上海金桥、百联调研报告
上海百联世茂市场调查[1]
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上海百联世茂市场调查[1]
2F楼层
2F主要品牌
Mind Bridge
ARTINI
百家好 LACOSTE
FIGARO 千金喜铺 kisscat
雅莹
茂昌眼镜 Ama
FRAAS 凯俪诗
JELLO
GEOX
玛佳珠宝
Roberta di Camerino
CARLARI PRICH 建设银行 CLARKS
暇步士 玛丝菲尔 Red Box INSUN
U.S.POLO ASS'N
SAINT JACK
IN TOUCH
oyana
VALLEVER DE
学习改变命运,知 识创造未来
2F楼层示意图
上海百联世茂市场调查[1]
学习改变命运,知 识创造未来
上海百联世茂市场调查[1]
3F楼层
3F主要品牌
伊芙心悦 FA:GE POCTTE ESPRIT
STACCATO see u soon FAIOSH sogna
学习改变命运,知 识创造未来
上海百联世茂市场调查[1]
6F楼层
6F主要品牌
Dickies
Wrangl er
TEXWO OD
I'm David
KSWISS
ZOLO
Jack&Jo CABBEE
nes
N
lee
pellepe lle
HI-TEC
华联王 震
韩膳宫
JANSP ORT
KEEN
必瘦站 纤体
学习改变命运,知 识创造未来
4F主要品牌
艾格
SODA
蕉叶咖喱 VERO
屋
MODAΒιβλιοθήκη EXPRESS 欧琍芙 Bata 淑女屋
西郊百联调研报告
西郊百联调研报告 一、项目位于怎样的区域？西郊百联位于长宁区新泾镇，那么，z新泾镇是如何形成的？z新泾镇给人以怎样的印象？我们从几个方面给出说法¾项目与产业发展关联从上页图中可以看出，东临——虹桥开发区，古北居住区北向——苏州河、普陀区南向——闵行区西乡——闵行区简明扼要地说，新泾镇中是长宁内环部分与其他区域过渡的中间位置，承担长宁人口腹地作用¾脉络原始映像——城乡结合带、工业居住配套长宁区新泾镇镇域面积11.89平方公里，是上海外来人口最密集的地区之一现有常住人口12万，其中8万户籍人口、4万流动人口；机遇——虹桥开发区上海虹桥开发区东起中山西路，西至古北路，南临虹桥路，北界仙霞路，占地面积65公顷。
1979年开始规划，1983年开始建设，以外贸中心为特征集展览、展示、办公、居住、餐饮、购物为一体。
辟有驻沪领馆区。
九十年代被评为上海十大新夜景、新景观。
发展——古北居住区为了满足产业区的配套要求，迫切须要一个高起点的、能切实满足外商居住要求的居住聚集区——这就是古北的由来。
古北新区属于其配套生活设施，总占地面积136公顷，规划建筑面积约240多万平方米。
于1995年建成。
古北成为了众多境外人士的首选居住地。
矛盾——私密性随着大量人士进驻古北，一方面古北的品牌效益日益突出，另一方面很多当时没有显现的矛盾开始突出。
古北变得方便了，却大大影响了私密性。
这使得古北社区对境外人士的吸引力降低。
古北居民面对一轮分流。
新泾地区格局——多种居住形态并存、居住聚集区那么哪些人住在新泾镇内？¾人口总人口——增长迅速在工业引导人口输入转变为人口引导输入的过程中，新泾镇由于位于长宁的核心区域向郊县的过渡地带，承担了主要的居住聚集功能。
1991年至1998年9月为例，其人口总数在七年间增加了3.36倍。
人口结构——极其多元化作为城市区域与农村区域的结合地带，城乡结合部地带由于地理位置的特殊性，其居住形态呈现多元化态势。
上海杭州商业综合体考察报告
2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。
一、综合体要做大目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。
对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。
