万达广场产品模式研究(干货)

百货
百货
同百盛、大洋百货和香港新世界进行合作。 与家乐福、大润发、乐购都有合作。 在不同的区域，不同超市品牌的形象力不同。 与吉盛伟邦、百安居、红星美凯龙、国美电器 等家电家具城长期合作。
超市
超市
万达广场 主力店
家电
家电
影院
影院 美食
拥有自营影院品牌万达国际影院，采用世界先 进的放映设备和音响，全部实现数字化放映。 从各种快餐到中高档餐饮均有，适合各类人群。
第三代万达孕育而生。
第三代产品
第三代产品——城市综合体
城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、 写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立 的大型商圈，建筑面积在40万—80万平米。
各业态之间的纽带，形成 多业态联动格局，进一步 集中人气；
公共 空间
第三代产品——代表作
代表项目：宁波鄞州万达广场、哈尔滨香坊万达广场、西安万达广场、上海五角 场万达广场、成都锦华路万达广场等。
第三代产品——产品分析
开发模式
万达项目需要不断开发才能维持现金流平衡，目前万达逐步加大回款量来 改变这一现状。
万达第三代产品现金流图
租售模式的调整
1、只将部分社区商业（步行街等）对 外销售，增加销售回款； 2、主力店、主要商铺自持经营，控制 项目整体水准； 3、加入住宅、办公等物业，并对外销 售，并严格控制现金回流速度
万达商业广场前2代产品的优劣势
几大成功商业要素：
选址优势
在15个万达广 场中，12个建 在省会城市或直 辖市，3个建在 经济发达的单列 市；
规模优势
商业面积在10 万㎡以上有9个， 5万㎡左右的有 6个；
商户优势
沃尔玛、美凯龙、 百盛等国际知名 的商业企业进驻 经营；
政策优势
政府对成熟的地 产商表现出极大 的热情，愿意给 予较好的政策优 惠；
万达第二代产品零售类比例仍偏大，占总经营面积80%以上。
盈利模式主要为最终以若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。
第二代产品——产品特点
项目开业时间：2003-2004年 项目特点： （1）选择省会或中心城市布局； （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在5万平左右，建筑面积在15万平左右； （4）主力店一般为6-8家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院等； （5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。
整体定位：在整体功能定位上，逐 渐强化生活化、休闲化、娱乐化、 体验化、家庭化、创新化、服务化。
规划设计：在强调商业氛围的同时，增加 文化元素、旅游元素等；室内步行街沿线 要富于变化；在现有第三代产品楼层的基 础上，再尝试整体或局部增加一层。
第四代 定位方向探索
金融产品化：当发展到一定规模，就可 以入股一家民营制银行，那与银行的跨 界合作内容就不仅限于贷款业务，还可 开发金融衍生品。
四楼
娱乐
三楼
沃尔玛
二楼
5000-10000㎡
3-5万方
一楼
商铺
第一代产品——产品特点
项目开业时间：2000-2003年 项目特点： （1）选择省会或中心城市布局； （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在1.2-2万平，建筑面积在4-6万平左右； （4）主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院； （5）1层为精品、服饰，2、3层标配为沃尔玛超市，4层为专业卖场和影院； （6）建筑形态都为单个盒子式。
人气聚集效果
☆☆☆☆☆
低层大面积
租赁 销售
普通大众
☆☆☆☆ ☆☆☆
高层 高层 高层
销售 已售为主 自持
投资客为主 SOHO业主 商务、旅游人士
☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆
第三代产品——产品特点
项目开业时间：2004年后 项目特点： （1）选择省会或中心城市布局； （2）选址在城市副中心或新区的中心； （3）占地面积在10-20万平，建筑面积在50-100万㎡，其中商业规模在15-20万平左右； （4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPING MALL、 商业街区、广场及高尚居住社区等组成； （5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等； （6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；
发展历程
时间： 2002-2006 产品种类：纯商业体 规模：15万㎡ 建筑形态：组合体 主力商家：超市+建材+ 家电+影院 时间： 2011-至今 产品种类：特大型文化旅游商业综合项目 规模：80万㎡以上 建筑形态：文化旅游城 主力商家：购物中心、创意街区、娱乐中 心、酒店、写字楼
第二代
第一代
