权效力
C.如果中秋节有喜鹊停在乙的屋顶上，则3个月内甲乙应当办理正式的产权变更手续，否则预告登记失效
D.如果中秋节没有喜鹊停在乙的屋顶上，预告登记失效
【答案】BCD
【解析】（1）选项A：中秋节是否有喜鹊停在乙的屋顶上，属于不确定事项，甲乙的房屋买卖合同应属于附生效条件的合同；（2）选项B：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；（3）选项CD：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
（四）不动产权属证书VS不动产登记簿
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。