在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。
对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。
上海西郊百联分析1621535032
B层：厂商1家 厂商1
特力屋
1层：厂商32家 厂商32家 32
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 百货 餐饮 服装 家饰 鞋类 洗衣 旅行社 食品 业种 家数 1 10 6 1 2 1 1 3 序号 9 10 11 12 13 14 15 眼镜 药房 娱乐 钟表 银行 冲印 婚纱摄影 业种 家数 1 1 1 1 1 1 1
商圈交通
○商圈辐射周边３８多万人 上海百联西郊购物中心的3公里商圈，即一级地区为新 泾镇、北新泾、仙霞、程桥地区，这一区域内现有居住 人口约23.8万人、8.7万户；5公里商圈，即二级区域为 周家桥、天山、虹桥的内环线以西地区，这一区域内现 有居住人口约15万人、5.2万户。 ○公共交通快速便捷 西郊购物中心周边的公共交通十分便捷，公交站点分布 较密集，100米范围内设有88、54、91、121、739等八 条公交线路站点，距离地铁二号线北新泾站约800米， 便捷的交通为近悦远来的顾客提供了方便。
规划情况
○中心绿化广场可举行各种活动 百联西郊购物中心的核心部分是一个占地数千 平方米的中心绿化广场，在这里可以举行展览、 音乐会、节日庆典和各种丰富多彩的促销活动； 3000平方米的绿化中心广场被底层的各种时尚 专卖店以及上层的娱乐休闲场所所环抱，餐厅、 酒吧和层叠的露台为广场中举行的活动提供了 良好的观赏视角。连接整个购物中心的主线是 一条商业步行街，它穿越绿化中心广场，直通 仙霞西路和剑河路。步行街的四周被四层楼面 的商店以及美丽的绿化景观所围绕，营造出一 份繁忙的商业街道的氛围，无论逛街、购物、 休闲，都能使人感受到惬意和舒适、温馨与和 谐。
○建设与高级住宅区匹配商业设施 长宁仙霞地区是长宁区虹桥开发区、中山公园和天山 路三大重点规划、开发、建设的商圈中天山路商业街 的西部地区，随着仙霞路的拓宽改造、天山西路的通 车，成了长宁区相对于市中心外围的交通比较便捷的 区域。这一区域内，住宅开发讲究环境，居住人气不 断趋旺，已经成了本市中等收入家庭投资置业的热土。 根据规划，长宁仙霞地区内芙蓉江路至哈密路之间将 建设成示范居住区，这里的一大批中高档住宅区已相 继竣工，投入使用，有的已经开工建设。为了丰富、 完善示范居住区的功能，填补仙霞地区的大型商业设 施的空白，建设与这里新兴高级住宅区匹配的商业设 施就成了市、区两级政府的共同愿望。早在三年前， 原上海友谊集团就与长宁区有关方面就建设仙霞购物 中心，即现上海百联西郊购物中心达成了协议。
上海各商场调研报告
万达篇
万达简介
区块分析
业态分析
万达：简介
定位 占地面积 建筑面积 开业时间 主力店建 筑面积
五角场城市副中心商业区
6.012万平方米 总建筑面积33.43万平方米 ，其中自持商 业中心面积约25.1万平方米， 2005年5月1日正式开盘， 沃尔玛购物广场：建筑面积约2.8万m2 巴黎春天百货：建筑面积约4.3万m2 第一食品广场：建筑面积约2.1万m2 万达国际影城：建筑面积约3.75万m 黄金珠宝城：沃尔玛购物广场一楼 休闲购物广场：建筑面积约4万m 广场平面呈“品”字型布置地上划分为五 个大型业态和三幢甲级高层办公楼。万达 广场采用区块化运作模式，汇聚了沃尔玛 购物中心HOLA家居，香港新世界，巴黎 春天，食品广场，国际影院，黄金珠宝城， 宝大祥青少年购物中心新华书城等八大主 力业态以及近百家各具特色的精品专卖， 餐饮休闲品牌。 最早刚招商的时候平均每天每平米15--16 元。目前租金水60--80元/平米/天。
万达：F1业态
万达：F1业态
万达：F1业态
万达：区域SWOT分析
百联篇
百联简介
区块分析
业态分析
百联：简介
定位
占地面积 建筑面积
大型都市型购物中心
14741平方米 地下：3.1万平方米，地上9.4万平方米，建 筑总面积12.6万平方米 地下三层和地上九层
