贵州省湄潭县万象国际公馆KTV

客户名称：贵州湄潭县万象国际公馆KTV分析报告人:龚青时间: 2013年9月5日 一、项目慨况 项目名称：贵州省湄潭县万象国际公馆KTV （暂定） 项目地址:贵州省湄潭县万象国际步行街四楼项目投资商：匡总项目装修单位：略贵州.湄潭【万象国际公馆KTV 分析报告】 2013.9 长沙世家管理 Cs.siga Management二、湄潭县娱乐行业的现状通过在2013年8月31日在湄潭县的县城调查，目前湄潭KTV娱乐目前尚处于娱乐设施、经营理念滞后阶段，经营方式还不能满足县城消费全体的要求，尤其是商务消费的需求。

目前正在经营的有：天壶哈雷娱乐：面积约：2000㎡以红砖、实木等复古风格材料为主的英伦复古风格。

茶壶哈雷娱乐是一家典型的将酒吧演绎大厅和KTV商务包厢相结合的夜总会为经营方式的娱乐综合体。

整体环境和酒店搭陪，硬件设施完善，娱乐和酒店相结合形成完善的娱乐、休闲体系。

但因处于天壶公园山顶，以至于交通较为不便利且消费较高，很难争取大部分无车的消费群体。

欢唱KTV：外围环境良好，交通便利，目前是湄潭经营状况良好的一家KTV，据了解但是在服务方面缺失，很难体现高档娱乐场所的档次。

畅享娱乐：是一家以量贩经营为主题的KTV，但是畅享的设计功能布局严重偏离量贩经营的路线。

目前湄潭尚处于旧城改造，新城建设、旅游产业开发以及其他道路交通等基础设施建设的初期阶段。

大量楼盘的建设、基础设施的改造，势必将大量引入外来人口的投资建设和城镇人口的急剧增加。

尤其是杭瑞高速、黔北高速和昭黔铁路的开通，湄潭东西南北的通往全国通道将全面打开，对外来投资、旅游和建设的外来人口将会为湄潭的经济带来翻天覆地的变革，包括在娱乐经营方面的三产势必要顺应形势的变化，提升娱乐硬件设施、提升服务水准、增加娱乐消费方式的全新变革。

综上所述。

目前湄潭确实缺乏一家高档次、大规模、高服务水准和多元化经营的娱乐实体。

因此选择在万象国际步行街这样的人口密集、商业高度集中的商业实体内投资娱乐经营，只要能按照发展需求的方向经营运作确实是一个良好的项目。

三、SWOT分析一、项目优势分析1、独一无二的区位优势项目地处湄潭县最具投资的县城中心，是一个集商业经营、娱乐休闲、酒店等为一体的商业综合体内车，人流量大，交通发达，是全县城最繁华的的商业地段。

能有效的吸纳大量商业消费和酒店的入住消费，同时我们的包厢全为富氧包厢，这是全遵义地区没有消费环境。

2、特色亮点优势正是因为本项目是湄潭独一无二的，很多消费者会抱着试一试的态度来消费第一次，只要我们做出多元化经营特色、服务到位、体现亮点，就会让他们来第二次，第三次，然后成为固定消费者，同时也会吸引其它娱乐场所的消费者前来消费，再加上豪华装修、精致的特色产品、高档的设备及全方位的营销和售后客户工作可以给消费者带来上乘的享受，来消费的人群就会越来越多。

