住宅小区各指标估算方法
住宅小区各指标估算方法
住宅小区各指标估算方法住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析,开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型,停车方式及停车位数量,开发成本估算及盈利性分析等.前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成.现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备,目前,开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议,土地出让协议中规定土地出让年限为70年,用途为住宅，规划容积率为2.5,出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980—6980元/M2.经过综合分析,拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
在销售运作时，可根据市场的供求关系,在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
住宅商品房开发项目成本费用估算
住宅商品房开发项目成本费用估算及清单估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金×3%二建安费用 810元/M2—1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2—100元/M2 别墅约1 80元/M21 规划设计费建安费×3%2 设计招投标管理费总投资×0.02%3 勘查费设计概算×0.5%4 设计监理规划设计费×2%5 施工监理建安费×1.4%6 施工证费7 规划证费建安费×0.6%四配套费用 190元/M2—230元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、等五其它费用1 管理费用（建安+前期+配套）×3%2 销售推广费用按销售收入约1.5~3%计3 不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上六营业税费销售收入×6.1%1 营业税销售收入×5%2 城市维护建设税营业税×7%3 教育附加税营业税×4%4 印花税销售收入×0.05%5 交易管理费销售收入×0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95% 七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格×3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。
1.3 拆迁管理费1.4 国土勘测费1.5 拆迁代办费1.6 现状实测费2 前期工程费中高档楼盘约80元/M2—100元/M2 别墅约180元/M22.1 方案设计费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.2 水文地质勘察设计费多层3.1元/M2，高层3.6元/M2 2.3 施工图设计费多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M22.4 施工图图审费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.5 基础设施设计费2.5.1 市政工程设计费多层1.8元/M2，高层2.5元/M2 2.5.2 电信设计费 1元/M22.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M22.5.4 管煤/给水/给电工程设计费3.4元/M22.6 施工用电供配电贴费 1.2 — 2.7元/M22.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M22.8 晒图费 0.5元/M22.9 编标费及委托编制标底费用3.2元/M22.10 工程招标管理费 0.42元/M22.11 环保费/日照分析费 0.5元/M22.12 建筑地方高等教育费 12元/M22.13 人防费多层15元/M2 （旧城 10元/M2）2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商业用房）2.15 白蚁防治费 1.6元/M22.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M23 建筑安装工程费 810元/M2—1260元/M23.1 建安成本多层800元/M2，高层1250元/M23.2 监理工程招标费管理费多层0.1元/M2，高层0.14元/M 23.3 土建工程监理费多层8.4元/M2，高层10元/M23.4 土建工程质检费多层1.5元/M2，高层2.1元/M24 基础设施建设费 190元/M2—230元/M24.1 市政工程建设费多层70元/M2，高层100元/M24.2 市政工程质检费多层1元/M2，高层1.5元/M24.3 小区供电工程费 22元/M24.4 小区给水工程费供水基金 15元/M2 接水 15元/M24.5 小区供气工程费 14元/M24.6 有线电视宽带工程费 6元/M24.7 小区路灯工程费双路 64万/公里单路39万/公里4.8 小区绿化费 25—30元/M24.9 小区通讯通邮费 16元/M2浅谈房地产开发成本控制在成本控制方面，我国房地产商通常只重视“显成本”的控制，而忽略对“隐成本”的控制，通常只关注施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。
住宅小区各指标估算方法