层数
开业时间
2007年1月26日正式营业
百联：F7—业态图
百联：F8—业态图
百联：F9—业态图
龙之梦篇
龙之梦简介
区域分析
业态分析
龙之梦：简介
定位 占地面积 建筑面积 层数 开业时间 业态比例 停车位 业态定位 大型都市型购物中心 25899平方米 地下，地上建筑总面积32万平方米，商业面 积22万平方米，总投资30亿人民币 地下四层和地上九层 2005年正式营业 服装33%、餐饮40%、娱乐7%、其他配套 20% 860个
百联又一城市调报告
1.项目概况分析 2.项目区位分析 3.车流人流劢线 4. 业态布局分析 5.各主力店分析 6.项目定位分析 7.项目运营情况 8.S.W.O.T.分析
项目情冴一觅表
项目名称 地址 位置
所属区域 开发商
开业时间 用地面积 建筑面积
层数 容积率 车位总数
百联股仹首家全额投资、耗资10亯元倾力打造的上海东北地区品牌档 次最高、功能业态最全、单体最大的贩物中心。
60米
客梯 扶梯 货梯 亮流劢线
主题百货 贩物 餐饮
170米
各业态数量比例
主题百货 贩物 餐饮
娱乐休闲 其他 空置
贩物面积比重65%、餐饮16%、娱乐17%、其他2%，实现了各种功 能业态的交错串连，是沪东地区功能业态最全的贩物中心。
9F
时尚娱乐廊
一兆韦德皇室健身会所、好乐迪量贩KTV、英孚教育、紫颖美胸美体与业机 构、溢柯园艺、上海AK147台球俱乐部
2F 职场生活廊 扬族百货、职业女装、皮鞋、包装、一茶一坐
1F
名品时尚廊
扬族百货、百联珠宝馆、国陂品牌服饰、丝芙兮、亨达利、星巴克咖啡、阿 普斯咖啡餐厅酒吧、巳士国旅、交通银行24小时电子银行、品牌车展
又一城食苑、钟表眼镜、饰品、化妆品、欧美药妆、优衣库、屈臣氏、The
B1 休闲情趣廊 Face Shop、迪信通、先大通信、华氏大药房、雷允上、同仁埻、必胜客、
5F
阳先活力廊
扬族百货、运劢休闲装、可爱宝贝馆、儿童服饰、用品玩具、文具、孕妇装、 西瓜庄园儿童摄影、爱贝思婴儿洗浴、母婴休息室
4F
绅士用品廊
扬族百货、品牌男装、皮鞋、皮具、休闲服饰、禾绿寿司、VIP客服中心、 OK卡团贩服务部
上海百联西郊项目调查报告1233474385
•部分小区：
编号
小区
档次 户数
1
仙霞大郡
低档 1470
2
世纪之春花园 中档 892
3
御墅花园
高档
61
4
北虹公寓
中档 1200
5
西郊一品苑 高档
56
6
馨兰小区
低档 910
•区域商业情况
•商业：
•北
翟
路
•区域内基本没有大型的商业项目，都
•虹 桥 临
•天
•淞虹 路站 •
山
•北
地铁二号线西新站泾
地铁二号线
•业态和品牌
•整体业态图
•4F
•娱乐
•零售
•餐饮
•3F
•超市卖场
•零售
•餐饮 •服务
•2F
•超市卖场
•零售
•餐饮
•1F
•运动卖场
•零售
•餐饮
•服务
•B1 •家居卖场
•B2
•服务
•娱乐
•服务 •家电卖场
•百货 •百货
•整体业态比例及品牌
业态 百货 大卖场 零售 餐饮 服务 娱乐 总计
品牌数 1 4 69 33 13 8
路
临
空
•2
•1
经
济
•本案 •4
•中
•外
园 区
•仙
霞
路
环
•剑 河 路
环
•虹桥机场
•6
•虹
•5
•3
桥
路
•延 安 西 路
•公寓区域
•别墅区域
•住宅：
•区域内有大量住宅楼盘，档次不一， 户数共有11万户，加上外来人口总人 口达到30万。人口分布以北部居多， 南部别墅集中区人口较少。人口构成 以本地居民为主，部分为经济园区中 的工作人员以及一些外籍人士。
上海金桥国际商业广场市场调查报告
金桥国际商业广场市场调查报告金桥简介1、地理位置：金桥板块位于浦东中东部地区，北到巨峰路与高行镇、高桥镇相接，南至龙东大道，西达金桥路与金杨区域相界，东面由金桥出口加工区向东延伸段及曹路镇区域，形成东金桥。
金桥虽离浦东中心区域较远，但由于其发展较早的缘故，板块内的整体生活配套、小区规划等都日渐完善，同时它也吸引着众多在金桥出口加工区、外高桥保税区的新上海人在此置业，成为浦东的又一未来人口主力导入区该区域以杨高路为界，分为南北两块。