二、项目劣势分析1、此类在湄潭这个人口不足10万的城市且当地KTV娱乐消费不强的黔北小镇，还需要大量的营销引导。

正因为消费意识的之后湄潭的KTV 娱乐经营市场势必会受季节影响特别大，前期经营将会有很长时间的低迷时期。

因此要在淡季赢取市场份额，建立项目的固定消费人群就必须有得力的营销策略和过硬服务及极富特色的娱乐项目。

三、项目机会分析机会属于有准备的人，在湄潭的KTV娱乐项目中，如果能做出自己的风格和特点，用完善的特色服务来吸引和开发消费群体，就一定能成为湄潭一个新亮点。

第四部分风险评价及综合评价在市场经济条件下，各行业的竞争都十分激烈，项目也不例外。

如何能在同行业的竞争中脱颖而出呢？首先随时找准各季（月）的促销卖点，看准商机，趁着其他商家尚未觉察之际，立即行动。

比别人快，你就能领先一步，便可以占领新的市场份额；若不能比别人快，那就只能永远与别人分吃一块蛋糕，自然没有可观的利润，其次，由于生活水平不断提高，人们对服务的要求也越来越高，所以要以最好的服务来对待每一位顾客，提倡热情、周到的服务；提倡标准化、专业化、人性化的服务，使来消费的客人有一种上帝的感觉，在顾客中形成一种好的口碑。

这样自然而然赢得顾客的回头率。

只要能做到以上两点，风险就会降至最低，生意会长盛不衰。

四、经营项目和市场定位规划为了最大化的赢取顾客需求和最大化的开发和引导娱乐消费方式，我们通过对目前湄潭同行业的考察，特对万象国际公馆的经营项目做如下规划；经营方式：白天场：12:00-18:00白天场通过建立异业联盟的方式，将优惠卡、微团购，网络团购等促销方式来引导商城流动人员、学生和因夜场门槛过高而放弃KTV娱乐消费的顾客，打造一个平价、时尚、阳光的娱乐消费平台。

以已引导湄潭白天场的消费方式。

主要促销方式：学生卡、免费体验券、微团购、网络团购、夕阳红卡和联盟消费券夜场： 18:00-24:00夜场主打人群为商务消费，定位为高标准服务、高档消费为主的商务KTV，将DJ公主、公关服务、VIP会员服务、等全面提升服务内容和项目，营造湄潭服务水准最高、消费环境最好的娱乐场所。

同时通过午夜场宣传引导白天场和午夜场的消费。

主要运作方式：协议单位优惠（当地投资商、行政事业单位和知名企业）、会员部服务、营销公关服务。

午夜场：24:00-5:00（为成本最小化的情况下启动午夜场,预计在2014年4月启动）午夜场通过建立异业联盟的方式，将优惠卡、微团购，网络团购等促销方式来引导商城流动人员、学生和因夜场门槛过高而放弃KTV娱乐消费的顾客，营造湄潭全新的消费方式。

主要促销方式：微团购、网络团购、久久欢唱卡和联盟消费券五、人员配置及薪酬体系编号职位基本底薪人数薪酬组成主要职责1 总经理12000元1人底薪+超额任务奖+福利全面负责公馆的经营管理2 营销副总8000元1人底薪+超额任务奖+福利负责公馆DJ部、公关部、会员部的管理和人力资源管理、培训。

3 楼面经理6000元1人底薪+超额任务奖+福利负责楼面、服务员、咨客、收银、PA、保安的管理和楼面运营（含消防、禁毒、治安、卫生建档巡查）4 楼面部长2000元3人底薪+超额任务奖+福利负责当班班次的楼面运营管理及安全管理5 DJ部长4人底薪+超额任务奖+订房提成+服务费负责当组DJ的日常管理6 公关经理4人管理费+服务费+订房提成负责当组DJ的日常管理7 后勤部长兼采购2000 1人底薪+福利负责后勤采购、维修和宿舍管理8 会员部经理（可兼职3人，兼职无底薪，只计算提成）2000 5名底薪+订房提成负责会员的开发、充值和回访及担保签单回收（有任务下的底薪）9 咨客1500 2名底薪+绩效考核+提成+福利+奖金负责场所的接待工作10 服务员1300 12名底薪+绩效考核+提成+福利+奖金负责当班房间的服务工作11 收银员1500 4名底薪+绩效考核+提成+福利+奖金负责收银工作12 PA 1300 5名底薪+绩效考核+福利负责场所内卫生保洁13 保安1500 2名底薪+奖绩效考核+福利负责场所内的安全检查和值守（含消防、禁毒、治安检查填报）14 总控2400 1名底薪+奖金+福利负责vod系统、音响维护，维修15 水电（兼职）1200 1名底薪+奖金+福利负责场所日常水电家具维修16 会计（兼职）1000 1名底薪+奖金+福利负责场所经营的财务统计核算17 出纳兼仓管1800 1名底薪+奖金+福利负责场所货币支付和仓库管理18 水吧（承保）5000 3名底薪+提成负责水吧产品制作20 DJ公主（可兼职）30名服务费+订房提成负责当班房间顾客的服务工作、房间卫生维护21 公关40名服务费+订房提成负责当班房间顾客的陪侍和服务22 人力资源专员兼督查2000元1名底薪+提成负责人事招聘、资料管理和运营督查1、超额任务奖为业绩超出部分的10%，（不含DJ费、特饮服务费、管理费和招待费）2、奖金含全勤奖、、优秀员工奖、拾遗、特殊贡献奖、PK奖金3、福利含保险、工龄奖4、订房提成按照折扣和订房总金额金额计算分10%、8%、5%（除DJ费、特饮服务费，白天场和午夜场另行计算）5、绩效考核按照绩效考核方案实施级别工资和绩效考核奖金六、投资收益估算1、场地已租赁期限3年。

