房屋设施检修保养作业标准(doc 5)
设备操作、保养和维修规定范本
设备操作、保养和维修规定范本一、操作规定1、操作人员必须经过相关培训和资质考核，取得合格证书方可上岗操作设备；2、操作前必须核对设备之前的状态，确保设备处于正常工作状态后，方可进行操作；3、操作人员必须按照操作手册中的规定进行操作，严禁超负荷或违规操作；4、操作人员必须严格遵守安全操作规程，穿戴防护设备，确保操作过程中的人身安全；5、操作结束后，必须将设备恢复到安全状态，清理现场，并按要求进行设备的停机检查。
二、设备保养规定1、根据设备保养手册和保养计划，及时进行设备保养；2、设备保养期间，需要关闭设备电源、气源等，并采取相应安全措施；3、设备保养前必须先切断设备的电源，并贴上“禁止启动”标志，确保人身安全；4、设备保养过程中，必须遵守相关规定，使用指定的保养工具和润滑剂；5、保养完毕后，必须清理设备表面和周围的杂物，并及时扔掉保养过程中产生的废弃物。
三、设备维修规定1、设备出现故障时，必须立即停止运行，并向上级主管报告；2、设备维修前必须将设备电源切断，并贴上“禁止使用”标志，确保人身安全；3、设备维修必须由专业的维修人员进行，严禁非专业人员私自进行维修；4、维修人员必须按照维修手册的规定进行维修，采取相应的安全措施；5、维修完毕后，必须测试设备的运行情况，确保设备恢复正常运行状态。
四、设备维护与保养记录1、设备操作记录：操作人员每天必须记录设备的工作时间、运行状态、设备温度等；2、设备保养记录：保养人员必须记录设备保养的日期、内容、材料等；3、设备维修记录：维修人员必须记录设备维修的日期、故障原因、维修措施等；4、设备巡检记录：巡检人员必须记录设备巡检的日期、发现的问题、处理情况等；5、设备故障记录：运行人员必须记录设备故障的发生时间、现象、处理措施等。
五、设备事故处理规定1、设备事故发生后，必须立即停止设备运行，并采取紧急措施防止事故扩大；2、事故责任人必须立即向上级报告，并组织人员进行事故处理；3、事故处理过程中必须注意人身安全，严禁采取擅自行动的行为；4、事故处理完毕后，必须进行事故原因分析，并提出改进措施。
房屋日常维修保养方案
房屋日常维修保养方案目录一、维修内容 (3)二、施工准备工作和技术措施 (3)三、施工技术措施 (4)四、施工步骤 (6)五、安全措施 (7)六、节约措施 (12)七、主要维修标准 (7)八、施工安全管理措施 (11)一、维修内容房屋日常维护与维修，负责制定规定区域内的房屋设备设施安全管理措施、应急措施及管理方案，并组织实施。
负责规定区域内的房屋设备设施日常维护工作。
负责建立房屋设备设施日常维护管理台帐、档案。
二、施工准备工作施工准备是为工程提供必要的技术和物资条件，统筹安排施工力量和施工现场，是工程施工顺利进行的根本保证。
1、组织技术准备（1）成立施工现场指挥领导班子：即明确指挥小组、生产技术、材料供应、劳资保卫及其下属施工队伍等的人员组成和任务；（2）熟悉现场环境，完成编制施工工作，并对施工中的难点和重点及关键技术作出科学、详细、周密的施工方案。
（3）编制施工图预算：做出劳动力和主要材料需用量及进场计划。
（4）完善施工组织设计，确实作好三级技术交底工作。
（5）建立工程项目质量控制体系和技术保证体系。
2、施工现场准备（1）针对施工现场的特点，为保证施工现场的管理有序有力，进行封闭管理，现场管理人员、施工人员穿戴规定的劳动保护着装，凭甲方颁发的出入证出入施工现场。
（2）区域独立封闭进行施工，对有关设施、设备进行成品保护，对特殊部位的维修施工，要求甲方派专人带领，在甲方监督下施工。
（3）制定施工机具需用动态计划，按施工平面的要求组织施工机械设备和工具进退场。
（4）建立与周边环境的联系渠道，确保施工正常运转。
（5）施工队伍统一在外安排食宿住行，做到整齐统一，绝对消除脏、乱、散、游现象。
