项目商铺市场定位、销售价格等营销建议
商业地产项目价格定位(定价)方式
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如何进行商业价格定位
成本定价法
市场比较法
租金反推法
销售价格=开发成本+发展商目标利润
• 这就是大家熟悉的、万科多年来在住宅行业使用的定价方法。从 理论上看，这个定价方法能够达到发展商收回投资、赚取利润的开发目的，但站在投 资者的角度来说，这个定价只能作为参考价格，销售价格的确定必须符
市场比较法影响租售价格因素
1
地理位置
2
交通通达性
3
周边消费者覆盖能力/客流通达性
4
区域商业发展及竞争态势
基础规划布局
5
项目物业条件
商铺层数
业态限制
进深
6
项目物业结构
面宽 设施配备情况
内部交通差及视野差问题
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如何进行商业价格定位
市场比较法确定项目价格均值：
因素
分数 对比项目
*** 本案
地段 26 ***
合商业物业市场需求状况和租金水平。 • 由于开发成本和目标利润两个方面都是由发展商决定，以成本来衡量和拟定商铺价格是不
科学和不全面的，很容易会造成销售价格与市场需求脱节。
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如何进行商业价格定位
成本定价法
市场比较法
租金反推法
区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 + 类比项目商铺售价
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如何进行商业价格定位
商业地产项目价格定位（定价）方式
1
如何进行商业价格定位
价格定位的重要性
地段与价格是影响商业物业成交的两大因素，而其中地段是一个固定
不变的因素，可塑性程度不高，价格则是一个可变因素，在ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ场竞争中可
商业地产商铺销售方案
商业地产商铺销售方案商业地产是指以经济盈利为目的的房地产项目，其中商铺销售作为商业地产项目中的重要一环，对于项目的成功运营和盈利至关重要。
本文将探讨商业地产商铺销售方案，以帮助开发商和销售团队制定更加有效的销售策略。
一、市场调研与定位在制定商铺销售方案之前，开发商和销售团队需要进行充分的市场调研和定位。
市场调研可以帮助他们了解目标市场的需求、消费习惯以及竞争对手情况。
通过市场调研，可以确定项目的目标客户群体，并针对其需求制定相应的销售策略。
二、产品定位与差异化竞争商铺销售方案中，产品定位是一个至关重要的环节。
在市场竞争激烈的商业地产行业，为了吸引潜在客户，开发商需要确定自己的产品在市场上的定位，并注重产品的差异化。
通过差异化竞争，商铺销售方案可以在激烈的市场竞争中脱颖而出。
三、品牌营销与宣传推广品牌营销和宣传推广是商铺销售方案中不可忽视的一部分。
通过建立和塑造项目品牌，开发商可以增加产品的知名度和美誉度。
同时，通过多种宣传推广手段，如线上线下广告、社交媒体推广、公关活动等，可以吸引潜在客户的关注，并提升项目的销售额。
四、灵活的销售模式和策略商铺销售方案需要灵活应对市场变化和客户需求的变化。
为了提高销售额，开发商可以尝试多种销售模式和策略，如预售、分期付款、租售结合等。
根据市场需求，灵活调整销售策略，以满足客户的不同购房需求，提高销售成功率。
五、专业销售团队培训与协作专业销售团队是商铺销售方案成功实施的关键。
开发商需要投入资源培训和提升销售团队的专业素养和销售技巧。
同时，团队成员之间的协作和配合也必不可少。
