海棠湾分区规划及城市设计
三亚红塘湾旅游度假区控制性详细规划
三亚红塘湾旅游度假区控制性详细规划《三亚红塘湾旅游度假区控制性详细规划》简介一、规划规模该项目位于天涯镇区西侧，用地北临225国道，南至海边，西到红塘湾高尔夫球场界，东至天涯镇区，规划区用地总面积214公顷。
总建筑规模约为125万平方米,容积率为0.58，绿地率为40%。
二、规划定位规划红塘湾旅游度假区为面向国际国内中高端市场，融酒店、商业、娱乐、社区为一体，集滨海小镇风情和滨海风光于一身的综合型旅游度假区。
三、规划用地布局规划用地主要功能包括公共海滨区、宾馆酒店区、综合商业休闲区，公共服务区、运动休闲区、度假社区、防护绿带。
形成“一滩一河七轴，双核两带六片”的用地布局结构。
“一滩”：即度假区南部的公共海滨，从最高潮位向北后退100米，作为永久保留的公共活动区和滨海绿带；“一河”：即度假区西侧的担油河，以两条支流自北向南穿越度假区汇集入海，沿河布置连续的公共绿带和公共活动区；“双核”：即分布在度假区东西两部的两个公共中心；西部担油河河口一带为内港区，在港区周边集中布置公共商业活动区及水上运动中心等，构成西部的公共中心；在东部则以山海镇的镇中心为核心，发展公共商业休闲带，形成东部的公共活动中心。
“两带”：即从海滨到国道之间应用分层开发原理，平行设置的两条主要功能带。
紧邻海滨的一线地，是纵深100-300米不等的酒店带，布置不同类型的酒店群；酒店带北侧则为不同类型的度假社区。
“六片”：即规划范围内的六个度假片区，由纵向生态轴分隔两条功能带而成，分别是位于西部担油河河滩地的度假社区（A区和B区）、中部大型度假酒店区（C区），邻接酒店区的度假公寓区（D区），在北侧山地和海滨之间形成的低密度度假社区（E区），以及最东部与天涯镇接壤的综合度假社区（F区）。
三亚市规划建设局2022年2月25日。
三亚红塘湾控制性详细规划08-03-13
三亚红塘湾旅游度假区控制性详细规划三亚市人民政府2007年12月项目名称：三亚红塘湾旅游度假区控制性详细规划委托方（甲方）：三亚市规划建设局承担方（乙方）：中国城市规划设计研究院国家事业法人代码： 40001083—0城市规划编制资质证书等级：甲级城市规划编制资质证书编号： [建]城规编第（021001）院长：（李晓江签名章）教授级高级城市规划师总规划师：（杨保军签名章）教授级高级城市规划师院规划设计成果专用章：规划设计编制完成时间： 2007年 12月编制单位：中国城市规划设计研究院主管院长：李迅教授级高级城市规划师注册城市规划师主管总工：朱子瑜教授级高级城市规划师注册城市规划师主管所长：贾建中教授级高级城市规划师注册城市规划师所主管总工：唐进群高级工程师注册城市规划师编制人员名单：项目负责人：冯宇钧高级工程师硕士白杨高级工程师硕士项目参加人：黄继军高级工程师硕士高集星城市规划师硕士谢卫丽风景园林师硕士刘袆洋工程师刘洋城市规划师硕士邹延杰工程师硕士于海波工程师博士规划协作单位：三亚市规划建设局三亚红塘湾旅游度假区控制性详细规划·实施细则蓝武军高级规划师总规划师陈汉华规划科长常成云高级城市规划师李波城市规划师前言2006年10月，在三亚市规划建设局（原规划局）举办的《三亚红塘湾旅游度假区概念规划国际征集》中，中国城市规划设计研究院方案获得优胜，正式承接三亚市红塘湾旅游度假区控制性详细规划的编制工作。
我院长久以来与三亚市在各个层次规划编制工作中有良好的合作基础，并且三亚市另外两大著名海湾（亚龙湾、海棠湾）的控制性详细规划编制任务也由我院同期编制，因此院领导对本项目十分重视，把该项目列入院管项目，并委派朱子瑜总工进行技术监管，指派贾建中所长统筹组织，由原投标团队组成控制性详细规划编制工作项目组，在06年11月正式开始控制性详细规划编制工作。
2006年11月至2007年3月期间，规划编制工作项目组对现场进行了深入踏勘，对相关资料进行了充分研究，并广泛听取三亚市领导、规划局、开发业主、地方群众等各方的意见，三亚红塘湾旅游度假区控制性详细规划·实施细则充分考虑和平衡了公共利益和局部利益，最终形成了定稿的控制性详细规划方案方案，该方案既兼顾了不同诉求的土地利用方式，又融合了不同开发强度的梯度控制，获得各方认可。
[海南]海湾概念性总体规划景观设计
![[海南]海湾概念性总体规划景观设计](https://img.taocdn.com/s3/m/b18983147dd184254b35eefdc8d376eeaeaa17e8.png)
经济高速发展带来的特定时间、特定区域的主观判断、盲目开发在一定程度上制约了 区域旅游度假区开发建设的科学性和可持续性
国民收入的不平均导致对旅游产品的需求呈广泛多样性，高、中、低端旅游产品常常 复合存在与同一区域，相互制约，限制区域发展
当前资金缺乏的局面制约了旅游业发展 博敖国际会议中心及周边区域的分流作用
50% 40% 30% 20% 10%
0%
法国 西班牙 美国
-10%
中国 意大利 英国 中国香港
背景研究
中国旅游产业近年来进 入高速发展期
中国旅游业在全球旅游 市场的地位日益提高
中国未来十年旅游行业 发展前景非常乐观。
旅游产业研究——海南省旅游发展背景
背景研究
发展目标
到2020年，把海南省建成中国旅游名省、强省， 世界著名、亚洲一流的国际性热带海岛度假休 闲旅游胜地。
位于东亚和太平洋旅游板块的中心位置，有自全区 各旅游客源地（日本、韩国、澳大利亚、新西兰、 新加坡、香港、台湾等国家和地区）辐射到这里的 旅游客流；
开辟了极多的国际航空线路，交通可进入性十分便 捷；
当地特色：打开心灵之门的草裙舞； 世界一流的旅游设施和旅游服务；
背景研究
旅游产业研究——旅游的可持续发展实例
城市综合背景研究——三亚市城市发展方向分析
背景研究
向东发展方向 向西发展方向 向北发展方向
受地形和机场的限制， 城市可拓展和发展方向 （向西和向北）与城市 主导产业的扩散方向 （向东）不一致，由于 受地理条件的限制，城 市产生了向东部跨越发 展的需求。
城市产业经济的升级， 对三亚市城市空间发展 提出了新的要求
背景研究
海棠湾旅游资源以热带滨海自然旅 游资源最为突出，海湾、沙滩、蜈 支州岛、椰子州岛、南田温泉等都 是品质较高的景观资源，且大部分 都还处于未开发状态，这些资源是 海棠湾旅游产业得以持续发展的基 础和前提。
海棠湾分区规划及城市设计-说明书