3、劳动力准备我司拟配备高级电工5名，水电工5名；泥工6名、木工6名、其他服务人员3名。
做好劳动力的培训及技术咨询工作，对所有进场的施工人员进行施工管理教育，所有特殊工种人员必须持证上岗。
根据施工进度，合理安排各分项施工人员的进出场，优化组合施工人员，避免施工现场出现人员闲置、窝工或少工、断工现象，使整个施工有序有节交叉进行，以最快的速度解决甲方安排的任务。
房屋维修工作制度
房屋维修工作制度一、总则第一条为了保证房屋的使用功能和安全性能，确保居民的生活质量和居住环境，根据国家有关法律法规和政策规定，制定本制度。
第二条房屋维修工作应坚持预防为主、维修与改造相结合的原则，实行定期检查、及时维修、科学管理、保障居民居住权益。
第三条房屋维修工作应由专业队伍承担，维修人员应具备相应的专业技术资格和操作能力。
第四条物业管理企业应建立健全房屋维修管理制度，明确责任分工，确保房屋维修工作的顺利进行。
二、维修范围和内容第五条房屋维修范围包括：房屋结构、屋面、墙面、地面、门窗、给排水系统、供电系统、供暖系统、通风系统、电梯等。
第六条房屋维修内容主要包括：（一）日常维修：对房屋及设施进行定期检查、保养、维修，及时排除故障，保障居民正常使用。
（二）大修：对房屋及设施进行大规模的修复、改造，提高使用功能和安全性。
（三）紧急抢修：对房屋及设施发生故障时，立即组织力量进行抢修，确保居民生活不受影响。
三、维修程序第七条房屋维修工作应按照以下程序进行：（一）受理报修：居民向物业管理企业提出报修申请，说明维修内容、要求及时间。
（二）现场勘查：物业管理企业应及时派员进行现场勘查，确定维修项目、原因及责任。
（三）编制维修计划：物业管理企业根据勘查结果，编制维修计划，明确维修项目、工程量、材料、费用等。
（四）维修施工：物业管理企业应按照维修计划组织施工，确保施工质量、安全及文明施工。
（五）验收合格：维修完成后，物业管理企业应组织验收，确保维修项目达到预期效果。
（六）反馈居民：物业管理企业应将维修结果告知居民，接受居民监督。
四、维修资金和管理第八条房屋维修资金来源包括：（一）物业服务费：用于日常维修和大修的资金。
（二）专项维修资金：用于大修和紧急抢修的资金。
（三）政府补助资金：用于支持房屋维修工作的资金。
第九条物业管理企业应建立健全房屋维修资金管理制度，保证资金合理使用，专款专用。
第十条物业管理企业应定期向居民公布房屋维修资金的使用情况，接受居民监督。
房屋维保工作制度
房屋维保工作制度一、总则为了确保房屋及附属设施的安全、正常使用，提高房屋使用寿命，降低维修成本，根据国家有关法律法规和政策规定，结合实际情况，制定本制度。
二、房屋维保范围和内容1. 房屋维保范围：包括住宅小区、办公楼、商业综合体、公共设施等房屋及附属设施。
2. 房屋维保内容：主要包括房屋的结构安全、设施设备运行状况、环境卫生、公共部位维护等。
三、房屋维保组织架构1. 设立房屋维保管理部门，负责组织、协调、监督房屋维保工作。
2. 设立专业维修队伍，负责房屋及附属设施的维修、保养工作。
3. 设立业主委员会或居民委员会，协助房屋维保管理部门开展工作。
四、房屋维保工作流程1. 房屋维保管理部门定期对房屋及附属设施进行巡查、检查，发现问题及时处理。
2. 业主或使用人发现房屋及附属设施存在安全隐患或需要维修保养时，应及时向房屋维保管理部门报告。
3. 房屋维保管理部门接到报修后，应及时组织专业维修队伍进行维修、保养。
4. 维修队伍完成维修、保养后，房屋维保管理部门应对维修质量进行验收，确保达到规定标准。
5. 房屋维保管理部门应定期向业主或使用人反馈房屋维保情况，及时解决业主或使用人提出的问题。
五、房屋维保管理制度1. 房屋维保管理部门应制定房屋维保计划，明确维保时间、内容、标准等。