通过定期开展销售培训和团队建设活动，可以提高销售团队的整体素质和团队合作能力。
六、售后服务与客户关系维护商铺销售方案的最终目标是通过销售实现项目的盈利。
但要实现盈利，售后服务和客户关系维护同样重要。
开发商应该建立健全的售后服务体系，及时响应客户的需求和问题，提供优质的售后服务。
同时，保持与客户的良好沟通和互动，建立长期稳定的客户关系。
沿街商铺营销方案
沿街商铺营销方案概述沿街商铺是商业街的重要组成部分，它们是吸引消费者进行购物的关键。
但是在竞争激烈的市场环境中，单纯依靠传统的营销方式已经不能满足商铺的需求。
本文将介绍适用于沿街商铺的营销方案，旨在提高商铺的收益和品牌知名度。
第一部分：定位及目标首先，商铺需要明确自己的商业定位，确定自己的目标消费者群体。
只有了解自己的客户才能有效制定营销方案。
商家可以通过各种渠道进行市场调查，例如问卷调查、走访调查、竞品分析等等，从而了解目标客户的性别、年龄、职业、爱好等各种信息。
除了对目标客户进行分析外，商家还需明确目标。
商家应该考虑自己希望通过营销方案达到的目标，例如增加销售额、提高品牌知名度、扩大客户群体等等。
这有助于商家在进行营销方案的设计和实施过程中更加明确自己的目标，从而取得更好的效果。
第二部分：地面宣传地面宣传是沿街商铺营销方案的重要组成部分。
商家可以利用商铺的门面和周边环境进行宣传。
首先，商家可以将自己的店面装修得更加与众不同，增加吸引人的元素，例如装饰门口或墙上的招牌、悬挂标语等等。
其次，在店铺周边一些互补性比较强的地方进行制作高质量的海报，吸引更多的目标消费者群体进入店铺。
这种方式尤其适合面对人流量大的商业街。
第三部分：网络宣传网络宣传也是提高商家知名度的重要手段。
商家可以在社交媒体平台，例如微信、微博、抖音等等，发布商铺的信息，增加消费者关注度。
同时，在电商平台上进行推广，开设虚拟店铺，这样可以增加消费者的购买欲望，提高了店铺的曝光度。
尤其近年来电商平台的发展，更是为商家提供了更多的推广渠道。
第四部分：促销活动促销活动是一种非常有效的营销方案，可以增加消费者的购买欲望，提高客户的购买频率。
商家可以根据各种假日、节日活动制定相应的促销方案，在店铺内宣传、窗口布置等等，吸引更多顾客进店消费。
在商业街上举行一些集体促销活动，将能够增加商家的曝光度，提高店铺的销售量和知名度。
结论沿街商铺营销方案应考虑到自身的特点和经营需求，在地面宣传、网络宣传和定期举行促销活动的基础上，制定和完善营销方案，让自己的商铺更受消费者的欢迎。
房地产商铺营销方案
房地产商铺营销方案一、市场分析和竞争对手调研在制定房地产商铺营销方案之前，首先需要进行市场分析和竞争对手调研。
通过对当地经济状况、人口结构、消费水平等因素的综合考量，了解目标市场的需求和潜在客户群体。
此外，对竞争对手的商铺项目进行调查，分析他们的产品定位、价格策略、市场份额等信息，为制定差异化的营销策略提供依据。
二、精确定位和产品规划基于市场调研结果，确立房地产商铺的精确定位，明确目标客户群体和市场定位。
根据目标客户的需求特点，确定商铺的规划布局、面积大小、装修风格等，力求满足潜在客户的购买需求。
三、定价策略在制定定价策略时，需要考虑到市场需求、竞争对手的定价情况以及项目本身的成本等因素。
根据商铺的地理位置、交通便捷程度等优势，确定合理的价格范围，并结合销售目标和市场规模，制定合理的定价策略。
四、营销渠道策略选择合适的营销渠道对于商铺的销售至关重要。
根据目标客户群体的特点，确定适合他们的营销渠道。
例如，可以通过线上渠道进行广告投放，与房地产中介合作，举办购房咨询会等方式来吸引客户。
此外，可以利用社交媒体平台，采取定向营销的方式，将产品信息传播给感兴趣的潜在客户。
五、品牌形象塑造建立房地产商铺的品牌形象对于提升市场认可度和销售额至关重要。
