2第二章物业管理的理论基础
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物业管理方案目录模板范本第一章综述
1.1 研究背景
1.2 研究意义
1.3 研究内容
1.4 研究方法
第二章物业管理的理论基础
2.1 物业管理概念
2.1.1 物业管理的定义
2.1.2 物业管理的特点
2.2 物业管理的目标
2.3 物业管理的原则
2.4 物业管理的模式
第三章物业管理的体系结构
3.1 物业管理组织架构
3.1.1 物业管理部门设置
3.1.2 物业管理人员配置
3.1.3 物业管理岗位职责
3.2 物业管理流程
3.2.1 物业管理工作流程
3.2.2 物业管理服务流程
3.3 物业管理信息系统
3.3.1 物业管理信息化现状
3.3.2 物业管理信息系统建设
第四章物业管理的关键环节
4.1 客户关系管理
4.1.1 业主关系管理
4.1.2 租户关系管理
4.2 设施管理
4.2.1 设施维护与保养
4.2.2 设施改造与升级
4.3 安全管理
4.3.1 消防安全管理
4.3.2 保安管理
4.4 财务管理
4.4.1 物业费用管理
4.4.2 财务预算与决算
第五章物业管理的发展趋势
5.1 物业管理的国际比较
5.2 物业管理的现状分析
5.3 物业管理的发展趋势
5.4 物业管理的创新模式
第六章案例分析
6.1 小区物业管理案例
6.1.1 小区物业管理现状分析 6.1.2 小区物业管理改进方案 6.2 商业物业管理案例
6.2.1 商业物业管理现状分析 6.2.2 商业物业管理优化策略第七章总结与展望
7.1 研究总结 7.2 研究展望参考文献
附录。
物业管理基础知识
物业管理基础知识物业管理是指对房地产物业进行全面管理和维护的一项工作。
它涵盖了多个方面，包括物业维修、设备管理、安全管理、环境卫生、秩序管理等。
在物业管理中，需要掌握一些基础知识，以确保物业的正常运营和居住者的满意度。
一、物业管理的职责和任务1. 物业维修和保养：物业管理人员需要负责物业设施的维修和保养工作，包括电梯、水电设备、门禁系统等。
他们需要及时处理设备故障，并定期进行检查和维护，以确保设施的正常运行。
2. 安全管理：物业管理人员需要负责物业的安全管理工作，包括制定安全管理制度、安排巡逻人员、安装监控设备等。
他们需要确保小区的安全，防止盗窃、火灾等安全事件的发生。
3. 环境卫生：物业管理人员需要负责小区的环境卫生工作，包括垃圾清理、绿化养护、道路清扫等。
他们需要定期清理垃圾，保持小区的整洁和美观。
4. 秩序管理：物业管理人员需要维护小区的秩序，包括停车管理、噪音控制、违规行为处理等。
他们需要制定相关规定，并对违规行为进行处理，以维护小区的良好秩序。
5. 居民服务：物业管理人员需要提供居民服务，包括接待、投诉处理、信息发布等。
他们需要及时回应居民的需求和投诉，并向居民发布相关信息，以提高居民的满意度。
二、物业管理的组织架构物业管理通常由物业公司或物业管理委员会负责管理。
物业公司是专门从事物业管理的企业，而物业管理委员会是由业主组成的管理机构。
1. 物业公司：物业公司通常由一支专业的物业管理团队组成，包括物业经理、维修人员、保安人员等。
物业公司负责制定物业管理计划、组织实施各项管理工作，并与业主进行沟通和协调。
2. 物业管理委员会：物业管理委员会由小区的业主组成，负责监督物业公司的管理工作。
物业管理委员会通常由业主选举产生，他们与物业公司合作，共同制定管理规定和政策，并监督物业公司的执行情况。
三、物业管理的流程和制度物业管理需要建立一套完善的流程和制度，以确保管理工作的有序进行。
1. 报修流程：居民在物业设施出现故障时，需要按照规定的流程进行报修，物业管理人员接到报修请求后，会及时派人进行维修。
物业管理基础知识
物业管理基础知识物业管理基础知识物业管理是指对一个物业进行综合性管理的一项工作。
它包括对建筑物、设施设备、环境、人员等多个方面的管理。
物业管理的目的是通过科学的管理手段，提高物业的使用效率和使用寿命，使居住者、物业所有者和经营者都能够得到满意的服务和回报。
下面我们来了解一下物业管理的基础知识。
一、物业管理的职能物业管理的主要职能包括资产管理、维修管理、财务管理、法务管理、安全管理、营销管理、服务管理等。
1. 资产管理资产管理是物业管理的核心职能之一，其任务是保护和利用物业资产，确保物业价值得以最大程度地保持和增值。
这一工作涵盖了物业资产的规划、建设、投资、开发、运营、维护等多方面，要求物业管理人员具备一定的资产管理知识和技能。
2. 维修管理维修管理是物业管理的日常任务之一，其目的是保持物业设施和设备的正常运转和维护，同时保障业主和租户的安全和舒适。
这一工作要求物业管理人员具备基本的维修知识和技能，能够对设备和设施进行定期检查和维护。