时间：2001-2002 产品种类：纯商业体 规模：5万㎡ 建筑形态：单建筑 主力商家：超市+家电+影院
第四代产品——代表作
“楚河汉街”万达城= 15万㎡左右的单体万达购物中心+10余万㎡的创意休闲街区+ 10万㎡体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视 主题公园）+ 10万㎡1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+ 20万㎡以上写字楼
武汉楚河汉街总体规划
第四代产品——产品特点
项目特点： （1）选择省会或中心城市布局； （2）选址在城市副中心或新区的中心； （3）总建筑面积超过80万㎡； （4）项目内容有文化、旅游、商业、酒店等内容，包括超大型室内主题公园、大型室内 儿童乐园、国际影城、美食中心、商业中心、五星级度假酒店等； （5）不再以商业为主，而以文化娱乐为主，零售占比低于25%； （6）所有项目完全室内，一年365天娱乐全天候，彻底解决气候对娱乐项目的影响；
第四代产品
第四代产品——文化旅游城
第四代产品“万达城”是一个旅游城市的概念，建筑面积一般超过100万平米；不仅包含 “城市综合体”的业态，还包括主题公园、步行街、旅游经 典、演艺舞台等功能。 文化旅游城是万达文化产业集大成者，是万达集团凭借多年在商业、文化、旅游产业积累 的丰富经验，创新的世界首个特大型文化旅游商业综合项目，具有项目创意世界唯一、设 计团队大师组合、万达拥有知识产权三大特点。
大洋百货 沃尔玛+ 工贸家电
万达影城
代表作——产品分析
江汉路万达（悦荟广场）是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目，经过8年的 运营发展，这个项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。 所谓第二代万达，从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店 驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。
美食
客户定位
商业、住宅、办公、酒店等各大业态都具有独立的产品标准以及运营模式，对客户定位 以及吸引人气等功能方面也具有明确的差别定位。 业态
主力店 商业 步行街沿街商铺 其他散铺 住宅 办公 酒店
规模
30-40% 5-10% 10-20% 0-20% 5-20% 0-10%
建筑
租售模式
租赁
目标群体
第一代产品——代表作
从2002年长春万达广场开始，万达把自己开发的前六个项目称作单体店， 这是万达第一代购物广场。商业规模约有31万平方米。
第一代产品——产品分析
第一代产品优势及不足
优势 不足
1、地段优势明显； 2、商场、超市、电影城、停车场的小综合体的新商业模式得到了投资者的追捧。 3、规划简单，便于快速复制。
贷款额约为年租金的6倍，期限7-10年
第三代产品——产品分析
建筑规划——室内步行街
第三代万达组成示意
室内步行街规划要点
建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将万达百货、 国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机地联系起来， 互相补充，人流共享。 可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的灵魂。
建筑规划——室外步行街
万达广场的室外步行街包括住宅
外围一圈的住宅底商，和沿着购 物中心外围的一圈2-3层商业步 行街，总长一般500-1000米不等。
第三代产品——产品分析
第三代产品优势及不足
优势
设计规划相对合理，选址考究，双赢的运营模式
不足
设计不尽合理、工程建设粗糙、管理粗放等不足或需完善之处
第四代 第三代 第五代
在第三代基础上以轻 资产模式运营 时间：2015年起
时间： 2006-至今 产品种类：商业、酒店、办公、住宅 规模：40-80万㎡ 建筑形态：城市综合体 主力商家：百货+超市+家电+美食+影院
第一代产品
第一代产品——单体店
第一代万达——“商业大盒子”
总规模3-5万方，一般为地上4层，单层面积5000-10000方； 一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩， 加上部分餐饮。
第二代产品——代表作
万达第二代产品有6个，商业规模87.9万㎡； 代表项目：武汉万达广场、南宁万达广场、哈尔滨万达广场、沈阳万达广场、天 津万达广场、大连万达广场。
代表作——江汉路万达广场（悦荟广场）
项目位于汉口中山大道，于2004年12月开业，总建面约13万m²。 物业组成及业态分布： A栋为自持物业，引进大洋百货； B栋一层为分割散售商铺，二三层为沃尔玛超市，四层为工贸家电； C栋一层为分割散售商铺，二层为万达影城。
第四代产品——产品定位
如今的万达在向第四代产品方向初探，对于业态的种类与分布不断完善，并且加 重了健康休闲体验设施的比例。
租户组合：进一步强化次主力店的功能与作 用，在租户组合方面进行创新，创造出“店 中店”、“店中城”、“店中馆”、“店中 坊”等类似主力店作用的“主力区”、“主 题区”或“专门经营区”。