通过精心设计的商铺logo和品牌标识，传递出与目标客户需求相契合的信息。
此外，通过文案撰写、广告宣传、活动举办等手段，提升品牌知名度和美誉度，形成差异化竞争优势。
六、售后服务与维护成功的营销并不仅仅止步于销售环节，良好的售后服务和维护同样重要。
建立完善的客户关系管理系统，及时回馈客户反馈和投诉，提供便捷的售后服务，增加客户的满意度和忠诚度。
同时，定期与客户保持联系，通过活动和优惠等方式，增强客户粘性和二次购买的概率。
七、风险管理在房地产商铺营销方案中，风险管理也是一个不可忽视的环节。
要对市场风险、政策风险以及竞争风险进行全面评估，制定相应的风险应对策略和预案。
此外，也需要及时关注政策法规的变化，以保证项目顺利进行。
商铺项目运营方案
商铺项目运营方案一、项目概况1.1 项目背景商铺项目是指在城市中心或商业区域内建设的以出售商品或提供服务为主要目的的商业建筑物。
商铺项目的经营与管理对于项目的成功运营至关重要。
1.2 项目定位商铺项目的定位应在开发前进行充分的市场调研和定位，明确项目的目标客群、主要竞争对手、市场规模和消费习惯等信息，结合当地经济情况和人口结构等因素，确定最有利于项目发展的定位。
1.3 项目规模商铺项目的规模对于项目的规划设计和运营管理有重要影响。
商铺项目应根据当地市场需求和城市规划方案等因素确定其规模，以达到最优的经营效果。
二、市场分析2.1 行业发展趋势分析当前商业地产市场的发展趋势，包括消费升级、线上线下融合、商业模式创新等方面的趋势，以指导商铺项目的运营方向和策略。
2.2 目标市场分析掌握当前商铺所在区域的市场情况和客户需求，包括目标客群的年龄、职业、消费水平、消费偏好等因素，以确定商铺的经营策略和产品定位。
2.3 竞争对手分析分析当前商铺所在区域的竞争对手，包括品牌、产品、定位、经营模式、市场占有率等方面的情况，以制订有效的竞争策略。
2.4 SWOT分析对商铺项目进行SWOT分析，分析其优势、劣势、机会和威胁，全面了解商铺项目的运营环境和发展潜力，为制订有效的运营方案提供参考。
三、营销策略3.1 品牌定位根据市场定位和目标客群特点，确定商铺项目的品牌定位，包括品牌形象、产品定位、服务理念等方面，打造独特的品牌形象。
3.2 产品策略根据目标市场的需求和竞争对手的情况，制定产品策略，包括产品结构、品质、价格、促销活动等方面的策略，以提升产品竞争力。
3.3 营销渠道根据目标市场的特点和消费习惯，选择合适的营销渠道，包括线上渠道、线下渠道、社交媒体平台等，以拓展客户群体。
3.4 客户关系管理建立健全的客户关系管理体系，包括客户数据管理、客户服务体系、客户回访策略等，提升客户满意度和忠诚度。
3.5 市场营销活动制订市场营销活动方案，包括促销活动、推广活动、品牌活动等，吸引目标客户群体，提升品牌知名度和美誉度。
商铺销售营销方案
商铺销售营销方案概述做好销售营销是商铺获得利润和成功的关键。
随着竞争的日益激烈，商铺需要不断创新和调整销售策略，以吸引和保持客户。
本文主要讨论商铺销售营销的核心问题，包括定位客户、制定促销策略、营销计划和市场营销数据分析。
定位客户商铺销售的第一步是定位客户，了解他们的需求和偏好，并根据此制定相应的营销策略。
以下是一些确定客户群体的方法：1. 细分市场商家可以将市场分为几个细分市场，并针对每个市场制定独特的营销策略。
细分市场可能基于一些共同标准，如地理位置、年龄、性别、职业或兴趣等。
2. 顾客反馈商铺可以通过顾客反馈了解他们的需求和偏好。
可以通过问卷、投票或互动活动等方式收集顾客反馈。
3. 数据分析商铺可以使用及时的分析工具按时间、地点、顾客群体等条件分析销售数据。
根据这些信息调整营销策略。
制订促销策略一旦确定了客户群体，接下来就需要制订相应的促销策略，以吸引客户并扩大销售额。