3. 财务管理财务管理是物业管理的一项重要职能，其任务是管理物业的收益和成本，确保物业经济效益的最大化。
这一工作要求物业管理人员具备基本的财务知识和技能，能够进行预算编制、成本核算、财务分析等工作。
4. 法务管理法务管理是物业管理的核心职能之一，其任务是处理物业事务中的法律问题和纠纷，确保物业运作的合法性和规范性。
这一工作需要物业管理人员具备相关的法务知识和技能，能够处理合同纠纷、诉讼案件等问题。
5. 安全管理安全管理是物业管理的重要职能之一，其目的是保障业主和租户的安全和生命财产的安全。
这一工作需要物业管理人员具备基本的安全知识和技能，能够对物业进行安全检查和处理各种安全事故。
6. 营销管理营销管理是物业管理的一个重要职能，其任务是确保物业租售市场的稳定和良好。
这一工作需要物业管理人员具备基本的营销知识和技能，能够开展物业租售活动和招商引资等工作。
7. 服务管理服务管理是物业管理的一项重要职能，其任务是提供优质的服务，满足业主和租户的各种需求。
物业管理基础理论
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目录
一、概念
1、什么是物业？
2、什么是物业管理？
3、什么是业主？
二、物业管理起源
三、物业的特征
四、物业的分类
五、物业管理过程
六、物业管理服务内容
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一、概念
• 物业？ • 物业管理？ • 业主？
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1.1 物业
别墅
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四、物业的分类
1、住宅物业
2、商业物业
3、工业园区
4、其他物业
（l）文化类物业。包括学校、图书馆、 博物馆、档案馆、文化馆等。
（2）体育类物业。包括体育馆、健身 房、游泳馆、网球馆等。
（3）卫生类物业。包括医院、卫生所、 疗养院、药检所、防疫站等。
（4）娱乐类物业。包括影剧院、歌舞 厅、卡拉 OK厅、游乐场等。
（5）特种物业。包括机场、码头、车
站、农业建筑、寺庙、教堂、古建筑、
监狱等。
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五、物业管理过程
1、签订物业服务合同：《物业管理条 例》规定，在业主、业主大会选聘 物业管理企业之前，建设单位选聘 物业管理企业的，应当签订书面的 《前期物业服务合同》
2、验收接管物业：签订物业服务合同 以后，物业管理企业应当成立接管 验收小组，对物业的共同部门和共 用设施设备进行查验，并办理接管 手续。
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• 我国第一家物业管理公司于1981年3月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专 业公司——深圳物业管理公司正式成立。
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三、物业的特征
1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内， 进行精心策划，在施工中，要严格管理，保证 质量。新建的物业，要和周围环境协调一致， 创造良好的自然环境。）
物业管理的基础知识
第二章 物业管理的概念 一、什么是物业管理？
业主
选聘 合同
物业服务企业
房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和秩序的 活动。
关于概念的几点解释
1、物业管理的主体？ 2、物业管理由谁来做？ 3、物业管理的对象是什么？ 4、物业管理的手段是什么？ 6、物业管理的宗旨是什么 5、物业管理的目的是什么？
物业管理
第一篇 物业管理的基础知识
教学内容 ❖ 一、朝阳行业——物业管理 ❖ 二、物业管理的概念 ❖ 三、物业管理的基础理论 ❖ 四、业主自治管理 ❖ 五、物业服务企业 ❖ 六、物业服务相关费用
第二篇 物业管理的运行
教学内容 ❖ 一、物业管理招标投标 ❖ 二、物业管理的前期介入 ❖ 三、前期物业管理 ❖ 四、物业接管与验收 ❖ 五、物业装修与管理 ❖ 六、《物业管理条例》《物权法》简介
一、建筑物区分所有权的概念： 指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有