住宅小区各指标估算方法住宅小区的各指标估算方法可以根据实际情况进行选择和应用。
以下是几种常见的估算方法：1.人口估算方法：人口是住宅小区的基础。
在估算小区的人口时，可以参考以下指标：小区面积、住房平均可容纳人口、居住空间利用率等。
以小区面积乘以住房平均可容纳人口，可以粗略估算出住宅小区的人口数量。
2.车位需求估算方法：车位需求是住宅小区的重要指标之一、对于新建住宅小区，可以根据居民家庭的汽车拥有量和停车需求来估算小区的车位需求。
对于已有住宅小区，可以根据现有停车位的利用率和车位供需关系来估算车位需求。
3.绿化率估算方法：绿化率是衡量住宅小区绿化程度的重要指标之一、可以通过测量小区内绿化面积和小区总面积的比值来估算小区的绿化率。
绿化率的高低可以反映出住宅小区的生态环境和居住品质。
4.公共设施估算方法：公共设施包括小区的道路、停车场、公园、社区服务中心等。
估算小区所需的道路长度可以根据小区规模和交通流量来确定；停车场的规模可以根据住户车辆数量和停车需求来估算；公园的规模可以根据人口数量和绿地面积标准来确定；社区服务中心的规模可以根据人口数量和服务需求来估算。
5.安全设施估算方法：安全设施是保障住宅小区居民安全的重要设施。
估算安全设施的具体方法可以根据小区的具体情况来确定。
例如，可以根据小区的规模和居民数量来决定是否需要设置安保人员和监控设备；可以根据小区的犯罪率和安全隐患来决定是否需要加装防盗门和防盗窗等。
以上是对住宅小区各指标估算方法的简要介绍。
实际应用中，需要根据具体情况选择合适的估算方法，并结合实际数据进行计算和分析，以得出准确、可靠的估算结果。
此外，估算方法应基于科学性和客观性，同时考虑到环境保护、社会经济和可持续发展等因素，以实现住宅小区的良性发展。
小区用电、小区给水量、排水量负荷计算
小区用电负荷计算/112406493.html个人网址随机线条自由、博爱、随意、快乐2009-03-161. 小区负荷计算（估算）按《民用建筑电气设计规范》3.4.2.1.“在方案设计阶段可采用单位指标法；在初步设计阶段，宜采用需要系数法。
”应用单位指标法确定计算负荷Pjs(适用于照明及家用电负荷)，即：Pjs=∑Pei×Ni(kW)式中Pei——单位用电指标KW/户。
Ni——户数应用以上方法计算负荷应乘以同时系数，即实际最大负荷(PM)。
PM=Pjs×η(式中η——同时系数，不同的住户η值不同)我们建设的小区总户数为17000户，每户最大的用电负荷为6KW/户考虑，所以：Pjs=∑Pei×Ni=6 kW/户×17000户=102000(kW)小区实际最大负荷PM=Pjs×η=102000(kW)×0.4＝40800(kW)。
（η取0.4，η值越大，配电成本越高，电业局越高兴，建议当η取0.2时PM=20400（KW）或每户用电负荷按3KW/户考虑，PM=20400（KW））2. 选择配变容量S＝P∑÷cosφ(kVA)cosφ一般取值为0.8～0.9。
S＝P∑÷0.85=20400÷0.85=24000(kVA)，变压器总容量为24000(kVA)，按此选择变压器。
3. 今年开发用地负荷计算（估算）今年开发用地：职工安置用地66267㎡+补偿用地33133㎡=99400㎡（公司总共开发用地780716㎡，总户数17000户，容积率按1.7计算，平均每户面积为78.0716㎡）所以今年开发建设的建筑面积约为：99400㎡×1.7=168980㎡户数为：168980㎡÷78.0716㎡/户=2164（户）Pjs=∑Pei×Ni=6 kW/户×2164户=12984(kW)今年开发用地最大负荷PM=Pjs×η=12984(kW)×0.4＝5193.6(kW) S＝P∑÷0.85=5193.6÷0.85=6110.12(kVA)，变压器总容量为6110.12(kVA)，按此选择变压器。
住宅小区物业管理费标准测算方案说明
住宅小区物业管理费标准测算方案说明一、测算的目的和依据（一）目的物业管理费标准的测算旨在确定一个能够满足小区物业管理服务需求的合理费用水平。
这一费用应能够覆盖物业管理企业提供的各项服务成本，并保证企业有一定的合理利润，以维持其持续稳定的运营和服务提供。
（二）依据1、相关法律法规和政策文件，如《物业管理条例》等，对物业管理费的收取和使用有明确的规定。
2、小区的实际情况，包括建筑面积、户数、公共设施设备的数量和类型、绿化面积等。
3、物业管理服务的内容和标准，包括安保、保洁、绿化养护、设施设备维修等方面的具体要求。
4、当地的物价水平和劳动力成本，这对服务成本的计算有着重要影响。
二、小区基本情况（一）小区规模小区总建筑面积为_____平方米，其中住宅建筑面积为_____平方米，商业建筑面积为_____平方米。
小区共有_____栋住宅楼，＿____户居民。
（二）公共设施设备小区内配备了电梯_____部、路灯_____盏、垃圾桶_____个、消防设施_____套、监控设备_____套等公共设施设备。
（三）绿化面积小区绿化面积为_____平方米，包括草坪、花坛、树木等。
三、物业管理服务内容（一）综合管理服务包括小区的日常管理、客户服务、档案管理等。
（二）公共区域清洁卫生服务涵盖楼道、电梯、公共道路、垃圾桶等的清洁，以及垃圾清运等。
（三）公共区域秩序维护服务负责小区的门禁管理、巡逻、车辆停放管理等，保障小区的安全和秩序。
（四）公共区域绿化养护服务包括绿化的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等。
（五）共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务如电梯的维护保养、路灯的维修、消防设施的检查等。
四、物业管理费成本构成（一）人员费用1、管理人员工资、社会保险和福利等。
2、安保人员、保洁人员、绿化养护人员、维修人员等一线员工的工资、社会保险和福利。
（二）公共设施设备运行维护费用1、电梯的年检、维修、保养费用。
2、路灯、消防设施、监控设备等的维修、更换费用。
住宅小区负荷测算
住宅小区负荷测算在现代社会，住宅小区的电力供应是保障居民生活质量的重要基础设施之一。
