2014年重庆江北区观音桥地块商业定位

竞争 项目 龙力巴国御景
项目核心价值：毗邻巴国城公园、商业配 套完善，户型赠送面积大。
客群描述
二郎片区机电、钢材市场个人经营者为 主，年龄特征35-50岁的中年人为主。
项目当期销售信息
产品 一房 两房
均价（元/平米） 8800
主力总价（万 元） 77.6-119.2
销售率 35.5%
三房
四房
-
-
-
一、区域分析 4、区域房地产市场 4.1、个盘分析
商业定位
高密度居住项目；
距观音桥步行街约1.5公里； 加州财信广场约1.7公里；
未来龙湖新壹街1 公里（但步行 实际需3公里）；
北临华新逸景，
本案
西邻渝澳大道，
南至春晖社区， 东接电测村。
目 录
二、项目周边
区位情况
龙湖新壹街
本 案
本案
本 案
观音 桥商 圈
★地块位于观音桥商圈扩容三环区域， 距一环龙湖、嘉陵水街步行约20-30 分钟，路程较远，而且步行通达性差。 据龙湖介绍，二环扩容电测村、小苑 社区无明确拿地意向，且拆迁难度大， 在短期内不会对我项目产生实际性拉 动。
项目核心价值：重庆主城首座低碳生态 公园社区
项目周边产业人群、大渡口区旧城改造的 改善型需求购房为主。
产品 一房 两房 三房 四房
项目当期销售信息 主力总价（万 均价（元/平米） 元） 7400 7200 40-63 66-86 -
销售率
85% 65% -
一、区域分析 4、区域房地产市场 4.1、个盘分析
电测 村二
本案
工 厂
电测村一
春晖园
居住人口
春晖社区常住居民3295户，常 住人口9682人； 电测村社区常住居民4475户， 常住人口21879人（实际本项目 可影响户数约500户，常住人口 约2000人）；
目 录
三、商业环境
城市商业现状——商业区位
沙坪坝 商圈
解放碑 商圈
南坪 商圈
杨家坪 商圈
潜在 晋愉盛世融城 项目
项目名称 项目位置 总体量 容积率
晋愉盛世融城 九龙坡九龙高新巴国城旁 80万平方米 2.9
项目核心价值：城市复合型项目，自身配 套设施齐全，6大主题公园围合。
总体规划
项目占地301亩，总建筑面积近80万平米， 物业形态包括近10万平米商业街、五星级酒 店、甲级写字楼、公园华宅、电梯洋房
40 ㎡
50 ㎡
60 ㎡
70 ㎡
80 ㎡
90 ㎡
100 ㎡
110 ㎡
120 ㎡
区域产品供应区间主要以65-90平方米为主。
一、区域分析 5、区域房地产市场 5.2、区域户型供应特征
区域户型主要除满足基本生活需求外，户型设计大多注重户型的舒适度，大量采用院馆、 大景观阳台等设计。
基本空间
入户 花园 ● 景观 阳台 ● ● ● ● ● ● 生活 阳台 ● ● ● ● ● 院馆 ● ● ● ● ●
重庆市江北区观音桥地块 商业定位分析报告
一、背景调查
目 录
二、项目周边 三、商业环境
目 录
一、背景调查
项目区位
本案
江北区位于重庆嘉陵江以北，占地面积213平方公里，常住人口73.8万，2013年GDP554.86亿 元，位居重庆第七，人均GDP位列全市第四位。观音桥商圈2013年商品销售总额达到2105.70 亿元，社会零售总额达到327亿，仅次于解放碑400亿，位列重庆第二。
北：经加州直达渝北区、红旗河沟至南岸区
区域道路建设完善，通达性高，可直接连接重庆主城各区；但整体道路由于地处快速干道旁， 虽然交通便利，附近500米半径仅1个公交站点支持北行道路通行；地块位于立交下道处，不利 于车流停驻。
居住状态
地块半径500米内住宅区 项目8个，常住人口近2 万，其中电测村二、春晖 社区、为主力覆盖区域， 常住人口约1.2万。居民 居住时间较长，邻接项目 业主年龄层次偏大，消费 力低，且紧临主要商圈， 导致地块周边商业氛围低 迷，配套差，居民无奈智 能选择至较远距离的新世 纪超市或永辉超市购物。
新天泽国际广场
满足周边区域居民消费为主，香港城、国瑞购物中心规 松 青 路
划定位存在较大问题，商业经营困难，商圈整体经营情 况一般。
城市商业现状——典型项目分析
新天泽国际广场——总建面11 万 ㎡，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、居住为一体的MINI型 城市综合体。