权建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分 所享有的专有所有权，对建筑物共有部分所享有 的持份权以及因共同关系产生的成员权的总称。
二、建筑物区分所有权的内容
1、专有所有权 （1）专有所有权的概念：指建筑物区分所有权人按
照自己的意志对其所拥有的建筑物的专有部分占 有、使用、收益及处分的权利。 （2）专有部分的范围 “中心说”、“空间说”、“最后粉刷层说”
合原则 ❖ 5、契约化原则
七、物业管理的运行程序
第二章 物业管理的基础理论
第一节 现代产权理论
一、产权的概念和特征
1、产权的概念：直接管理、支配特定物并排出他人 干涉的财产权利。
二、物权(所有权、担保物权、用益物权)的效力
物业管理基础知识
物业管理基础知识第一篇：物业管理基础知识物业管理基础知识一、物业：物业管理的起源：19世纪60年代的英国1、物业的含义：物业是指已建成投入使用和经济效用的种类，供居住及非居住的楼宇和已相配套的公共设备、设施和场地。
2、物业的分类：根据不同的使用功能，物业可分为以下4类：A、居住物业：（包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等）B、商业物业：（包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等）C、工业物业：（包括工业厂房、仓库等）D、其它用途物业：（如车站、机场、医院、学校等）二、物业管理：1、物业管理的含义：物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
2、物业管理的性质：社会化、专业化、企业化、经营型是物业管理的4个基本特性：第 1 页 5/2/2013A、社会化：（是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家）B、专业化：（由专门的物业管理企业通过委托合同的签定，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理）C、企业化：（通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务管理的过程）D、经营型：（所提供的商品是劳务和服务，它实行的是有偿服务、合理收费）三、物业管理的服务范围：1、常规性的公共服务：（1）房屋建筑主体的管理：A、房屋基本情况的掌握：（房屋的数量、建筑形势、产权情况、完好程度、使用情况等）B、房屋修缮及其管理：（日常保养、维修等各项工作）C、房屋装修管理：（房屋装修的申请与批准及对装修的设计、材料、安全等各项工作管理）（2）房屋设备、设施的管理：A、各类设备、设施的基本情况（种类、分布、管线走向、变动情况、完好率与使用情况）B、各类设施、设备的日常运营、保养、维修与更新的管理（3）环境卫生的管理：楼宇内外物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作。
物业基础知识
物业基础知识物业管理是指对不动产（房屋、土地等）进行维护、管理和运营的一系列工作。
随着城市化进程的推进，物业管理在城市发展中扮演着重要的角色。
本文将介绍物业管理的基础知识，包括物业管理的定义、职责和重要性。
一、物业管理的定义物业管理是指对不动产的维护、管理和运营，包括房屋、土地以及相关设施的管理。
物业管理公司负责确保不动产的正常运行和有效利用。
这包括但不限于维修、保养、清洁、安全管理、租赁、收租以及与业主和住户的沟通等工作。
二、物业管理的职责1. 日常维护与管理：物业管理公司负责修理和维护不动产内外部的设施，例如电梯、给排水系统、消防系统等。
他们还会负责处理突发事件，如漏水、断电等。
2. 安全管理：物业管理公司负责确保不动产的安全。
他们会采取必要的安全措施，确保住户和访客的人身和财产安全。
这包括安装监控摄像头、设置安全门禁系统、巡逻等。
3. 环境卫生：物业管理公司负责维持不动产的环境卫生和整洁。
他们会定期清理公共区域、垃圾处理以及绿化养护等。
4. 社区管理：物业管理公司承担社区管理的职责，包括组织社区活动、解决住户之间的纠纷、调解邻里关系等。
5. 财务管理：物业管理公司负责物业经费的管理与使用。
他们会收取住户的物业费用，并合理分配和使用这些费用，以维护不动产的正常运行。
三、物业管理的重要性物业管理在城市化发展中起着至关重要的作用。
以下是物业管理的重要性：1. 保护业主权益：物业管理公司代表业主的利益，确保他们的权益得到保护。
他们会协助解决住户之间的纠纷，维护良好的邻里关系。
2. 提升物业价值：良好的物业管理可以提升不动产的价值和吸引力。
通过保持建筑设施的良好状态和提供高品质的服务，物业管理公司为业主创造了增值空间。
3. 提供舒适的居住环境：物业管理公司致力于提供舒适、安全和便利的居住环境。