2. 房屋维保管理部门应建立健全维修队伍管理制度，确保维修人员具备相关资质，遵守职业道德，按照操作规程进行维修、保养。
3. 房屋维保管理部门应建立健全质量验收制度，对维修、保养质量进行严格把关。
4. 房屋维保管理部门应建立健全业主满意度调查制度，定期了解业主对房屋维保工作的满意度，不断提高服务质量。
5. 房屋维保管理部门应建立健全突发事件应急预案，确保在突发情况下能及时、有效地进行处置。
六、房屋维保资金管理1. 房屋维保资金应专项用于房屋及附属设施的维修、保养。
2. 房屋维保管理部门应合理编制维保预算，报业主委员会或居民委员会审批。
房屋本体与公共设施日常管理规程
房屋本体与公共设施日常管理规程
0 基本信息
1 目的
为指导和规范员工进行在管物业项目房屋本体与公共设施的巡检及维护保养、大中修及改造作业，以确保其安全、正常的使用功能，特制定本标准。
2 范围
本标准规定了房屋本体与公共设施的巡检及维护保养、大中修及改造作业的工作内容及质量要求。
本标准适用于物管中心（处）指导各类型物业的房屋本体与公共设施的日常管理工作。
3 术语和定义
4 作业流程、工作内容及质量要求
4.1 房屋本体巡检及维护保养作业流程、工作内容及质量要求
物管中心（处）应安排专人对房屋本体定期进行巡检，巡检内容、标准及频次参见下表要求。
巡检过程中发现的问题，应及时进行维护保养或维修。
4.2 公共设施巡检及维护保养作业流程、工作内容及质量要求
物管中心（处）应安排专人对公共设施定期进行巡检，巡检内容、标准及频次参见下表要求。
巡检过程中发现的问题，需要及时进行维护保养或维修。
4.3 房屋本体与公共设施大中修/改造工作内容及管理要求
4.4 特殊过程管理要求。
小区物业房屋及公用设施设备维修养护计划
小区物业房屋及公用设施设备维修养护计划一、维保管理我公司对房屋建筑本体、公共部位、公共配套设备和设施加强日常养护和维修管理，并定期记录在相应表格中。
（1）房屋建筑本体及公共部位每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。
（2）供配电系统建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。
（3）弱电系统操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。
房屋装修及维修标准
房屋装修及维修标准合同书甲方：房屋业主乙方：装修公司根据双方自愿，就房屋装修及维修事宜达成以下协议：一、装修范围和标准：1. 本次装修涵盖房屋内部的墙面、地面、天花板、门窗等部分。
2. 装修材料应符合国家相关标准，具有环保、安全、耐用等特点。
3. 客厅、卧室等主要区域的地面应采用高质量的地砖或实木地板。
4. 墙面的装修应采用环保、易清洁、防水、防潮等特性的材料。
5. 客厅、卧室等主要区域的天花板应平整、美观。
6. 门窗应具备良好的隔热、隔音、防盗性能，并符合相关安全标准。
二、维修服务：1. 装修公司承诺，在竣工验收后的一年内提供免费的维修服务，包括但不限于以下问题：a. 人为施工瑕疵导致的墙面、地面、天花板脱落或开裂等问题。
b. 门窗漏风、渗水、松动等问题。
c. 主要区域的墙面翻新、油漆脱落或变色等问题。
2. 属于正常磨损和自然老化，如家具、电器等非装修工程施工范围内的问题，不纳入免费维修服务。
三、装修工期：1. 双方共同商定的装修工期为XX个月/周，具体工期应在合同签订后的10个工作日内确定。
2. 若因装修公司原因导致工期延误，装修公司应承担合理的违约责任。
四、费用支付：1. 装修费用总额为XXXX元，分期支付。
具体支付方式如下：a. 合同签订后，甲方应支付总费用的XX%作为首付款。
b. 装修工程按阶段分期进行，每阶段完成后，甲方应支付相应款项。
