《农村宅基地房买卖合同》纠纷分析
宅基地买卖产生纠纷怎么解决的案例
宅基地买卖产生纠纷怎么解决的案例
王某和李某是邻居，两家住在紧邻一栋楼，王某决定将自己公寓楼的一套房子出售给李某,但后来交易发生了纠纷，两人在公寓的价格问题上相互指责。
王某认为，他已经和李某口头约定了出售该套房子的价格，但是李某不承认，说他们只是在谈论出售价格，签订协议时并没有达成一致意见。
在了解了争议事实后，法院对这起案件做出了裁决，认定了双方纠纷发生前理应达成一致协议才算合法，如果出售房屋时双方未达成一致，就没有合同效力。
于是，法院以口头约定未达成协议为由，裁定解除合同，让双方终止交易，但是一定要赔偿给对方交易声明的款项作为抵赔，可以考虑尊重双方合理诉求，调停解决纠纷。
因此，只有在双方达成一致以后才能正式签订买卖合同，在签订合同前双方能够比较充分地沟通，准确理解同一方意见，形成完整的买卖合同才能避免发生交易纠纷。
农村宅基地买卖合同无效判决书
农村宅基地买卖合同无效判决书法院判决书（2021）XX民初XXX号原告：XXX村委会被告：XXX民事判决书本院经审理查明，原告村委会是具有法人资格的村委会；被告XXX系自然人。
原告与被告系因农村宅基地买卖合同纠纷，本院经审理后作出如下判决：一、宣布原告与被告签订的《农村宅基地买卖合同》无效。
二、被告XXX应当立即返还原告村委会已支付的房款，并承担合同违约金10000元。
三、本案诉讼费用由被告负担。
本判决为终审判决，自本判决生效之日起十日内履行。
审判长：XXX审判员：XXX二○XX年X月X日审判理由及裁判结果一、关于原告与被告间签订的《农村宅基地买卖合同》原告村委会与被告XXX于20XX年X月X日签订了《农村宅基地买卖合同》。
根据合同，原告村委会同意向被告XXX出售该村委会所属土地的宅基地，并约定双方的权利和义务。
经本院查明，该合同存在以下违法情形：1、合同未经本村民委员会或者乡政府以及相关部门的批准；根据《中华人民共和国城乡规划法》中规定，城镇规划和农村规划应当由人民政府按照城镇化和新农村建设的需要统一规划，为公益事业提供土地保障。
村镇集体用地作为公共资源，必须严格按照相关法律规定、程序进行划拨，不允许私自流转、买卖。
根据村委会的职责和权限，乡镇人民政府批准相关土地使用权处置事项时应当征得村（居）委会的同意或者听取村（居）委员会的意见。
据此，本院认为，村委会未经过批准便与被告签订农村宅基地买卖合同，与相关法律规定不符，该合同无效。
2、合同约定财产所有权未能转移。
根据我国《合同法》第五十八条规定，买卖合同经当事人协商一致订立，买方应当支付购买价款，卖方应当交付标的物，并履行其他义务。
买方支付购买价款的行为是买卖合同生效的前提条件。
卖方交付标的物的行为则使买卖合同实现。
在本案中，被告虽然承诺支付了相应的购买价款，但未能取得宅基地的所有权。
据此，本院认为，合同约定财产所有权未能转移，该合同无效。
基于上述两点原因，本院认为该合同无效。
关于农村房屋买卖合同纠纷成因及对策的调研
（ 四） 社 Байду номын сангаас 效 果 小
作 者简 介 ： 杨 海松 ， 北京 市房 山 区人 民法 院。 中图分 类号 ： Ｄ ９ ２ ３ ． ６
农 村房 屋买卖 合同 纠纷 的现状
在判 决 的情 况下 ， 该类 案件 大部分援 引的法律 为我 国土地管 行 为无 效 ， 同时请 求判令 买主返 还房 屋 。
理法 的相 关规 定 ， 最主 要集 中援 引以下规 定 ： 第一 ， “ 农村宅 基地 属 于农 民集 体所有 。 农村 村 民住宅用 地 ， 须经 乡（ 镇） 人 民政 府 审
效果 与社会 效果相 统一 ， 对和谐 社会 的构建 造成一 定 的阻碍 。 二、 农村 房屋 买卖合 同纠纷 的原 因
经调研 分析 ， 该庭 关于农村 房屋买卖 合 同纠 纷案件之所 以呈 现 出以上 “ 两大两 小” 的特 点， 主要 原因在 于 ：
综 合笔者对 上述 数据及该类 案件 的分析调研 ， 该庭 关于农村 房屋 买卖合 同纠 纷案件 呈现 出“ 两 大两 小” 的特 点 ：
（ 二） 双 方 当事 人各执 己见
该类 案件 双方 当事 人 的利益 主张 分歧较大 ， 多数卖方请 求法
只主张按 照合 同签订时 的房 屋 原 核， 并 由县级 人 民政 府批 准 。 农 民集 体所 有的土 地 的使用权 不得 院确认房 屋买卖 合 同无 效之后 ，