新天泽国际广场概况 投 资 商 商业规模 • 重庆华立地产(集团)有限公司 • 40000 m2，共5层， • 新天泽国际广场是大渡口步行街商圈 的首个一站式潮流时尚购物中心，涵 括时尚购物、休闲娱乐、国际美食等 多种业态。 • 主要以周边中高收入人群为主要消费 人群 • 万达IMAX影院、必胜客、星巴克、 H&M、优衣库等 • 2013年1月18日
大渡口区
大渡口 商圈
项目
城市商业现状——大渡口商圈（九宫庙商圈）概况
大渡口商业现状分析
大渡口商圈：重庆第六商圈，北临文体路，南至九中 国瑞城购物中心 重陶市场 榕华街 新世纪百货 春光购物广场 沃尔玛超市 重庆义乌商贸城 路，东起袁茄路，西接春晖路，规划面积81公顷，商 业地产规划为50万㎡,商业中心以政府广场、开放式公 园、步行街为轴线，是集生态、休闲、购物为一体的特 色商圈。 典型商业项目： 购物中心：新天泽国际广场 综合性商场：国瑞城购物中心、春光购物广场、 百货：新世纪百货、 超市：沃尔玛、永辉 永辉超市 翠云街 香港城海宁 皮草城 专业市场：重陶市场、义乌商贸城、海宁皮草城 经营情况： 商圈档次一般，业态涵盖丰富，辐射力有限，以
一、区域分析 4、区域房地产市场 4.1、个盘分析
项目名称 项目位置 总体量 容积率 总体规划 主力户型 项目当期均价 推盘情况 推广主题 项目借鉴点
龙力巴国御景 九龙坡九龙高新巴国城内 7万平方米 3.0 项目由3栋板式高层组成，中式建筑风格 两房：97-108平方米（可两变四房）：149平方米 （跃层） 8800元/平方米，折合赠送面积实际卷积7000元/平 方米 当前推出1、2、3#楼 可变公园大宅 户型形态供应丰富，可变空间赠送面积大。
东海 阿特 豪斯
紧凑型
保利 可爱 岛
中交 丽景
晋愉 盛世 融城
舒适型
晋愉 天意 龙力 巴国 御景
环境
产品
配套
区位
区域产品供应主要以紧凑型户型为主，基本都已区域公园环境为卖 点。
一、区域分析 5、区域房地产市场 5.2、区域户型供应特征
中交丽景 东海阿特豪 斯 保利可爱 岛 晋愉天意 龙力巴国御 景 晋愉盛世融城
项目状态 项目名称 中交丽景 保利可爱岛 在售项目 东海阿特豪斯 龙力巴国御景 晋愉天意 潜在项目 晋愉盛世融城 盛世龙都（双山还建项目） 未来放量 60万方 无 4栋高层（约7万方） 无 无 80万方（10万方商业，70万方住宅） 15万方
嘉陵水街
区位情况
距新壹街较远（红圈建筑），内部道路狭窄， 且居民较多，拆迁难度大，步行需时较长。
区位情况
★地块周边环境较差，附近 住宅物业老旧，缺乏市政基 础建设，整体商业价值偏低。
西
北 南
东
交通情况
本案
道路通达性：
东：连接观音桥商圈、可达渝中区、南岸区
西：经嘉华大桥至渝中区、九龙坡区
南：经渝澳大桥连接渝中区
产品 一房 两房 三房 四房
均价（元/平米） 7700 7600 -
一、区域分析 4、区域房地产市场
4.1、个盘分析
项目名称 保利可爱岛 九龙坡九龙高新园区火炬大道8号
竞争 项目
项目位置
保利可爱岛
总体量
容积率 总体规划
12.47万平方米
3.5 项目由5栋高层围合布局而成， 59-88平方米 均价7800元/平方米 当前推出3#楼 爱相随、情更浓；小户型可变空间 大面积中庭景观，增加项目品质； 小户型可变空间 九龙坡区和大渡口区青年群体，企业或公司的小白 领为主，家庭人员主要为2口之家。 项目当期销售信息
城市规划
本案
本案
观音桥 商圈
★地块位于江北区观音桥商圈西侧边缘。观音桥商品销售总额达2105.70亿元，社零总额达到 327亿元，位居全市第二，仅次于解放碑400亿。商圈扩容在即，2017年将由现在的1.5平方 公里扩至3平方公里，步行时间约20分钟可达。
项目概况
本案
高 差 约 26 米
项目地块位于重庆市江北区渝澳大道中段，总用地面积21749平方米， 预计总建筑面积约为 76112万方。项目用地属于重庆市典型的坡地地形，场地极不平整，地势大致东高西低、北高南 低，地块高地与渝澳大道的最大高差达26米。用地范围内现有建筑为四栋厂房及仓库，原内部道 路狭窄，交通极为不便。