c. 装修完成并验收合格后，甲方支付尾款。
2. 如甲方未按时支付相关款项，乙方有权停止装修工作并要求甲方支付违约金。
五、验收标准：1. 装修工程结束后，双方进行竣工验收。
验收标准如下：a. 甲方对装修效果进行全面检查，如发现质量问题，应立即通知乙方整改。
b. 乙方应在接到通知后的合理期限内进行整改，直至甲方满意。
c. 若甲方对装修效果满意，双方达成装修工程的最终验收。
六、保密条款：1. 双方应对商业秘密和个人隐私进行保密，不得向第三方透露相关信息。
2. 在必要的情况下，双方可根据法律法规要求透露必要信息。
房屋维修管理养护管理制度
一、总则为保障房屋的正常使用和延长其使用寿命，确保房屋安全和居住环境卫生，提高房屋管理水平，特制定本管理制度。
二、维修管理养护管理范围1.房屋的主体结构、外墙、屋顶等建筑部分的维修养护管理；2.房屋设备设施的维修养护管理，包括电气设备、给排水设备、暖通设备等；3.房屋的环境卫生维护管理，包括卫生间、厨房、公共区域等的清洁卫生；4.其他与房屋维修养护管理相关的工作。
三、维修管理养护管理责任1.业主：负责按照规定缴纳维修基金，及时报修，遵守维修养护管理制度；2.物业管理方：负责组织实施房屋的维修养护管理工作，定期检查房屋情况，提出维修养护计划；3.维修公司：负责对房屋进行维修养护工作，按照规定的时间完成维修任务。
四、维修管理养护管理流程1.接到报修：房屋发生故障或需要维修时，业主应及时向物业管理方报修；2.检查确认：物业管理方接到报修后，派遣维修人员前往现场进行检查确认；3.维修方案：根据检查确认结果，制定维修方案，确定维修内容和费用；4.维修工作：根据维修方案，安排维修人员进行维修工作；5.验收交付：维修完成后，进行验收，确认维修效果，交付使用。
五、维修管理养护管理周期1.定期维护：对房屋的主体结构、设备设施等进行定期检查和维护，确保其正常运行和安全性；2.紧急维修：对房屋发生故障或紧急情况时，及时进行维修，保障业主生活安全；3.日常保洁：对房屋的环境卫生进行日常清洁，确保居住环境清洁卫生；4.跟进维修：对维修过程中出现的问题，及时跟进处理，确保维修效果。
1.定期考核：物业管理方对维修公司进行定期考核，评估其维修养护管理能力；2.绩效考核：根据维修公司的绩效情况，制定奖惩机制，激励维修公司提高服务质量；3.业主满意度调查：定期对业主进行满意度调查，了解他们对维修养护管理工作的意见和建议。
七、维修管理养护管理制度宣传1.制度宣讲：定期组织业主大会，向业主宣讲维修养护管理制度，强调其重要性；2.宣传教育：通过宣传栏、微信公众号等方式，广泛宣传维修养护管理知识，提高业主的维修意识；3.个人培训：对物业管理方和维修公司的工作人员进行培训，提高其维修管理养护管理水平。
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房屋及其设施检修保养作业标准
WUYE/HEXIONG/06.00/2009
1.范围
1.1本标准规定了设备员工对房屋各类设施运行管理与巡视保养的内容，包括质量标准、周期。
1.2适用于物业所管辖的房屋及设施巡视检查和维护保养管理。
2.引用文件
2.1《房屋完损等级评定标准》
2.2《危险房屋鉴定标准》
2.3《房屋修缮工程质量检验评定标准》
3术语和定义
3.1结构：广义地是指房屋建筑和土木工程的建筑物、构筑物及其相关组成部分的实体，狭义地指各种工程实体的承重骨架。
3.2构件：组成结构的单元。
3.3围护构件：不参与承受上部结构和外界传递的作用，仅对房屋结构起间隔和围护作用，其本身失效时不会导致其它构件失效的构件。
3.4损坏：结构或构件的预定功能受到影响的状况称为损坏，按影响程度的不同，可分为轻微损坏、损坏、严重损坏。
3.5变形：作用引起的结构或构件中各点间的相对位移。