他们负责维护设施、处理日常问题，确保住户的生活质量。
4. 促进社区和谐：物业管理公司通过组织活动、促进交流，营造和谐的社区氛围。
物业管理课件第二章
2.业主对建筑物共有部分的共有所有权
（1）共有权的概念 建筑物区分所有人的共有权的概念共有权是指建筑 物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑 物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
（3）共有权的范围 共有权是业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑 物的共有部分、小区的土地使用权和设施等所共同享有的 财产权利。共有权所指向的客体范围是较为广泛的，它不 仅限于一栋建筑物内的共有部分，还可能延伸到小区，例 如建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施和物业 服务用房等，对此，物权法予以明确规定为属于业主共有， 但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或明示属于个人的 绿地除外。
第二节 公共管理理论
一、公共管理理论概述 （一）公共管理学 公共管理学，是运用管理学、政治学、 经济学等多学科理论与方法专门研究公共组 织，尤其是政府组织的管理活动及其规律的 学科群体系。
（二）公共管理的基本概念
公共管理从产生意义上讲是公共组织的一种职能，包括以政府为 主导的公共组织和以公共利益为指向的非政府组织（NGO）为实 现公共利益，为社会提供公共产品和服务的活动。
（一）物业服务的概念
物业服务是指专业化的物业服务企业和物业服务专业人员为满足业主（使 用人）与物业服务有关的需要而提供体力和智力的劳动，并收取一定报酬的经 济活动。
（二）物业服务的内涵 1．服务理念 物业管理服务是进入门槛低、竞争性强、私企林立、外来工多的劳动密集 型的微利行业 , 也是联系千家万户，提供服务产品的服务企业。物管企业要想 在竞争中脱颖而出，离不开强烈的服务意识，更离不开服务理念与技巧的创新。 所以物业服务企业应该要重点把握好以下十二个服务理念与技巧：
二、物业服务的内容 根据物业服务的宗旨和本质要求，物业服务的内容应该是多 样化的、全方位的。在物业服务的过程中，企业一定要树立 “业主至上、服务第一”，高效优质服务的思想。 （一）公共性物业服务 公共性物业管理服务是指物业服务企业在物业管理区域内提 供的共用部位、共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序 等多种内容的综合性、公共性服务。一般提到的物业管理服务主 要为公共性物业管理服务。
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2.1.2 产权的功能与属性
产权的三个功能
◆外部性内在化
●产权的所有者拥有他的同事同意他以特定方式行 事的权利。很显然，产权是界定人们如何受益及如 何受损，因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们 所采取的行动。所以，德姆塞茨指出：“产权的一 个主要功能是引导人们实现将外
2.1.1 产权的内涵
产权由什么构成？
◆产权的分解和相对意义
●产权只有在多个权利主体之间进行权利界定时， 才有存在意义。 ●离开了其他方权利主体，面对一个单独存在的权 利主体，就无从谈及产权的归属问题，这就是产权 的相对意义。
2.1.1 产权的内涵
产权的分类
◆根据产权的排他性程度
●私有产权(private property rights) ●共有产权(communal property rights) ●国有产权（state—owned Property rights）
2.1.1 产权的内涵
产权由什么构成？
◆用益权
●财产的用益权是指获得资产收益的权利。 ●“用益权的所有者仅对财产的果实拥有排 他权，不拥有带来果实的资产”。 ●在实施用益权的过程中需要遵守某些限制 （例如承包土地）。
2.1.1 产权的内涵
产权由什么构成？
◆让渡权
●让渡权是指以双方一致同意的价格把所有或部分 上述权利转让给其他人的权利。 ●让渡权是体现产权完整性的最为重要的组成部分， 它确定了产权主体承担资产价值的变化的权利。
2.1.2 产权的功能与属性
产权的四种属性
◆永久性（或安全性）
●一旦产权不能保证个人安全获取其所能创造的净 收益，人们就会失去创造这些净收益的激励。人们 利用一种资源的权利得不到保护或不能延续，那么， 他将改变甚至放弃对该资源的使用方式，进而转向 使用那些需要较少预先投入的资源。