以下是几个建议：1. 折扣和促销商铺可以打折或推出优惠券、折扣码等促销活动。
注意这些折扣要有明确的结束时间，这样可以增加顾客购买的决策速度。
2. 捆绑销售又叫“买一送一”、“组合优惠”等，捆绑销售能够吸引顾客购买更多商品，并增加商铺利润。
3. 礼品和奖励商铺可以提供购物后送礼品或积分奖励。
这些礼品或积分可以鼓励顾客下次再来购物，并留下积极的印象。
营销计划制定完促销策略后，商铺需要制定营销计划。
以下是几个制定营销计划的建议：1. 目标和预算首先，商铺需要确定明确的营销目标和预算。
明确的目标和预算有助于商铺集中精力营销，不会浪费时间和金钱。
2. 添加时间表制定一个时间表，以保证营销活动顺利实施和顾客对活动有一定的期待。
3. 游戏化的互动活动金抽奖、刮刮卡等互动活动能够吸引顾客的眼球进而提升流量。
市场营销数据分析商铺在制定好销售营销策略后，通过市场营销数据分析，调整营销策略。
以下是几个建议：1. 竞争者分析要了解商铺在市场中的地位，分析竞争者销售策略、消费者评价等。
沿街商铺营销方案
沿街商铺营销方案商铺是城市经济发展的重要组成部分，沿街商铺的好坏直接关系到商家的收入和业绩。
因此，制定一套有效的沿街商铺营销方案，对于商家来说至关重要。
一、定位与目标客户首先，商家需要明确自己的定位和目标客户。
通过市场调研和分析，找出适合自家商铺的特点和优势，并明确目标客户群体，以便有针对性地开展营销活动。
二、外墙广告外墙广告是吸引顾客注意力的重要方式之一。
商家可以在商铺外墙上设计出有创意且吸引眼球的广告牌或标识，突出自家品牌形象和特点。
同时，定期更换广告内容，保持新鲜感，吸引更多顾客关注。
三、橱窗展示商家可以把橱窗视为最有吸引力的广告展示空间之一。
利用橱窗展示产品的优势和特点，将商品进行巧妙陈列，吸引过往行人的目光。
橱窗的装饰要与商铺的品牌形象一致，整体风格要统一，营造出吸引人的氛围。
四、活动促销开展各类活动促销活动是提高商铺销售额的有效方式。
商家可以选择节假日举办特别活动，比如折扣销售、赠品活动或购买满减等。
此外，还可以利用社交媒体等平台进行线上线下联动的营销活动，吸引更多关注和参与。
五、增加服务价值商家除了提供商品和服务外，还可以通过增加附加值来吸引客户。
比如，在商铺附近提供免费停车位、免费的WIFI服务或者送货上门等。
这些额外的服务能够给顾客带来便利，增加顾客的满意度和忠诚度。
六、开展联盟合作商家可以与周边商铺进行联盟合作，共同开展营销活动。
商家之间可以互相推荐客户，或者提供组合销售等方式，共同吸引更多的顾客前来购买。
通过联盟合作，商家可以扩大影响力，提高品牌知名度。
七、有效利用线上渠道随着互联网的快速发展，线上渠道成为商家不可或缺的一部分。
商家可以通过建立网店、微信公众号等线上平台，进行产品展示和销售，同时与顾客进行互动和沟通。
线上线下的互动能够拓展销售渠道，提高品牌影响力。
八、关注店铺内部管理沿街商铺的营销不仅仅停留在外部形象的呈现，内部管理同样重要。
商家要关注店铺的商品陈列、服务质量和员工形象等方面，保持店铺的专业形象和良好口碑。
沿街商铺营销方案
沿街商铺营销方案一、市场分析我们要明确商铺所处的市场环境。
观察周边的商铺，了解它们的经营状况、目标客户、竞争优势等。
同时，分析消费者的需求和消费习惯，找出商铺的优势和劣势。
二、目标客户明确目标客户是商铺成功的关键。
根据商铺的经营范围和产品特点，确定目标客户的年龄、性别、职业、消费水平等。
例如，如果是餐饮店，目标客户可能是上班族、学生、家庭主妇等。
三、营销策略1.产品策略（1）优化产品结构，确保产品质量。
在保证产品基本功能的基础上，添加一些创新元素，提高产品竞争力。
（2）定期推出新品，满足消费者好奇心。
新品可以是口味、包装、活动等方面的创新。
2.价格策略（1）合理制定价格，保证利润空间。