3.6倾斜：作用引起的结构或构件的垂直度偏差。
3.7腐蚀：构件表面因发生化学或电化学反应而受到破坏的现象。
4管理目标
通过对房屋公共部位及其设施与室外公共设施的日常与定期的检查、维修、养护，保持其使用功能及外貌，延长其使用寿命，确保其正常运作状态，为业户提供一个安全、舒适、幽雅的生活环境。
5管理职责
物业管理部负责巡视检查日常房屋的使用状况，提出维修项目，工程部土建专业维修工实施。
土建工程师制订年度预检修计划，监督管理员/维修工实施保养。
6管理内容与要求
6.1日常巡视规定
6.1.1维修工在清洁工清洗大厦幕墙的前后，需对幕墙的完好状况进行确认。
6.1.2维修工在雨季、台风到来前，按预定巡视路线进行检查，做好防水防漏工作。
6.1.3由客户报修或客户服务部在日常工作中检查房屋设施的状况，填写《派工单》，土建专业维修工接单及时进行修复工程。
6.1.4主管人员每周将《派工单》整理一次，以检查服务的及时性和业户的反映，对服务过程中发
现不合格和安全隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。
6.2预检修保养程序
6.2.1工程师根据房屋设备的保养要求，每月底制定下一月度的《月预防性检修计划》。
6.2.2根据预定路线（见下图）逐项检查保养，记录于《房屋及公共设施检查表》。
6.2.3在检查中发现房屋设施异常，填写《派工单》，指派员工进行维修，直至恢复正常。
6.2.4工程师对保养完成进度、施工质量、施工效率应作全过程监督检查。
功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差、高低不平现象。
6.2.5检查保养要求如下：
6.3巡检路线流程图
6.3.1检查房屋漏水
6.3.2检查外围
6.3.3检查玻璃幕墙
各方向幕墙按由上而下，由左至右顺序逐件检查。
6.3.4检查外墙贴面
按照房屋平面形状每隔2米为一段，分为若干段，然后各段由上而下，由左至右逐一检查。
6.3.5检查楼地面、内墙、门、窗、吊顶、楼梯扶手、卫生间、家具
其中，每层楼面依次从走廓、冼手间、楼梯巡视至下一层。
6.4房屋破损应急处理
6.4.1发生异常事故后，立即报告工程部监控中心值班室，值班主管判断现场的事故类型，迅速通知相关专业人员赶往现场；视伤亡情况拨打120救护热线；及时通知工程部经理。
6.4.2工程专业维修人员到达现场后立即封闭事故现场的周围道路，避免伤害路人。
6.4.3 维修处理
6.4.3.1外墙玻璃爆裂：
a）维修人员拆下破损玻璃后，更换备件玻璃。
b）若暂时没有备件玻璃，则用夹板或以前换下的有划花痕迹的玻璃临时换上，待购回新的玻璃后再更换。
6.4.3.2钢化玻璃门和间隔爆裂
维修人员拆下破损玻璃，由于钢化玻璃需要按尺寸订造，故临时用夹板封闭破损处，待新的玻璃购回后再更换。
6.4.3.3外墙瓷砖脱落
a)维修人员利用吊篮检查脱落瓷砖位置的周边是否还存在脱落的危险，若有则先拆除危险部分，然后再用的瓷砖铺贴；
b)若无是直接用新的瓷砖铺贴。
6.4.3.4吊顶下坠
a)维修工检查龙骨吊点是否牢固，若吊点不牢固则巩固吊点和增加吊点；
b)若吊点牢固，龙骨或天花板变形而引起的下坠，则修整或更换龙骨、天花板。
6.4.3.5房屋渗水
a）对于裂缝明显，容易确定漏点的简单堵漏工作由维修人员使用防水材料对裂缝进行修补处理。
b）对于裂缝不明显，难于确定漏点的大面积堵漏工作，由专业的防水堵漏公司出方案，审批后进行修补工作。
6.4.4 维修完毕，通知清洁人员清扫现场的碎玻璃。
6.4.5专业主管工程师分析事故原因，将事件经过及处理情况书面向工程部经理汇报。
6.4.6 事故处理流程图
7．相关记录
7.1《月预防性检修计划》
7.2《房屋及公共设施检查表》
7.3《派工单》。