北以中档楼盘为主，南则以碧云国际社区的高档楼盘为主。
近期，随着各项配套逐步完善，多个房源的推出，北边也成为上海楼市中很活跃的区域。
从未来看，这里会形成一个依托金桥经济开发区的国际化社区，金桥的房地产主要是依托金桥出口加工区发展起来的。
由于金桥出口加工区汇聚了多家世界500强企业，因此，一个从基础产业工人到白领职员再到高级管理者的多元化住宅市场逐渐形成。
金桥板块内的住宅基本上可分为：南块是面向境外人士的高档住宅区，碧云社区居住着跨国企业的老总和高层管理人员；北块则大都是面向中等收入者的中档住宅区。
2、行政区划：区域内辖有金桥镇、张桥镇等，其中金桥镇内辖有10个居民委员会，面积达到15．89平方公里，人口有10万多。
张桥镇现已并入金桥镇，原张桥镇面积有19．57平方公里，人口在3万左右。
3轨道交通六号线：6号线的建成无疑会给金桥的交通带来一个新的飞跃。
6号线在金桥板块所经过的区域范围内聚集着较多发展成熟的居住区，包括沪东新村、金桥新村、莱阳新村、东陆新村等。
6号线在板块内设有三个站点，分别为博兴路站、五莲路站、巨峰路站。
建成后的6号线将连通外高桥保税区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区，成为浦东新区重要的贯穿南北的轨道交通干线项目情况：项目总占地近6万平方米，坐落于地铁六号线云山路站与金桥路站之间，距离地铁六号线金桥路站仅50米远，为目前沿线唯一的大型商业中心。
金桥地区积聚了大量软件、科技类企业，紧邻保税区，但商业配套设施则比较匮乏、业态也相对落后，因此，总建筑体量达18万平方米的金桥国际商业广场，不仅将打造成金洋地区最大的一站式购物中心，也将成为浦东第二个八佰伴。
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分布楼层
2F-3F 3F
1F-2F -1F 1-2 1-2 1-3
分布位置
西北 东北角
东 地下室 12座
1座 8座
借鉴意义之三：业态布局
上海ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ金桥金桥国际广场
业态组合及比例
楼 层 B1
L1
1座 L2
L3 L4 B1 L1 2座 L2 L3 L1 L2 3座 L3 L4
品牌
易买得 宝岛眼镜、Eland Kids、Paw in paw、Ohoo、Teenie Weenie 、艾格、优衣库、巴黎三城、阿吉豆、老凤祥、金至尊、美式 眼镜、迷尚、瑞莱、Inmax、奥胜、乐扣乐扣、复美益星大药 房、佰草集、Isgoogol、K-gold、天美意、Tata、阿明食品、 浪漫小镇、巴黎贝甜、冰雪皇后、摩提工坊、贝尔多爸爸泡芙 、味千拉面 艾格、优衣库、曼妮芬、伊丝艾拉、舒雅内衣、爱丽丝、乐居 屋、Mothercare、博士蛙365、金睡莲、米奇、雅多、巴布豆 、斯乃纳、Nike Kids、法米奇、常春藤、肯德基 动感天地、卡通尼乐园、寰宇车模、弈品围棋、迪斯尼英语
2、上海金桥国际商业广场
浦东新区张杨路3611弄地铁金桥路站，地处于上海浦 东金桥住宅区聚集地，占地6万㎡，总建面18万㎡， 其中商业面积达9.8万㎡ 。国美电器、易买得为其主 力店，定位为浦东最大的开放式多功能商业中心。营 销主张：花园里的商场，商场里的花园
第三部分 调研总结
总体结论暨借鉴意义 目标客户、主力店分布 主题店目的性消费业态分布 各个业态配比、总体业态布局 商场陈利及营销借鉴
总体结论
1、西郊百联、金桥国际均为社区型购物中心，其在目标消费者选择、商 业定位、主力店选择及其分布、业态配比、特色商家、建筑规划等方面 具有借鉴意义！两者核心商圈均为6公里的家庭消费为主。均突出了社区、 生活、参与性。 2、在建筑形态上，金桥为开放式商业街模式，西郊百联为半开放围合式 购物中心模式！金桥在其开放的建筑结构上，于项目的二层、三层通过 空中连廊进行了横向的交通组织和人流导引。百联在其围合式的结构上， 围绕中心广场、商业内街通过室外连廊将各个平面进行连接和交通组织。