海棠湾分区规划及城市设计-说明书目录第一章导言 (2)1.1规划背景 (2)1.2规划范围 (2)1.3规划期限 (2)1.4规划目标 (2)1.5规划原则 (2)1.6规划依据 (3)第二章概况 (4)2.1区位 (4)2.2现状基本数据 (4)2.3自然状况 (4)2.4人文状况 (5)2.5资源条件 (5)2.6小结 (5)第三章定位及发展战略 (6)3.1总体定位 (6)3.2旅游产品定位 (6)3.3总体形象定位 (7)3.4空间模式定位 (7)3.5发展目标 (7)3.6发展战略 (8)3.7人口规模 (8)第四章用地布局规划 (9)4.1场地现状 (9)4.2规划原则 (9)4.3规划用地布局 (10)4.4居住用地规划 (11)第五章道路交通规划 (13)5.1现状条件 (13)5.2规划原则 (13)5.3对外交通 (13)5.4内部道路交通规划 (13)5.5公共交通 (14)第六章公共设施规划 (15)6.1现状及问题 (15)6.2规划原则 (15)6.3规划用地结构 (15)6.4规划用地布局 (15)第七章绿地系统规划 (17)7.1现状条件 (17)7.2规划原则 (17)7.3规划构思与结构 (17)7.4规划要点 (17)第八章城市设计及景观系统规划 (19) 8.1现状条件 (19)8.2规划原则 (19)8.3景观设计框架 (19)第九章近期建设规划 (21)9.1以政府为操作主体的项目 (21) 9.2以市场为操作主体的项目 (21) 第十章市政工程设施规划 (22) 10.1给水规划 (22)10.2排水规划 (23)10.3电力工程规划 (25)10.4电信工程规划 (27)10.5燃气工程规划 (28)10.6环境保护规划 (29)10.7环境卫生规划 (29)10.8防灾规划 (30)第十一章开发管控措施 (34)11.1开发单元划定 (34)11.2总体管控规则 (34)11.3单元管控规则 (36)第十二章实施措施 (50)12.1安置区规划 (50)12.2就业与人才工程 (50)12.3旅游人文环境建设 (51)12.4营销与推广 (51)12.5效益评价 (51)附表一：海棠湾区域一级开发划界建议表 (52)附表二：海棠湾规划道路一览表 (54)附表三：海棠湾规划公园一览表 (56)第一章导言1.1规划背景2005年海南省政府、三亚市政府提出开发海棠湾旅游度假区设想，受到中国数家大型企业的认同和参与，海棠湾开发的前期工作正式展开。
海棠湾分区规划与城市设计
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海棠湾分区规划与城市设计
村庄的搬迁：
安置区选择：在北部
藤桥镇区、中部林旺镇 镇区、南部青田村设置 三处集中安置区；
藤桥镇用地1.5平方公里 安置2万人 林旺镇用地2.3平方公里 安置1.5万人 青田用地1.2平方公里 安置1.2万人
• 拆迁安置区域人口、用地统计表
• 藤桥
•
7.27提出的方案（阿特金斯）
➢
提出了两个划地方案，区域总用地约17平 方公里，海岸线约6公里。
➢ 划界相对完整,兼顾滨海与腹地区域
• 主要问题： • 划地边界存在
不确定性；
• 总用地较大；
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海棠湾分区规划与城市设计
• 盈科7.27提出的方案（易道公司）•Summary:
•Total Land Area: 2100 Ha •Preserved Open Space: 600Ha •Developable Site Area: 1500 Ha
界级品牌
• 国家海洋研究 中心
• 国家海岸湿地 公园
• 核心功能在各开发单 元的位置和用地必须 得到保障和落实。
• 国际游艇港
• 国际社区、主题乐园 • 游艇社区
• 国际会议中心
• 顶级酒店带
• 海洋公园
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• 国家海洋大学 • 国家海洋公园
• 国际游艇港
海棠湾分区规划与城市设计
• 视廊与建筑高度控制
供水、供电、电信:根据启动项目满足发展需求，结合通海道路建设延伸配套； 燃气:近期采用瓶装液化气方式，中远期根据发展情况配套天然气管道。
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海棠湾分区规划与城市设计
交通设施：
区域外围交通设施:高铁、高速、国道。
最新三亚海棠湾规划
阿特金斯
SASAKI
关于国家海岸 国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公 园和国家湖岸公园等。 国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国 家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开 展对环境影响最小的户外游憩方面。
同济
霍克
1.2 分区规划的两大任务
五个问题
1)分区规划的两大任务：确立法则 建立支点
三亚海棠湾分区规划 及城市设计
05年5-8月 概念性总体规划国际竞赛 05年8月-06年4月 概念总规综合方案通过 06年5月 06年7月初 06年8月 06年8-10月 06年11月 06年12月 分区规划项目组进入现场 企业开发地界划定\方案确定 向三亚市政府\规委会汇报 评审成果\各单位控制条件确定 向海南省厅汇报\控规展开 最终成果编制\海南规委会汇报
现状入 住率
春季 春节 春季 95% 90% 初夏 50%
夏季 五一 70% 夏季 45%
冬季 秋季 85% 十一 秋季 80% 75% 夏季 暑假 夏季 50% 45% 盛夏 酷暑 40% 30%
近几年增加温泉、 高尔夫、会议组 织、夏季团队游 推广淡季旅游市 场有所提升，随 着国内带薪休假 机制的建立与推 广，旺淡季差距 将不断缩小。 像喜来登等高端 五星级酒店淡季 入住率也达到了 60％以上。
分区规划汇报八要点
1.认识
2.定位
5.定规
6.定型
3.定式 4.定量
7.定序 8.定责
1.项目认识
1.1海棠湾的共识
1）概念规划4个共识：2006.4省规委通过概念性总体规划
总体定位: “国家海岸” ——国际休闲度假区
C6单元控制性详细规划-文本