数据来源：玖品市场资料库
项目 中交丽景 保利可爱岛 东海阿特豪斯 龙力巴国御景 晋愉天意
入市时间 10.04 11.04 10.10 11.06 10.10
物业 类型 高层 高层 高层 高层 高层
赠送空间
落地 飘窗 地下 室
一、区域分析 5、区域房地产市场 5.4、区域户型供应特征
区域未来潜在放量140万方以上，未来放量主要集中在中交丽景和晋愉盛世融城两个城 市综合体项目上，未来竞争较为激励。
项目名称
晋愉天意
竞争 项目
晋愉天意
项目位置 总体量
容积率 总体规划 主力户型 当期项目均价6万平方米
3.5 项目由5栋高层组成，住宅面积9.27万平方米 一房：49平方米；两房：64-70平方米；三房：87-93 平方米 均6860元/平方米（清盘价格） 尾盘阶段，仅剩少量3房房源 96折清盘 小户社区，享受大尺度空间。 3梯6户配置 大面积赠送空间
项目核心价值：大面积中庭景观和市政 广场，小户型产品赠送面积大。
主力户型 当期项目均价 推盘情况 推广主题 项目借鉴点 客群描述
产品 一房 两房 三房 四房
均价（元/平米） 7850 7700 -
主力总价（万 元） 47-60 63-69 -
销售率 85% 75% -
一、区域分析 4、区域房地产市场
蓝古小镇
蓝古小镇
项目地块 晋愉盛世融城
比14.3% 商业类型：大型生活超 市+情景商业街
城市商业现状——区域典型楼盘商业分析
中交丽景 晋愉盛世融城
一、区域分析 4、区域房地产市场
4.1、个盘分析
项目名称 中交丽景 九龙坡泛二郎双山大片区双龙路2号(巴国城旁) 100万平方米 3.49 项目总占地面积为319亩，规划建筑面积近100万平 方米，其中包括7.4万平方米休闲商业 78-115平方米 7650元/平方米 2011年6月当期推9#楼 公园、大城、景观豪宅 景观公园大盘
两房：66-78平方米；三房：97平方米 未定 前期集客，VIP卡办理中 80万方城市公园综合体 高层底层全架空设计，架空部分作为业主 活动空间。 豪华入户大堂
主力户型 项目均价 推盘情况 推广主题 项目借鉴点
3梯6户梯户比 户型舒适度高，部分户型带可变空间
一、区域分析 5、区域房地产市场 5.1、区域户型供应特征
4.1、个盘分析
项目名称 项目位置 东海阿特豪斯 九龙坡九龙高新园区巴国城迎宾大道 22万平方米
竞争 项目
东海阿特豪斯
总体量
容积率
总体规划 主力户型 当期项目均价 推盘情况 推广主题 项目借鉴点 客群描述
3.0
8栋高层组成，总体量22万平方米，其中商业体量 4000平方米 一房：58-63平方米；两房：69-93平方米； 三房：99-106平方米 7300元/平方米 当前销售2#楼 主城低碳公园社区 豪华入户大堂设计； 空中院馆，可变空间
定
位
目标消费群 典型品牌 开业时间
项目形象
楼层业态示意
总体规模：总建面90万
㎡，商业12万㎡，商业占
城市商业现状——区域典型楼盘商业分析
中交丽景
比13% 商业类型：10万㎡独栋 街区商业+集中商业（超 市）+1万㎡社区底商街
晋愉盛世融城
区
引入商家：永辉、今典 中交丽景 影院 商铺售价：1期均价约 2.5万/㎡ 总体规模：16.4万㎡， 商业占比6.1% 商业规模：1万㎡社区 底商 总体规模：总建面70万 ㎡，商业10万㎡,商业占
竞争 项目
项目位置
中交丽景
总体量 容积率 总体规划 主力户型 当期项目均价 开盘时间 推广主题 项目借鉴点 客群描述
项目核心价值：泛二朗-双山区域中心 复合型大盘，五大景观公园，自身配套 设施完善。
九龙破区、大渡口区企业技术人员、 企业中层管理者，年龄30-40岁的三口 之家。
项目当期销售信息 主力总价（万元） 40-63 66-86 销售率 40% 25% -
项目核心价值：小户型大尺度空间，户
型可变空间，得房率大
客群描述
九龙坡区、大渡口区企业技术人员、公司 白领，以30-45岁的中青年群体为主。
项目当期销售信息 主力总价（万 元） —— 6860 46.08-50.4 59-63.4 -
产品 一房 两房 三房 四房
均价（元/平米）
销售率 100% 95% -