第一部分 调研概况——调研行程
第二部分 调研项目
1、上海百联西郊
位于仙霞西路88号，与哈密路交汇，处于城西长宁区 的高密度住宅区域，辐射城西，占地面积3.4万 ㎡ ， 出租面积超过3万㎡ ，总建筑面积11.5万㎡ ，商铺总 数160余家，2004年开业。 提供购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的“一站式”功 能，宣传主张：全新的购物体验和潮流时尚。
居适家、旺池川菜
L3 釜山料理、望湘园、赤坂亭
B1 易买得
L1 运动100、Color Jeans、麦当劳
8座 L2 运动100、Color Jeans
L3 运动100、Color Jeans、功德林
L4 迈泰
11 L1 座 L2
宿野整体形象设计 宿野整体形象设计
卡通尼乐园、一番日本料理、荷娃轩、苏武牧羊、一味湘传
易买得 Only、Vero Moda、Jack&Jones、Jojo、优捷思、新概念、欧 时力、避风塘、香啡缤 欧时力、避风塘
艾尚美甲、伦特薇、芸楠草药健发
C&A、万宁、迪凯恩、诺帝卡、阿迪达斯经典三叶草、棒约翰
C&A、DBHK、棒约翰
纽约伊人、萨莉亚、吉旺、约翰牛、豆捞坊
借鉴意义一：目标客户选择
➢从实地调研来看，其主要的消 费者主要集中在项目6公里范围 内的居民及企事业单位的人群 ➢西郊百联以家庭型为主，其消 费者以35-55、以三口以上家庭 为主；金桥以25-35、年轻时尚 人群及两口之家为主。 ➢迎合消费者类型的不同，两者 在业态配比、特色商家、建筑规 划、景观亮化等方面也均表现出 对应特点
商业调研报告
马建军
报告提纲
1 调研概况
调研目的、调研行程
2 调研项目
西郊百联、正大广场星美院线 金桥国际商业广场、铂明建筑设计院
3 调研总结
消费者定位、主力店选择及其分布 业态配比（面积、数量）、特色商家 建筑规划设计、机电设备、交通组织、标识系统（工程设计负责）
第一部分 调研概况——调研目的
针对南京花园城项目，尤其是社区型购物中心的市 场研究、商业定位、招商组织、营销推广、运营管理、 建设规划、机电设备、交通组织、环境设计及标示系 统等到上海的金桥国际商业广场、上海百联西郊购物 中心进行相关考察和学习
高点
1 2 3
上海 金桥金桥国际广场
业态组合及比例
楼层
品牌
5座 L1 美式唐纳滋、哈根达斯
L1 百丽、健乐士、茶矿、汉堡王
6座 L2 小小南国
L3 天虹海鲜酒家
L1
7座 L2
百家好、Haus658、维果、天恩、The Face Shop、Plory、So Basic、Eland、Roem、时间廊、吉蒂屋、明勋衬衫、Bleu Zeng、一茶一坐、咖世家咖啡、真功夫、1001牛肉面、圣酷石
有很多购物中心乐于引进多家主力店，增加购物中心的竞争力和吸引力 。在有多个主力店的购物中心内，把主力店以点状分布在不同位置，把散铺 设置在主力店之间，不失为带动人气的绝佳办法
规划借鉴意义之二：主力店应点状分布，最大限度带动人流
购物中心名称 西郊百联
金桥国际
主力店
世纪联华 永乐电器 友谊百货 易买得 国美电器 UNIQLO SPORT100
借鉴意义之二：主力店选址及其分布
零售
娱乐
餐饮 儿童 服务
西郊百联
金桥国际
友谊百货(1-2)、Esprit(1-2)、HOLA(-1)、世纪联华 （2-3）、迪卡侬、永乐电器、Uniqlo 仙霞影城、好乐迪、一兆韦德、玛花纤体
蕉叶、天虹人家
DBHK（2）、C&A（1-2）、 Uniqlo、易买得（-1）、 居适家、Sport100(1-3)、Etam(1-2)、国美电器
上海歌城、宿野形象（1-2）、高尔夫健身（3F）、保 龄球（3F）
小南国、天虹、湘乐汇、泓叶精菜坊、山间堂
卡通尼、玩具反斗城、汤姆熊
卡通尼、动感天地
老年文化中心、银行
奔驰展厅、中国银行
借鉴意义之二：主力店应点状分布，最大限度带动人流
主力店是购物中心吸引客流的重点，并能使消费者停留的时间更长。为达 到主力店拉动其他散铺的作用，可采取主力店与其他散铺共享各层商业价值 的方式。