准确地测算住宅小区的负荷对于合理规划电力设施、确保供电可靠性以及节约能源都具有重要意义。
那么，如何进行住宅小区的负荷测算呢？首先，我们要了解住宅小区负荷的组成部分。
住宅小区的负荷主要包括居民生活用电、公共设施用电和商业用电等。
居民生活用电是其中最主要的部分，包括照明、家电、空调、热水器等设备的用电。
公共设施用电包括电梯、楼道照明、小区路灯、景观照明、消防设施等。
商业用电则涵盖了小区内的商铺、超市、理发店等营业场所的用电。
对于居民生活用电的测算，需要考虑多种因素。
家庭的人口数量是一个重要的影响因素。
一般来说，人口较多的家庭用电量相对较大。
不同季节的用电需求也有所不同。
夏季，空调的使用会导致用电量大幅增加；冬季，电暖设备的使用也会使负荷上升。
此外，居民的生活习惯也会对用电量产生影响。
比如，有些家庭喜欢长时间使用电视、电脑等电器，而有些家庭则相对较少使用。
在测算居民生活用电时，可以采用单位面积功率法或户均容量法。
单位面积功率法是根据住宅的建筑面积和每平方米的用电功率来估算用电量。
例如，一般普通住宅每平方米的用电功率可以取 40 60 瓦。
户均容量法则是根据每户的平均用电容量来计算。
比如，常见的户均用电容量可以设定为 6 10 千瓦。
公共设施用电的测算相对复杂一些。
电梯的用电量取决于电梯的数量、运行时间、载重和速度等因素。
可以通过查阅电梯的技术参数，并结合小区的实际使用情况来估算。
楼道照明、小区路灯和景观照明等可以根据灯具的功率、数量和使用时间来计算。
消防设施通常处于备用状态，但也需要考虑一定的待机功率。
商业用电的测算要根据商业类型和营业面积来进行。
例如，一家小型超市的用电量可以根据其货架数量、冷藏设备、照明和收银系统等设备的功率和使用时间来估算。
理发店的用电量则主要取决于理发设备和照明的使用情况。
在进行负荷测算时，还需要考虑同时系数。
高层住宅小区项目投资估算
高层住宅小区项目投资估算
投资估算是高层住宅小区项目的重要环节，通过合理估算投资成本和回报率，能够帮助投资者做出明智的决策。
本文档将详细介绍高层住宅小区项目投资估算的各个方面。
一、项目概况
1.1 项目背景
1.2 项目目标
1.3 项目规模及面积
1.4 项目位置及环境
二、土地收购成本估算
2.1 土地价格评估方法
2.2 土地面积测算和计算方式
2.3 土地转让费用估算
2.4 土地整理费用估算
三、建设成本估算
3.1 建筑设计费用估算
3.2 建筑材料及施工费用估算
3.3 机电设备及安装费用估算
3.4 管理费用估算
四、其他费用估算
4.1 基础设施建设费用估算
4.2 管理费用估算
4.3 营销费用估算
4.4 税费及其他成本估算
五、投资回报率估算
5.1 销售价格和销售成本估算5.2 销售周期及销售情况估算5.3 租金收入估算
5.4 评估报告及投资回报率计算
六、风险及可行性分析
6.1 市场风险分析
6.2 政策风险分析
6.3 施工风险分析
6.4 财务风险分析
6.5 可行性分析报告
七、附件
本文档所涉及附件如下：
附件一：土地相关文件
附件二：建设设计相关文件
附件三：项目预算表
附件四：项目回报率计算表
八、法律名词及注释
本文档所涉及的法律名词及注释如下：
1. 建筑法：指定建筑工程领域法律法规的总称。
2. 房地产开发管理条例：中华人民共和国国务院发布的对房地产开发经营活动进行管理的规定。
3. 投资者保护法：保护投资者利益，维护市场秩序的法律。
房屋评估剖析
基本方法建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。
建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。
三通一平指水、电、道路通,土地平整。
七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通,土地平整。
目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。
在估算房价时参考的因素包括 :1. 所在小区的均价,以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格3.所在小区和所在板块的房价走势4.被估算二手房的特性,包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
对于上述因素,采用科学的统计理论和数学模型算法,计算出各因素对房价的影响程度。
然后根据被估算房屋的具体特性,给出其尽可能合理的价格。
此外成本法和收益法也是求取房地产市场价格所经常使用的方法首先我们来了解一下房屋评估的含义,房屋评估是专业性、技术性以及复杂性的结合,以全国十余年来房地产宏观、微观信息为参照; 系统内部每日 20余万条房地产交易信息数据为依托 ; 根据估价目的, 遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房屋价格因素的基础上,结合估价经验及对影响价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
很多人把房屋评估作为一种定价,其实是一种误解,房屋评估实质上是模拟市场价格形成过程将房屋价格显现出来。
房屋评估方法和标准进行房屋评估,主要是针对房屋的坐落地点、环境景观、建筑结构、配套设施、房龄、房型、面积、楼层、朝向、权属状况、内部装修等等一些因素进行估价。
主要参照全国十余年来房地产宏观、微观信息以及系统内部每日 20余万条房地产交易信息数据为依托而进行评估。
一般而言,房屋评估的方法有以下几种:1、市场比较法在房屋评估价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房屋和它周边的房地产价格作一比较。
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住宅小区各指标估算方法住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。