出让 、 转让 。 ” 该 条主要针对 农 民与 居 民之 间 以及本 村村 民与非本 价进行 利益 返还 ： 而 买方 则均主 张合 同有 效， 即使 在合 同被 认 定 村 村 民之间 的农村 房屋 买卖合 同纠 纷 。第二 ， “ 宅基 地属 于农 民 为无效 也要 求卖方 按 照现有 房屋 的市场 价格进 行补偿 。 同时 ， 一 集 体所有 ， 农村 村 民一户 只能拥有 一处宅 基地 。 ” 该条主 要针对 本 些买方 对房屋进 行过 装修 、 翻 新、 扩建 等 ， 房屋现 状与购 买时差 距 村 村 民之 间的农村 房屋 买卖合 同纠 纷 。 （ 三） 司法成本 大 该类案 件最 后 的判决 结果 大部分 为 该农村 房屋 买卖 合 同无 效 。因前期 该纠 纷双方 矛盾 大 ， 无法 调解 ， 败 诉方基 本上 不可 能 较大 ， 对于买 方的 费用 支 出及 房屋 的现 有价值等 需要 鉴定机构 予 以确 定 ， 增 加 了审理 难度 ， 无法有 效达 成调解 。
对农村房屋买卖合同纠纷的思考
村集体 所有 ， 屋则可 以成 为公 民的私有财 产 。 房 就农 村 农村 房屋 的所有 权 为农 民个 人所有 。
合 同无 效论 认为 ．对 于农 村 房屋 买卖 合 同而言 ．
均 要求 收 回房屋 ， 已稳定 居 住 的买受 方 就 可能 出现 量 使用 原 有 的宅基 地 和村 内空 闲 地 ” 、 让 的 限制 而 。３ 转 无 家 可归 之 困境 ， 致 矛 盾激 化 ， 终 成 为 农 村社 会 性 。 基 地分 配制 度 的福利 性必 然产 生权 利 主体 的身 导 最 宅
镇江 社会 科 学 ２ １ ０ ０年 第 ３期
对农村房鼷 卖合 溯纷 思考
口 蒋 平
近年来 ． 随着 农 村人 口流 动 性 的增强 ， 城市 建设 、 用权 有 如下特 点 ： 、 利 主体 具有 严 格 的身 份性 。 申 １权 小 城镇 建设 的不 断推 进 ． 国农 村房 地产 市 场也 日趋 请 取得 宅 基 地 使 用权 的主 体 必 须是 本 集 体 经 济组 织 我 活跃 ， 村 房 屋 的买 卖 数 量 上 升 明显 ． 农 纠纷条款 的规 定 ，
系或其 他规 定 的身份 关 系 。 当原使 用 权人 不再 使用宅
农村房 屋买卖 的标 的物为农村 居 民私房 ，此处 的 基 地 时其依 法 可 以转 让 ， 是对 于宅 基 地使 用权 的受 但
私房 以广义解 ， 包括传 统意 义上 的农 村居 民住房 、 杂物 让 主 体 ， 当有 所 限制 ， 应 即宅 基 地 使 用权 一 般 情 况下 房 、 养牲畜用 房等 。村办企 业厂 房 、 饲 农村 公益事业 用 只可在 本集 体 经济组 织 内部 自由转 让 ． 不得 向本 集体 房等 则不属 于农 村房 屋买卖 中的“ 村房屋 ” 农 。从 物理 经 济 组 织 以外 的外 村 村 民 、城 镇 非农 业 户 口居 民 出 学 角度而言 ． 何房屋 都是建 立在特 定 的土地之上 的 ， 售 。 任
上海市高院关于农村宅基地房屋买卖合同法律效力问题研究
上海市高院关于农村宅基地房屋买卖合同法律效力问题研究文章属性•【公布机关】上海市高级人民法院•【公布日期】2014.03.25•【分类】司法调研正文农村宅基地房屋买卖合同法律效力问题研究金山陈祥华2014年03月25日《上海审判实践》2012年第11期一、司法实践的困惑：无效、有效、部分有效亦或回避司法实践中，对于农村宅基地房屋买卖合同的效力认定存在多种观点。
（一）主张合同无效的观点我国农村土地管理制度设定的前提是把农村宅基地定位为承担农民基本住房社会保障功能。
在长期延续的城乡二元体系下，农村地区的发展相对落后，我国城镇居民基本的社会保障制度并没有涵盖广大的农村居民，农村地区尚未建立起完善的社会保障体系，保障低收入的农民具有基本的居住权是政府管理社会的一项基本功能。
只有实行最严格的农村土地管理制度，控制用地总量，才能有效的保护资源，实现在人多地少的国情下优化土地资源配置。
“开禁或变相开禁农村宅基地交易的主张不过是强势群体的利益诉求,不具有正当性和公平性。
”[1]（二）主张合同有效的观点禁止农村宅基地房屋及宅基地进行流转，是计划经济的产物，与目前的社会主义市场经济体制不相适应，不利于保障农民的土地权益。
农民对于自己建造的房屋享有所有权，理所当然可以进行流转。
