关于加强房地产开发企业质量行为管理的实施意见

关于加强房地产开发企业质量行为管理的实施意见
（试行）
第一章总则
第一条为适应社会主义市场经济发展的需要，进一步加强房地产开发企业质量行为的管理，确保开发项目的质量和安全，最大限度的减少商品房质量投诉以及因质量问题引发的上访、群众集访等事件，充分维护消费者的合法权益，依据有关法律、法规，制定本实施意见。

第二条开发项目所在地县级以上人民政府建设行政主管部门是工程项目质量和房地产开发企业质量行为的监督管理部门。

第三条在本市行政区域内从事房地产开发项目建设活动的房地产开发企业和实施对开发项目建设活动监督管理的部门，应遵守本实施意见。

第四条房地产开发企业是工程质量的第一责任人，依法对开发项目的工程质量负责。

第二章质量责任和义务
第五条房地产开发企业从事工程建设活动，应按照《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规的规定，严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则，并依法办理建筑工程施工许可、工程质量监督、安全监督、施工图审查、工程监理、竣工验收备案、档案移交等相关手续。

第六条房地产开发企业应当依照有关规定对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料采购等进入当地建设工程交易中心进行招标。

按合同约定由开发企业采购建筑材料、建筑构配件和设备的，开发企业应保证建筑材料、建筑构配件和设备符合设计文件和合同要求。

第七条房地产开发企业不得将工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工、监理单位或者将工程肢解发包；不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期；不得在招标投标中进行明招暗定、阴阳合同等违法、违规操作；不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准、降低建设工程质量或者使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

第八条房地产开发企业在项目开工前，建设专项资金应达到规定标准，且不得要求施工单位垫资或变相垫资；建设过程中，应按合同约定支付工程款，不得拖欠参建单位工程款。

第九条房地产开发企业向购买人交付商品房时，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等有关资料，并严格按照《住宅质量保证书》承诺的内容及时做好保修维护工作。

同时，房地产开发企业应切实履行好自身职责，在建设行政主管部门的协调下，及时主动做好住户质量投诉的接待和处理工作。

第十条房地产开发企业应在其资质等级许可的范围内从事房地产开发经营业务，并按规定建立健全与其资质等级、开发项目规模相适应的企业内部及开发项目现场质量管理机构，按照专业配套的原则配备一定数量的工程技术管理人员。

1、企业内部质量管理机构应配备的工程技术管理人员的基本要求：
（1）一级资质有职称的建筑、结构、水电、建筑材料、建筑经济类的专业技术人员不少于24人，其中有中级以上职称的技术人员不少于12人（结构专业不少于3人、建筑、水电、建筑材料、建筑经济类专业各不少于2人），工程技术业务负责人应为工民建专业并具有中级以上职称；
（2）二级资质有职称的建筑、结构、水电、建筑材料、建筑经济类的专业技术人员不少于12人，其中有中级以上职称的技术人员不少于6人（结构专业2人，建筑、水电、建筑材料、建筑经济类的专业各不少于1人），工程技术业务负责人应为工民建专业并具有中级以上职称；
（3）三级资质有职称的建筑、结构、水电、建筑材料、建筑经济类的专业技术人员不少于6人，其中有中级以上职称的技术人员不少于4人（结构专业人员2人，建筑、水电专业各不少于1人），工程技术业务负责人应为工民建专业并具有中级以上职称。

2、开发项目现场质量管理机构应配备的工程技术管理人员的基本要求：
（1）建设规模在15000平方米以下的开发项目现场质量管理机构：有职称的结构、水电专业技术人员各不少于1人，现场项目技术负责人为结构专业并具有中级以上职称，如单体工程有电梯或暖通分部工程的应增加相应专业有职称的技术人员；
（2）建设规模在15000平方米以上30000平方米以下的开发项目现场质量管理机构：有职称的结构专业技术人员不少于2人、水电专业技术人员不少于1人，现场项目技术负责人应为结构专业并具有中级以上职称，如单体工程有电梯或暖通分部工程的应增加相应专业有职称的技术人员；
（3）建设规模在30000平方米以上60000平方米以下的开发项目现场质量管理机构：有职称的结构专业技术人员不少于3人、水电专业技术人员不少于2人，以上人员具有中级以上职称的不应少于3人，现场项目技术负责人应为结构专业并具有中级以上职称，如单体工程有电梯或暖通分部工程的应增加相应专业有职称的技术人员；
（4）建设规模在60000平方米以上的开发项目现场质量管理机构：有职称的结构专业技术人员不少于5人、水电专业技术人员不少于2人，以上人员具有中级以上职称的不应少于4人，现场项目技术负责人应为结构专业并具有中级以上职称，如单体工程有电梯或暖通分部工程的应增加相应专业有职称的技术人员。