价格要考虑成本、市场接受度等因素。
（2）开展促销活动，吸引消费者。
如满减、买一赠一等。
3.促销策略（1）线上推广：利用公众号、抖音等平台，发布商铺动态、优惠信息等，吸引粉丝关注。
（2）线下推广：举办各类活动，如节日庆典、主题派对等，提高商铺知名度。
（3）合作推广：与其他商铺或机构合作，共同举办活动，扩大影响力。
4.渠道策略（1）实体店销售：优化店铺环境，提高服务质量，提升消费者购物体验。
（2）线上销售：搭建电商平台，开展线上业务，拓宽销售渠道。
四、营销活动1.开业活动：举办开业庆典，邀请周边居民、商家参加，发放优惠券、小礼品等。
2.节假日活动：在重要节假日，如春节、国庆节等，推出主题促销活动，吸引消费者。
3.周年庆活动：在商铺成立周年之际，举办庆祝活动，回顾发展历程，展示企业实力。
4.会员活动：设立会员制度，为会员提供专属优惠、礼品等，增强客户粘性。
五、营销预算根据商铺的实际情况，合理分配营销预算。
预算包括：活动费用、广告费用、礼品费用等。
在保证效果的前提下，尽量降低成本。
六、营销效果评估1.销售数据：通过对比销售数据，分析营销活动的效果。
2.客户反馈：收集消费者对营销活动的反馈，了解他们的需求和满意度。
3.品牌知名度：评估营销活动对品牌知名度的提升作用。
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关于晟庭.阳光星座项目商铺市场定位、销售价格等营销建议第一部分商业市场调研一、老城商业街区调查1、主要街区的调查业态特征：业态分布较混乱，商品结构不丰富、品牌含量低，门面形象较差；虽然本区人口总体规模较大，却未能形成大型商业综合体；长安区离西安市主城区较近，消费客群大多分流至主城区。
商业经营种类以服装、餐饮、建材、装饰、通讯家电等为主。
服饰、通讯等处于本区核心商圈；餐饮、娱乐等分布于次商圈；汽配、建材、装饰处于外围商圈；而相对较弱的是休闲观光业。
长安区是一个大学城，又靠近高新区，青年学生和年青的产业工人较多，而相对应业态缺失。
2、街区商铺租金调查租金价格（元/㎡/月）街区名称主要业态最高最低加权平均广场北街餐饮、装饰材料120 80 100韦曲北街服饰、通讯、家电300 100 200文化街餐饮、便利店100 40 70北长安街服饰、小商品、零售380 160 260西长安街服饰、金融、小商品260 60 160惠民街餐饮、汽车美容70 40 55 各主街区商业经营良好，空置率低；旺铺转让费约6—15万元。
租金水平：长安区主街道商铺的平均租金约为60—150元/月/㎡左右；商铺租金最高的区域为北长安街，平均租金价格260元/月/㎡，核心区域最高租金价格可达380元/月/㎡。
承受租金最高的业态主要有服装、眼镜、珠宝、化妆品等；承受租金最低的业态主要有装饰材料、建材、家具等。
二、城市人流车流调查街道名称人流（人/时）车流（辆/时）韦曲北街1880 1980北长安街2960 3050西长安街2040 2560文化街1040 880广场北街1280 2220惠民街580 1500 说明：每条街道，以5分钟为一个单位，分别于上午10：00和下午15：00进行人流和车流统计，一天以12小时计算，综合得出一天的人流量和车流量。
街区过长的则取平均值。
从主要街道统计数字可以看出，北长安街人流量、车流量最大，说明此处为本区商业核心位置。
三、主要商场及专业市场调查1、华润万家名称面积（㎡）楼层数经营业态业态租金及经营华润万家约10000 一层珠宝首饰、化妆品、服饰自营/经营较好约10000二层超市2、长百商厦名称面积（㎡）楼层数经营业态业态租金及经营长百商厦约1000 负一层鞋类、箱包一层租金约260元/㎡；二层约130元/㎡；三层及负一层约60元/㎡约4000 一层珠宝、化妆品、箱包约4000 二层服装约4000 三层童装、家纺四、商圈分析长安区老城商业中心主要集中在北长安街及周边，大型百货、家电卖场、通讯卖场等都集中于此；以北长安街、韦曲北街等主要街道形成核心商圈；老城核心商圈商铺租金、售价及转让费均处于较高水平，表明该区域商铺经营良好。