前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。
现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70 年，用途为住宅，规划容积率为 2.5 ，出让金为3675 万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/ 亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1 、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2,购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表:从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。
经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
2、房型定位及占比方案近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002 年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%,房型面积70-100M2的占16.3%, 户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%, 由于户型面积在100M2以上的占81.6%,户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。
实际上,目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强,总价适中,物业管理费也不高,对工薪阶层具有极大的吸引力,经综合分析对比,拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下（见下页）:3、购房户购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格,主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为:52.5 万元-61.8 万元。
一般情况下购房者首付30%,即15.75 万元-18.5 万元左右,余款向银行按揭分20年偿还,以61.8 万元（二房二厅一卫）房型为例,首付18.5 万元，余款43.3 万元分20 年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647 元，每月还款额经计算为2867 元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。
另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。
4、开发方案策划及参考经济指标的确定开发方案: 社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（7-13 层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12 层小高层板式结构。
参考经济指标:（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积: 70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2每幢住宅设 5 个单元，每单元为一梯二户（每单元设 1 台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为:12 层*5 单元/层*2 户/单元*103.75M2=12450 平方米已知基地地块面积为21000M2规划容积率为2.5 ,则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为:21000*2.5=52500M2根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套设施占5%-6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为:52500M2*95%=49875M2可建12 层小高层住宅幢数为:49875/12450=4 幢住宅实际可建建筑面积:4*12450=49800M2 每户平均建筑面积为103.75 M2 ,则住户数为:49800/103.75=480 户(2) 公建配套设施公建配套服务设施包括: 幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。
公建配套设施可建总建筑面积: 总建筑面积- 住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米幼儿园、托儿所建筑面积:2700*40%=1080M2便民商店建筑面积:2700*35%=945M2其他配套设施建筑面积:2700*25%=675M2(3) 室外附属设施室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。
停车位: 小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。
考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为:480/3=160 个，地面车位数:160*15%=24个; 地下车位数:160*85%=136个。
独立式地下停车库：每个车位平面尺寸为2.5m*5m,占地面积12.5M2。