2.1.3 物业产权理论
◆所有权
●第二，所有者对他的所有物可以设置法律许可的 其他权利，即对他的所有权进行分解的权利。
●第三，利用所有者权能收取一定的经济利益。
2.1.1 产权的内涵
产权由什么构成？
◆使用权
●使用权是指产权主体使用财产的权利。 ●财产使用的三种情形： 第一，使用而不改变其原有形态和性质。 第二，部分改变其形态，而根本性质不变。 第三，完全改变，甚至使其原有形态完全消失，转 换成其它的存在形式。
产权的四种属性
◆排他性 ◆可分割性 ◆可转让性（或可处置）
2.1.2 产权的功能与属性
产权的四种属性
◆可分割性
●可分割性意味着产权能被“拆开”，一项资产的 完整所有权能与其各种具体用途上的权利相分离。 产权的可分割性可以增加财产的有用性，使具有不 同需求和知识的人们将某项独特的资产投入他们所 能发现的最有价值的用途上去。
●强调产权是一组行为性权利、即一个“权利束”；
2.1.1 产权的内涵
什么是产权？
◆理解产权应把握的几点（4点）：
●把某一物品所附着的权利数量及其强度视为该 物品经济价值大小的决定性因素；
●把产权看作是一些社会制度等等。
2.1.1 产权的内涵
产权由什么构成？
◆由四种基本权利构成：
● 所有权 ● 使用权 ● 用益权 ● 让渡权
（1）建筑物区分所有权的概念及特征
各国的立法中表述不同： 日本称“建筑物区分所有权”、 德国和奥地利称“住宅所有权”、 法国称“住宅分层所有权”、 瑞士称“楼层所有权”、 美国称“公寓所有权”、 英国和新西兰称“住宅所有权”
2.1.3 物业产权理论
我国学者对建筑物区分所有权表述是多个区分所有权人共同拥有 一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享 有的专有所有权与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权， 以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。
从产权角度理解物业
物业是指正在使用中和已经可以投入使用的 各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等 组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。 这一术语特别强调物业不仅包括相关物质实体， 而且包括依托于物质实体上的权益。从权利的角 度理解物业是很重要的。
2.1.3 物业产权理论
从产权角度理解物业
2.1.1 产权的内涵
什么是产权？
综合定义：
产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存 在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的 行为关系。它不仅是人们对财产使用的一束权利， 而且确定了人们的行为规范，是一些社会制度。
2.1.1 产权的内涵
什么是产权？
◆理解产权应把握的几点（4点）：
●把产权视为人们对物的使用所引起的相互关系；即 是一种人与人之间的基本关系，而不是人对物的关 系
2.1.2 产权的功能与属性
产权的四种属性
◆可转让性（或可处置）
●它涉及所有权通过出售或捐赠等方式的变化。不可转让的产 权减少了这些财产对其所有者的价值。如果出售权或进行资本化 的权利受法律或其他制度安排的限制，财产的价值就会下降。
●除非产权是可转让的，否则我们不能把资源从低 价值使用者手里转移到高价值使用者手里。
2.1.1 产权的内涵
产权的分类
◆共有产权
● 共有产权，是将权利分配给共同体的所有成员。 ●最重要的特点在于共有产权在个人之间是完全不 可分的，即完全重合的。 ●共有产权在共同体内部不具有排他性，因此，这 种产权常常给资源利用带来外部效应。
2.1.2 产权的功能与属性
产权的三个功能
◆激励和约束功能 ◆外部性内在化 ◆资源配置功能
2.1.1 产权的内涵 产权由什么构成？
◆所有权
●所有权是指在法律范围内，产权主体把财产（产 权客体）当作自己的专有物，排斥他人随意加以侵 夺的权利。
第一，它表明产权主体对客体的归属、领有关 系，排斥他人违背其意志和利益侵犯他的所有物 （有形财产或无形财产）。
2.1.1 产权的内涵
产权由什么构成？
第二章 物业管理的理论基础
华中师范大学经济管理学院 陈峰
通过本章的学习，了解产权理论、物品理论、 委托—代理理论的基本内容，掌握产权理论、物 品理论和委托—代理理论在物业管理中的指导意 义，同时运用产权理论、物品理论委托—代理理 论解决物业管理中的问题和纠纷。
目录 2.1 现代产权理论 2.2 物品理论 2.3 委托代理理论 2.4 项目管理理论