海南省三亚市海棠湾C6单元控制性详细规划文本上海市城市规划设计研究院MDS ARCHITECTUREDSA ARCHITECTS INTERNATIONAL2007.12.目录第一章总则 ..................................................................................................................................................................第1条规划范围...................................................................................................................................................第2条规划依据...................................................................................................................................................第3条功能定位...................................................................................................................................................第4条规划原则...................................................................................................................................................第5条规划期限...................................................................................................................................................第二章总体结构和功能布局 ......................................................................................................................................第6条总体结构...................................................................................................................................................第7条功能布局...................................................................................................................................................第三章发展规模 ..........................................................................................................................................................第8条人口规模...................................................................................................................................................第9条用地规模...................................................................................................................................................第10条建筑容量...................................................................................................................................................第四章土地使用规划 ..................................................................................................................................................第11条居住用地...................................................................................................................................................第12条公共服务设施用地...................................................................................................................................第13条绿化用地...................................................................................................................................................第14条道路广场用地...........................................................................................................................................第15条市政设施用地...........................................................................................................................................第16条水域及其他用地.......................................................................................................................................第17条空间管制...................................................................................................................................................第18条近期建设...................................................................................................................................................第19条土地使用兼容性.......................................................................................................................................第五章开发强度规划 ..................................................................................................................................................第20条建筑高度控制...........................................................................................................................................第21条开发强度控制...........................................................................................................................................第22条地块变更原则...........................................................................................................................................第六章道路交通规划 ..................................................................................................................................................第23条综合交通规划策略...................................................................................................................................第24条规划原则...................................................................................................................................................第25条道路交通系统...........................................................................................................................................第26条交通设施...................................................................................................................................................第27条交通组织...................................................................................................................................................第七章市政公用设施规划 ..........................................................................................................................................第28条供水 ..........................................................................................................................................................