“我始终觉得，我们要从农民的角度、从所有权的角度、从房屋的角度来看待问题。
理由之一是，既然要解决城乡的二元结构问题，既然所有权都是一样的，为什么还要分成农村的房屋和城市的房屋呢？理由二，从保护私权的角度看，农民最值钱的房子为什么不能抵押不能卖呢？理由三，只要房屋本身符合条件，就应该能转让。
对于转让之后出现的种种问题，完全可以采取补偿的办法来解决。
”[2]（三）主张合同部分有效的观点包含宅基地在内的农村集体土地的所有权主体为农民集体所有，且其主体形式有三种：乡镇农民集体、村农民集体、村民小组农民集体。
故对于本乡镇范围内的本集体经济组织成员购买本集体经济组织的宅基地住房的，一般应认定为有效。
农村建房纠纷案例
农村建房纠纷案例【篇一：农村建房纠纷案例】农村宅基地使用权纠纷案例分析平安临沂网发布时间：2013-9-24 11:37:47 大中小论坛案情简述：杜某是临沂市某村委村民，在该村有宅基地一处，1992年杜某与李某〔非本村村民〕签订合同一份，约定杜某将该宅基地使用权以13000元的价格卖给李某，不得反悔。
协议签订后，李某将13000元支付给杜某，并在宅基地上自己出资构建房屋进行居住。
2012年村委进行旧村改造，将李某居住的房屋拆迁，另择土地构建了楼房后进行还建，李某依据自己被拆迁房屋的面积选购楼房两套，并补交款项26万余元。
2012杜某将李某诉至法院，认为1992年的宅基地买卖合同违反法律规定，要求确认该合同无效。
庭审中还表示，李某之所以能还建两套楼房，是因为购买了宅基地，所以要求李某给杜某一套楼房。
李某认为，虽然宅基地使用权买卖合同是无效的，但是原宅基地已被村委以拆迁还建的形式收回另作他用，李某无法返回给杜某。
当时买宅基地时，没有地上附属物，李某自己出资在宅基地上构建了房屋，而村委也是依据房屋才还建给李某两套楼房，并且自己还补交了余款，杜某要求要一套楼房没有依据。
法院经审理认为：根据《土地管理法》规定宅基地使用权不得随意买卖，因此杜某与李某之间的宅基地买卖合同无效。
根据《合同法》规定，合同双方依据无效合同取得的财产应予以返还，不能返还或无需返还的折价补偿。
因本案中宅基地已被村委拆迁还建，李某也没有使用权了，不能返还，故应对杜某进行折价补偿。
而1992年宅基地买卖合同签订时李某支付给杜某的13000元，是当时的对价，可以算作对杜某的宅基地补偿款。
村委还建给李某的楼房，是基于李某自己出资构建的房屋而不是基于宅基地，杜某无权向李某要楼房。
因此判决支持杜某的诉讼请求，确认杜某和李某之间的买卖合同无效。
评析：本案虽然判决杜某胜诉，但实际杜某是败诉了。
因为杜某的本意是通过确认合同无效，来要宅基地，李某不能给宅基地就给其一套楼房，而法院对此未予以支持。
浅谈农村房屋买卖合同效力问题
浅谈农村房屋买卖合同效力问题摘要：随着我国农村经济的发展和农村建设城市化步伐的加快，全国各地农村的房地产市场也变得异常活跃。
在这种形势带动下，农村房屋买卖合同纠纷也日益增多。
，在农村集体所有土地向国有土地转变的过程中，房屋买卖合同的效力、房屋所有权和宅基地使用权的归属成为焦点,但是，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱,尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异,判决千差万别,建议有关机关尽快研究出台相应立法，填补农村房屋买卖这一块的立法空白。
关键词农村房屋宅基地使用权转让合同效力法律效力一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景由于城市市民到农村购房已经是较为普遍的社会现象，因此此类纠纷的解决具有重要的社会意义。
首先，由于农村土地是众多农村人口的生存保障,土地制度构成农村社会制度的基础，若纠纷解决不好，导致当事人之间的矛盾升级,将会害及农村社会的稳定。
其次，此类纠纷事关我国集体所有权土地制度与公平市场交易秩序，弱势农民的利益和市场交易秩序都是法律重点保护的对象，二者在一定程度上是相互冲突的，对二者的价值如何均等地予以考虑、衡量,于法律理论、实践都是一种考验。
农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效,很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素,房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔,有的要求直接收回已交付的农村房屋,有的要求与买受人共沾拆迁利益。