地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2,本次估算取上限值，则独立式地下停车库面积为: 136*35=4760M2变电所: 变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下:民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40W/M2幼儿园、托儿所为:30W/M2便民商店为：60-120W/M2,其他配套设施为80W/M2车库为20-30W/M2在估算时均采用上限值。
住宅商品房用电量:49800*50=2490 千瓦幼儿园、托儿所用电量:1080*30=32.4 千瓦便民商店用电量:945*120=113.4 千瓦其他配套设施用电量:675*80=54 千瓦小高层住宅楼本身地下室:103.75*5*2*4 幢*30=124.5 千瓦独立式地下停车库:4760*30=142.8 千瓦用电量小计:2957.1 千瓦另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为:2957.1*(1+5%)=3105 千瓦选用变压器容量为320OKVA(IKV视同1KVA)能满足整个住宅小区用电要求。
拟设10KV容量为800KVA变电所4座。
取每座变电所房屋建筑面积为50 平方米，共计200 平方米。
网球场: 为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场 1 座。
标准网球场规格：36.58m*18.29m。
网球场占地面积:669M25、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算建筑覆盖率:4幢12层小高层占地面积:103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2 公建配套设施(以2层计)占地面积:2700/2*(1 + 10%)=1485M2 配电所占地面积:200*(1+10%)=220 M2建筑物占地面积:6270M2（考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%）建筑覆盖率:6270/21000*100%=29.9%绿化率: 新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。
小区绿化总面积:21000*35%=7350M2网球场占地面积:36.58*18.29=669M2地面车位占地面积:24*2.5*5=300M2幼儿园、托儿所室外活动场所:面积同建筑面积1080 M2居民室外活动场所: 取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050 M2小区道路占地面积:21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050 M2（居民室外活动场所）=4281 M2小区道路占有率:4281/21000*100%=20.4%6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算:民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下:供水指标:住宅:7-10升/M2?日;公建配套设施：6-10升/M2?日;绿化:1.5 升-2升/M2?日。
小区日最大用水量为:10升∕M2*49800M2住宅）+10升∕M2*2700M2（公建配套）+2 升∕M2*9450M2（绿化）=544M3排污指标:住宅67-9.5 升/M2?日;公建配套设施:5.4-9升/M2?日。
小区日最高污水排放量为:9.5升∕M2*49800M2（住宅）+9升∕M2*2700M2（公建配套）=497M3人工煤气日最大用量:4.4M3/户*480户+2700M2*0.08M3∕M2=2328M3人工煤气用量指标:住宅:4.4M3/户？日；公建配套设施：0.08M3/M2?日。
电话容量指标:住宅:100-154门/万M2;公建配套设施:25门/万M2电话线数量:154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774∏7、前期策划成果汇总如下:建设规模: 拟建 4 幢地下 1 层地上12 层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层 5 个单元，平均每户建筑面积:103.75 平方米，层高 2.9 米地块总面积:21000 平方米建筑物占地面积:6270 平方米绿化占地面积:7350 平方米网球场占地面积:669 平方米地面停车位占地面积:300 平方米小区道占地面积:4281 平方米幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积:1080 平方米小区居民室外活动场所占地面积:1050 平方米总建筑面积:57260 平方米住宅商品房建筑面积:49800 平方米公建配套设施建筑面积:2700 平方米幼儿园、托儿所面积:1080 平方米便民商店面积:945 平方米其他配套设施面积:675 平方米独立式地下停车库建筑面积:4760 平方米规划容积率:2.5（不包括地下停车库面积）建筑覆盖率:29.9% 绿化率:35%小区道路占有率:20.4% 其他娱乐，休闲设施占有率:14.7% 住宅小区总用电量:3105 千瓦住宅小区最高日用水量:544 立方米住宅小区最高日污水排放量:497 立方米住宅小区最高日人工煤气用量:2328 立方米住宅小区电话容量:774 门总户数: 480 户二、开发项目开发成本分析及估算（一）、开发成本分析由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。