第29条排水 ..........................................................................................................................................................第30条燃气 ..........................................................................................................................................................第31条供电 ..........................................................................................................................................................第32条通信、邮政...............................................................................................................................................第33条环卫 ..........................................................................................................................................................第34条 市政设施设置要求 (9)第八章 防灾规划 (9)第35条 消防 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 9 第36条 易燃易爆设施 . (9)第37条 消防管网 (10)第38条 消防取水 .............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 10 第39条 消防通道 . (10)第40条 抗震标准 (10)第41条 抗震疏散 .............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 10 第42条 减灾防护 . (10)第43条 防风工程 (10)第44条 人防工程 .............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 10 第45条 防洪标准 . (11)第九章 绿地系统规划 (11)第46条 规划原则 .............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 11 第47条 绿地系统组成 .. (11)第十章 城市设计 (12)第48条 城市设计原则 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 12 第49条 总体城市设计 .. (12)第50条 滨水界面控制 (12)第51条 道路景观控制 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 12 第52条 公共开敞空间控制 (12)第53条 建筑形体与色彩控制 (13)第54条 广告与标识物的控制 .......................................................................................................................................................................................................................................................................... 14 第55条 无障碍设计 (14)第十一章 竖向设计 (14)第56条 道路竖向设计 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 14 第57条 场地竖向设计 .. (14)附表 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。
三亚海棠湾分区规划及城市设计_84PPT
实、保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平
衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾健 康持续开发的主要支点。
2)分区规划编制中的五个问题：
总体定位与定量深化 统筹核心项目功能 统筹基础设施与配套 统筹整体景观形象 控制与协调各利益主体
➢ 市场格局：从欧美
为主变成欧洲、亚太 、美洲三足鼎立的态 势。
➢ 旅游模式：散客旅
游、地区性旅游、中 程旅游将成为主体。
•两个需求——国内度假旅游的需求特征
➢ 需求旺盛——随着居民收入水平的提高，国内游客数量和旅游收入高速上升。 ➢ 档次提高——高端豪华旅游市场逐渐形成，正在形成新的增长点。 ➢ 模式转变——以观光为主向观光、度假。专项旅游并重发展的转折期。 ➢ 类型多样——融合传统的、现代的和国外元素的项目会越来越多。 ➢ 体验深化——提供人们娱乐性、独特性、冒险性和具有刺激性经历的深度体验型产
喜来登03年开业，04年 收入突破1亿，05年收 入突破2亿，上缴税收 突破1千万，06年预计 收入2.6亿。
星级
五星级 四星级 三星级
酒店数量
17 29 117
客房数量(间/套) 平均客房数(间/套)
6374
354
6077
210
11271
97
占总量比例
26.9% 25.6% 47.5%
•六大趋势——旅游房地产市场趋势
•80% •75%
•五一
•初夏
•70%
•50%• 夏季
•45%