五、商圈竞争分析以华润万家为核心形成的新商圈，区域城市形象好、大盘云集、人流逐渐增加，未来发展潜力巨大；但目前城市车流人流还主要集中于北长安街的老商圈，传统商圈地位暂时难以撼动。
六、商业市场需求长安区全区常住人口约103万人；人均GDP33740元（2013年）；城镇居民人均可支配收入32160元（2013年）；主要消费人群为：本区域城市居民、大学城师生、高新区产业工人及周边乡镇居民消费。
第二部分商业定位及价值评估一、商业市场定位原则1、业态定位符合多样化市场需求；产品定位符合业态经营需求。
2、街区形象设计满足消费者观光游乐需求，建立竞争优势。
3、商铺设计定位符合商铺经营需求和投资者购买需求。
4、整体设计融合文化、时尚、趣味、活泼、智能于一体，创造价值。
二、商业市场定位分析老城次商百货商场餐饮、休闲娱乐、电家具、建材、汽配、其围城核心商圈次级商圈外围商圈新核心商圈级圈核心商圈、大卖场、专营店租金：280元/㎡次商圈器、家居日用租金：140元/㎡外围商圈它专业市场租金：60元/㎡外商圈本案项目是作为城区现有业态的补充？还是打造新的商业核心？ 本案商业口岸偏离长安区新、老核心商圈，无任何竞争优势！ 项目情况在众多数据论证下得出以下结论：优势不突出，劣势凸显！同类定位必将恶化区域竞争，走差异化路线：互为补充、互为关联！ 三、商业业态定位分析1、业态定位的重要性商业物业的价值主要取决于商业物业的地段、人流和商业业态定位。
不同的地段适合不同的商业业态定位；在同一地段，不同的业态定位，其最终实现的价值也有很大的差别。
如果定位错位，势必造成招商和经营失败，从而降低或丧失物业应有的价值。
2、业态定位分析本案交通便利，但人流量充足，不适合大型商场及零售业态；适合定位为临街专营店及专业市场。
四、本案商业业态定位1F:银行、证券、药店、营业厅等（临街独立门面）2F:品牌餐饮（中餐）3F:西餐厅、咖啡厅（西餐）4F：茶楼、足浴、SPA等（休闲娱乐业态）五、本案商业价值评估1、租金价值评估第一步：选择具有一定可比性和代表性的商业街区商铺的平均租金价值作为参照商业街区广场北街北长安街（核心段）韦曲北街东长安街（核心段）南长安街（核心段）1F平均租金（元/㎡/月）100 260 200 150 200 第二步：确定价值要素权重我们着重考虑参照商业与本案在地段、人流、交通、商业环境、消费习惯、物业条件等多个方面的差异，采用“德尔菲法”确定价值要素权重。
评比要素地段人流交通周边商业环境消费习惯倾向物业条件权重0.2 0.3 0.1 0.1 0.1 0.2第三步：参考街区要素评分（10分制）权重地段人流交通周边商业环境商业习惯倾向物业条件评定楼盘名称0.20 0.30 0.10 0.10 0.10 0.20 1.00 东长安街（核心段）7.00 7.00 8.00 8.00 8.00 8.00 7.50 北长安街（核心段）9.00 8.00 10.00 9.00 9.00 9.00 8.80 广场北街7.00 8.00 8.00 7.00 8.00 7.00 7.50 南长安街9.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.20 韦曲北街9.00 9.