第三章信用管理体系
第十一条各级建设行政主管部门应建立本地区房地产开发企业质量行为的信用档案，认真做好房地产开发企业不良质量行为的记录和公示，并作为房地产开发企业项目评优、企业信誉评估和新项目许可的重要依据。

市建设局委托扬州市建设工程质量监督站负责市区房地产开发企业质量行为信用档案的建立、核查、记录及公示工作。

信用档案中记录的不良质量行为主要包括：
1、未取得施工许可证擅自施工的；
2、房地产开发企业规避招投标、将工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工、监理单位或者将工程肢解发包的、不进入建设工程交易中心交易、或采用明标暗定、阴阳合同等不合法、不正当手段招标投标活动的；
3、按规定应当实行监理的项目未办理委托监理手续的；
4、未按照规定办理工程质量、安全监督手续的；
5、施工图设计文件未经审查批准擅自施工的；设计文件在施工过程中有重大设计变更，未将变更后的施工图报原施工图审查机构审查批准擅自施工或在施工过程中使用阴阳施工图的；
6、涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程没有经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自施工的；
7、未经竣工验收、备案或将验收不合格的工程擅自交付使用的；
8、明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，降低工程质量的；明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件、设备的；
9、迫使承包方以低于成本的价格竞标，任意压缩合理工期的；
10、违反合同约定严重拖欠工程款的；
11、商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修或保修不及时的；
12、住户质量投诉，经建设行政主管部门裁定存在工程质量问题，建设方应承担责任的；
13、工程质量低劣或者发生重大质量安全事故的；
14、开发项目现场质量管理机构未按规定配备工程专业技术人员的；
15、有影响建设工程质量的其他违法违规行为的。

第十二条房地产开发企业有不良质量行为的，由建设行政主管部门责令其限期改正，并按《建设工程质量管理条例》、《江苏省工程建设管理条例》的有关规定给予相应的处罚。

第十三条各地建设行政
第十四条建设行政主管部门或其委托的质量监督机构对本行政区域内房地产开发企业不良质量行为记录的准确性负责。

质量监督机构应将不良记录备案中所涉及的在建房屋建筑及附属市政基础设施工程的质量状况予以公布，同时重点加强对有不良质量行为记录的房地产开发企业的监督检查力度。

第四章监督管理
第十五条各级建设行政主管部门应切实加强对本地区房地产开发项目的监督管理，不得超越权限审批建设项目或者简化基本建设程序。

对房地产开
发企业开发项目中存在第十一条第1、2、7、10、12、13款中任意一种情况，且未及时采取相应的整改措施的，除按照有关规定予以处罚外，建设行政主管部门可以按照有关规定暂缓发放其新项目的《施工许可证》。

第十六条对违反法定建设程序，未领取建筑工程施工许可证擅自开工项目的施工单位、监理单位，按照有关规定给予经济处罚的同时，半年内不得参加施工或监理的招投标；情节严重的，将给予停业整顿，降低资质等级和吊销资质证书的行政处罚。

第十七条各地建设行政主管部门核发房地产开发项目建筑工程施工许可证过程中应严格审查房地产开发企业项目现场质量管理机构人员派驻情况表，凡未按规定配备工程技术管理人员的项目，建设行政主管部门不得核发建筑工程施工许可证。

第十八条房地产开发企业工程技术人员实行资格考核、持证挂牌上岗制度。

扬州市建设局是全市房地产开发企业工程技术人员资格的考核、注册、继续教育、年检工作的主管部门。

第十九条各级建设行政主管部门应组织房地产开发企业广泛开展“创优治劣和质量信得过企业”的双创活动，进一步提高房地产开发企业的质量意识和质量管理水平，进而在全社会形成“人人重质量，企业重信誉”的良好氛围。

第二十条各级建设行政主管部门要高度重视群众的质量投诉，把质量投诉处理工作摆上重要位置。

要建立健全办事严谨、运转正常、高效快捷的工作机制，对质量投诉处理实行交办、查办和督办制度。

要建立和完善建设工程质量评估专家库，市区质量评估专家库的建立由市质量监督站负责。

第二十一条各地要积极创造条件，逐步推行商品房工程质量保险制度，保障商品房消费者的合法权益（具体实施方案另订）。

第五章附则
第二十二条本实施意见由市建设局负责解释。

第二十三条本实施意见自2003年10月1日施行。