• 盛夏 •40%
•酷暑 •30%
• 夏季 •暑假 •50%
•夏季 •45%
•月
份
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海棠湾分区规划及城市设计设计单位：中国城市规划设计研究院
分区规划范围：南起亚龙岭山边，北至三亚市行政边界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉片区和蜈支洲岛，规划区面积约为98.78平方公里。
分区规划期限：2006年—2020年。
职能与规模
海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区。
海棠湾职能：世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。
海棠湾可容纳居住人口规模为：规划期末（2020年）25万人。
其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右。
用地结构与布局结构
海棠湾总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，占总用地面积的52.2%。
海棠湾的用地结构为：居住用地占总城市建设用地的17.5%，公共设施用地占城市建设用地的29.5%，绿地占城市建设用地的44.2%，道路广场用地占总城市建设用地的6.1%。
海棠湾的用地布局结构为：“一点、一带、三区、六片、五楔”。
其中：
一点：蜈支洲岛，用地面积约1.12平方公里，构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。
一带：沙坝酒店带，世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。
三区：南区：南起铁炉港，北至林旺高速联络线，主要功能定位为综合休闲游憩区（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山前度假村等）；中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，主要功能定位为高端休闲度假区（顶级酒店、国际会议中心、游艇社区等）；北区：南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元。
主要功能定位为多元文化度假区（本土与异域文化主题酒店、椰洲观光、温泉度假、传统旅游小镇等）。
六片：是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区，分别是：
铁炉港片区：区域公共服务休闲中心；林旺片区：现代旅游服务小镇区；龙江塘片区：高端品牌休闲度假区；风塘片区：国际主题度假社区；椰洲片区：综合观光休闲度假区；土福片区：海洋主题科教博览区
五楔：指的是顺应山势、通向海滨的五条主要绿化通廊，或结合高尔夫、或结合道路隔离绿化、或结合公园绿地，成为保障区内公共开敞空间有效落实、组团之间有效隔离的重要生态绿楔空间。
居住用地规划
规划远期居住用地总面积903.21公顷，占海棠湾建设用地17.5%，其中一类低密度居住用地803.93公顷，二类居住用地99.28公顷。
另综合商住用地289.18公顷，该类用地中居住用地面积不少于总用地面积的60%。
公共设施规划
海棠湾规划公共设施用地总面积为1521.74公顷，占城市建设用地的29.5%。
规划行政办公用地1.47公顷；规划商业金融业用地415.85公顷；规划酒店用地318.27公顷；规划旅游度假用地126.92公顷；规划体育用地278.65公顷；规划医疗卫生用地8.10公顷；规划文化娱乐用地20.87公顷；教育科研设计用地69.28公顷；旅游服务用地40.62公顷；综合商住用地289.18公顷。
综合交通规划
海棠湾对外交通主要通过区域西侧的东线高速公路和海榆东线以及规划的东线高速铁路，规划高铁客站设置在藤桥镇南部。
海棠湾路网结构为三纵九横：
三纵：组团间联系道路、滨海景观大道、滨海步行观光路
九横：高速公路联络线、海榆东线联络线
景观规划
总体景观框架为“三轴、三带、六区”的结构：
三轴：贯穿场地南北的重要景观轴，分别是滨海大道景观轴、海棠大道景观轴、高速及国道景观轴。
三带：依据场地特质形成异质开敞空间为主要内容的景观带，分别是沙坝景观带、滨水景观带和农田景观带。
六区：根据功能侧重的不同以及风貌特征的各异划分为铁炉港泻湖景观区、林旺特色小镇区、龙江塘及指状湿地景观区、风塘景观区、椰洲湿地公园及温泉小镇景观区、海洋科博景观区六个特征景观风貌区。
核心功能定位
海棠湾的三大核心功能是国际顶级品牌滨海酒店带、世界级游艇休闲社区和国家级海洋科研、教育、博览中心，核心功能在各开发单元的位置和用地必须得到保障和落实。
C10地块位于海棠湾最南端，总用地面积为8.94平方公里，定位为高端主题型度假社区；B1地块为17.02平方公里，是面积最大的一处，定位为顶级品牌休闲度假区，主要建造七星级酒店、国际会议中心、国际顶级高尔夫球场等；C6地块主要建造综合性休闲度假区；A7地块以国家海岸湿地公园为主要特色的热带滨海旅游休闲度假区；C3地块主要以发展影视文化、温泉度假、休闲娱乐为一体的多功能景区。
国际顶级品牌滨海酒店带由位于沙坝上的6个主题酒店群（位于C10、C6、B1、A8、A7片区）和在主要通海道路与滨海景观大道结合处集中设置的海滩公共服务区及多处沙坝公园（位于C10、C6、C5、B1、A9、A8、A7片区）组成。
世界级游艇休闲社区包括国际游艇港（位于C10、C8片区）、海棠湾国际风情小镇（位C6、C10片区于薄尾岭北侧环湖区域）、龙江塘游艇社区（位于B1片区北侧）、风塘区国际社区和主题公园（位于A8片区）以及结合泻湖与场地内河设置的相关公共服务设施及游艇度假项目。
国家级海洋科研、教育、博览中心包括海洋公园（位于C5片区）、国家海洋研究院（位于A4片区）、国际海洋科学中心（位于A4片区）、国家海洋大学（位于A4片区）、国家海岸湿地公园（位于A6、A7片区）、国际会议中心（位于B1片区小龙江塘区域）等组成。
海棠湾解放军301医院选址：海棠湾控规南区C10片区部分地块，地理坐标为:东经180°17′20.0″,北纬109°42′58.7″。
位于规划区域南端。