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.30 本楼盘8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 7.00 7.80 第四步：本案租金价值评估楼盘名称平均得分（X）价值（Y）X2X/N2Y/N2Y/N X/N X×Y东长安街（核心段）7.5 150 56.250 0.300 6.000 30 1.500 1125 北长安街（核心段）8.8 260 77.440 0.352 10.400 52 1.760 2288 广场北街7.5 100 56.250 0.300 4.000 20 1.500 750 南长安街8.2 200 67.240 0.328 8.000 40 1.640 1640 韦曲北街8.3 200 68.890 0.332 8.000 40 1.660 1660本楼盘7.8第五步：计算本案价值Y=a+bXa=ΣY/N－b×ΣX/Nb=（ΣX×Y－N×ΣX×ΣY/N2）/（ΣX2－N×ΣX×ΣX/ N2）由上述数据栏中求出a= -644.6, b=102.6；本案1F商铺租金价值（均价）=-644.6+102.6×7.8≈155元/㎡.月。
2、物业价格评估》本案1F商铺物业价值（均价）预估现以155元/㎡/月的租金标准，按照15年的投资回收期，推算本案临街1F 商铺的物业价值（均价）约为27900元/㎡；根据实际位置、面积大小、进深等规划指标，可得出价格表。
房号201120109201082010720106201052010420103201022010110106101051010410103 1010210101面积46.81㎡17.77㎡61.72㎡74.55㎡50.86㎡44.52㎡34.43㎡44.44㎡79.33㎡82.39㎡65.88㎡131.76㎡46.43㎡37.33㎡46.25㎡197.27㎡价格17000w/㎡180016000w/㎡29000w/㎡33000w/330033000w/㎡3300290028000w/30000w/㎡25000w/㎡330033000w/㎡33000w/㎡25000w/㎡w/㎡㎡w/㎡w/㎡w/㎡㎡w/㎡》本案2—4F商铺物业价值（均价）预估根据市场调查分析，2F为1F价值的50%左右，约13900元/㎡；房号10201 20201面积751.03㎡811.70㎡价格13900元/㎡13900元/㎡3F为2F价值的70%左右，约9700元/㎡；房号10301 20301面积756.20㎡805.55㎡价格9700元/㎡9700元/㎡4F为3F价值的70%左右，约6800元/㎡。
房号10401 20401面积751.03㎡811.70㎡价格6800元/㎡6800元/㎡第三部分项目商业运营一、商业物业价值1、商业物业价值是怎样形成的？价值，取决于租金租金，取决于招商 招商，取决于经营经营，取决于定位定位，取决于终端 商业物业的价值由商业定位和招商决定！不同的地段适合不同的商业业态。
在同一地段，不同的业态定位，其最终导致的经营效果和商业价值也有很大的差别，如果定位错位，势必造成招商和经营失败，从而降低或丧失物业应有的价值。
2、如何实现商业物业价值？ 商业地产十六字真言： 商业先行，租售并举，终端至上，赢在经营！直接销售 招商 销售收入 销售 返租销售 经营 联营 资金回笼 租金收入 已租代售 自营 物业抵押贷流动资金贷款打破“资金回笼靠销售”传统的观念。
短期资金变现能力靠销售，中长期盈利靠资产升值及有效的商业营运和经营管理；解决销售和经营之间的矛盾，需要根据公司的现金流状况结合本案的实际情况制定销售、租赁、经营面积的科学比例，还要进行专业的商业运作和资产运营；商业运营成立商业管理公司，将一部分物业以免租形式参股经营，拓宽融资渠道。
二、商业运营管理5方共赢的商业运作模式阳光星座商业经营管开发商代理商小业主理公司商家售销租赁，委托委托销售经营管理转租销租经营开发售赁营管理经统一定位、统一规划、统一形象、统一推广、统一招商、统一管理。