从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为,如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题,甚至遭遇执行难题。
二、农村房屋买卖合同纠纷的现状随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深,相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生,需要购买相对便宜的农村房屋居住;另外,城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。
农村房屋买卖合同纠纷案例分析
农村房屋买卖合同纠纷案例分析樊某与顾某于2003年10月1日订立房屋买卖合同一份，合同约定：樊某将座落于建设镇镇南路、在镇村镇建设用地上建造的建筑面积为339平方米的住宅楼一幢，以人民币20万元卖给顾某;如单方违约，承担违约金2万元;合同自订立之日起生效。
嗣后，樊某在房地产中介机构的介绍下，又以27万元将同一幢住宅楼卖给了韩某、童某。
顾某以樊某毁约造成其损失为由，向法院提起诉讼，请求樊某赔偿损失两万元。
对该案如何处理，第一种意见认为，由于该房屋的建房所用土地为集体土地，按规定宅基地使用权不是转让，所以房屋买卖应认定为无效。
按照合同无效的法律规定双倍返还，造成损失的按各自的过错程度承担相应的责任。
第二种意见认为，樊某一物二卖，樊某应对第一次买卖合同承担缔约过失责任，即承担顾某为订立履行该合同所造成的损失。
第三种意见认为，第一份房屋买卖合同有效，樊某应当承担赔偿损失的责任。
案件评析笔者同意第三种意见，理由如下：一、双方订立的合同合法有效1、出售房屋的主体并非法律所限制的对象。
2004年8月28日修订的土地管理法第六十二条规定，农村农民一户只能拥有一处宅基地，其建住宅应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
从本条规定看，法律禁止的是农村村民申请建两处住宅，并没有限定农村住房转让的主体资格。
《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
”该条规定有两方面的法律含义，一是禁止土地使用权出让、转让或出租的范围是指农业土地改变用途为非农业，这是国家保护耕地的需要;二是原来就是非农土地的出让、转让或出租的，法律未作禁止性规定的，应当认定为非农用地(包括农村房屋、农民宅基地)可以出让、转让或出租。
2、农村房屋的业主有权处分自己的房产。
根据现行法律和政策，农户经批准取得的建房用地是依国家强制力作保证取得的，具有生存意义的权利。
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《农村宅基地房买卖合同》纠纷分析
核心提示：笔者在广州代理的涉诉《农村宅基地房买卖合同》纠纷案，买受人10年前支付50万元买了业主一栋四层的宅基地房，现因该房门前开通了大马路，该宅基地房可成四个商铺门面涨价至300万元，原业主起诉至番禺区人民法院，请求确认涉诉《农村宅基地房买卖合同》无效，双方返还财物。
在签订涉诉《农村宅基地房买卖合同》时，建议务必请有经验的当地律师审查合同，避免日后造成巨额财产损失。
农村房屋（或宅基地房），是指集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。
农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，即是集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。
农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。
农村宅基地房屋买卖合同注意事项—用好《合同法》第57、58条
农村房屋（或宅基地房），是指集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。