2、请装修公司进行装修设计，并施工。

3、购买高档音响设备，并请音响公司进行设计安装。

4、办理娱乐城所需一切证件。

（文化经营许可证，代码证、工商营业执照、税务登记证、卫生许可证、特征行业许可证、环保噪音、污水排放验收）5、安装配套设施（如电话、电脑等办公设备）6、员工招聘和员工岗前培训招聘的人员最好是素质好，有经验、有强烈上进心并好学员工。

根据经营情况和设计要求招聘人员，合理配置人力资源，做到不多余也不欠缺。

制定详细周到的培训计划，全方面的把新员工培训为高素质、高敬业精神的行业精英。

7、广告宣传8、项目工程进度工程在2013年9月开始动工，预计在2014年1月1日正式营业。

9、投资估算场地年租金…………………………………………………….①娱乐城的总面积为2200平方米按照3年租金350万年租金113万投资预算：………………………………………………………②A、装修：使用面积1850平米，按照2000元/平米计算装修：370万左右B、 VOD系统（参考贵州视翰阳光系统豪华KTV报价单）序号项目名称房数金额一机房设备报价28 35,480.00 三商务包房设备报价28 166,880.00 四阳光点歌软件报价28 21,600.00 五收银管理系统报价28 20,000.00 六收银管理系统硬件报价28 15,160.00 七附加设备28 0.00八综合布线28 0.00九点歌工程造价预算259,120.00 IPAD 10台：2.7万C、装饰、灯具、包房用具、耗品约10万D：沙发：按照1000元/米高档真皮沙发计算，包厢沙发约240米左右，加上大厅和过道休息沙发沙发工程造价约在28万左右E：水吧设施：水吧设备和杯具采购约3万左右F：音响（建议配置方案）：小包12寸前置主音箱2支+功放1台+效果器1一台+无线话筒2支+复古摇麦1支配置中包12寸前置主音箱2支+8寸后置音响2支+功放1台+效果器1一台+无线话筒2支+复古摇麦1支配置大包15寸前置主音箱2支+10寸后置音响2支+功放1台+10寸中置音响1支+功放2台效果器1一台+无线话筒2支+复古摇麦1支配置豪华包厢15寸前置主音箱2支+10寸后置音响2支+功放1台+10寸中置音响1支+功放2 台效果器1一台+无线话筒2支+复古摇麦1支配置VIP包厢15寸前置主音箱2支+10寸后置音响2支+功放1台+10寸中置音响1支+功放2 台效果器1台+无线话筒2支+复古摇麦1支配置音响造价控制在55万G：电视机20台：50寸35台 6000*35=21万42寸3台 4000*3=1.2万总计：22.5万H:中央空调和消防工程中央空调内部系统造价约15万消防工程：20万中央空调和消防工程总计：35万I:富氧设备(按贵阳报价计算) 13.5万氧吧报价单设备名称规格单位单价数量金额（元）备注低碳富氧机ZK-80A 台48000 1 48000 80L/min，每台主机可供20-30个包房。