农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，即是集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。
农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
法律明确规定，宅基地不得买卖，属禁止性规定。
但宅基地上房屋买卖现象在生活中非常普遍，司法实践中长期大量存在，笔者（广东博浩律师事务所何焕明）就广州市法院对此类案件的审判结果与趋势，结合代理此类案件的经验，总结了宅基地上房屋或农村房屋买卖中的注意事项，供当事人受自身经济条件的限制不得于冒风险购买农村房屋时参考，以便发生纠纷时将损失降到最低。
司法实践中，法院一般判决农村房屋买卖合同为无效合同。
作为《农村房屋买卖合同》的当事人特别是买受方，就应当注意合同无效后，如何才能在明知合同无效的情况下，将将损失降到最低或希望法院的判决能保障自身的利益。
根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第57条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
实践中，法院根据合同履行状况以及双方当事人就房屋返还的意思是否一致，作出不同的判决：
（一）对于无效农村房屋买卖合同未实际履行，尤其是房屋尚
未交付的，可以判决出卖人向买受人返还所收取的房款。
（二）对于无效农村房屋买卖合同已经履行，双方当事人是否
返还可达成一致意见的，法院可以尊重双方的意思选择。
（三）对于无效农村房屋买卖合同已经履行，双方当事人对合
同确认无效后的处理无法达成协议，法院可判决确认买卖合同无效，但是驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。
如果买受人反诉出卖人赔偿合同无效所造成的损失时，法院可依据双方过错程度，支持相应的反诉请求。
（四）无效房屋买卖合同所涉及的农村房屋征地拆迁的处理。
现实征地拆迁中政府及相关用地部门或单位一般只认可农村房屋的出卖人为征地拆迁的对象，并且也只认可按出卖人的身份及家庭成员的情况给予其补偿安置待遇。
此时的纷争或者诉讼不再是无效合同房屋返还的问题，而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。
对此类纠纷，一般认为可以按以下原则处理：
1，无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让于买受人，买
受人可以享有依附于无效合同权责关系的债权性财产权利，获得安置利益补偿中的大部分。
一般包含两部分，一是房屋作价款（一般是房屋重置价结合房屋成新情况）；二是带有出卖人身份性质的安置利益中的一部分补偿买受人的损失。
2，根据安置利益的不同形态，可以作不同的处理。
如果安
置利益为经济补偿，则可以由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由出卖人以其中一部分对买受人予以补偿。
如果安置利益是优惠购买安置房屋，则可以按安置房市价与优惠价之间的差价由双方分得。
如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则应当由出卖人给予买受人适当居住利益损失的补偿。
3，对于农村房屋买卖涉及征地补偿安置的处理，一般应当
尊重政府部门的处理与协调，并尊重房屋买卖双方的协议。
从以上分析看，购买农村房屋，只要在签订买卖合同时对合同条款的细节做好充分的约定，在遇到出卖人反悔请求解除合同时，买受人的利益才能获得最大限度的保护。
笔者遇到的案件，多数是当事人为减少费用自行协议的，没有第三方如公证处或律师见证，结果损害了买受人的利益居多。
因此，笔者建议，买受人应当委托此类业务具丰富的律师见证，以保障十几年后可能出现的风险。
【适用法律】
1、《物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
2、《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
3、国务院2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
4、国土资源部2004年《关于加强农村宅基地管理的意见》。